12월8일자 준비서면( 최종 수정분)

[귀암(龜巖) 김재형]

변  론  준  비  서  

사 건 : 2016가단111812   공유물분할

원 고 : 유 재 성

피 고 : 김 재 형

       위 사건에 관련하여 12월 8일 오전11시40분에 변론기일이 지정돼 있어 김재형 피고는 근무시간이 오후 3시부터 라서 변론시간 오전10시인 경우에는 참석이 가능하오며 이번 변론기일에도 참석은 못합니다.

철원군 근남면 잠곡리 산60-1번지 분할은 1필지를 3필지로 분할합의하에 철원군에 분할협의신청 하였고 가능회신도 11월22일자 전자소송에 등록되어 있으며, 또다시 원고변호사가 1필지를 4필지로 분할 사실조회를 하는 것은 다른 피고공유자들의 합의된 것을 무시한 방법이고, 군청에서 분할이 가능하다고 회신한 것을, 분할이 안 되는(법률에 접촉되는) 방법을 찾으면서 재차 사실조회를 하는 것은 무슨 생각에서 했는지 이해가 안 되며, 법원에서 잘 판단하여 별 이의가 없이 무난히 처리 될 것으로 피고인들은 생각하고 있습니다.

합병분할부동산 산54, 55, 56번지는 아래와 같이 준비서면으로 변론코자 합니다.

- 아 래 -

1. 사건 내용 요약

가). 부동산 표식 : 철원군 근남면 잠곡리 산54번지, 임야 46,909㎡

                        철원군 근남면 잠곡리 산55번지, 임야 12,496㎡

                        철원군 근남면 잠곡리 산56번지, 임야 20,231㎡ 합계(79,636㎡)이며

나).  상기부동산을 2007년 2월경에 분양하였고, 철원군에는 1년 전에 개발허가를 받은 후에 10,680㎡을 분양하였습니다.

개발허가를 받고 공사를 하다 보니 분양이 지연으로 공사비 충당을 위해서 개발자와 공동개발 이익을 목적으로 12,559㎡을 매매하였으며, 개발공사 진행 중에 개발대행업체와 개발소유자간에 불화로 개발을 중지되었고, 개발소유자는 상기부동산을 타인에게 소유권이전청구권가등기를 해서 분양매수자들이 고발과 동시에 가처분신청결정으로 수년에 걸쳐 대법원까지 가서 승소하고 또 다시 소유권이전소송을 수년에 걸쳐 대법원까지 가서 승소하여 법원에서 각 필지별로 공유지분으로 본의 아니게(분할에 법적으로 문제가 있는지 모르고) 이전을 하였습니다.

김재형 공유자는 소유권이전과 동시에 가처분신청결정이 말소된 것을 알고 개발에 필요한 잔여 면적(개발자의 공유면적)에 부동산처분금지가처분신청을 하여 계속 개발하여 정상적인 분양면적을 확보하려고 했으나 개발 본안소송을 해야 된다고 대법원(2013라2000 부동산처분금지가처분신청)까지 가서 기각되었고 원고(기분양자)도 그 사실을 알고 있었습니다.

분양자(분양면적2,281㎡)겸 경매자 2명은 소유권절차를 하지 않고 있다가 개발에 필요한 잔여 면적56,397㎡을 압류하여 경매를 걸쳐 분양금액 전액을 회수하였고, 경락자는 기분양자로서 소유권이전을 한 공유물분할소송의 원고입니다. 참고로 분양자는 평당 분양금액이  최고 20만원이었고, 매수자는 4만원, 경락단가는 5,600원 정도입니다. 분양자는 투자금액은 최고 많고 면적은 제일 적은 면적이고, 반대로 경락자는 투자금액이 제일 적으면서 면적은 엄청 많이 큰 입장입니다

당사자들 입장에서는 10년간 법을 통해서 현재까지 와서 힘들게 합의하에 분할을 신청하였는데 이무슨 법이 공유자들을 힘들게 하는지 국가의 법이란 정당하고 바른 약자를 보호할 책임 있는 법이 되여야 되며, 또한 누구에게나 공정하고 평등한 입장에서 심판을 해야 되지 않나 생각하며 일방적으로 한쪽에만 피해를 주고 다른 한쪽에만 이익이 되는 법은 악법일 뿐이라고 생각합니다.

과연 이 법률은 누구를 위한 법률인지 선량한 국민의 마음에 큰 상처를 주는 법이라고 생각할 뿐입니다.

상기와 같은 법이 있어 분할 방법도 없고 경매를 해야 된다면 그 피해는 설명조차 할 필요가 없는 한쪽에만 피해를 주는 불공정한 법이라고 생각할 수밖에 없습니다.

재산권을 지키기 위해서 환매조건부부동산매매나 또 다른 현물분할 방법으로 원만하게 공유물분할이 이루어질 수 있도록 잘 살펴보시고 의정부법원에 비통한 마음으로 협의하오니 현물분할로 해결하여 주시기를 재차 간청하는 바입니다.

2. 협의 내용

원고변호사와의 전화협의를 여러 번 시도 하여 보았으나 협의는 법원을 통해서 하면 된다면서 전화 받기를 배아영변호사가 거절하였습니다.

원고변호사가 지금까지 제출한 준비서면을 보면 피고인들의 동의가 있어도 해결절차에 어려움이 많고 막연한 주장으로 소송절차만 더욱더 지연시키고 복잡하게 만들고 있다면서 경매만을 고집하는 것은 졸속판결을 유도하려는 행위로 밖에 볼 수 없으며, 피고인들은 몇 년이 걸릴지는 몰라도 경매로 인한 피해를 막으려고 모든 방법을 동원하여 추진할 것입니다.

소송지연, 경매 등 표현은 원고변호사로서 모든 피고당사자들에게 피해를 강요하는 표현이라 생각합니다. 피고인들은 현물분할을 원칙으로 하고 모든 당사자들이 윈윈하는 현물분할을 원하는 것입니다.

지금까지만 해도 원고변호사가 제안한 분할도도 불만이 있는 피고들이 있어서 김재형피고가 다시 제안한 분할도면으로 모든 당사자가 합의하에 분할 신청을 하였으며, 현재 1필지를 3개 필지로 분할은 가능하지만 3개 필지를 합병하는 것이“공간정보의 구축 및 관리 등에 관한법률 제80조 제3항 및 시행령 제66조 제3항에 해당하는 경우라서”합병신청을 할 수 없다는 회신을 이번 변론기일 직전에야 그 사실을 통보받고 확인 하였습니다.

모든 당사자와 원고변호사, 법원관계자도 이 법률을 인지하지 못하고 합병분할신청을 하였던 것입니다.

또한 상기법률에 제한된 조항이 있음에도 동 법원에서 모든 당사자들이 소유권이전소송을 하면서 3개의 필지에 공유지분이 서로 명의나 지분면적이 다른 피고분양자들이 있음에도 상기법률을 인지하지 못하고 법원이 정해주는 되로 이전을 하였을 뿐입니다.

10년이 지난 지금에 와서 이 법률을 적용하여 현물분할을 막고 다른 분할 방법이 없다면서 경매만으로 해결하려고 한다면 피고인들에게 막대한 피해를 주는 법이고, 원고(분양자)가 경락 시에도 다른 공유자의 경매참가를 전달했으나 무시하고 경매4회차(20% 할인된 경매가)를 남기고 3회차에 경락을 받았으며, 그 경락면적은 분양자의 개발에 필요한 면적이고(개발 본안 소송이 예정돼 이었음), 현물분할 방법이 없어서 경매를 하여 대금분할을 할 경우 원고의 배당면적은 기 분양면적(826㎡)과 경매자(기분양자 투자금액 전액회수)의 분양면적(2,281㎡)만큼만 인정해야 되고, 나머지 면적(56,397㎡)은 분양자의 전체 면적의 N분의1로 분배해야 된다고 피고인들은 주장하고 있으며, 모든 당사자들이 공평한 분배 방법이라고 할 것입니다. 그렇지 않고서는 원고에게만 유리한 법이며 경매가 될 것입니다.

최초분양부터 재검토하여 투자금액은 물론 경매과정 등 지금까지 제출한 준비서면 내용을 잘 파악하시고 경매를 피하고 분양피고인들에게 피해를 주려줄 수 있는 방법을 찾아서 기간에 구애를 받지 말고 진행하여 주시기 간청합니다.

요즈음 경제적으로 어려운 시기에 피고인들에게 경매란 삶을 포기하라는 것과 같습니다.

남의 것을 몇 십만 원 훔치려고 사람을 죽이는 사람도인데 이것은 억 단위금액을 경매 한순간에 날리는 것으로서 생각초자 할 수 없는 방법입니다.

어쩌든 간에 원고와 피고들이 법원에서 확인된 투자금액을 비교해 보면 경락배당금을 면적비율에 따라 배당할 경우 많은 괴리가 있음을 알 수가 있고 법원에서 확인된 정확한 투자금액을 가지고 투자금액을 기준으로 분배하는 방법이 모든 당사자들에게 공평하고 바람직한 처리 방법이라 생각합니다.

원고가 계속경매를 고집하고 법원이 확인된 투자금액을 기준으로 분배할 생각이 없다면 원고의 기존 분양면적(826㎡)과 경매자(기분양자 투자 전액 회수)의 분양면적(2,281㎡)만큼만 상기설명과 같이 인정하고, 나머지 면적(56,397㎡)은 분양당사자의 전체 면적의 N분의1로 분배해야 공정한 방법이라고 강조하여 원고에게 확인을 받은 후에 경매를 진행하시다면 피고인들도 별다른 이유 없이 순응할 것이라 생각합니다.

상기 법률을 피하여 합병분할방법을 찾다보니 환매조건부부동산매매 방법이 있어서 제안을 하오니 변론준비기일이 임박함으로 그 안을 우선먼저 협의를 진행하여 주시기 바랍니다.

다른 현물분할방법도 있는데 국토교통부 군청 대법원등 조회 협의하고 있으며, 원고변호사가 주도하여 현물분할 방법으로 분할이 가능하도록 피고인들과 협의하면서 진행 하셔야 되는데, 지금까지 원고변호사의 준비서면을 보면 현물분할은 안 하려고, 안 되는 방법만을 찾아서(경매)하고 있으며, 모든 공유물분할은 현물분할을 원칙 협의하여야 된다고 대법원에서 전하고 있습니다.

환매특약부부동산계약으로 원고에게 피고들의 3필지 공유지분을 모두 매도하고, 원고는 모두 매수하여 3개의 필지를 합병하고 합병된 새로운 필지에 피고들의 공유지분을 환원하는 것입니다.

합병이 된 다음은 전과 같이 분양공유지분자 모두 1필지, 매수공유지분자 모두 1필지, 원고와 부인공유지분자 1필지로 모두 3필지로 분할은 가능할 것입니다.

별지 환매특약부부동산매매계약서(안)와 목록의 공유자 환매목록 및 환매금액 확인증(안)을 잘 살펴보시고 수정할 사항이 있으면 수정하시고 진행하여 주시기 바랍니다.

원고 쪽에서도 다른 현물분할(案)방안을 제시하여 주시기 바랍니다.

그리고

원고변호사가 협의 전화도 거절하고 법원을 통해서 협의하면 된다면서 당사자들이 협의되어도 절차상 어려움이 많고 막연한 주장으로 소송만 지연한다면서 피고인들을 힘들게 하고 있으며, 피고인들은 계속해서 다른 방법을 찾으면서 경매만을 피해서 현물분할 방법만을 원칙으로 진행하려고 하고 있으니 기간이 좀 걸려도 조급하게 결정이 되어 모두가 후회하는 일이 없기를 바라는 마음에서 경매만은 배제하고 현물분할 방법을 찾으면서 진행하도록 재차 간청 들리는 바입니다. 인터넷으로 같은 내용을 검색하여 알아본 내용 일부를 본 부동산공유물분할소송 준비서면일부로 제출하오니 원고변호사가 보시고 참고하며 진행하여 주시기 바랍니다.

※ 인터넷 검색내용

◎ 공유자가 우선매수청구권 행사 제한

1. 공유물분할 경매인 경우

공유물분할 판결에 의해 공유물 전체를 경매하는 경우입니다.

공유자 간에 합의가 되지 않아서 공유물을 합당하게 배분하기 어려운 경우

낙찰을 통해서 현금화하여 마련된 매각대금을 공유비율대로 나눌 목적으로 경매가 진행되는 경우입니다.

이런 물건은 공유자 우선매수신청이 불가능하므로 마음 놓고 입찰해도 됩니다. (단, 공유자도 일반경매입찰에는 가능함).

◎ 취득세 등록세 비과세 법률규정 검색

1. 취득세 비과세규정(지방세법)

제106조 (국가등에 대한 비과세)

제110조 (형식적인 소유권의 취득 등에 대한 비과세)

취득세 등록세 비과세 법률규정 제110조 (형식적인 소유권의 취득 등에 대한 비과세) 2항을 보면

2. 환매권의 행사 등으로 인한 취득으로서 다음 각목의 1에 해당하는 취득

  가. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득 비과세로 되어있어 본 공유물분할소송에도 환매조건부부매매로 합병하는데 적용하

될 것으로 생각합니다.

◎합병분할 검색

제3장  분할의 방법
1. 총설
공유물분할은 협의분할을 원칙으로 하고 협의가 성립되지 않을 경우에는 재판상 분할을 인정한다(민법 269조 1항). 또, 협의분할이건 재판상 분할이건 간에 현물분할을 원칙으로, 대금분할이나 가격분할은 예외적으로 인정한다(민법  269조 2항).

2. 분할의 절차(협의분할과 재판상 분할)
가. 협의 분할
공유물분할은 재판에 앞서 공유자들 간의 협의에 의하는 것이 원칙이다. 분할청구는 공유자 각자가 할 수 있지만, 분할실행에 있어서는 공유자 전원이 참여하여야만 한다. 모든 공유자가 분할에 대해 직접적인 이해당사자이기 때문이다. 따라서, 공유자 전원이 참여하지 않은 분할절차는 무효이다. 이러한 논리는 재판상 분할에 있어서도 마찬가지이다.
협의로 분할함에 있어서는 현물분할이 원칙이기는 하지만, 협의라고 하는 계약자유의 원칙상 분할의 방법은 자유롭게 가능하다. 

공유물을 제3자에게 매각하여 대금을 분할하는 방법(학계에서는 이를 “대금분할”이라고 한다), 공유자 1인이 다른 공유자의 지분을 취득하고 그 대가를 지급하는 방법(이를 “가격분할”이라고 한다) 등은 물론, 대금분할이나 가격분할을 절충한 형태나 그 밖에 기타 여러 가지 방법 모두 가능할 수 있다.  각자의 지분에 얽매이지 않은 협의도 얼마든지 가능함은 물론이다. 

★ 대법원 1991.11.12. 선고 91다27228 판결 【공유물반환】
공유물분할의 소는 형성의 소이며, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 합리적인 방법으로 공유물을 분할할 수 있는 것이므로, 분할청구자가 바라는 방법에 따른 현물분할을 하는 것이 부적당하거나 이 방법에 따르면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다고 하여 이를 이유로 막 바로 대금분할을 명할 것은 아니고, 다른 방법에 의한 합리적인 현물분할이 가능하면 법원은 그 방법에 따른 현물분할을 명하는 것도 가능하다.

(4) 구체적 분할방법 
(가) 분할의 원칙(현물분할)
여러 가지 점을 감안하여 공평하고 합리적으로 분할하여야 하지만, 분할의 방법은 현물분할이 원칙이다. 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다(민법 269조 1항).

★ 대법원 2009.9.10. 선고 2009다40219,40226 판결 【공유물분할·지분경정등기절차이행청구】
재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 불가피하게 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 터 잡아 함부로 대금분할을 명하는 것은 허용될 수 없다.

★ 대법원 1997. 4. 22. 선고 95다32662 판결 【공유물분할등】
[1] 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 위와 같은 사유가 없음에도 경매를 명함은 위법하다.

★ 대법원 1992.11.10. 선고 92다39105 판결 【공유물반환】
공유물분할의 소에 있어서 법원은 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황을 종합 고려한 합리적인 방법으로 지분비율에 따른 분할을 명하여야 하고, 지분비율은 원칙적으로 지분에 따른 가액(교환가치)의 비율에 의하여야 하며, 목적물의 형상이나 위치, 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 원칙적으로 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 조종하여 분할을 명하여야 하지만 현물분할이 가능하고 또 그 필요도 있음에도 공유자 상호간에 지분가액에 상응하는 합리적인 현물분할방법이 없는 등 사유가 있을 때에는 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하는 방법도 고려할 수 있다.

첨부 : 환매조건부부동산매매계약서(案) 1부

                                                            2017년 12월 7일

위 피고인 김 재 형

의정부지방법원 제4민사단독 귀중

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          환매특약부부동산 매매계약서(案)

환매매도인 김재형외9명과 환매매수인 유재성은 그 소유에 관한 별지 목록의 공유자 환매목록 및 환매금액 확인증으로 아래의 약정에 의거 환매특약부부동산 매매계약을 체결하고 이를 이행할 것을 승인한다.

제1조

환매매매금액은 원고의 기존 경락가로 별지 목록의 공유자 환매목록 및 환매금액 확인증의 금액으로 하며, 환매매도자는 2018년 00월 00일까지 본 건 토지의 소유권 이전등기절차와 환매매수자는 환매특약매매대금을 별지 공유자 환매목록 및 환매금액 확인증에 모두가 서명 날인하여 공유물분할소송 법원에 합병완료시 까지 보관한다.

제2조

환매특약은 3개 필지의 공유지분자 모두가 동의하에 합병신청을 철원군에 제출하였으나 “공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률과 시행령”에 접촉되어 합병 불가 통보를 받고 다른 합병 방법이 없는 경우 경매로 인한 분양매수공유지분자 모두가 많은 피해가 예상되어 동법률을 피해서 3개 필지의 부동산 공유지분자(피고 전원)의 전체면적을 원고에게 매도하고 환매특약매수자(원고)는 3개의 필지를 매수하여 철원군에 합병신청과 합병을 완료한 다음 새로운 합병필지에 환매매도자(분양매수공유지분자)의 면적을 환원하기 위한 종된 환매특약이라 할 수 있으며, 환매매도인과 환매매수인은 환매특약부부동산매매계약서를 체결하며 이를 완료하기 위해 승인한다.

제3조

환매매도인은 합병완료 통보를 법원으로 받으면 환매특약부부동산매매에 대한 필요비용을 제공하며, 환매매수인은 매수한 공유지분면적을 합병된 필지에 이전등기 절차를 이행하고. 법원에 보관증인 별지 공유자 환매목록 및 환매금액 확인증을 환매매도인과 같이 소각한다.

제4조

환매특약부부동산매매 소유권이전등기에 소요되는 인지세 등기비용 그밖에 본 계약의 비용은 모두 환매매도인이 부담한다.

위 계약을 증명하기 위하여 본 계약서를 작성하여 공유물분할소송법원에 보관한다.

2017년   00월 00일

1. 환매특약 매도인

주소 : 서울시 강남구 대치동985번지 래미안하이스턴아파트

성명 : 김 재 형 (인)

주소 : 서울시 성북구 오패산로 90, 106동

성명 : 조 영 자 (인)

주소 : 인천광역시 서구 원당대로 839번길 34,

성명 : 전 혜 정 (인)

주소 : 강원도 철원군 근남면 잠곡리

성명 : 이 경 원 (인)

주소 : 서울시 강동구 성안로 25길 6,

성명 : 권 윤 주 (인)

주소 : 경기도 의정부시 망월로

성명 : 이 정 임 (인)

주소 : 경기도 의정부시 평화로 290번길 11,

성명 : 박 영 자 (인)

주소 : 경기도 김포시 봉화로 167번 길 35-18,

성명 : 김 순 희 (인)

주소 :  경기도 파주시 가람로 116번 길 130,

성명 : 김 청 애 (인)

주소 : 서울시 노원구 동일로182길 45,

성명 : 서 숙 경 (인)

2.환매특약 매수인

주소 : 강원도 속초시 청대로 8,

성명 : 유 재 성 (인)