부동산 이제 어디 사야하나..?

[soondol]

부동산도 수요와 공급의 법칙에 의해 투자 매력도가 결정됩니다.

즉 내가 산 아파트에 나 이후에 또 살 사람들이 많타면 가격은 다시 오르게 되는겁니다.

반대로 내가 사고 나서 다시 사줄 사람이 없다면 가격은 내리는것이겠죠,

요즘 강남권을 중심으로 가격이 내려오는 추세인데요..

아파트 가격의 수요.. 즉 전세가격의 문제입니다.

현재 강남권의 아파트를 투자 물로 잡았다면.. 누군가에게 전세를 줘야하는데..

이것을 월세로 환산 하고 총 투자금액 대비 연 수익율로 계산 하면 3.6% 정도입니다.

투자물로서 매력이 발생하려면 최소한 확정금리 (현재 4.5%)보다는 높은 수익을 가져와야하는데..

(총수익율 = 월세금 + 아파트 상승분 - 세금 - 대출금) 으로 봤을때..

 아파트 상승분과 대출금 값이 "0" 이라면 .. 연 1% 이상의 원금을 깍아먹는 효과가

나타나게 됩니다.. 그래서 강남권 아파트들이 주춤 하고 있는 것입니다.

이런 계산법으로 전국을 비교하면..

강북은 4.4% .. 전국전체 아파트는 5.62% 입니다.

결론적으로 이야기 하면.. 일단 아파트를 사실꺼라면 강북, 지방(지방도 향후 발전 가능성이

있는 곳 ,, 경기도 외각(안성,이천 등).. 서산,당진(중국 교역 중심지) 등을 중심으로 보시기 바랍니다.

물론 이제 아파트도 양극화가 심하게 진행되고 있어 향후 2 ~ 5년간 조정을 보이고 나면

강남권이 다시 주도가 될 가능성이 높습니다.

개인적으로는 부동산 투자는 올해는 말리고 싶고요..

꼭 부동산 투자가 필요하시다면.. 상가투자를 오히려 권해 드립니다.

‘공공기관 뜬자리’가 뜬다

조선일보 2007-05-04 08:42:00

한전·토공·주공… 줄줄이 이사간다는데 300만평 ‘공공의 땅’ 개발계획 주목

건설교통부가 지방으로 이전하는 공공기관의 이전비용을 조달하기 위해 이전 부지를 민간이나 토공·주공에 매각하기로 최종 입장을 정함에 따라 수도권에 개발 바람이 불 전망이다.

지방으로 이전하는 공공기관 이전 부지 300만평 중 택지개발사업이 가능한 3만평 이상 부지는 30곳, 도시개발사업이 가능한 3000평 이상 부지는 49곳이나 된다. 공공기관 전체 공시가격은 5조5931억원이지만 실제 시장가격은 이보다 서너 배가 넘을 전망이다. 특히 용인 경찰대·수원 축산기술연구원 등 대규모 부지는 주변 지역과 함께 신도시 형태로 개발될 가능성도 점쳐지고 있다. 해당 부지의 개발은 용도 변경 등의 과정을 거쳐 공공기관이 지방으로 이전하는 2012년부터 본격화할 전망이다.

◆업계 최대 관심은 한전 사옥

건설업계가 가장 관심을 갖고 있는 토지는 서울 강남구 삼성동 한전 사옥이다. 전체 2만4000평이며 이 중 2만3000평은 주거용, 1000평은 상업용이다. 공시지가가 7000억원 정도이지만 전체를 상업용으로 용도 변경할 경우 땅값만 2조원에 육박할 전망이다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “오피스·쇼핑몰·주상복합단지로 개발할 경우 천문학적으로 자산 가치가 높아질 것”이라며 “강남의 한복판이라는 상징성을 갖고 있어 건설업체들이 모두 눈독을 들이고 있다”고 말했다. 은평구 수색동 국방대학(9만7000평)은 부지가 넓고 상암동과 300~400m 정도 떨어져 있는 요지다. 부동산업계에서는 상암동처럼 벤처타운과 아파트단지가 함께 들어설 것으로 전망하고 있다.

◆분당 토공·주공·도공도 알짜

성남시 분당신도시의 토공(1만2521평)·주공(1만1494평)·가스공사(6000평) 등 공기업 부지도 주변 아파트 가격이 급등하면서 금싸라기 땅으로 바뀌었다. 주상복합아파트로 개발할 경우 최고 인기 단지로 부각될 것으로 부동산 업계는 기대하고 있다. 하지만 주공·토공은 건물이 낡지 않아 민간에 매각되더라도 당장 주상복합 등으로 개발되지 않고 현 건물을 리모델링해 벤처타운 등으로 활용될 전망이다. 국토연구원은 보고서를 통해 “주거 용도보다는 사무실 용도로 사용하는 것이 바람직하다”고 밝혔다. 반면 판교 인근의 도로공사(6만1800평)는 부지가 넓고 건물이 낡아 토공·주공 부지와 달리 아파트 등 주거단지로 개발될 가능성이 높다.

◆용인 경찰대·법무연수원은 미니 신도시 가능

대규모 택지 개발이 가능한 지역은 용인시 언남동 경찰대(27만1000평)와 법무연수원(21만6000평) 부지다. 두 부지는 사실상 붙어 있어 50만평 이상 택지개발지구로의 개발이 가능하다. ‘삼성공인중개’ 송치원 사장은 “법무연수원과 경찰대를 합쳐 택지로 개발하면 언남동 일대가 구성지구와 함께 대단위 주거지역으로 발전할 것”이라고 말했다. 택지가 개발되면 주변 지역에 대대적인 도로망 확충도 함께 이뤄질 것으로 예상된다.

◆수원 축산연구소·작물과학원은 문화테마 단지 등 추진

수원시 권선구 오목천동·서둔동과 화성시 봉담읍 동화리 등에 걸쳐 있는 축산기술연구소(33만평)와 작물과학원(27만평) 등 농촌진흥청 연구기관 부지도 대단위 개발이 가능한 지역이다. 화성시는 인근 지역을 묶어 콘서트홀, 야외 공연장 등이 들어서는 60만평 규모의 ‘음악특구’로 개발하는 방안을 검토 중이다. 수원시는 일단 택지 개발보다는 벤처산업단지 등으로 개발하는 방안을 선호하고 있다.