부동산 2004년 부동산 상품별 전망과 투자 전략

[지도자벌레]

 2004년 부동산 상품별 전망과 투자전략

  새해 부동산 재테크는 절제된 투자와 틈새시장 공략으로 요약된다. 2004년 부동산시장이 본격 침체국면에 접어들 것으로 보여 호황 장세에 보였던 "묻지마 식 투자"로는 낭패를 볼 수밖에 없다. 주택 가격 상승탄력이 좋은 새 집으로 갈아타는 재테크 등이 유효할 것으로 보이며 토지는 고속철도나 택지지구 주변, 신행정수도 지역 등 개발재료가 명확한곳을 중심으로 투자를 물색하는게 유리하다. 경기회복 기대감을 감안해상가나 오피스 투자도 적극 고려해 볼 수 있으나 철저하게 수익성을 분석해야 할 것으로 보인다.

<주택 부문>

  기존 주택이나 신규분양시장이 모두 침체양상에 접어들 것이나 차별적장세가 연출될 것으로 보인다. 따라서 적극적인 투자보다 자산보전 등에비중을 두는 것이 좋다. 우선 새 집으로 갈아타는 전략을 세워야 한다. 주택가격이 약세권에 머무는 시점은 추후 가격상승기를 사전에 대비하는투자 적기가 될 수 있기 때문이다. 새로 입주하는 특화된 신개념 아파트가 시장세를 주도, 이를 선택하는 것이 유효하다.  강남권은 입주물량이나 공급물량이 적은 반면 수요층은 탄탄해 여전히 유리하다. 저밀도 아파트 등의 분양을 노리는 것도 방법이다. 특히 강남권 신규입주 아파트는 정부의 투기규제에도 불구하고 1급 유망주의 자리를 유지할 것이다. 수도권에서는 동탄 시범단지 등 독특한 가치테마가 있는 아파트를 선택하는 것이 절대 필요하다.

  단독과 연립을 과감히 버리고 아파트로 전환하는 재테크도 필요하다. 올해 10월까지의 주택가격 상승률을 보면 아파트는 10.3 %가 올랐으나 단독주택은 1.8%, 연립은 3.6%에 불과해 주택 투자는 아파트를 집중적으로 선택할 필요가 있음을 보여준다. 아파트에 대한 선호도가 날로 높아지는 반면 재건축기준 강화나 택지난 등으로 공급량은 갈수록 줄어들기 때문이다.

  사고 파는 시기를 제대로 선택하는 것도 중요하다. 주택은 가급적 봄에 팔고 겨울에 사야 한다. 지난 98년 이후 주택 매매가격 변동률을 보면 봄철인 2~4월의 집값은 평균 2.57%가 올랐다. 이에 반해 가을 이사철인 9~11월의 상승률은 1.75%에 그쳤다. 지난해도 봄에는 2.1% 오른 반면 가을에는 0.5% 정도 상승에 불과했다. 또 월별로는 2, 3월과 8, 9월의 상승률이 가장 높아 매도 타이밍으로 나타난 반면 하락률은 11월과 12월이 높아 가장 겨울철 중 이 시기를 택해주택을 매입하는 것이 저점매수 가능성이 높다.

<토지부문>고속철등 개발호재로 상승탄력

  올해 토지시장은 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 전반적인 상승세를보일 것이라는 게 전문가들의 대체적인 전망이다. 한국건설산업연구원은 올해 땅값은 전반적으로 안정세를 유지하면서 지난해보다는 높은 연 2~3% 정도 상승할 것으로 전망했다.

  신도시로 개발되는 김포와 파주 광명 화성 등은 개발 단계별로 꾸준히관심을 모을 전망이다. 최근 건설교통부가 향후 제2기 수도권 신도시 정책수립에 참고하기 위해 실시한 전문가 설문조사 결과,신도시 입지로 파주-고양-김포가 가장 적합한 곳으로 꼽혔다는 것도 참고할 만하다.

  행정수도 이전 후보지로 거론되는 충남 아산신도시 일대와 충북 청원군오송·오창지구, 충남 공주시 장기면과 연기군 일대 역시 여전히 서울 등 외지 투자자들의 발길을 모을 것으로 전망된다.

  광명 천안과 아산 등 올 4월 개통예정인 경부고속철도 역세권 주변 토지도 상승 여력이 충분한 것으로 보인다. 천안지역은 고속철 개통시 서울 출퇴근이 가능한 데다 현재 병점역까지 운행 중인 수도권 전철도 연결될 예정이다. 광명역 일대도 고속철 개통 재료에다 최근 60만평이 택지개발예정지구로 지정되면서 개발 기대심리가 한껏 고조되고 있다.

  이와 함께 경기 의왕 하남시 등 20개 시·군의 약 1150만평이 넘는 그린벨트 해제 예정지 등도 유망 토지로 꼽힌다. 그린벨트 내 20가구 이상300가구 미만의 중규모 집단취락지구는 올해부터 본격적으로 그린벨트에서 해제된다.

  올 초 농지법이 개정돼 농민이 아니더라도 300평 미만의 농지를 소유할수 있게 됨에 따라 저평가 된 농지가격이 올라가고 거래도 확대될 것으로전망된다.

<펜션 부문>틈새시장 부상…수익률 8~15%

  정부의 잇단 부동산종합안정대책에도 불구하고 비교적 규제가 덜한 콘도, 펜션 등 레저 부동산이 틈새상품으로 부상하고 있다. 전문가들은 초저금리시대에다 주5일근무제의 수혜를 입을 것으로 예상되는 펜션 등 주말형 상품을 2004년 유망 투자상품으로 꼽고 있다.

  펜션업계는 연 8~15% 정도의 수익률을 제시하는 게 일반적이며, 20~25%를 보장한다는 업체도 있다. 연간 20~30일을 투자자가 활용하고도 이 같은 고수익을 낸다는 게 업계측 얘기다.

  최근에는 콘도를 풀구좌로 분양해 확정수익을 보장하는 상품이 등장했다. D사는 평창에서 콘도 440실을 분양하며 연간 70일을 투자자가 이용하고 연 3.2%의 수익을 20년간 확정, 보장해 준다는 조건을 내걸었다 하지만 전문가들은 레저 부동산에 대한 투자는 신중해야 한다고 지적한다. 업계가 마케팅 전략으로 제시하는 수익률에 "거품"이 끼어 있기 때문이다.

  펜션정보업체인 휴펜션이 펜션을 이용한 경험이 있는 성인 남녀 500여명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 형태는 서구형 정통 목조를 가장 선호하고 이어 통나무, 황토방 등 토속 펜션 순으로 나타났다. 또 가장 선호하는 테마는 레포츠로 집계됐다.

  강원도 농업기술원은 펜션에 대한 투자수익률을 분석했다. 이에 따르면건축비, 가구 구입 및 인테리어 비용 등을 포함해 총 2억원의 자금을 들여 방 5실과 부속 건물 2개 등을 갖추고 객실요금을 개당 평일 8만원, 주말 10만원, 성수기 12만~15만원을 받을 경우 1실 기준 연간 이용일수가 최소한 134일은 넘어야 투자비를 회수할 수 있는 것으로 분석됐다. 따라서 펜션 등은 연간 가동률이 수익성을 가늠하는 결정적인 요인이 돼 이에 대한 면밀한 분석이 필요하다.

<상가부문>後분양제 도입 변수 일단 관망을

  선시공 후분양제 도입 등 정부안이 확정되는 올해 상반기부터는 상가 공급물량이 대폭 감소될 것으로 보인다. 물량은 줄어드는 데 비해 유동자금은 상가로 몰릴 가능성이 제기됨에 따라 가격 폭등이 일어날 수도 있다. 이에 따라 투자자들의 제도 변화에 따른 상가시장을 읽는 세심한주의가 요구된다.

  대형 쇼핑몰은 높은 토지매입 비용과 건축 비용의 영향으로 가장 큰 타격이 예상된다. 특히 쇼핑몰 사업자는 건축비용을 건축 인허가도 받지 않은 상태에서 분양을 통해 조달해 왔다. 선시공 후분양제도가 실시되면 쇼핑몰 공급 물량은 예년의 3분의 1에도 미치지 못할 것이라는 전망이 지배적이다.

  근린상가도 정부 시행안에 해당하는 상가가 많은 만큼 공급 물량이 대폭 감소될 전망이다. 근린상가는 개인이나 중소규모의 시행사와 건설사가 정부의 택지개발계획에 따라 늘어난 상업용지를 매입해 건물을 설립, 분양해 왔다.

  주상복합건물 역시 선시공 후분양 제도에 해당되는 데다 지난해 10·29대책으로 올해 공급물량에 변수가 많다. 상가 공실률이 높게 나타나는사례가 많았던 만큼 투자자로부터 인기가 높지 않지만 주상복합상가내 상가 공급 의무 비율상 공급물량은 꾸준할 것으로 예상된다.

  반면 단지내 상가는 아파트에 딸려 있는 부속물로 입주 직전 분양하므로 올해 큰 변수는 없을 것으로 보인다.

  상가114 유영상 소장은 "선시공 후분양 요건만 갖춘다면 올해 상가는분양률은 높아지고 분양 기간은 짧아진다"면서 "투자자 입장에서는 과잉 공급에 대한 우려와 분양 상가가 도산될 위험성이 줄어든 만큼 투자자가 몰려들 것으로 보인다"고 말했다.

<오피스텔부문>공급과잉으로 섣부른 투자 금물

 오피스텔은 지속된 공급과잉으로 물량이 적체되면서 임대수익과 매매가격이 모두 약세를 보일 것으로 전망되고 있다. 특히 일산 등 최근 2년 사이에 입주물량이 폭주한 지역은 투자자들의 절대적인 주의가 필요하다고 전문가들은 입을 모은다.

  전문가들은 전반적인 물량폭주 속에서도 오피스빌딩이 밀집해 있는 테헤란로나 종로 여의도 등에 들어서는 오피스텔에 관심을 가질 것을 조언한다. 외환위기 이후 오피스빌딩의 공급이 거의 없다보니 이 지역에서는 오피스빌딩의 대용으로 여전히 오피스텔에 대한 관심이 높다.

  황용천 해밀컨설팅 사장은 "주거용 오피스텔에 대한 여러가지 규제책등이 고려되고 있어 시장 자체가 불확실하지만 사무실이 밀집한 곳은 그나마 오피스텔이 대체상품으로 강점을 가질 수 있는 지역"이라고 설명했다.

  오피스텔 시장도 거래는 활성화하겠지만 임대료 약세와 세제 개편 등 여러가지 암초에 직면할 가능성이 큰 것으로 예상된다. 외국 자본의 회수시기 도래, 국내 연기금의 구매력 확대, 리츠 활성화 및 자산운용업법상 부동산 펀드의 출현 등으로 내년 오피스빌딩 거래가 더 활발해질 것으로 전망되고 있다. 특히 올해는 대기업 사옥의 리모델링이 마무리되면서 속속 입주를 시작해 임차했던 빌딩의 공실률이 증가할 것으로 예상된다.

  이에 따라 연초 재계약 시기에 대부분 임대료를 인상하지만 임대료 상승폭은 둔화될 것으로 보고 있다.

  이런 상황에서 전문가들은 강남권에 신규 공급되는 섹션오피스에 대해관심을 가질 만하다고 조언한다. 강남권은 현재 한신인터밸리, 금강타워등 섹션오피스 물량이 쏟아진다.

아파트 청약에 비하면 월등히 높은 경쟁률이지만 한 달여 만에 수백대 1의 경쟁률이 수십대 1로 내려 앉았다.

분양권 전매가 자유로운 데도 불구하고 웃돈은 일부 로열층에 몇 천만원 내외 붙은 정도이며, 거래는 거의 중단된 상태다. 일부 오피스텔은 수십대 1의 경쟁률이 무색할 정도로 웃돈이 제대로 형성되지 않는 모습마저 보이고 있다.

특히 오피스텔에 대한 정부의 규제가 본격화되면 아파트와 같은 침체 국면에 들어설 것이라는 게 전문가들의 전망이다.

현재 잘 팔리고 있는 주거형 오피스텔을 금지하기 위해 바닥에 온돌 난방을 금지하는 한편 오피스텔에 대해서도 주택과 같이 기준시가를 만들어 세금을 높이겠다는 것이 정부의 카드다.

<아파트·분양권>부동산 기상도 "투자 찬바람 … 연말께 가야 그칠 듯"

  올해 부동산 시장은 호재보다 악재가 많아 전체적으로 약보합세를 나타낼 것으로 점쳐진다. 정부가 지난해 10월 29일 발표한 주택안정책 가운데 주택거래 신고제 등 상당수 대책이 1~3월 시행돼 주택시장은 당분간 침체의 늪에서 헤어나지 못할 것 같다.

  게다가 올해는 지난 2~3년간 분양한 아파트.주상복합.오피스텔이 대거 입주하기 때문에 일시적인 공급 초과 현상이 일어날 수 있다. 내수경기 회복에 따른 금리인상 가능성도 투자 수요를 억누르는 요인으로 작용할 것으로 보인다.

  3월 도입될 장기 주택대출 상품인 모기지론은 주택 수요 기반을 넓힌다는 점에서 호재가 될 수 있으나 침체가 계속될 경우 단기 효과는 미미할 것 같다. 4월 실시될 총선도 정부가 서민층 표밭을 의식, 투기억제책을 지속할 가능성이 커 역대 총선 때와 달리 악재가 될 것으로 보는 전문가가 많다. 반면 토지시장은 주5일 근무제 본격 실시에다 펜션.전원주택 수요, 고속철도 개통 등의 재료가 맞물려 다소 활기를 띨 것으로 보인다.

  올해 아파트 시장은 대세상승 국면이 끝난 뒤 나타나는 전형적인 조정장세가 될 것으로 보인다. 정부의 투기억제책이 아파트 시장을 타깃으로 하고 있다는 점을 들어 조정이 대체로 연말까지 이어질 것으로 전문가들은 내다본다. 가수요로 단기 급등한 재건축 아파트.주상복합아파트는 일반 아파트보다 낙폭이 클 전망이다.

  중앙일보 조인스랜드와 부동산 114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 29만4백여가구로 지난해(26만6천98가구)보다 9.1% 증가할 것으로 추산됐다. 서울은 5만2천8백60여가구로 지난해보다 29.4% 줄지만 경기도(28.5%).인천(54.7%) 등 수도권에선 크게 늘어난다. 주상복합아파트 입주
예정 물량도 지난해보다 39.6% 늘어난 1만5천5백여가구에 이른다.

  지오시앤디 곽창석 사장은 "서울지역 아파트 입주물량은 감소하지만 투자수요가 더 크게 줄어 수급불안에 따른 가격 상승 요인은 크지 않다"고 내다봤다.

  메리츠증권 부동산금융팀 안홍빈 차장은 "올 한해 1가구 3주택자의 양도세 중과조치 유예기간에 처분하려는 다주택자가 많아 매물이 늘 수 있다"고 말했다.

  지난 2~3년간 집값 상승을 이끌어온 재건축 아파트는 1월부터 투기과열지구에서 조합설립인가를 받는 단지의 경우 전매가 금지돼 투자 수요가 크게 줄 것으로 보인다. 입주를 앞둔 아파트 분양권의 경우 실수요 중심으로 매수세가 형성될 수 있으나 값이 오를 가능성은 작다.

  고양시 김철헌 공인중개사는 "분양권 시세는 기존 아파트값에 맞춰 형성되게 마련"이라며 "기존 아파트값이 빠지면 동반하락할 것"이라고 내다봤다.

  지난해 단기 전매차익을 노린 가수요가 대거 몰렸던 주상복합아파트 투자 열기는 시들해질 것으로 보인다. 3월부터 투기과열지구에서 20가구 이상 분양권은 입주 때까지 전매가 금지되기 때문이다. 전매가 가능한 기존 주상복합 아파트도 입지가 뛰어난 대규모 주상복합을 제외하곤 거래 부진 속에 가격하락이 불가피하다는 분석이다.

  건설산업 전략연구소는 아파트 거래량.가격 변동 관계를 6개 국면으로 나눠 호.불황 여부를 진단하는 벌집모형이론을 통해 상반기까지 4국면(거래량 감소 속 가격 하락)이 지속될 것으로 내다봤다. 하반기부터는 5국면(거래량 증가 속 가격 하락)으로 이어진 뒤 연말이나 내년에 가서야 반등이 시작될 수 있다고 분석했다. 레피드코리아 권대중 사장은 "내집 마련 수요자는 5~6월께 급매물을 노리되 투자자들은 연말 이후로 미루는 게 좋다"고 조언했다.

<청약 전략>무주택자 기회 늘어 … 일반순위 큰 평형 노릴만

  지난해 10월 29일 강도 높은 부동산 안정대책이 발표된 이후 실수요자들의 청약 환경은 확실히 나아졌다. 무주택 우선 물량이 75%로 확대되고 분양권 전매금지조치도 확대 시행되면서 주택시장에서 투자 수요가 급격히 줄어들고 있기 때문이다. 

  우선 자신의 자금 사정과 청약통장 종류, 예치금, 청약순위와 목적에 맞는 전략을 세워야 한다. 무주택자(만 35세 이상이며 5년 이상 무주택 세대주)는 투기과열지구의 무주택 우선공급제도를 적극 활용해야 한다.

  전용면적 25.7평 이하에 대한 무주택자 우선공급 비율이 75%로 높아지기 때문에 판교신도시, 화성동탄, 서울 뉴타운 및 5개 저밀도지구 등 유망 택지지구나 재건축 일반분양을 노리는 게 바람직하다. 특히 20만평 이상 대규모 택지지구에서는 지역우선물량(30%) 중 전용 27.5평 이하에 대해 해당지역 무주택 세대주에게 75%를 우선 공급하게 되고, 거기서 떨어져도 일반1순위로 다시 청약할 수 있어 당첨확률이 크게 높아진 셈이다.

  전용면적 25.7평 이하에 청약할 수 있는 1순위자라도 무주택 세대주가 아닌 일반 1순위자는 예금액을 올려 큰 평형을 노려볼 만하다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "무주택 우선공급 물량이 확대되면 당첨확률이 낮아지기 때문에 서울을 기준으로 1천만~1천5백만원짜리 청약예금으로 바꾸는 것이 당첨기회를 높이는 방법"이라고 말했다. 자금사정이 좋지 못할 때는 6백만원짜리로 전환하는 것도 현명하다.

  장기 청약저축통장 가입자도 넓어진 청약기회를 이용하는 것이 좋다. 주공이나 시영이 공급하는 국민임대의 경우 분양전환되지 않는 주택이라면 당첨된 후 공공분양아파트에 한번 더 청약할 수 있는 데다 1년에 한번만 중도금을 불입하면 되고 무주택 서민을 위한 국민주택기금을 지원받는 사업장이 많아 대출조건도 유리하다.

<토지·펜션>택지지구 주변 "관심 끄네"

  올해 가장 눈여겨 볼 부동산 상품으로 토지를 꼽는 전문가가 많다. 아파트와 주상복합아파트.오피스텔 등에 규제가 심해 이쪽이 반사이익을 얻을 것이라는 전망이다. 올해 토지시장 자체의 호재도 많다. 서울 세곡동 등 3백가구 이상 집단취락지가 그린벨트에서 해제되고, 판교신도시를 시작으로 파주.김포 등 대규모 택지개발지구의 보상이 시작된다. 이 경우 보상지역에서 풀린 돈이 주변 땅으로 몰릴 가능성이 크다. JMK플래닝 진명기 대표는 "판
교 보상이 본격화하면 용인.이천.양평까지 땅값이 오를 수 있다"고 말했다.

  지난해 12월 29일 신 행정수도법이 국회를 통과함에 따라 충청권 토지에 대한 관심도 더 커졌다. 이전 후보지로 거론되는 충북 오송, 공주 장기.연기지구, 천안.아산신도시 등지는 지난해에 이어 올해도 투자자의 발길이 이어질 것 같다.

  펜션.전원주택은 올해 주5일 근무제의 원년을 맞아 수요가 늘 것으로 예상된다. 렛츠고펜션월드 박민재 팀장은 "휴가 때나 주말엔 본인이 사용하고, 나머지 기간은 숙박시설로 임대를 놓는 수익형 별장 펜션이 인기를 끌 전망"이라고 말했다.

<오피스텔·상가>물량 쏟아져 공급 과잉될라

  대표적 임대수익형 상품인 오피스텔과 상가의 올해 전망은 밝지 않다. 공급과잉 우려가 높은 데다 경기불황이 계속될 경우 임대 수요가 불투명해서다. 오피스텔은 사상 최대 규모의 신규 입주물량이 예정돼 있다. 게다가 임대 수요가 부족해 월세 수익률이 떨어지고 분양권 이하 매물이 더욱 쌓이게 될 것 같다.

  주거용 오피스텔의 건립 규제로 업무용이나 업무용 오피스텔과 비슷한 용도의 소규모 오피스텔이 그나마 투자용으로 관심을 끌 전망이다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 "공급과잉으로 주거용 투자는 한계에 달했다"며 "불황에 소규모 창업이 활발할 수 있고 그간 소규모 업무용 시설 공급이 뜸해 사업용 수요는 많을 것"이라고 말했다.

  상가에는 후분양제의 먹구름이 드리워져 있다. 오는 7월부터 총바닥면적 3천㎡(약 9백10평) 이상의 건물은 골조공사를 3분의2 이상 마친 뒤 분양해야 한다. 자금확보 어려움 등으로 공급량은 줄어들 수밖에 없다. 특히 테마상가 등 쇼핑몰의 타격이 클 전망이다.

부동산 상품별 전망과 투자 전략 1→전망 2→체크포인트
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(아파트)
1. -주택거래 신고제 등 악재많아 -재건축 추가 하락, 일반 약보합세
2. -실수요자 5~^월 급매물 노릴만 -세금 중과로 단기 차익 겨냥 투자 위험
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(주상복합)
1. -전매제한으로 투자수요 줄 듯 -소규모 단지 가격 하락 예상
2. -허가 받아 전매 가능한 단지 노려볼 만 -가수요 높지 않아 수익률 낮게 잡아야
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(분양권)
1. -입주 임박 분양권도 기존 아파트값 빠지면 동반 하락
2. -신수요자 입주 임박 분양권 노려볼만
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(오피스텔)
1. -올해 입주 물량 사상 최대 -주거용 규제와 후분양으로 공급 감소
2. -실수요자 입주 임박 분양권 노려볼 만
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(상가)
1. -후분양으로 테마상가 공급 줄 듯 -경기불황으로 임대수익률 불확실
2. -상가의 공급 없는곳 수익 올라갈 수도 -아파트 단지 내 상가 비교적 안정적
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(토지)
1. -주택시장 규제로 반사이익 기대 -신행정수도법 국회통과 등 호재 많아
2. -신행정수도 이전 예정지 관심 다만 값비싼 곳 투자수익 따져야
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(펜션·전원주택)
1. -주5일 근무 본격화로 수요 증가 -단지펜션 늘고 별장 펜션 인기
2. -차로 1~2시간 이내 수도권 부지 선택 -업체 안정성과 체계적 운영 계획 확인
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