임차인의 필요비 와 유익비 정리
1.필요비
부동산을 유지 보수하는데 필요한 유지비 및 수리비를 말하는 용어입니다.
①유리창 파손교환
②전구교환
③비가새는 지붕수리
④물이 나오지 않는 상수도수리
⑤전기누전 등으로 전기수리
⑥보일러고장
지출이 이루어진 시점에서 바로 청구가 가능하고 상황에 따라서는 소요된 금액 전부도 가능합니다.
그러나 유지 보수를 위한 기준과 그에 따른 비용에 있어서는 임대인과 임차인의 이견이 존재할 수밖에 없기
때문에 보다 디테일한 기준이 필요하게 됩니다.
판례를 참고하시면 이해가 쉬우신데요. 보일러나 수도관의 고장, 파손이 발생한 경우라면 임대인에게 수선의무가
따르는 반면에 비교적 작은 규모의 시설, 이를테면 조명이나 도어록, 간판 등의 유지 보수는
임대인에게 책임이 없습니다.
※실무적으로는 필요비중 유리창파손,전구교환,같은경우는 임차인이 직접수리하고
비용을 청구하지 않으며,
보일러,지붕수리는 임대인이 해주는경우가 많습니다.
2.유익비
유익비는 필요비처럼 수리하는데 드는 비용이 아닌 부동산 가치를 높이기 위해 사용하는 비용을 말합니다.
임차인이 본인 편의나 이익을 높이기 위해 설치한 것은 유익비에 해당하지 않습니다.
유익비는 필요비처럼 수리하는데 드는 비용이 아닌 부동산 가치를 높이기 위해 사용하는 비용을 말합니다.
임차인이 본인 편의나 이익을 높이기 위해 설치한 것은 유익비에 해당하지 않습니다.
①방이나거실 증축 비용(발코니확장등)
②담장축조
③새로운 수도설치비용
④건물의 유리문개설
⑤이중창 설치
⑥임차인의 영업을위한 인테리어 시설비
임대차계약 만료 시 혹은 아파트,상가 전월세 구할 때 듣게 되는 용어 필요비 유익비.
보통 필요비 유익비는 임대차 기간이 만료되면서 세입자가 나갈 때 문제가 되는 경우가 많습니다.
임차인에게는 임차물의 보존 및 수리에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있는 '임차인의 비용상환청구권'이 있는데
민법에서는 필요비와 유익비로 구분지어 비용 청구 범위를 달리하도록 규정하고 있습니다.
※필요비 유익비를 청구할 수 없는 경우?
1.임대차계약서 상 특약사항에 임차인이 원상복구를 하기로 약정한 경우 청구할 수 없고 계약 내용대로
임차인이 원상복구 해야 합니다.
2.또한 계약 시 임대인이 보증금이나 월세를 낮춰주는 대신 임차인이 수리를 하는 경우도 종종 있죠.
3.이 때 시설비나 필요비, 권리금 등을 청구하지 않는다는 약정을 했다면 이 역시 청구가 불가능합니다.
따라서 필요비 유익비에 관한 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 2기 이상 임대료 연체가 없어야 하고,
임대인의 동의를 얻은 후 공사하고, 객관적 가치를 증가시킨 입증 또한 필요합니다.
임대차계약 서 작성 시 특약사항에 대해서도 임대인 임차인 상호 합의 하에 꼼꼼히 작성하시는 게 좋습니다.
임차인이 유치권을 신고했다면
사례:
다세대 주택 한 호실이 경매에 나왔다. 매각물건명세서를 살펴보니 3일 전에 임차인 OOO이 유치권으로 7,000만원을 신고했다고
나와있다. 어떻게 접근해야 할까?
해설:
임차인의 유치권은 대부분의 경우 인정되지 않는다고 보아야 한다.
특별한 사정(물론 이 마저도 가능성이 매우 낮다)이 없는 한 임차인에게 유치권의 피담보채권 자체가 없는 경우가 많기 때문이다.
그 이유를 살펴보자.
먼저,
법에 의하면 임차인에게는 필요비와 유익비에 대한 상환청구권이 인정된다.
민법 제626조(임차인의 상환청구권)
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의
지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.
이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
임대차 목적물의 보존에 필요한 비용을 '필요비'라고 하고, 임대차 목적물의 객관적 가치 증대에 투입된 비용을 '유익비'라고 한다.
임대차에 있어 보존에 필요한 경미한 지출은 대부분 임차인이 해결하나. 실무상 필요비가 문제되는 경우는 거의 없다.
문제는 유익비인데,
예를 들어 주택의 보일러가 고장나서 임차인이 고쳤고 그 상태가 그대로 유지되었다면 유익비에 해당할 수 있다.
그러나 싱크대 등 주택의 부합물이 아닌 것을 교체나 수리했다면 주택 자체의 객관적 가치 증대가 없어 유익비
상환 청구가 불가능하다.
헌데 임차인이 많은 돈을 들여 인테리어(샤시 포함)나 시설물 공사를 했고 그 주택의 가치가 현재까지 존재하고 있다면 임차인은 유익비상환청구권이 있고 임대차목적물을 점유하고 있으니 유치권이 일응 인정되는 것처럼 보인다.★
하지만 우리가 기억해야 할 점이 하나 있다.
유익비에 관해 포기약정을 할 수 있다는 점이다.
대부분의 임대차계약서에 있어(90% 이상) 부동문자로 다음과 같은 조항이 들어가 있다.
“임차인은 임대차기간 만료시 임대차목적물은 원상으로 회복하여 반환하여야 한다.”
법원은 위와 같은 조항이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 유익비상환청구권을 포기하는 약정이 있다고 보고 있다.
주택이 아니라 상가건물,모텔등의 임차인이 시설투자비용에 대해 유익비상환청구권이 있다고 주장하면서 유치권을 신고했다면
어떻게 될까?
상가 임차인이 자신의 특정한 영업을 위해 시설 투자비용을 지출한 경우(예를 들어 미용실.모텔등 을 하기 위해
세면기나 전기 시설 등 공사를 한 경우), 건물의 객관적 가치증대가 있다고 보기 어려우므로 유익비상환청구권이
존재하지 않는다.
설혹 객관적 가치 증대가 있는 경우라 하더라도 위에서 살펴본 것처럼 임대차계약서 상의 유익비 포기 조항 때문에
유치권이 성립하는 경우는 거의 없다고 보아야 한다.