소액보증금 우선변제

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소액보증금 우선변제

소액임차인의 보증금 한도는 수도권 중 과밀억제권역은 6,000만원 이하, 광역시는 5,000만원 이하, 그 밖의 지역은 4,000만원 이하이며, 우선변제금액은 수도권 중 과밀억제권역은 2,000만원 이하, 광역시는 1,700만원 이하, 그 밖의 지역은 1,400만원 이하입니다.

소액임차인의 우선변제권

소액임차인의 우선변제권은, 소액임차인의 경우 그 보증금이 비록 소액이라고 하더라도 임차인에게는 큰 재산이므로 다른 담보권자의 지위를 해하여도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 인정되고 있는 것입니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결).
소액임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제8조제1항).

소액임차인의 우선변제 요건

소액임차인의 범위에 속할 것

- 최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음 어느 하나의 금액에 해당되는 임차인이어야 합니다(「주택임대차보호법 시행령」 제4조제1항).
이 경우 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산합니다(「주택임대차보호법 시행령」 제3조제4항).

√ 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 6,000만원 이하

√ 광역시(군지역과 인천광역시 지역 제외) : 5,000만원 이하

√ 그 밖의 지역 : 4,000만원 이하

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 중구 운남동ㆍ운북동ㆍ운서동ㆍ중산동ㆍ남북동ㆍ덕교동ㆍ을왕동ㆍ무의동, 서구 대곡동ㆍ불노동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 연수구 송도매립지<인천광역시장이 송도 신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도 앞 공유수면매립 공사면허를 받은 지역을 말함>, 남동유치지역을 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동ㆍ평내동ㆍ금곡동ㆍ일패동ㆍ이패동ㆍ삼패동ㆍ가운동ㆍ수석동ㆍ지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조ㆍ별표 제1호).

대항요건을 갖출 것

- 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항 후단).
ㆍ 따라서, 경매신청 등기가 된 이후에 주민등록을 마친 임차인은 소액보증금이라도 우선변제를 받을 수 없습니다.

- 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

- 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다.
ㆍ 이는 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제

    될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

- 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).
ㆍ 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「민사집행법」 제88조제1항, 「민사집행규칙」 제48조).

우선변제권의 효과

보증금 중 일정액의 보호

- 소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다(「주택임대차보호법」 제8조제1항).
ㆍ 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은, 그 보증금 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(「주택임대차보호법 시행령」 제3조제1항 및 제2항).

√ 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 2,000만원

√ 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) : 1,700만원

√ 그 밖의 지역 : 1,400만원

- 이 경우 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다(「주택임대차보호법 시행령」 제3조제3항).

우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).
처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결).