부동산 공부170428

NPL 모든 부동산 투자상품 중 돈이 될 만한 것들은 일반인에게 기회가 오기 매우 힘들다. 이유는 여러분들 앞에는 전문가들이 있기 때문이다. 그래도 우리는 안정성 + 수익률 두가지를 만족할 상품을 찾으러 여기 저기 발품을 팔고 다닌다. 금융권에서는 담보대출로 빌려준 돈을 회수하기 위해 시간이 오래 걸리는 부동산경매 대신 채권을 판매하여 현금화하는 위험회피 수단을 강구한다. 즉, 제 3자에게 받을 돈에 대한 권리를 판매하여 재무 건정성을 유지한다. NPL도 경매와 마찬가지로 큰 수익을 올릴 수도 있지만 리스크나 함정이 많고 매입 방법도 다양하다. (1) 이자연체가 없는 경우: 정상 (2) 1~3개월 이자연체 있는 경우: 요주의 (3) 3개월이상의 이자연체가 있거나 대출금 중 담보가 있는 경우: 고장 (4) 고정 단계 중 담보가 없는 경우: 회수 의문 (5) 원금 및 이자의 회수가 불가능한 경우: 추정손실 요주의 이상의 단계처럼 은행 등의 금융기관에서 나간 대출금의 이자와 원금을 3개월 이상 회수를 하지 못하는 경우 BIS비율 때문에. (1) 은행이 직접 강제경매 절차 등을 실행 (2) 그 채권을 자산유동화회사로 인수시킴 요즘 일반인도 경매의 일부분인 NPL에 관심이 많은 것 같다. 투자자들은 안정성 만큼 수익률을 중요시 하기 때문이다. NPL에 관심이 많아 진다는 것은 수익률이 좋기 때문이다. 경매 대중화로 인해 경매인구는 많이 불어나 경쟁이 심해 수익을 내지 못하는 경우가 많다. NPL 부실채권시장은 수익모델이 다양하다. 모든 부동산 투자상품에 리스크가 존재하듯 NPL상품 또한 리스크가 존재한다. 그래서 기초공부는 해야한다. NPL 쉽게 말해 부실채권을 사고 파는 과정을 통해 수익을 내는 경매의 일종이다. 경매는 가고 NPL 시대가 온 것 같다. ☉ Non Performing Loan / 무수익여신 / 無收益與信 / 부실채권 부실대출금과 부실지급보증금을 합친 개념으로 금융기관이 빌려준 돈을 회수할 가능성이 없거나 어렵게 된 부실채권을 의미한다. 금융회사의 부실대출금액과 부실지급보증금액을 합친 금액으로 수익이 발생하지 않기 때문에 붙여진 이름이다. 일정 기간 이상 이자가 연체된 대출금이나 부도 등으로 회생절차 등에 들어간 기업에 대한 대출금이 NPL로 분류된다. 일반적으로 부실여신 또는 부실채권으로 불린다. NPL의 통일된 정의는 존재하지 않으나, 90일 이상 연체되었거나 출자전환·재대출·기한유예된 경우이거나, 혹은 90일 이하 연체이지만 파산 등의 이유로 전액 상환가능성에 의심이 있는 경우 등을 non-performing loan이라고 하며, IMF의 보고서는 이같은 non-performing을 대출(loan)뿐만이 아닌 다른 자산(asset)에도 적용할 것을 권고한다. 보통 은행 등 금융회사의 대출 건전성을 나누는 기준은 ‘정상’ ‘요주의’ ‘고정’ ‘회수의문’ ‘추정손실’ 5단계로 분류되는데 3개월 이상 연체된 여신을 ‘고정’이하로 분류한다. 그 중 담보가 있어 회수 가능성이 있는 경우를 ‘고정’, 담보가 없는 경우를 ‘회수의문’과 ‘추정손실’로 구분한다. IMF(국제통화기금)에서는 ‘고정’이하의 여신을 부실여신 즉 NPL로 간주한다. 금융회사는 자신들이 보유한 NPL을 채권추심을 전문으로 하는 신용정보회사나 여신전문금융회사, 저축은행 등 제2 금융권에 경매 등을 통해 싼 가격에 매각하고, 이를 매입한 회사는 채권의 추심이나 재매각을 통해 수익을 올리기도 한다. 미국과 일본에서는 개인에게도 NPL의 거래를 허용하고 있으나 우리나라는 자산유동화에 관한 법률에 의해 일반인이 NPL을 거래하는 것을 금지하고 있다. ☉ 용어 • AMC (Asset Management Company) : 자산관리회사 • SPC (Special Purpose Company) : 유동화전문유한회사(특수목적법인) • ABS (Asset Backed Company) : SPC가 발행하는 자산유동화증권 • 자산유동화 : 부실채권, 부동산등의 자산을 담보로 채권을 발행해 자금을 조달.                         유동성이 없는 자산을 증권으로 전환해서 현금화 하는 행위 • 고정 : 연체 3개월 이상 • 회수의문 : 연체 3개월이상 1년 미만 • 손실 : 연체 1년이상• BIS : (Bank for International Settlement) : 은행의 위험자산대비 자기자본 ☉ NPL 장점 • 물건 매각 시 낙찰가액만큼의 양도 소득세를 절세(수익금 비과세)할 수 있다. • 채권금액을 할인하여 채권을 매입하므로 수익률이 일반 경매보다 높다. • 배당 투자가 가능하다 ☉ NPL 단점 • 물건 하자가 많으므로 공부를 많이 해야 한다. • 확인하기 힘든 권리관계로 인한 위험성이 높다.