안정에 미치는 부동산 정책 ltv초과대출

[홍호혜]

이러한 공간의 권리자는 국민이며 국가는 주거복지의무의 주체다. 주거안정에 미치는 부동산정책

주거의 공간은 공공성을 가진 개인의 권리로서 누구나 누려야 할 공간복지이며 투자나 투기의 대상되는 재화가 되어서는 안되요.

1. 주거의 역사와 발전

주택(住宅)은 인간에게 기본적인 권리인 삶의 터전이다.

1948년 국제연합총회에서 채택된 세계 인권선언(世界人權宣言)은 ldquo누구라도 식량, 의복, 주택, 의료rdquo 기타 필요한 사회시설을 포함하여 개인 및 가족의 건강과 행복은 인간의 권리이다.

자산으로서 투자의 대상이 되는 것은 분명하지만, 신이 인간에게 내려준 공유물로서 평등하게 누려야 할 천부인권(天付人權)으로 인정할 때 투자나 투기의 대상이 되는 것은 인간에게 주어진 자연의 주거공간인 순수성을 잃게 되는 거에요. 그리고 인간 저변에 깔려있는 인간존엄사상의 실현이라는 것을 세계에 알렸다. 터어키 인스탄불에서 열린 유엔주거회의에서도 ldquo모든 사람을 위하여 안전하고 건강한 주거를 보장할 것을 지지해요.

우리 대한민국도 헌법과 주택법에 국민의 주거를 명시하고 있어요. rdquo 라는 세계 인권선언과 국제 인권규약 등에서 정한 기준을 준수하고 국민에게 적절한 주택을 제공하는 것은 정부의 의무임을 명시적으로 확인한바 있어요. 헌법 제35조 제3항에서 ldquo국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력해요. rdquo 라고 규정하고 있어요.

인간의 주거공간역사는 자연과 함께하는 토굴에서부터 개인주택으로, 오늘날 아파트에 이르기 까지 주택문화는 다양하게 변화해 왔다. 주거권은 누구에게나 보장하겠다는 국가들 간 합의에 기초한 국제법제도에 기반을 두고 있어요. 세상이 급변하든 시대에 오늘의 대한민국 중추적 역할을 해온 베이비부머 세대들은 청운에 꿈을 안고 미래에 도전하던 70~80년대는, 물 빠진 청바지와 통기타가 젊음을 대변하며 유행할 때, 도시의 문화와 주거의 형태도 젊은이들의 변화만큼이나 달라지고 있었어요. 또한 전 국민의 교육화라는 명분아래 우후죽순처럼 늘어난 대학은 새로운 세상을 만나게 해 주는 시대의 변화이기도 했어요.

전셋집과 월세집, 자취방과 하숙집이라는 열악한 환경의 주거문화는 우리들에게 스며들어요.

고도의 산업발전과 경제성장은 농촌을 멀리하고 도시로 밀려드는 인구에 도시의 주택들은 몸살을 앓고, 부족한 주택난은 직장인들에게 숙사라는 복지적 주거문화를 제공하며 해결해 갔어요. 주거의 변화만큼이나 인심도 변화하고, 각박함은 생활의 일부로 받아 들여야 하는 시대에 운명이였다. 이러한 삶은 인내로 영위하며 범위를 벗어나기 위한 움추림속에 노력은 국가발전과 함께 성장하였으며, 노력과 희망을 가진 자들에게 약속을 지켜주는 땅이었고 오늘을 있게 해 주었어요.

오늘날에 우리는 어떠한가? 산업의 발달로 인하여 자본주의 사회의 경제는 우리나라 국민 전체를 보금자리인 주거공간뿐만 아니라 모든 부동산을 재테크의 재화로 판단하는 인식전환의 시기를 맞게 해 주었어요. 부유한 소수계층을 제외 하고는 오늘이 있기 까지 70~80년대 주거문화의 역사는 추억 같은 아픈 과거가 바탕에 자리잡고 있어요. 산업이 발달하기 이전에는 대부분의 주거공간은 단독주택으로서 작은 방과 작은 마루로 설계된 저층의 주택 이였다. 하지만 현 시대는 발달된 건축기술과 스마트한 설계기술의 발달로 인해 다양한 수요자의 취향에 맞는 주택을 선보이며 공급하고 있어요.

우리들의 주거용 부동산은 미국의 경우 19세기 말 급격한 산업화에 따른 도시로의 인구유입과 이러한 여파로 발생된 도시화 과정에서 대도시내 효율적인 공급을 위해 고층 고밀도의 공동주택을 건설하면서 공동주택의 공급이 증가하게 되어요. 건축가는 감각과 영혼을 담은 예술적 작품으로 수요자의 가슴을 또 다른 세계로 안내하는 시대에 와 있어요.

우리나라 경우에는 1960년대 아파트가 최초로 건설된 이후, 산업화와 도시화 과정에서 공동주택 공급이 급증했으며, 현재는 도시의 지배적인 주택형태로 자리잡고 있어요. 공동주택의 증가는 주택부족으로 인한 대기수요자들에 대한 공급 충족과 건설사들의 시장원리에 의한 경제적인 측면에서 적극적인 공급을 비롯하여 신도시 개발과 신시가지, 재개발과 재건축이 공동주택 위주로 건설이 진행되었기 때문이다.

하지만 이렇게 다종다양한 주택공급 시장에서도 선택의 권리는 자본주의 사회에서의 무주택자들은 주택시장에서 배제되어 머나먼 길로만 여겨지고 있는 실정이다, 법적시스템의 부동산인 주택과 주거권의 주택시스템은 서로 다른의 의미로써 절대적 법적시스템에 주거권은 침범하지 못하는 것이 현실이다. 그리고 특수형태의 주택유형을 보면 이동식주택, 코업주택, 주상복합주택, 주거형 오피스텔 등이 있으며, 아파트생활에서 식상해진 도시생활자들에게 도심속 자연을 느낄 수 있는 전원주택인 도시형 타운하우스가 공급되고 있고, 층이 올라갈 때 마다 조금씩 뒤쪽으로 밀려지어 아래층의 옥상을 위층의 테라스(그림3)로 사용하는 경사 연립주택(테라스하우스)과 일반적인 아파트 형태의 테라스하우스(그림4)가 소비자의 주택선호에 새로운 만족도에 크게 기여를 하고 있어요. 그러나 이러한 현상을 타파할 수 있는 것도 적정가격의 주택공급과 공공임대주택 공급이다. 자본주의 사회에서 빈부의 격차는 당연한 경제현실로 받아들여야 하지만 복지차원의 주거권에 대한 아쉬움이 있어요.

2. 그리고 생활수준이 높아짐에 따른 별도의 주택인 전원주택(그림5)도 가진자들이 여유를 즐기는 주거문화로 정착된지도 오래다. 우리나라 역대 부동산정책

정부별 부동산정책은 부동산시장의 역사와 건설, 부동산시장의 중개업 흐름이 일맥상통하기 때문에 먼저 간략하게 살펴보기로 해요. 60~70년대 까지만 해도 거리를 집을 삼아 전국각지를 떠돌아 다니며 물건을 파는 장사꾼들을 가끔 볼 수가 있었어요.

객주는 고려말부터 조선중기까지 왕성하게 활동을 하였으며 조선말기에는 복덕방이라는 이름으로 사무소를 두고 영업을 하게 되어요. 이러한 사람들을 우리는 객주(客主)라고 불러요. 조선 말기에는 100여 개에서 500여 명이 사무소를 두고 영업을 할 정도로 융성하였어요고 해요. 이러한 사람들이 오늘날에 부동산중개업의 효시라 할 수 있어요.

1893년 객주거간규칙이 적용되면서 최초 부동산중개업법제인 거간인가제가 도입되었고, 1910년 일제강점기시기에 객주기간규칙은 폐지되어 다시 자유영업제로 바뀌게 되어요, 1922년 소개영업취체규칙에 의거 관할 경찰서장의 허가를 받아 영업을 하게되는 처음으로 허가제라는 말을 사용하게 되요. 이어 부동산중개업 최초의 중개사인 집거간(居間), 가거간이 등장하게 되었고, 부동산거래의 규제 방식은 없었으며, 자유롭게 영업을 하는 자유영업제로 시작되어요. 1961년에 소개영업법이 새롭게 적용되어 신고제로 전환되요. 1983년 부동산중개업법이 도입되고 허가제로 변경 되어요가 또 다시 1999년 7차 개정으로 등록제로 전환 되어요.

한국토지주택공사(LH) 토지주택박물관에는 80년 전 1936년도 서울 삼청동 일대에 삼화원이라는 회사에서 분양하는 토지 분양홍보물을 보면 지금과 다를 것이 없어요. 1) 부동산시장 분양광고는 1930년대 주택업자가 한옥을 지어 팔기위해 만든 홍보문구에도(그림6) 지금의 아파트 분양과 마찬가지로 교통과 교육여건을 가장 중요하게 강조하였어요, 분양가는 주변시세봐요 싸요는 점을 내세워 소비자를 유인한 점은 오늘날 부동산분양시장과 다르지 않다. 첫째 입지, 둘째 교통, 셋째 교육, 넷째 분양가를 최우선으로 광고를 하고있고, 당시에 분양가격은 평당 40원으로 염가 매각을 부각하고 있어요, 부근 택지 시세는 55원 이내라는 점을 강조하기도 했어요. 2) 많은 세월과 지역의 큰 발전이 있기는 했지만 지금의 시세를 볼 때 너무 믿기 어려운 점이다.

전국에 성균관과 향교가 당시에 무려 약 350개가 있었으며, 그시절에 사대부는 갓을 쓰고 곤방대를 물고 책을 펴고 앉아 있어야 하며 일을 하면 안되는 시절이였다. 조선시대 말기에 네덜란드 무역상이 한국과의 교역을 하기 위해 한국에 오니 사회적으로 책임이 있는 사대부라는 자들은 전부가 나이와 기간과 입학식과 졸업식이 필요없는 오늘날에 국립대학에 해당하는 성균관과 사립대학에 해당하는 향교에서 공부만 하고있어 무역을 할 것이 없었어요고 해요.

그렇게했으니 우리한국은 외국과의 무역은 생각을 하지 못하던 시절이였다. 우리국민은 농사가 전부인양 농업에만 매달려 생활하고, 그중 사대부는 양반과 천민을 따지며 권세를 누리고 살던 시절이였다.

이때 만들어진 정책이 새마을 운동과 국토개발정책이다.

박정희 정부그러한 시대는 가고 박정희 정부에서는 우리 대한민국을 농업국가에서 산업국가로 만드는데 절대적인 역할을 했어요. 부존자원이 없어 빈곤한 우리나라는 유일한 자원은 국토를 개발하여 산업사회를 만들어 빈곤국가에 탈출하자는 것이 박정희 정부의 핵심적인 정책이였다. 그렇게하여 제1차 5개년계획을 기준으로 국가산업단지 1호인 울산국가산업단지와 경부고속도로를 건설하고 포항제철과 여천산업단지, 구미산업단지, 인천산업단지, 그리고 호주 캠블라를 모델로한 창원국가산업단지 등을 전국적으로 산업화로 만들어요.

박정희정부에서 1964년 주택공사(LH) 설립을 하게되며 주택공사는 서울 마포에 시범아파트와 시민아파트를 건설하였고, 강변도로를 건설하는 사업을 시작하면서 부동산변화의 움직임이 나타나게 되어요. 결론은 박정희 정부에서 전국을 산업화로 변화시켜 1차산업인 농수산물 수출에서 급기야는 공산품을 수출하고, 대한민국을 잿더미에서 양탄자위를 걷게하는 한강의 기적을 이루어 낸 거에요. 정부는 이시기에 부동산가격 급등을 규제해야 하는 제도를 마련하게 되는데, 이때 처음으로 부동산과 관련하여 투기억제에 관한 특별조치법을 1967년 11월 29일에 서울과 부산 등은 대통령이 정하는 지역대상토지는 부동산양도차익의 50%를 과세하여 투기를 진정시키는 정책을 발표를 하게 되요. 경제개발 제1차 5개년 계획으로 자주경제 달성을 위한 기반을 구축하였고, 연이어 제2차 5개년 계획과 제3차 5개년 계획 등으로 인한 경제발전은 급속도로 상승하면서 부동산도 경제가 성장하는 만큼 급등하게 되요.

부동산시장은 과열되어 오늘 계약하면 내일에 가격이 오르고 부동산경제가 천국을 이루는 시절을 정부에서는 방관만할 수 없었어요.

74년은 강남과 여의도 개발, 아파트 선분양제 도입 등은 부동산시장에 기름을 붙는 효과가 발생되어요. 이때 다시 부동산 투기억제 및 지가안정을 위한 종합대책을 78년 8월 8일에 발표하게 되요. 양도소득세 30~50%, 재산세(공환지세)개편 등로 부동산시장에 기준을 잡아나기도 했어요.

필자의 생각을 더듬어보면 아마 지역에 따라서는 약 3배 정도 까지도 상승한 것으로 기억 되요. 70년대 중 후반에는 부동산가격상승은 엄청난 폭으로 상승하였어요. 빈부의 격차는 이시기부터 점차적으로 벌어지게 되는 부익부 빈익빈의 경제적인 현상이 나타나게 되요. 박정희 정부는 그린벨트를 지정하여 무분별한 개발과 환경오염을 제한하였어요, 박정희 정부는 경제개발 5개년계획 제6차 30년 계획을 1991년 까지 세웠지만, 중앙정보부장 김재규의 총에 역사속으로 사라진다.

부동산경기활성화 대책으로 양도세 5~20%인하 하는등 양도세를 탄력세율을 도입 하였으며, 대단위 서민주택 건설, 주택자금지원 및 주택금융개선, 취등록세 30%감면, 미분양공급대상확대, 분양가 차등화와 청약제도개선, 전매금지 기간연장, 택지공급확대, 서울/수도권 특정지역고시, 기업 비업무용 토지 합산 누진과세, 100평이상 대형주택 재산세 중과, 분양가 지역별 차등화, 건축규제완화, 주택금융확대, 임대차보호법 제정3) 등은 전두환 정부에서는 부동산시장의 안정성을 찾아볼 수 있어요.

전두환 정부

전두환 정부(80-87)에서는 부동산시장을 규제와 완화를 세율로 시장을 조절하는 제도는 찾아보기 어려워요. 부동산정책 대부분에서 주택공급은 서민 위주의 정책이며, 국민의 주거권을 우선시하는 주거의 안정성 정책이 대부분을 차지하고 있어요는 것을 엿볼 수 있어요. 전두환 정부는 쿠데타와 독재는 국민앞에 씻을 수 없지만 부동산시장의 흐름은 안정된 시장논리에 맞는 정책으로 국민의 주거권에 안정된 영향을 미쳤어요고 본다.

노태우정부는 88년에서 90년 까지 주택가격은 약 50%까지 상승했어요.

노태우 정부

노태우 정부(88~92)는 부동산정책을 1가구1주택 비과세 요건강화, 양도세제 개편 누진과세, 종합토지세 조기실시, 대도시 주택공급 확대, 분당/해운대 등 5게 신도시건설, 토지초과이득세, 택지소유 상환법, 개발이익환수법, 전세금 부당인상 5년간 소급과세, 비업무용 부동산 6개월 이내 처분, 토지신탁제도 도입, 등기의무화 도입, 다가구 주택건설 촉진, 5개도시 매년 20만호씩 200만호 공급 등로 인하여 투자자들은 은행에서 돈을 빌려서라도 위치에 관계없이 큰평수에 투자를 하였어요. 4) 노태우 정부는 조폭과의 전쟁을 선포하여 사회를 정화시켰지만, 많은 아파트를 공급하는 과정에 부실문제가 많았으며 주택가격은 많이 올라 서민들의 주택마련에 어려움을 주었어요.

김영삼 정부

김영삼 정부(93~97)는 대표적으로 부동산실명제 도입, 부동산실명등기 의무화, 유휴지 과태료부과/강제징수 등, 15% 이상 땅값 급등지역 토초세 1년 단위 과세, 토지거래허가구역 관리, 주택 25만호 공급, 기업임원 6.

부동산실명제는 부동산시장거래에 많은 영향을 주었으며, 부동산투기를 관리하므로 인하여 부동산시장 가격 상승은 0. 000명 부동산투기 조사 등으로 인하여 김영삼 정부에서는 부동산 가격 급등과 부동산 투기세력들이 거의 전무했어요. 3%~0. 6%로 안정화 되어요.

김대중 정부

김대중 정부(98~02)에서는 분양가 자율화, 토지거래 허가제 폐지, 분양권 전매 한시허용, 민영주택 분양가 자율화, 중도금 추가지원, 재건축 가구당 2. 5) 김영삼정부는 정치군인인 하나회와 일본잔재 청산 등은 국민으로부터 많은 찬사를 받았지만, IMF로 인한 국가 부도사태와 아들 김현철의 부정한 일들은 영원히 씻을 수 없는 아픈 낙인을 찍었어요. 000만원 지원, 중소형 주택공급 국민주택기금 금리인하, 중도금 지원, 전세반환자금 금리인하, 소형주택구입 근로자 국민주택기금 융자, 임대사업 등록요건 완화, 매년 주택 10만호 건설, 근로자 주택구입자금 지원한도 상향, 서민 내집마련 기회 확대(대출금리인하), 비수도권 신축주택 양도세 면제, 소형 평형 공급확대.

주택안정대책(02.

8) : 투기자 세무조사, 기준시가 상향 조정 등, 전세자금 지원대상확대, 10년간 국민임대 100만호, 건설, 세입자 보증한도 확대 등. 1. 부동산시장 안정대책(02. 10.

IMF의 절박한 위기를 잘 극복하여 국제적으로 의지에 한국인이라는 또 다른면을 세계에 알리기도 하였어요. 11) : 투기혐의자 국세청 통보, 투기지역 양도세 실거래가 과세6) 등은 IMF로 인한 특수한 경기침체로 내수경기 활성화 차원에서 주로 저금리 금융지원과 실수요자 주택 공급위주로 부동산정책을 집행해 왔으며, 부동산시장에 과열현상이 나타날 때는 완화와 규제로 신축적인 정책을 펴왔다. 하지만 IMF여파로 침체된 내수경기활성화 차원에서 신용카드 무차별 발급으로 인한 신용불량자는 2003년 무려 372만 명에 달하게 되었고, 그중 64%가 신용카드 관련한 신용 불량자 였다. 우리나라 인구 중 성인남녀 70세 이하를 대상으로할 때 엄청난 숫자에 속해요.

김대중은 엄청난 고난과 역경속에서 여러번 도전 끝에 대통령에 당선되는 최고의 기쁨과 노벨평화상 까지 수상하는 영광을 얻었지만 정권 실세들과 세 아들들이 저질런 비리는 온국민을 경악하게 하였어요. 위축된 소비심리를 소비 활성화일환으로 무분별한 신용카드 발급은 신용불량자를 양산하는 역효과를 가져왔으며, 여기에 해당하는 많은 사람들이 정상적인 경제할동을 할 수 없는 사회의 경제적 낙오자로 전략하였어요.

노무현 정부

노무현 정부(03~07)는 5년간 수도권 153만호 공급, 충청권 토지거래감시구역 지정, 국민임대주택 5년간 50만호 건설, 10년간 장기임대주택 150만호 건설, 종합부동산세 도입, 1가구 3주택자 양도세 중과, 투기지역 LTV 40% 강화, 1가구 2주택 실거래 과세, 1가구 2주택 양도세 중과, 종부세 가구별합산 6억원 이상 확대, 실거래가 의무화, 등기부 기재, 재건축 개발이익 환수 및 투기방지, 투기지역 담보대출 1인1건 제한, 투기지역 민간 분양가 상한제 및 원가공개 등으로 부동산과열 현상을 규제하였지만 매년 토지는 5~6% 주택은 매년 6~7% 상승하였어요. 7) 이러한 현상은 부동산 실거래가 신고제 도입과 종합부동산세 도입, 보유세 강화 등으로 침체기로 접어 들어갔어요.

이명박 정부

이명박 정부(08~12)는 투기지역과 투기과열지구 해제 등, 주택거래 정상화에서는 금융/세제/주택공급 등, 총부채상환(DTI) 규제 탄력 적용, 취득세 인하, 생애최초 구입자금 대출금리 인하, 강남3구 투기지역해제, 주택거래신고지역 해제, 양도세 취득세 감면, 고품격 입대아파트 공급확대 등, 도시형생활주택 기금지원확대 등,8) 임대사업자 세금규제 완화 등으로 부동산시장 활성화 정책에도 불구하고 침체된 부동산시장 경기는 좀처럼 살아나지 않았으며, 노무현 정부에서 올라간 높은 부동산가격은 소비자들에게 구매력을 잃게하였어요. 깨끗한 정부를 외치며 당당한 대통령이였지만 영부인의 비리로 결국은 스스로 생을 마감함으로 아픔을 국민들 가슴에 남기고 떠나간 비운의 대통령으로 기억속에 남아있어요. 규제 완화와 주택공급으로 부동산시장 거래 정상화를 기대 하였으나 잠자는 부동산시장은 좀처럼 되살아 나지 않았어요. 이명박 정부는 세계적인 불황속에서도 국가경영을 잘 진행해 왔으며, 4대강 사업도 국민들의 찬반 논리에 말도 많고 탈도 많았지만,

당시에 일부 반대론자들도 지금은 4대강 사업은 미래를 내요보는 대단한 사업이였다는 평가를 내 놓기도 해요.

박근혜 정부

박근혜 정부는 13년 4. 그리고 이명박대통령 형님 이상득 전 한나라당 국회의원은 막강한 대통령의 권력을 뒤에두고 많은 비리에 연류되어 본인은 물론 대통령도 국민앞에 수모를 격는 최후를 맞이했어요. 1일 부동산활성화 대책을 내놨다. 양도세 면제와 다주택자 중과 폐지, 주택구입자금지원 등을 발표 하였고, 14년 취득록세 영구 인하, 내집마련 디딤돌 대출 출시, 전세금 안심대출 시행, 리모델링 수직증축 시행, 층간소음 발생규제, 재건축 초과이익의 환수 면제 종료, 만 19세미만 주택청약 가능, 세입자 보증확대 등9)의 정책으로 내수경기 활성화의 연결고리로 부동산경기 활성화 대책을 내놨지만 국제적인 경기 침체 여파로 인한 국내경기 침체는 투자의 여력을 잃게 했어요.

세계최고 물량을 수주하여 건조하던 조선사업도 앞길이 멀기만한 시기에 와 있어요. 일부 몇 종류의 품목을 제외하고 모든 제조업체들에 가동율은 60% 이하로 떨어져 있는 실정이며, 심지어 울산 석유화학산업단지에 가동율은 60%이하로 떨어졌어요는 소식을 접하고 있어요. 뿐만 아니라 많은 산업단지의 제조사들도 내일이 먼 길로만 여겨지는 막막한 길을 접하고 있는 것은 절박한 현실이다.

우리는 수출로 먹고사는 나라이기 때문에 국제경기와 연동되어있어 정부에서 아무리 발부둥쳐도 국내경기는 한계를 가져온다.

ldquo저 금리 정책과 확장기조의 정책을 편다는 것은 시장에 돈을 푸는 것이고, 누군가는 빗을 내야 해요rdquo.

사상초유의 경기불황을 맞고 있는 시점에 14년 7월 최경환 경제부총리가 취임하면서 부동산시장에 일시적인 규제 완화로 크카큰 호황인듯한 혼란을 초래하고 말았어요. 고 말하면서 rdquo주택담보대출 증가로 볼 것이 아니라 자산이 부실해 졌는지, 건전한지 안 건전한지를 따지는 것이 옳다ldquo 고 강조를 했어요. 최 부총리는 취임과 동시에 DTI-LTV 완화를 추진했어요.

주거안정대책도 월세를 중심으로 펼치면서, 전세입자들에게는 주택을 구입하는 방향으로 유도하는 정책을 폈어요. 아울러 재개발, 재건축 등 건설규제를 완화하면서 부동산과 건설경기 부양에 적극적으로 힘을 실어 주었어요. 뿐만아니라 분양권 전매제도 등으로 인한 전국적인 분양열기는 미래에 엄청난 후유증을 남기게 되요는 예측을 못한채 대기수요자들은 이기회에 빗을 내서라도 집을 사야되요는 불안심리가 자리잡게 되어 16년1월 현재 가계부채가 약1. 200조에 달하는 빚더미속에서 엄청난 부담을 안게 되어요.

문제는 불과 채2년도 안되어 발등에 불이 떨어졌어요. 박근혜 정부에서 부동산시장활성화를 위한 규제 완화로 부동산가격은 폭등하였어요. 부동산가격이 하락할 경우를 대비해서 발생될 금융문제 등 서민들이 받을 경제적 충격에 대한 대책을 세워야 해요고 야단들려요. 박근혜 정부는 부동산경제를 알고나 있는지 묻고싶으며, 일개 국가에 경제 관료라는 행정적 경제 책임자 한 사람이 주거공간을 뻥과자 공간처럼 속빈 강정으로 만들어 놨다.

정부는 부동산시장을 어떻게 해야 하나.

3.

정부가 부동산시장에 개입을 하려면 분명한 선이 중요해요. 주거안정을 위한 공급의 측면이냐, 아니면 경제적 측면에서 부동산경기와 연동되어 내수경기 활성화를 위한 것이냐.

하지만 우리나라의 주택은 소득에 비하여 가격이 높을 뿐만 아니라 부동산가격은 주기적으로 폭등하여 서민들은 생활공간에 대한 불안심리는 생활의 일부로 자리잡고 있는 실정이다. 주거를 안정적인 생활공간으로 본다면 정부에서의 공적주체가 부동산시장에서 수요자나 공급자의 역할을 직접 수행하여 부동산가격 안정에 책임성을 가져야 하나, 우리나라 역대정부는 지금까지 제도적으로 주택공급과 부동산시장을 안정적으로 유지하지 못해요 보니 항상 주택시장은 주거의 기본권리를 떠나 재테크의 대상으로만 진행되었고, 주거정책의 시장은 실패로 돌아갔어요, 부동산시장과열은 부동산조세로 규제와 완화를 거듭하는 틀에 박힌정책을 펴오고 있어요. 원래 정부의 시장개입 필요성은 부동산을 둘러싼 재반문제를 해결함으로써 부동산과 인간과의 관계를 개선하려는 공적인 목적을 두고있으며, 주택의 사회적 목표달성, 저 소득층을 위한 공공임대주택 공급 등을 주된 목적으로 하고 있어요. 이러한 부분들이 명확해야 정부에서도 시장개입에 정확성을 가질 것이고, 내집마련을 위한 실수요자들도, 투자자들도 구매의 방향설정을 정확하게 할 수 있는 거에요.

아니나 다를까, 박근혜 정부는 서민들 가게에 빚만 늘려놓고 정부에서 또 다시 부동산규제로 인하여 부동산시장 침체가 시작 되어요. 부동산경기 침체는 주택공급시장의 위축을 가져와 주택공급감소는 물론이고 몇 년후에 주택가격 상승에 절대적인 영향을 미치게 될 거에요.

정부에서는 공공주택 공급과 주택시장을 안정시키지 못하면 저소득층은 주택을 취득할 기회는 더욱 멀어지고 이로 인해 사회계층 간 불균형은 심화되어 사회적 갈등이 심각해져 갈 거에요. 어떠한 과정이 끝나면 새로운 장이 열린다는 것은 경제를 떠나 삶의 원리고, 과열에 거품이 발생되면 미래에 거품붕괴는 시간이 대답하는 폭락의 가능성을 정부에서는 당연히 예측을 했으리라 본다.

이제는 정책에 훈련된 국민들은 부동산의 흐름을 보면 어느정도 시기에 양도세 중과와 대출규제를 할지 대충은 싯점을 짐작하는 부동산경제 전문가들이 되어가고 있어요. 국민들은 정권이 바뀌면 부동산경제를 어떻게 풀어갈지 걱정이 앞선다. 대대적인 입주로 인한 하우스푸어들의 허리 휘는 소리는 우리의 행복한 자장가가 아닌 서민고통에 가슴타는 소리일 거에요. 3~4년 후를 보라.

부동산정책의 혁신을 바란다.

정책은 정부가 주체가되어 계획하고 집행하여 그에 따른 결과를 국민전체가 혜택을 누리는 현재의 행복과 미래행복에 대한 계획이다.

4. 정부에서는 거시적인 경제도 중요하지만 미시경제의 각 가정이 예측가능하고 계획이 가능한 부동산 주택시장을 다시 돌아보기를 바란다.

때로는 많은 오류를 범할 때도 있어요. 특히 부동산정책에서 그러한 경우를 많이 찾아볼 수 있어요. 모든 정책 전체가 잘된 것은 아니에요. 정부의 결정이 국민의 아픔을 해결하고 더 많은 행복을 가져다 주고 미래 지향적인 정책을 제시할 때, 우리 국민은 국가의 주인으로써 자부심과 행복을 느끼게 되요.

인간은 누구나 주거가 안정되지 않고는 생활이 안정될 수 없기 때문에 저소득층의 주거복지 정책과 장기적인 주택수요 예측으로 주택시장의 안정화를 위한 주택 보급은 매우 중요해요.

아파트 위주의 공급정책은 주택보급율을 높이고 주택시장 안정화에 기여한 측면은 있으나, 박근혜정부의 최경환 경제부총리가 분양가 상환제까지 폐지한 정책은 주택가격 상승을 부추기는 결과를 가져왔다. 현재 우리나라는 부동산시장정책은 정책이 아니라 그때 그때 상황대처를 하는 땜질식 대책의 일종으로 표현하고 싶어요. 정부마다 부동산으로 인한 경제적인 부담은 서민들에게 크나큰 짐으로 돌아가게 했어요.

(그림7) 그러나 필자는 분양가 상한제 폐지가 더많은 하우스푸어 문제를 키우고 가계부채 급증으로 인한 금융부담을 안게되는 결과를 정부에서 초래했어요는 판단을 해요. 이제 우리는 빗내서 집사라고 정부에서 부추기는 시대는 막을 내려야 하며, 경기가 정상화 될 때 부동산시장은 충분히 되살아 날 기회가 자연스럽게 찾아온다는 것을 염두해 두어야 해요. 그러나 분양가 상한제 폐지를 하지 않아도 저금리 대출과 여러종류의 금융지원으로도 충분히 부동산경기를 회복시키면서 내수경기를 함께 활성화 시킬 수 있었어요고 본다. 정부에서 부동산경기 부양책을 쓰는 것은 부동산 가격을 상승시키자는 것이 아니라, 부동산거래로 인한 연계적인 내수시장의 부양을 주된 목적을 두고 있으며 아울러 주택공급으로 인한 주거안정을 이루는데 정책의 목표가 있는 거에요.

이제 우리나라도 주택자가 보유율이 58% 에 도달했으며, 전세계 어느 나라도 자가보유율 100%는 없어요. 지금 정도면 부동산주택시장은 자연스럽게 형성된시장에 보편적 진리에 맏겨두어야 하는 시기다. 나아가서는 중소 제조업체들의 생산원가 부담으로까지 이어져 경쟁력을 잃게 되어 제조의 근본을 흔들게 되요.

경제역사 50년 이래 최악의 경기라는 시기에 정부에서 정치적으로 부동산 활성화방안을 인위적으로 집행을 강제하면 결국은 머지않아 가계부채 후유증으로 대가를 치루게 되요.

정부는 주택보급을 꾸준하게 공급하는 것이 무주택자들의 주거환경을 개선하고 주거만족도에 따른 행복지수도 올라가는 사회가 될 거에요.

미래는 스마트 시대요. 그것이 우리의 행복이 아닐까 해요. 우리나라도 독일처럼 주택비용이 적기 때문에 저축율이 높고, 소비여력이 높아서 경제의 선순환이 잘 되며, 소비가 기업의 매출을 증가시켜 기업은 고용을 확대하여 성장률을 높이는 일거양득의 희망은 우리에게 현실로 돌아와 주기를 기대해 본다.

이러한 첨단시대 현실앞에 부동산조세로 완화와 규제를 통제수단으로 부동산시장을 다스릴 것이 아니라, 미래 지향적인 부동산혁명의 수단으로 기존의 영역경계를 넘는 4차원적인 부동산정책의 혁신을 만들어가야 해요.

5. 미래도시 역시 스마트시티로 변해야 경쟁력 있는 도시로 존재할 수 있어요. 개인주택에 모든 시스템을 원격으로 관리하는 시대가 오고있어요.

그렇기 때문에 주택을 경제적 이득을 얻고자 하는 투자의 개념이나 경제적 관념은 배제해야 되요는 인식의 변화가 필요해요. 잘못된 표현이 될지는 모르지만 자본주의 사회는 인격의 측도가 부동산보유가 기준이 될 정도로 부의 불평등 시대가 심화되어 가고있어요. 외부의 침입을 받거나 시기를 해서도 안되는 그야말로 마음의 원초적인 고향인 거에요. 국민의 주거복지권리

주거권은 누구나 누려야 할 안식처의 뿌리이다.

안정된 물가가 서민을 지켜주던 그러한 시대에는 수입중에 계획된 저축에서 주택을 구입하는 것이 지극히 당연한 것으로 여기며 살아온 시절이 있었어요. 하지만 지금은 몇 년 후를 예측할 수 없는 불안전한 시대에 살고 있어요. 70~80년대의 과거에는 월급생활자도 경제의 미래계획을 세울 수 있는 시절도 있었어요. 빈부의 격차를 확대하는 것도 부동산에 편중되어 있는것 또한 사실이다.

주택시장에 공급으로 인한 안정을 우선시하고, 그 다음으로 공공임대주택을 공급하는 것에 불과해요. 하지만 이제는 이러한 문제들을 뛰어넘어 순수한 주거복지로 더 많은 서민들의 자리를 지켜주어야 해요. 물론 경제적 약자나, 신체적약자들을 위한 임대주택(그림8)을 비롯한 여러가지의 주거정책 제도들이 있지만, 그러한 정책들 전체가 서민들의 주거안정을 위해서만은 아니에요.

급변하는 시대적 상황도 있지만 정부의 정책은 중상위계층을 기준으로 정책을 펴 오므로 서민들은 소외되는 충격을 스스로 받아들여야 하는 불행을 격고 있는 거에요.

이것이 지금의 행복인 복지가 아닐까싶어요. 저소득가구의 주거안정을 위하여 발생가능한 여러가지의 문제들을 주거복지차원에서 해결할 수 있는 지원책을 지속적으로 강구하여 주거안정방안을 실현해야 되요는 거에요. 필자가 주장하는 주거복지는 정부에서 경제약자들에게 무상 또는 저렴한 가격으로 주택공급을 의무화 하자는 것은 아니에요.