둔촌주공 관리처분계획(안) 살펴보기..

[경호처장]

둔촌주공 재건축 조합에서는 관리처분총회를 2016년 9월 24일 개최합니다.

관리처분계획 수립을 위한 임시총회 자료 내용 중 일부를 발췌하여 알려드리니 참고하시기 바라며 자세한 내용이 파악대는대로 추가로 알려드리도록 하겠습니다.

1. 이주비 대여

이   주 대여금	기  본 이주비	구분	기존평형	기본이주비 (세대당)	기     타
		1단지	8평형	1억4천만원	▶ 기본 이주비에 대하여 시공사가 금융비용을 지원(대여)한다. ▶ 조합원이 추가 이주비를 차입하는 경우 추가 이주비(유이자)에 대한 금융비용은 조합원이 부담한다. ▶ 이주비를 수령하지 않는 조합원에게는 이주비 이자를 조합원의 분담금에서 감액하여 입주시 정산한다. ▶이주비는 금융기관의 최대 대출 범위내로 한다. ▶ 기본 이주비 원금 및 추가이주비 원리금은 입주일에 상환한다.
			16평형	2억5천만원
			18평형	2억8천만원
			22평형	3억4천5백만원
			25평형	3억7천만원
		2단지	16평형	2억5천만원
			22평형	3억4천5백만원
			25평형	3억7천만원
		3단지	23평형	2억6천만원
			31평형	3억4천5백만원
			34평형	3억7천만원
		4단지	23평형	2억6천만원
			25평형	2억8천만원
			31평형	3억4천5백만원
			34평형	3억7천만원
	추  가 이주비	금융기관 담보 범위내

2. 설계변경시 세대수 변경(안) 

분양 평형	사업시행인가	설계변경(안)	증감	조합원분양	일반분양	재건축소형
14평	268	268	0	-	-	268
19평	1,186	1,180	-6	906	35	239
23평	1,124	704	-420	328	137	239
26평	1,214	2,738	1,524	794	1,644	300
34평	3,948	4,233	285	2,205	2,028	-
37평	504	898	394	878	20	-
43평	2,658	1,496	-1,162	1,324	172	-
50평	204	360	156	349	11	-
합계	11,106	11,877	771	6,784	4,047	1,046

3. 조합원 평균 분양가

분양평형	평당 평균분양가	평균 조합원 분양가	비       고
19평	20,232,000	384,404,000	평균 21,383,000원/평
23평	20,388,000	468,931,000
26평	22,021,000	572,557,000
34평	21,760,000	739,827,000
37평	22,035,000	837,321,000
39평	19,628,000	745,867,000
43평	21,793,000	937,084,000
50평	22,208,000	1,132,627,000

- 위 분양가격은 평균 분양가이며 조합원이 분양받을 아파트의 동·호수별 분양가격은 향, 일조, 조망 등의 가치 요소를 반영하여 각각 차등 적용한다.

- 조합원 분양아파트 및 재건축 소형주택을 제외하고 아파트 잔여분이 발생할 경우 일반분양아파트의 분양가격은 본계약 협의시 시공사가 제안한 각 평형별 일반 평균분양가(2,748만원/평)을 적용하여 산정하되, 실분양시점에 인근지역 아파트 시세 및 최근 분양사례,분양시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 조합과 시공자와의 공사계약(변경계약 포함)에 근거하여 결정한 금액으로 한다.

4. 조합원 부담금 산정기준

- 조합원 부담금 = 분양받을 대지 및 건축물의 분양가액 - 조합원 권리가액

- 조합원 권리가액 = 종전자산 평가액 X 비례율 

- 비례율	=	총수입 추산액 - 총지출 추산액	X	100
		분양대상 조합원의 종전자산평가 총액

-무상지분율	=	(총수입 추산액-총지출 추산액) / 분양대상 조합원 총 대지면적	X	100
		평균 조합원 분양가

구분		금액
수입	조합원 분양	4,835,663,867,000
	일반분양	3,274,600,188,000	비례율 산정	=	4,825,019,193천원	X 100
	소형주택 매각	112,471,600,000			4,514,045,400천원
	보류지 분양	14,005,710,000		=	106.89%
	기타 수입	45,842,334,000
	소계	8,282,583,709,000	무상지분율 산정	=	4,825,019천원 / 150,049평	X 100
지출	총사업비	3,457,564,516,000			21,383천원
개발이익(총수입-총지출)		4,825,019,193,000		=	150.38%

5. 평형별 권리가액

단지	평형	대지지분	종전자산 평균 평가액	비례율	평균 권리가액
1단지	7.5평	8.94평	371,856,000	106.89%	397,473,259
	16평	19,09평	640,179,000		684,281,102
	18평	21.48평	669,162,000		715,260,749
	22평	26.22평	760,661,000		813,063,139
	25평	29.83평	861,092,000		920,412,858
2단지	16평	18.76평	632,420,000		675,987,583
	22평	25.78평	749,198,000		800,810,450
	25평	29.30평	839,338,000		897,160,219
3단지	23평	18.76평	639,856,000		683,935,851
	31평	25.78평	763,197,000		815,773,845
	34평	29.30평	860,617,000		919,905,135
4단지	23평	18.34평	629,308,000		672,661,196
	25평	20.64평	657,835,000		703,153,429
	25평	21.48평	678,249,000		724,973,755
	31평	25.22평	750,234,000		801,917,821
	34평	28.66평	844,590,000		902,774,031
	34평	29.83평	870,342,000		930,300,093

※ 상기 조합원 종전자산 및 권리가액은 평균가액이며, 각 세대별 층,향,위치 등에 따라 차등이 있음.

6. 평균 부담금 ("-" 는 환급금임)

구     분		대지지분	권리가액(원)	신규분양 평      형	조합원 분양가(원)	예상분담금 (원) "-"는 환급금
1단지	7.5평	8.94평	397,472,259	19평	384,404,000	-13,069,000
				23평	468,931,000	71,458,000
				26평	572,557,000	175,084,000
				34평	739,827,000	342,354,000
	16평	19.09평	684,281,02	19평	384,404,000	-299,877,000
				23평	468,931,000	-215,350,000
				26평	572,557,000	-111,724,000
				34평	739,827,000	55,546,000
	18평	21.48평	715,260,749	19평	384,404,000	-330,857,000
				23평	468,931,000	-246,330,000
				26평	572,557,000	-142,704,000
				34평	739,827,000	24,566,000
	22평	26.24평	813,063,139	19평	384,404,000	-428,659,000
				23평	468,931,000	-344,132,000
				26평	572,557,000	-240,506,000
				34평	739,827,000	-73,236,000
				37평	837,321,000	24,258,000
				39평	745,867,000	-67,196,000
				43평	937,084,000	124,021,000
	25평	29.83평	920,412,858	19평	384,404,000	-536,009,000
				23평	468,931,000	-451,482,000
				26평	572,557,000	-347,856,000
				34평	739,827,000	-180,586,000
				37평	837,321,000	-83,092,000
				39평	745,867,000	-174,546,000
				43평	937,084,000	16,671,000
				50평	1,132,627,000	212,214,000
					부동산헤드라인 02-482-8900
구     분		대지지분	권리가액(원)	신규분양 평      형	조합원 분양가(원)	예상부담금(원) "-"는 환급금
2단지	16평	18.76평	675,987,583	19평	384,404,000	-291,584,000
				23평	468,931,000	-207,057,000
				26평	572,557,000	-103,431,000
				34평	739,827,000	63,839,000
	22평	25.78평	800,810,450	19평	384,404,000	-416,406,000
				23평	468,931,000	-331,879,000
				26평	572,557,000	-228,253,000
				34평	739,827,000	-60,983,000
				37평	837,321,000	36,511,000
				39평	745,867,000	-54,943,000
				43평	937,084,000	136,274,000
	25평	29.30평	897,160,219	19평	384,404,000	-512,756,000
				23평	468,931,000	-428,229,000
				26평	572,557,000	-324,603,000
				34평	739,827,000	-157,333,000
				37평	837,321,000	-59,839,000
				39평	745,867,000	-151,293,000
				43평	937,084,000	39,924,000
				50평	1,132,627,000	235,467,000
					부동산헤드라인 02-482-8900
구     분		대지지분	권리가액(원)	신규분양 평      형	조합원 분양가(원)	예상부담금(원) "-"는 환급금
3단지	23평	18.76평	683,935,851	19평	384,404,000	-299,532,000
				23평	468,931,000	-215,005,000
				26평	572,557,000	-111,379,000
				34평	739,827,000	55,891,000
	31평	25.79평	815,773,845	19평	384,404,000	-431,370,000
				23평	468,931,000	-346,843,000
				26평	572,557,000	-243,217,000
				34평	739,827,000	-75,947,000
				37평	837,321,000	21,547,000
				39평	745,867,000	-69,907,000
				43평	937,084,000	121,310,000
	34평	29.30평	919,905,135	19평	384,404,000	-535,501,000
				23평	468,931,000	-450,974,000
				26평	572,557,000	-347,348,000
				34평	739,827,000	-180,078,000
				37평	837,321,000	-82,584,000
				39평	745,867,000	-174,038,000
				43평	937,084,000	17,179,000
				50평	1,132,627,000	212,722,000
					부동산헤드라인 02-482-8900
구     분		대지지분	권리가액(원)	신규분양 평      형	조합원 분양가(원)	예상부담금(원) "-"는 환급금
4단지	23평	18.34평	672,661,196	19평	384,404,000	-288,257,000
				23평	468,931,000	-203,730,000
				26평	572,557,000	-100,104,000
				34평	739,827,000	67,166,000
	25평	20.64평	703,153,429	19평	384,404,000	-318,749,000
				23평	468,931,000	-234,222,000
				26평	572,557,000	-130,596,000
				34평	739,827,000	36,674,000
	25평	21.48평	724,973,755	19평	384,404,000	-340,570,000
				23평	468,931,000	-256,043,000
				26평	572,557,000	-152,417,000
				34평	739,827,000	14,853,000
	31평	25.22평	801,917,821	19평	384,404,000	-417,514,000
				23평	468,931,000	-332,987,000
				26평	572,557,000	-229,361,000
				34평	739,827,000	-62,091,000
				37평	837,321,000	35,403,000
				39평	745,867,000	-56,051,000
				43평	937,084,000	135,166,000
	34평	28.66평	902,774,031	19평	384,404,000	-518,370,000
				23평	468,931,000	-433,843,000
				26평	572,557,000	-330,217,000
				34평	739,827,000	-162,947,000
				37평	837,321,000	-65,453,000
				39평	745,867,000	-156,907,000
				43평	937,084,000	34,310,000
				50평	1,132,627,000	229,853,000
	34평	29.83평	930,300,093	19평	384,404,000	-545,896,000
				23평	468,931,000	-461,369,000
				26평	572,557,000	-357,743,000
				34평	739,827,000	-190,473,000
				37평	837,321,000	-92,979,000
				39평	745,867,000	-184,433,000
				43평	937,084,000	6,784,000
				50평	1,132,627,000	202,327,000

7. 관리처분 총회 관련 설명회 : 2016년 8월 30일 예정.

8. 관리처분 총회 예정일 : 2016년 9월 24일.

둔촌주공 재건축 조합에서 8월 11일 개최한 대의원회 회의 자료를 가감없이 그대로 올려드립니다.

자세한 내용이 알려지는대로 추가로 전해드리도록 하겠습니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

[G판교올인]

경호처장님 무상지분율 계산에 사용하신 총 개발면적이 150,049평이 맞나요?
제 계산으로 189,480평이 나오던데

[희망사항]

2. 조합원평균분양가 (평균분양가 = 분양평형 * 평균분양가) 식에 대입한 결과 3평형대에서 차이가 보이네요
- 37평(+2,202만원), 39평(-1,962만원), 50평(+2,222만원),
- 37평 : 분양가(83,732만) - 계산분양가(81,529만 = 22,035천 * 37평) = 2,202만원 차이 발생
또한,종전자산평균평가액(1.배정순위평가액, 4.평형별권리가액)의 불일치도 왜 발생하는지 알 수 없네요

[fred]

비례율 계산방법은 확정지분제가 아닌 도급제에세 쓰는 방식이 아닙니까?우리는 확정지분제로 무상지분율 150.38%라고 조합장이 확약했는데 이경우 소유지분에 무상지분율을 곱하여 지분을 확정하며 추가분담금,환급금산정은 희망평형과의 차에 조합원 평당분양가을 곱해서 나오는 것으로 알고있습니다.
경호처장님 잘못알고 있는건지요?

[유닠]

150.32확정지분제 맞는지요?
계산이잘못된건지...
말만 확정지분제인지...
이건 그리 합당한 확정 150.32%
무상지분과는 상식적으로도 많이 다른 느낌입니다.
조합원 기본자산평가가 절하된 것 같고요!

[david oh]

경호처장님,

허수 150.32% 중요한가 아니라 엉터리
시공사와의 본계약 문제점을 말씀해 주시면
더욱 고맙겠습니다.
이대로 간다면 무상지분율 130%도 어렵지 않습니까?

[차돌]

일반분양가가 평당 2,748만원일때 상기 표대로150.38%준다
즉 34평이 (2748×34=934'320'000원) 9억3천4백만에 분양되면 표대로준다 내용

그러면 결국 변동지분제 한다는거네요
누가 2018년 이후에 34평기준 9억3천씩주고 분양신청하겠습니까?

즉 추측하면 분양가가
2748만원이면 150%대
2648만원이면 140%대
2538만원(8억6천6백만)이면 무상지분율이 130%대란 이야기 네요
속은거 같습니다

[제이스은]

아 진짜 예전부터 느끼고 있지만 현 조합은 너무 무능하고 거짓말만 일삼는 것 같습니다..빠른 재건축을 위해선 현재 관리처분안을 승인해야 하지만...조합이 제시한 관리처분 안을 보면 볼수록 이거는 아니라는 생각이 강하게 드네요. 현 조합안이 통과된다면 현재 손해도 그렇지만 향수 감수해야할 리스크가 너무 크고 확실해 보이기에 관리처분안 부결이 맞지 않나 생각해 보네요..

[둔촌둔촌둔촌]

안녕하세요?
저는 둔촌 414동 조합원입니다
이곳에서 아무리 답변을 기다려도
원하는 답변 얻기 쉽지 않을듯합니다

민감사안은 묵묵부답이죠... ㅠㅠ

이 곳은 그럴수밖에 없는 사업장이죠

목마른 사람이 우물을 파듯
우리 조합원이 모여서 이 난국을
헤쳐나가야 합니다

8월 20일 저녁8시 동북고둥학교에서 모입니다
모여서 대책을 강구해야 합니다
모두들 꼭 오세요. 꼭!

[제이스은]

동감합니다. 무조건 관리처분에 반대하는건 아닙니다.

조합원분들은 8.20 네버둔재연 설명회 및 8.30조합 설명회에 꼭 참석하셔서 현 관리처분안의 문제점 파악후 최종결심하여 주시길 부탁드립니다. 저두 제가 가지고 있는 궁금점을 조합측으로부터 확인후 결정하도록 하겠습니다

[david oh]

무상지분율 150.32%는 허수입니다.
한마디로 기준도 없죠.
천성이가/시공사와 함께 조합원을 처음부터 가지고
놀아온거죠.
2종이 더쾌적한 아파트 임에도 고의적으로 사업을 지체 시키기 위하여 무늬3종, 대단지 임대아파트로
조합원 재산 가치를 떨어트렸죠.

이러한 의미없는 숫자보다는 본계약서 내용에 사업비가 10%내에서 증가시 조합/대의원 의결로 통과시키고 조합원에게 서면통보 한다는것 입니다.
결국 시공사와 조합의 온갖 사업비 증가를 핑ㄱㅖ시공사의 요청에 따라 9%로 반복하여 대의원회의에서 통과 무상지분율을 입주시까지 대폭내리는 씨나리오.
150.32% -9% =141.32 (1차변경)-9%-9%-9%(입주시) 114.3%
무서운 계약조건 !!

[david oh]

시공사/조합은 이주만을 목적으로 관리처분 통과시키고 시공사의 증가를 온갖 핑계를 통하여 조합원총회없이 "대의원 회의에서만 "통과시켜 무상지분율 110대로 깍어내리는 계약서 입니다.
조합원들은 계약서를 꼼꼼히 읽어 보시고 이엉터리 관리처분은 부결시켜 우리재산을 지켜야합니다
관리처분통과되면 집문서,땅문서 조합에 넘겨줘야 합니다. 그다음부터는 재산권행사를 할수 없으므로
우리는 시공사 칼날을 잡고 끌려가는 길만 남습니다. 그런데 웬 의미없는 숫자놀음???
참, 이주하면 시공사가 착공합니까?
아니죠 조합은 처음부터 다시시작해야합니다.
그러면 착공은 기약없고, 이주로 인한 엄청난 금융비용 발생 ..모두 우리가 지불

[둔촌대세]

이곳은 현직 부동산업을 하시는 분이 만드신 공간이므로 모든 질문에 답을 달기가 매우 곤란한곳임을 인식하셔야 합니다. 사실 경호처장님이 답을 주시기 전에 본인이 스스로 공부하면 얼마든지 현상황을 파악하고 이번 관리처분안에 임해야할 결론이 나옵니다. 재건축도 공부를 해야 성공합니다. 그냥 감나무 밑에서 입만벌리고 있다고 되는게 아니지요....빠른것이 능사가 아닙니다

[제이스은]

그런데 이주비는 어떻게 되어가는건가요? 기본 이주비 금액 확대얘기 있는지요. 그리고 세대별 무상 이주비 천만원도 무상이 아니라 상환이란 얘기 있는데 아시는 분 계신가요?

[호야아빠]

이주비는 대여가 맞고요 현대사업단측에서 제시한건 이사비죠!!
이사비는 그냥 주는걸로 되어있었는데 이번에 어디갔는지 없어졌더라고요 저도 매우궁금

[제이스은]

이사비를 이주비로 잘못적었네요.

[호야아빠]

이번에 배포된 관리처분책자를 보니 이사비 어딜봐도 없네요
비단이사비만 빠진것이아니라 지켜진건 어느하나없는 164 % 입찰과 가계약은 그저 "사기쑈"에 불과했네요 에효...나쁜놈들

[david oh]

본계약안에 보면 이주비는 1천만원은 입주때 시공사에 되돌려죠야
입주가 가능하게 되어있습니다.
개같은 노예계약이죠.
즉, 갑이 누군지 을이 누군지 모르는 한심한 계약입니다.
조합원들이 착각하는점은 150.32%가 허수라는걸 모르죠..
결국 조합장/대의원/시공사 한마음으로 추가공사비 인상하면 최소 4천억 추가비가 입주시까지 여러차례 동의하여 결국 110대 무상지분율이 되고 거기다
애초에 공짜인 이사비용도 다시 값아야 됩니다.
처음부터 조합장, 시공사에게 속은겁니다 !
정신차리시고 먼저 시공사와 계약안을 살표보셔야 합니다.

[제이스은]

결국 무상 이사비 천만원도 없는거네요. 화가나네요. 혹시 확장도 유상인건 아니겠죠...

[둔촌대세]

시공사와 조합이 조합원들을 갖고 놀고 있군요....매번 10%이내의 변동에 대해서는 자기들끼리 결정하겠다???? 참 속보이는 발상입니다

[gal-me]

저도 이사비용 반납조건 읽고 정말 할말 잃었네요. 부동산에서 확정무상지분이라고해서 향도 상관없다하고 6층과 1층중에 애들 키우기 편하다고 1층하고 이번 비례율따라 몆천더 돈내는것도 열받는데... 정말 우린 호구가 맞습니다. 답답하고 화나고...

[david oh]

내일 8/20 저녁 8시부터 동북고 운동장에서
관리처분 본계약안 문제점에 대하여 설명회가 있습니다.
꼭들 참석하시여 과연 관리처분을 통과시키는게 나은지 아니면 부결이 나은지는
각자 결정하시면 됩니다.

이대로 계약서에 관리처분동의하면 이사비용은 깜도 안되는 2억 이상의 손실이 입주시 알게되죠.
사전에 문제있는 계약안은 꼭 삭제해야 그나마 안전장치를 가져가지요.

겨우 20만원에 OS들의 감언이설에 속아 서면결의서(땅문서,집문서) 넘겨주는 일이 있어서는 아니됩니다.
꼭 시공사2중대 조합과 시공사와의 본계약인을 읽어보시고 과연 서면결의서
관리처분 동의할서 있는지 각자가 깨달아야합니다.