부동산 양극화 단상

[인제나들목공인중개사]

서론 : 왜 양극화는 가속화되는가 ?

a. 규제의 괴물

괴물_드라마 정도전(2014) 中 이인임

양극화가 가속되는 첫 번 째 원인은 규제의 괴물로 인해서이다. 2014년에 방영된 드라마 "정도전"에서는 괴물을 "순수한이상과 권력이 결합되었을 때 나나타는 것"이라고 이야기하였는데, 부동산가격이 오르면 안된다고 하는 순수한 이상과 이를 실현할 수 있는 권력의 획득이 부동산규제라는 "괴물"을 낳게 되었다.

이러한 규제 중 가장 대표적인 것은 매매가 15억원 이상 주택에 대한 주택담보대출 전면제한, 규제지역 지정에 따른 양도세 중과세 및 장기보유특별공제 소멸 등이 있다. 이에 따라 대출을 받아 구입할 수 있는 매매가 8~11억원대의 아파트들과 대출을 받지 못하고 구입해야 되는 매매가 17억원 이상 고가아파트 간의 가격격차가 심화되었다.

b. 소득격차심화

두 번째 원인은 소득격차심화이다. 노동소득과 자본소득 양 측 모두 격차가 심화되었다.

1) 대기업 / 중소기업&자영업 간의 노동격차심화

대기업 / 중소기업.자영업

2020년 코로나19상황 이후 대기업과 중소기업&자영업자 간의 소득격차가 심화되었다. 대기업의 경우 코로나19에 따른 현금유동성 증가에 따라 가처분금액이 증가하여 대기업에서 판매하는 산물에 대한 매출이 증가하였고, 이 중 상당수는 대기업 직원의 성과급으로 이어져 급여에 높은 성과급이 더해지게 되었다.

반면 중소기업 및 자영업자의 경우 중소기업은 대기업 등으로 납품을 해야 하는 곳이기 때문에, 대기업에 의해 매출증가가 취약하여 급여증가액이 미미하였고, 자영업자의 경우 코로나19에 따른 영업시간감소, 사회적거리두기 등의 영향으로 오히려 큰 폭의 적자를 보게 되었다. 이에 따라 2020년을 기점으로 대기업과 중소기업 및 자영업자 간의 소득격차는 대체로 더 커지게 되었다.

2) 자본소득에 따른 격차 심화

비트코인-정세이슈에 따른 가격유동성은 크지만 이러한 가상화폐를 선점하고 유지한 사람들은 큰 자산을 이루었다.

가상화폐, 스마트스토어, 스타트업, 유튜브 등 SNS활성화에 따라 큰 자본소득을 벌어들이는 사람들이 증가하게 되었지만, 이후 이와같은 시장에 무분별한 사람들의 유입으로 인해 시장의 변화가 빠른 가운데, 이러한 시장에 선 진입을 한 사람 혹은 시장진입에 대한 방법을 판매하는 사람(강사, 컨설팅업자 등)들과 후발주자 및 강의 컨설팅의 수요자들과의 양극화는 심화되었다.

c. 자산선점자 이익 극대화

선발자이점

2020년 7.10.부동산대책 이후 취득세중과, 비조정지역 당시에 분양권 취자 등은 규제에 따라 시장진입이 어려워진 것에 대한 수혜를 받은 대표적인 사례이다. 규제는 자연히 부동산공급의 위축을 낳게 된다. 이러한 규제에 따라 비보유자들이 신규진입이 제한된다면, 공급이 부족해지는 부동산으로 인해 규제의 영향을 받지 않고 시장에 진입한 선진입자들의 이익이 극대화된다.

부동산 양극화 단상

1. 부동산 양극화는 어떤 식으로 나아갈 것인가 ? ( 방향성)

2. 양극화의 극복방안 (해결책)

3. 결론

1. 부동산 양극화는 어떤 식으로 나아갈 것인가 ? (방향성)

a. 최고 물건의 희소성은 더욱 강화된다.(압구정, 반포, 대치, 삼성)

압구정, 반포, 대치, 삼성 등 강남 내 최상급지의 최고 물건의 희소성은 더욱 강화 될 것이다. 이러한 곳들은 한강조망, 고층으로의 재건축추진, GBC 등 개발호재의 영향을 받으면서, 추후 공급되기 어려운 희소성이 있는 주택이기에 이와 같은 주택의 가치는 더욱 상승할 것이다.

1) 압구정현대

압구정현대

압구정현대는 압구정특별계획구역 1~6구역 중 2구역(신현대), 3구역(구현대, 사원현대 등)에 대부분이 위치하고 있다. 위 구역들은 모두 한강변에 위치하고 있으며, 최고층수 50층으로의 설계를 준비하는 가운데 진행에 시간이 오래 걸릴 수 는 있지만, 진행 후 가격은 34평 기준 60억원이상, 50평대 기준 90억원 이상의 가격이 예상되는 곳이다.

2) 반포주공1단지 124주구

반포주공1단지 124주구

반포주공1단지 124주구는 반포주공아파트 1단지 134주구 2,100세대에서 5,256세대로 재건축이 진행되는 곳이다. 현재 이주를 거의 완료하였으며, 인근 아파트의 가격을 바탕으로 추정해 본다면 입주시 34평 기준 50억원 이상의 가격이 예상되는 곳이다.

3) 대치미도 1,2차

대치미도

대치미도1,2차는 1983년에 입주한 2,436세대의 아파트로서 재건축을 추진하고 있는 곳이다. 최소 34평 이상 중대형평형으로 이루어져 있으며, 단지 남쪽으로 양재천 등의 조망이 가능하기 때문에 재건축의 진행시 추가분담금 및 초과이익환수금을 내더라도 최소 동평형 이상으로의 배정을 받을 것으로 보인다. 재건축이 완료되고 입주시 50평형 기준 75~80억원 이상의 가격은 쉽게 예상할 수 있다.

4) 아이파크삼성

아이파크삼성

아이파크삼성은 2004년 입주한 449세대의 아파트이다. 가장 작은 평형이 55평일 정도로 대형평형으로만 이루어진 아파트로서, 현재도 평당 1억원에 가까운 가격을 보이고 있지만, 추후 더 가격이 오를 것으로 보인다. 비록 18년차 아파트이지만, 상당히 튼튼하게 지었으며 GBC개발 등으로 이 위치를 대체할 수 있는 대형평형이 밀집한 아파트가 등장하는 것은 불가능에 가깝기 때문이다.

b. 사회비판세력의 증가

부동산 하락론자(출처_https://blog.naver.com/timerich30in30/222068307065)_주의 부동산 하락론자 블로그 아님

부동산양극화에 따라 양극화의 탓을 사회적 책임으로 돌리는 사회비판세력이 증가할 것이다.

부동산하락론자, 부동산사이클론자, 데이터추종론자 등 부동산가격의 하락을 희망하는 사람들이 증가할 것이다. 하지만 이들은 아파트 건설비용의 기본적인 상승(인건비, 감리비, 원자재비용, 인허가비용 등)이 일제히 이루어지는 가운데 아파트의 떨어진다고 생각을 하는 것이 일리가 있어 보이는지는 의문이다. 되려 부동산하락에 대한 이야기를 열심히 설파하는 사람들은 이를 통한 팬덤확보로 또 다른 소득(광고수익 등)을 창출하려는 사람이 아닐까 생각된다. 부동산 하락론자들은 어느 새 내 주머니속 돈이 하락론을 설파하는 사람에게 가고 있다는 사실은 잘 모를 것 이다.

하지만 이와 같은 사회비판세력의 증가는 사회공동체유지에 부담이 되기 때문에, 이러한 사람들의 불만을 잠재우기 위해서는 기본소득 등 복지정책의 강화가 이어질 것이다. 그리고 이는 자연히 세금의 증가를 낳고, 세금의 증가는 부동산에 대한 공급감소와 기존 양질의 부동산의 희소성을 증가시켜 부동산 양극화를 다시 강화하게 될 것이다.

c. 대출규제가 없는 저가주택의 전세가율 상승

저가주택이란 매매가 6억원 미만의 주택을 의미한다. 대체로 서울로 1시간 이내에 접근할 수 있는 수도권지역의 기축 2~30평대 아파트나 그리고 인구 20만명 전후 비수도권 지방도시의 신축 2~30평대 아파트들이 이에 속할 것이다. 이러한 주택들은 매매가 대비 상대적으로 높은 전세가율로 인해 대출규제가 없거나(비조정지역) 사실상 없는 것에 가까운 상태로서, 이와 같은 저가주택들은 택지조성비(토지비, 토목공사비), 건물공사비(인건비, 감리비, 인허가비용, 원자재가격)의 상승에 따라 분양가가 오르는 가운데, 이에 비례하여 임대차가격이 상승하게 될 것이고 이는 저가주택에서 거주하는 저소득자들의 주거비용상승을 낳게 될 것이다.

2. 양극화의 극복방안 (해결책)

이와 같은 부동산 양극화를 극복하는 방법은 어떤 것이 있을까?

a. 양도세 중과를 시점제한없이 풀어야 한다.

양도세 중과

현재 조정지역 2주택자의 경우 20%, 3주택이상자의 경우 30%로 되어 있는 양도세 중과를 시점의 제한없이 풀어야 한다. 2020년 1월 1일 ~ 5월 31일 10년이상 장기적으로 주택을 보유한 사람들에 한해 양도세 중과세를 일시적으로 해제한 식의 일시적 해제는 중과해제가 없어지는 시점에 다시 부동산가격의 상승을 낳게 되고, 이러한 제도가 반복된다면 학습효과를 통해 양도세 중과세 한시적 제한의 효과가 없어질 수 있다.

결론은 현재 부동산정책의 실패를 인정하고, 지속성을 담보할 수 있는 규제해재를 해야 된다. 그래야 지속적으로 부동산의 매물이 출회하여 부동산가격이 안정화 될 것이고, 양극화는 완화 될 것이다.

b. 강남핵심지 재건축 활성화

3종주거지역 용적률

강남 핵심지의 재건축을 활성화해야 한다. 현재 강남에서 입주한지 30년이상이 경과한 아파트들은 모두 용적률 200%전후의 중층아파트로서, 중층아파트 재건축의 경우 현재 3종주거지역의 용적률제한(최대 300%)을 적용한다면, 재건축을 통한 아파트세대수의 증가는 적을 수 밖에 없다. 3종주거지역의 최고용적률 제한을 300%에서 더 완화시켜 강남 핵심지 내에 재건축을 통해 더 많은 주택을 공급할 수 있도록 해야 한다.

현재 부동산양극화는 핵심지주택이 부족해지고, 이에 따라 사람들의 선점이 강화되면서 기인한 것이다.

c. 금융조건 완화

금융조건도 완화시켜야 한다. 최소 실수요자들에 한해서는 중도금대출, 잔금대출, LTV, DSR등 대출제한을 최소화시켜야 한다.

현재 분양가 9억원 초과주택의 경우 중도금대출이 나오지 않는데, 이로 인해 가용자금이 부족한 실수요자(무주택자 혹은 보유주택에 특정기간 이상 거주한 1주택자)들이 분양을 받지 못하는 상황에 처할 때 도 있다. 이렇게 되면 결국 자금이 많은 사람들이나, 1차적으로 분양이 되지 않는다면 시행사 보증 중도금대출 등으로 인해 다주택보유자들이 신축아파트의 분양권을 가져갈 확률이 높아지게 된다. 아파트가격이 상승하였기에 분양가도 당연히 상승한 것이다. 이를 인정하고 중도금대출을 받을 수 있게 해줘야 한다. 그리고 실수요자들은 중도금대출을 받은 금액에 한해서 모두 잔금대출을 받을 수 있도록 해줘야 한다. 혹자들은 실수요자들이 로또분양을 받는다고 생각할 수 있다. 로또분양이 걱정된다면, 분양가를 로또분양이 되지 않도록 조정하면 된다. 분양가의 상승은 아파트공급의 증가를 낳아 장기적으로 부동산가격안정에도 기여할 것이다.

그리고 실수요자들의 경우 주택을 구입할 때 LTV, DSR등 대출규제로 인해 주택을 구입하지 못하는 경우가 많다. 이렇게 되면, 1주택자의 경우 내가 보유한 주택도 팔지 않게 되어 시장에 주택매물이 줄어들어 가격이 상승하거나, 무주택자의 경우 임대차를 살아야 하는 수요가 증가하여 임대차가격 증가를 통해 부동산가격이 상승하게 된다. LTV, DSR등 대출규제를 큰 폭으로 완화시켜야 한다.

3. 결론

a. 급격하 규제는 역설적으로 양극화를 가속화시킨다.

급격한 규제는 역설적으로 양극화를 가속화시킨다. 부동산규제는 신축아파트의 건설량을 감소시키게 되고, 양도세 등에 대한 부담으로 인해 시장에 나오는 매물또한 감소시키게 된다. 수요는 꾸준한데 공급이 줄어든다면 가격은 상승하기 마련이다.

b. 양극화는 시장을 통해 자생적으로 해결해야 한다.

양극화는 시장을 통해 자생적으로 해결해야 한다. 당장에는 양극화가 심화되는 것 같고, 무언가 건드려야 해결할 수 있을 것 같이 보이기는 하지만 시장의 안정은 부동산의 신축을 지속적으로 유발하게 되어, 신축아파트 공급에 따른 가격안정과 안정된 제도에 따라 불안한 사람들의 심리를 안정시켜 가수요로 부동산을 구입하는 수요를 줄일 수 있다. 규제완화, 인허가완화 등 시장을 통해 자생적으로 부동산양극화를 해결하게 만들어준다면 수 년 내로 부동산가격은 안정화 될 것이고, 부동산양극화 현상 또한 완화 될 것이다.

c. 현실부정, 시장탓 등을 그만하고, 무주택자는 당장 자기처지에 맞는 주택을 구입해야 한다.

무주택자

그래도 무주택자는 주택을 구입해야 한다. 현실부정, 시장탓 등을 그만하고, 무주택자는 당장 자기처지에 맞는 주택을 구입해야 한다. 설령 양극화가 완화된다고 해도 이는 물가상승률에 수렴하는 부동산가격의 안정적인 우상향을 이야기하는 것이지 부동산가격의 하락(폭락)을 이야기하는 것 은 아니다. 그래서 최소한 주택을 가지고 있어야 더 좋은 주택으로 갈아탈 수 있는 경험과 자금을 가지게 될 것이다. 그리고 추후 지속적으로 이어질 임대차가격 상승에 적극적으로 대응해나갈 수 있을 것이다.

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부동산 양극화 단상

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[출처] 부동산 양극화 단상 (부동산 스터디') | 작성자 까 르