5. 작은 실수, 큰 실패 - Part. 2 [ 완결 : 보충 글 첨부 ]

[T@lk]

*** 작은 실수, 큰 실패 ***

[전편 줄거리]

허튼 짓을 하다 오밤중에 에바에게 딱 걸린 토크. ㅡ.ㅡ;;

그 후 가까운 편의점에서 ' 설레임 '의 맛을 보고,

카메오 서세원옹의 활약으로 무사히 신대륙에 도착하게된 토크.

풀리지 않는 의문으로 자신감을 잃어가던 중 의문의 해답을 찾으면서 다시한번 ' 천.재. '임을 확인하는데..... *^.^*

* Part. 2 - 의문의 해답 *

수화기 저 편에서 신호음이 울리고 있습니다.

찰칵~

누군가 전화받는 소리가 들립니다.

 " 여보세요. "

 " 여보세요, 엄마. "

낼모레면 마.흔. 무려 마~ 흔~ 인 토크는 아직도 엄마라고 부릅니다.

빨리 철들어야지, 원~

아침 일찍 나는 오래간만에 집으로 전화를 걸었습니다.

 " 어, 토크냐? 왠일이냐?? "

 " 니가 이렇게 일찍 전화를 다하고..... ??? "

 " 혹시 지금 바빠, 전화 받을 수 있어? "

 " 어 그래, 괜찮아 말해. "

 " 뭐, 별다른건 아니고..... 엄마는 별일없이 잘지내지? "

 " 나야, 별일없이 잘지내지. 왜? 그말할려고 전화했어? "

 " 아..... 아니 "

 " 그럼 뭐야. 뜸들이지 말고 말해. 뭐 부탁할거 있어? "

 " 아니야 그런거. 요즘 작은 외삼촌은 어떻게 지내셔? "

 " 삼촌이야. 잘지내지. 왜? "

 " 뭐 좀 물어볼께 있어서..... 전화했어. "

 " 뭔대? "

 " 어제 내가 경매 물건 검색하다 이상한걸 봐서 말야. "

 " .......... "

 " 삼촌 집이 방학동 **아파트 아냐? "

 " 응, 맞아. 왜? "

 " 그래, 맞지!!! 내 그럴줄 알았어. "

 " 엄마 외삼촌집 경매 진행 중이던데 어떻게 된거야? "

 " 아이고, 아무튼 걔는 운도 없지. 집을 이사가려고 하는데 주인이 빚 때문에 도망가서 연락도 안되고 그래서 어쩔수 없이 경매로 넣었데..... " 

그렇습니다.

의문의 해답은..... 바로.....

임차인 배**, 강제경매신청권자 배**는 바로 저희 작은 외삼촌이었던 것입니다. ㅡ.ㅡ;;

 " 엄마 근데 삼촌이 1순위로 있는데 은행에선 왜 이렇게 돈을 많이 빌려줬데..... ? "

 " 그러게 말이다. 은행같은데도 그렇게 실수를 하는가 보더라. 너희 외삼촌이 전세로 있는지도 모르고 돈을 빌려줬나봐 그래서 삼촌이 은행에 찾아가서 빨리 경매 넣으라고 했는데 채권회수가 안되니까 은행도 이러지도 못하고 저러지도 못하고 그냥 내버려두고 있었나봐. "

 " 그래서 니 외삼촌이 어쩔 수 없이 경매 진행 시킨거야. "

 " 아~ 그렇구나. 그럼 그런일 있으면 나한테 말하지 내가 큰도움은 안되도 도와는 줄 수 있었을텐데... 참, 그럼 삼촌이 직접 경매 넣고 다한거야? "

 " 아니야, 삼촌이 어디 아는 법무사한테 맡겨서 한다더라. "

 " 아, 그래. 그럼 별문제 없겠네. "

 " 삼촌은 그럼 보증금 받아서 나가실거래? "

 " 아니, 어차피 이렇게 된거 직접 낙찰받아서 그냥 거기서 살건가봐. "

 " 아~ 그래. 직접 낙찰받으실라고 그러는구나. 잘생각하셨네. "

 " 밤새 걱정되서 전화해 봤어. 어떻게 된건가해서 말야. 알았어, 엄마. "

딸칵~

' 뚜~ 우~ 뚜~ 우~ '

항상 그렇듯 저희 어머니는 ' 끊을께 ' 이런 말도 없이 바로 그냥 끊어버리십니다.

ㅡ.,ㅡ;;;

이제 여러분도 다 도청해서 들으셨겠지만 임차인 배**는 저희 외삼촌이시고 말 그대로 진짜 임차인입니다.

은행은 잘못된 대출을 했던 것이고 말입니다.

그리고 어차피 법무사한테 맡기셨으니 제가 별로 도와드릴것도 없고...

절대로 토크가 집안에서 인정을 못받아서가 아니라 전문가에게 맡기므로해서 거시기 뭐냐?... 다들 아시죠. ^.^

그리고 얼마후~

' T '라는 분을 만나게 되었습니다.

T님은 말그대로 ' 생각만하면 생각대로 비비디 바비디 부 ' 생각대로 ' T '가 아니라 경매를 공부하다가 알게된 분의 닉네임입니다.

제가 오랜만에 이분을 만나서 이 물건을 보여 드렸습니다.

 " 어, 이거 위장임차인 아니에요? "

 " 그죠. 위장임차인 같죠! "

 " 근데 저희 삼촌이세요. 삼촌께 여쭤보니까 확정일자까지 정확하게 다 받아놓으셨다고 하시더군요. "

 " 아~ 그래요. 근데 겉으로 보기엔 진짜 위장임차인 같아요. "

 " 저도 첨엔 그런줄 알았어요. "

이렇게 경매에 경험이 좀 있으신 분들은 다들 저같이 가짜 임차인으로 오해를 하시더군요.

어째든 시간은 지나서 경매 기일이 됐고 먼저 말씀 드린대로 저희 삼촌은 입찰을 하셨습니다.

이렇게 저희 삼촌은 무난히 낙찰을 받으셨으며 또한 이때가 그렇게 부동산이 분위기가 좋을때가 아니였기 때문에 경쟁자 없이 낙찰을 받을 수 있었습니다.

모든게 무난히 흘러갔고 그 뒤 부동산 상승기를 맞이합니다.

그래서 저희 삼촌이 낙찰받았던 부동산도 낙찰가보다 한 일억이상이 오르더군요.

그리고 흐르는 시간속에 제 머리속은 누군가가 지우개로 지우듯 서서히 이 일을 지워 갔습니다.

그러던 어느날 늘 그렇듯~

저의 유일한 좋은 습관인 물건 검색을 하고 있었습니다.

그러던 중 또다시 저의 눈에 확 띄는 물건이 있었습니다.

그 물건은 다름아닌...

삼촌이 낙찰받으셨던 경매물건이 다시 경매로 나온 것입니다.

깜짝 놀란 저는 다시 어머님께 전화를 걸었습니다.

 " 엄마 전에 삼촌이 경매로 낙찰받은 집 말이야. 도대체 어떻게 된거야? 다시 경매로 나왔어. "

 " 진짜 너희 막내 삼촌은 운도 지지리도 없는가 보더라. 아, 글쎄..... "

 " 너희 삼촌이 낙찰을 받았었잖아. 낙찰대금을 상계신청 할려고 했는데 그게 안된다고 하더라. "

 " 엉??? 왜??? 확정일자도 다 있다며 그럼 1순위로 배당 받을텐데..... "

 " 아, 글쎄 너희 삼촌이 아는 법무사에 맡겼다고 했잖니 근데 그 법무사 사무실에서 무슨 서류 한장을 안내서 그게 배당이 안된다고 하더라. "

 " 서류 한장을 안냈다고..... ? "

 " 그래. "

 " 그래서 어쩔수 없이 삼촌이 경매 시킨거 취하하고 다시 경매 신청해서 다시 나온거야. "

 " 와, 거기 삼촌 낙찰받고 난 이후에 한 일억은 올랐던데..... "

 " 그러게 말이다. 아무튼 걔는 정말 운도 지지리없어. "

 " 알았어, 엄마. "

딸칵~~~

' 뚜우~~~ 뚜우~~~ '

역시 ' 끊을께 '란 말도 없이 끊어버리시는 어머니, ㅡ.,ㅡ;;;

정리하자면 이렇습니다.

저희 어머님이 말씀하신 서류 한장이란 바로 ' 배당요구 신청서 '를 말합니다.

저도 그렇지만 법무사도 실수했던 것이 뭐냐면 바로 배당요구를 안했던 것입니다.

그 법무사는 최선순위임차인이고 강제경매신청권자이기 때문에 배당요구를 하지 않아도 당연히 1순위로 배당된다고 생각했던 것입니다.

아무리 임차인 자신이 보증금 돌려달라고 강제경매를 신청해도 강제경매신청만으로는 1순위로 배당을 받을 수 없었던 것입니다.

선순위임차인이 1순위로 배당에 참여하려면 배당요구를 반드시 하여야만 했던 것입니다.  

여러분도 반드시 기억하세요.

' 배당요구신청서 ' 정말 아무것도 아닌 그러니까 별로 까다로운 서류도 아닌 정말 쉬운 서류 한장 입니다.

아무리 최선순위임차인이고 확정일자까지 갖추고 자신이 강제경매를 신청하였다 하더라도 배당요구를 하지 않으면 절대 1순위로 배당 안해줍니다.

무슨 일이 있어도 배당요구는 꼭 하셔야 1순위로 배당 받으실 수 있습니다.

위의 자료에서 보듯 다시 경매가 진행 됐고 감정가 160,000,000원이던 아파트가 223,700,000원에 낙찰이 되었습니다.

당시에 과열되었던 부동산 분위기를 짐작할 수 있는 낙찰가 아니겠습니까.

저희 삼촌께서는 다시 진행된 경매에서 보증금을 배당 받았고 지금도 여전히 다른 곳에서 전세 살고 계십니다. ㅡ.ㅡ;;;

 ' 법무사의 작은실수 = 배당요구안함, 큰실패 = 일억이상의수익 '

여러분도 저희 삼촌같이 작은 실수 하나로 엄청난 수익을 잃어버리는 일이 없도록 작은 일이라도 꼼꼼히 살피는 투자를 하시길 바랍니다.

여러분 항상 작은 실수는 큰 실패로 이어질 수 있으니 항상 주의하세요. ^.^

자, 여기서 보너스로 하나 더, 이 글을 쓰게된 배경에 대해 이야기해 보겠습니다.

어느날 인터넷을 하던 토크는 우연한 질문 하나를 발견하게 됩니다.

이 우연한 질문 하나가 예전에 잊고 있었던 저희 삼촌 사례를 떠올리게 하더군요.

[ 출처 : home336 카페, ' 실전 경매 스터디 ' 게시판 ] 

우연히 은탑님의 질문이 눈에 들어 왔습니다.

그리고 당연히 클릭해서 들어갔습니다.

[ 출처 : home336 카페, ' 실전경매 스터디 게시판 ' 은탑님의 글 ]

위의 질문을 보면,

임차인은 최선순위 임차인이며 ' 확정일자 ' 있으며 ' 강제경매신청권자 '입니다.

그러나 임차인은 ' 배당요구 '를 하지 않았습니다.

여기까지는 저희 삼촌 사례에서 보듯.....

임차인은 배당요구를 안했기 때문에 강제경매신청자라 해도 1순위로 배당을 받을 수 없습니다.

근데 여기서 하나 다른 점이며 핵심 포인트는 바로 강제경매신청전에 임차인이 임차권등기를 한 것입니다.

그럼 과연 선순위임차권 등기는 배당요구를 하지 않아도 1순위로 배당받을 수 있을까요?

    

그래서 ' 법원실무제요 '란 책에서 열심히 찾아보았습니다.

그래서 찾아보았더니, 이렇게 써져 있더군요. (위의 빨간색 줄 친 부분 보이시나요?) ^.^

[ 출처 : 법원실무제요 민사집행 '부동산집행' 중에서 ]

' 그런데 저당권, 압류, 가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 주택이나 상가건물의 등기된 임차권의 경우에는, 전세권의 경우와 동일하게 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있다는 견해와 배당요구가 없어도 당연히 배당을 받을 수 있다는 견해로 나뉘어 있다. '

위 문구에서 보듯.....

선순위 임차권은 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있다는 견해와 배당요구를 하지 않아도 배당 받을 수 있다는 견해가 대립하고 있더군요.

사람마다 법원마다 견해가 틀리다는 얘기인데 참 답이 없는 경우인데요.

그러면 이렇게 애메한 경우 어떻게 해야 할까요?.

개인적으로는 이런 경우라면,

첫번째 방법, 담당 경매계에 전화를 걸어 배당이 되는지 안되는지 물어본다.

두번째 방법, 경매물건 많은데 속 편하게 그냥 입찰을 포기한다. ㅡ.ㅡ;;

여러분! 항상 작은것 하나도 반드시 확인하시고 입찰하셔서 큰 실패 보시는 일이 없었으면 합니다.

이상~ ' 경매계의 법조인(?) 토크 '였습니다. ^.^

*** 감사합니다 ***

[ 토크의 끝마디 ]

제가 이 글을 쓴게 아마도 2008년 말 아니면 2009년 초 쯤 이었을겁니다.

지금 이 보충 글을 쓰고 있는게 2010년 10월 말이니 거의 2년 가까이 지났네요.

예전에 처음 이 글을 올리고 많은 분들이 댓글과 쪽지로 응원을 해 주셨었죠.

그런데 몇몇 고수분들 중에서 쪽지와 댓글로 ' 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 '의 판례를 가지고 좋은 질문들을 해 주셨습니다.

그래서 제가 알고 있는 상식과 요즘 여러 책을 보며 공부한 등기된 임차권에 대해서 몇 가지 설명해 보려고 합니다.

그럼 임차권등기의 종류는 몇 가지가 있을까요?

첫째, 민법 상의 임차권등기.

둘째, 임차권등기명령에 의한 임차권등기.

이렇게 두가지 종류의 임차권등기가 있습니다.

그럼 먼저 민법 상의 임차권등기에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

민법 상의 임차권등기란?

임차인과 임대인이 서로 합의 하에 임차권등기를 하는 것 입니다.

때로는 임차인이 주민등록과 확정일자, 즉 우선변제권을 가지고 있으면서도 자신의 지위를 강화하기 위해서 임대인에게 임차권등기를 요청하는 경우도 있다고 합니다.

그런데 경매개시결정 등기 이전에 등기된 민법 상의 임차권 중에서 말소기준권리보다 후순위인 임차권등기는 배당요구를 하지 않아도 순위대로 배당받고 말소가 됩니다.

문제는 민법 상의 임차권 중 최선 순위인 임차권등기입니다.

가령 선순위 임차권등기자가 임차해서 살고 있는데 이 임차한 집에 경매가 진행 되었다고 가정해 봅시다.

그리고 이 선순위 임차권등기자는 계약기간까지 계속해서 살기를 원합니다.

그래서 선순위 임차권등기자가 배당요구를 하지 않았다면.....

이런 경우 임차권등기가 되어 있다는 이유만으로 배당요구 없이도 배당을 하고 말소해야 할까요?

아니면 임차인의 의사를 존중해서 배당하지 말아야 할까요?

바로 위의 법원실무제요에서 인용했던 글이 이 경우를 말하는 것 이었습니다.

[ 출처 : 법원실무제요 민사집행 '부동산집행' 중에서 ]

' 그런데 저당권, 압류, 가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 주택이나 상가건물의 등기된 임차권의 경우에는, 전세권의 경우와 동일하게 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있다는 견해와 배당요구가 없어도 당연히 배당을 받을 수 있다는 견해로 나뉘어 있다. '

만약, 입찰시 민법 상의 등기된 임차권 중 최선순위 임차권이 존재한다면 배당요구 유무를 살펴본 후 배당요구를 하지 않았다면 반드시 입찰법원의 배당 유무를 확인한 후 입찰하시는 것이 이글의 취지인 작은 실수가 큰 실패로 이어지는 것을 미연에 방지할 수 있는 길이라 생각됩니다.

자, 그럼 이번에는 두번째로 임차권등기명령에 의한 임차권등기에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

임차권등기명령에 의한 임차권등기는 예전 우리나라에 IMF가 왔을때 임차인들 중에 직장을 옮기게 되면서 이사를 가려고 하는데 전세가 나가질 않으니 임대인들이 전세 보증금을 빼 주지 못하는 경우 엄청나게 많았다고 합니다.

그래서 정부에서 부랴부랴 만든 법이 임차권등기명령 제도입니다.

민법 상의 임차권은 임대인과 임차인의 합의에 의해서 등기를 한다면 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 임차인이 법원에 신청을 하면 법원은 신청 서류의 사실 여부를 판단해서 촉탁 등기를 해 줍니다.

그리고 임차권등기명령에 의한 임차권등기 후 임차인이 이사를 간다해도 이 임차권등기가 원래 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지해 주는 담보적 기능을 한다고 합니다.

자, 그럼 이번에는 많은 분들이 알고 계시는 판례 ' 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 '를 한번 보도록 하겠습니다.

[ 출처 : 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 ]

【판시사항】

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인이 민사집행법 제148조 제4호에 정한 채권자에 준하여 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 속하는지 여부(적극)

【판결요지】

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.

위의 판례에서 보듯 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 경매개시결정 등기 이전에 등기된 것이면 배당요구를 하지 않아도 무조권 배당받고 소멸한다는 판례입니다.

사실 위의 본문 내용 중 은탑님께서 질문하신 임차권등기는 정황상으론 임차권등기명령에 의한 임차권등기일 확률이 높지만 어쨌든 질문하신 분은 구체적으로 어떤 임차권등기인지 밝히지 않았으니 답변자의 입장에선 보수적인 답변을 하는게 맞다고 생각합니다.

그럼 이제 마지막으로 결론을 말씀드리면 만일 최선순위 임차권등기가 경매개시결정 전에 등기가 되었다면 등기부등본을 확인하여 임차권등기명령에 의한 임차권등기이면 배당요구를 안해도 무조건 배당받고 말소라고 생각하시면 되구요.

만약 민법 상의 최선순위 임차권등기이면 해당법원 경매계에 배당 유무를 확인 후 입찰하시기 바랍니다.

근데 제가 알기론 실무에서는 거의 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 많은 걸로 알고 있고 민법 상의 임차권등기는 거의 없는 것으로 알고 있습니다.

어쩌면 지금 저는 조재팔 선생님께서 항상 말씀하시는 100년에 한번 나올까 말까한 사례를 공부하고 있는지도 모르겠습니다.

그래도 여러분 그 100년만에 한번 있을까 말까한 바로 그 한번이 정말 재수없게 나 자신이 될 수도 있으니, 혹시 모를 작은 실수가 큰 실패로 이어지는 일이 없도록 항상 작은 것도 꼼꼼히 살피시고 응찰하셔서 항상 성공 투자 하시길 바라겠습니다.

[ 출처 : ' 주택, 상가 건물의 경매와 임대차 ' 305페이지 중, 지은이 - 민일영 ]

(     ) 괄호 안에 글은 토크의 코멘트입니다.

대판 2005. 9. 15. 2005다33039 ( 공 2005하, 1610 ) : 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 " 저당권, 전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기 되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자 "에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.

( 여기까지는 좀 전에 우리가 보았던 판례와 같습니다. )

그런데, 이우재( 주8 ), 612-615는 위 판결은 임차권등기명령에 의하여 등기한 임차권에 한하여 적용되고, 민법 제621조의 규정에 의하여 등기한 임차권은 그것이 최선순위이고, 아직 존속기간이 남아 있다면 전세권과 마찬가지로 임차권자의 선택에 따라 그가 배당요구를 한 경우에만 배당을 하여야 한다고 한다.

( 이우재란 분이 누구인지는 잘 모르지만 아마도 판사님이 아닐까 생각됩니다. 이 분은 민법 상의 등기된 최선순위 임차권자가 배당요구를 하여야만 배당한다는 견해를 가지고 계시군요. )

그러나 최선순위 전세권은 민사집행법 제91조 제4항에 의하여 전세권자의 선택에 따라 배당 및 그로 인한 소멸 여부를 결정하지만, 주택이나 상가건물의 등기한 임차권은 임차인의 선택과는 상관없이 경락으로 인하여 소멸하기 때문에( 주택임대차보호법 제3조 5, 상가건물임대차보호법 제8조) 임차인의 배당요구 여부를 묻지 않고 배당을 하여야 한다고 할 것이다. 

( 그러나 이 책의 저자는 모든 임차권등기는 배당요구를 하지 않아도 무조건 배당해야 한다는 견해를 가지고 있나 봅니다. )

이에 대하여 윤 경, " 경매( 입찰 )에서의 주택임대권등기자의 지위 ", 법조 2000. 4, 26-27은 어느 경우나 배당요구가 불필요하다고 하나 찬성할 수 없다.

( 윤 경 판사님은 이우재란 분과 똑같이 배당요구를 하여야만 배당한다는 견해를 가지고 계신가 봅니다. )

이번에 윤 경 판사님의 책 ' 민사집행( 부동산경매 )의 실무 '를 샀습니다.

그래서 책 내용 중 윤 경 판사님에 민법상의 등기된 최선순위 임차권에 관한 견해가 있는 부분이 있어 인용해 봅니다.

[ 출처 : ' 민사집행( 부동산경매 )의 실무 ' 저자 : 윤 경 635페이지 중에서 ]

(     ) 괄호 안에 글은 토크의 코멘트입니다.

라. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권 중 매각으로 소멸하는 담보권, 압류, 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 최선순위 임차권의 권리자도 배당요구를 하여야 하는지 여부( =소극 )

첫 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권 중 매각으로 소멸하는 담보권, 압류, 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 최선순위 임차권의 권리자가 배당을 받으려면 배당요구가 필요한지에 관하여는 견해가 대립되는데, 이 경우 민사집행법 91조 4항 단서가 유추적용되지 않으므로 위와 같은 등기된 임차권은 매각으로 말소되고 임차권자는 순위에 따라 우선변제를 받는다. 따라서 배당요구가 없어도 당연히 배당을 받을 수 있다.

( 민일영님의 ' 주택, 상가건물의 경매와 임대차 '란 책에서 윤 경 판사님은 배당요구해야 배당을 한다는 견해를 가지고 있다고 쓰여 있었는데 막상 이분의 책에는 배당요구가 없어도 당연히 배당을 받을 수 있다라고 되어 있네요. 아직 책을 다 읽어본 것은 아니니 다 읽어본 후 또 다른 견해가 있으면 추가해서 쓰도록 하겠습니다. )

이번에는 임차권등기의 우선변제권의 요건에 관해서 다시한번 민일영님의 ' 주택, 상가건물의 경매와 임대차 '란 책에서 인용해 보았습니다.

[ 출처 : ' 주택, 상가 건물의 경매와 임대차 ' 303 ~ 304페이지 중, 지은이 - 민일영 ]

1. 우선변제의 요건

가. 임차권등기를 하였을 것

임차권등기는 임차권등기명령에 의한 것이건 임대인과 임차인의 공동신청에 의한 것이건 묻지 않는다. 다만, 이러한 등기는 주택의 경우에는 1999. 3. 1. 이후에 경료되고, 상가건물의 경우에는 2002. 11. 1. 이후에 경료된 것이어야 한다.

주택의 경우 임차권등기명령에 의한 등기는 임차권등기명령 자체가 1999. 3. 1. 이후에나 가능하므로 ( 동 제도를 도입한 제 3 차 개정의 시행일이 1999. 3. 1.이다. 3차 개정된 주택임대차보호법의 부칙 제 1 항 ) 그에 기한 등기도 당연히 그 이후에나 가능하게 되나, 임대인과 임차인의 공동신청에 의한 민법상의 임차권등기는 1999. 3. 1. 이전에도 얼마든지 가능하였는바, 3차 개정 주택임대차보호법은 민법상의 임차권등기도 개정법의 시행일인 1999. 3. 1. 이후에 된 것에 한하여 우선변제권을 인정하고 있다( 동법 부칙 제 3 항 ).

상가건물의 경우에도 임차권등기명령에 의한 등기는 임차권등기명령 자체가 상가건물임대차보호법의 시행일인 2002. 11. 1. 이후에나 가능하므로 그에 기한 등기도 당연히 그 이후에나 가능하게 되나, 임대인과 임차인의 공동신청에 의한 민법상의 임차권등기는 2002. 11. 1. 이전에도 얼마든지 가능하였는바, 상가건물임대차보호법은 민법상의 임차권등기도 동법 시행일인 2002. 11. 1. 이후에 된 것에 한하여 우선변제권을 인정하고 있다( 동법 부칙 제 2 항 ).

이상 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

[알타리무]

그냥 있으면 될걸 임차인이 잘 모르는 상태서 어떻게든지 받으려고 등기에 올린게
일을 더 복잡하게 만들었네요 잘배우고 갑니다.

[T@lk]

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.

[좋은아침]

임차권도 2종류가 있으며, 임차권등기명령에 의한 임차권(개시등기이전)은 당연배당이고, 민법의 임차권은 항상 배당요구유무나 법원에 문의하여 배당이 되는지 확인해봐야겠군요. 감사합니다. 또 하나 배웠네요.

[T@lk]

조금이나마 도움이 되셨다니 저도 감사합니다.

[희망으로]

참 꼼꼼하신 분석에 경의를...

[호세]

잘보았습니다. 감사합니다.

[산이좋아]

감사합니다. 많이 공부했습니다.

[hunhe0943]

명쾌한 해석 혹시 법조인 인신가요?

[T@lk]

법조인? ㅋㅋ 절대 아닙니다. 그냥 앤선생님 밑에서 열심히 배우다보니 이것저것 알게 되었네요. 오래된 글인데 아직도 읽어주시는 분이 계시네요. 감사합니다.

[뽈락]

좋은글 감사함니다.