재건축안전진단 강화 시행의 영향은?

[안태운]

재건축안전진단 강화 시행의 영향은?

                     [중앙일보조인스랜드 |  2018.03.09.]

다가오는 봄. 이슈별 부동산시장 전망

초과이익환수제에 이어 재건축 안전진단 강화가 전격 시행되면서, 많은 지역에서 희비가 엇갈리고 있다. 다양한 정부의 규제책에 따른 부동산 투자전략이 필요한 시기다.

이에 필자는 최근 이슈가 되어 많은 국민들의 관심이 집중되고 있는 재건축안전진단 강화 시행에 따른 영향과 봄의 시작을 알리는 3월의 부동산 흐름에 대하여 고찰해 보고자 한다.

먼저 재건축안전진단 강화 시행이다. 이는 초과이익환수제에 이어 재건축에 대한 규제가 한층 강화된 것이며 단지별로 희비가 엇갈리고 있다. 주민들의 반발을 고려해서 주차공간 협소, 소방차 진입로 등의 주거환경에 대해서는 기준을 다소 완화하여 3월 5일부터 시행되었지만, 주민들의 원성을 무마하기에는 큰 영향을 줄 수 없을 듯 하다. 대표적으로 양천구 목동 신시가지 아파트 단지, 송파구 아시아선수촌 아파트 등은 벌써부터 가격하락세가 나타나고 있고, 실망매물, 철수매물들이 나오지 않을까 예상되어 부동산 시장에는 부정적이다. 

하지만 이에 반해, 부동산 기상도가 매우 화창한 곳도 있다. 노원구 상계 주공5단지는 재건축안전진단 강화를 피하면서 프리미엄이 형성되어 평당 3800만원으로 거래가 되고 있다. 상계 주공 5단지의 경우 가구수가 작고 저층단지로서 대지지분이 다른 단지에 비해 넓다는 것도 투자자들이 집중하는 이유가 되고 있다. 정비사업에서 대지지분은 실질적인 재산가치를 가늠하는 기준이 되기 때문이다. 심지어 대지면적(40.3m²)이 전용면적(31.98m²)을 상회하는 몇 안되는 단지이다. 더하여, 저층 단지여서 가구수가 많이 늘어날 수 있다는 점도 투자자들에게 눈길을 끄는 요소이다.

또한, 서울시에서는 노후된 아파트의 재건축 대신 리모델링이라는 카드를 내놓았다. 준공 후 15년 이상이 지난 아파트단지 5곳을 선정하여 시범단지로 조성한다는 것인데 이는 낙후된 아파트단지의 주거환경을 개선하고 어린이집과 경로당, 주차장 일부를 사회에 개방하는 사업을 시행한다는 것이다. 리모델링은 노후주택 유지보수 차원에서 진행되어 사업기간이 3~4년 정도로 짧게 걸린다. 리모델링 시범단지로 선정되어 주거환경이 대폭 개선된다는 기대심리로 부동산투자자들의 높은 관심이 예상되어 긍정적인 영향이 예상된다.

이번에는 서울시 재건축시장에서 눈을 돌려 인천지역을 살펴보고자 하는데 인천은 영종도, 청라지구 개발이슈 이후 특별한 개발호재가 없었던 지역이다. 10년 만에 교통 및 주거지 개발사업이 추진되고 있다. 인천 남구의 학익동 1~4구역 재개발사업과 용마루 주거환경개선사업이 본격화되고 있다. 거기에 경인고속도로 지하화, KTX 송도역 개통, 수인선 학익역 개통 예정 등의 호재로 인천 남구의 집값이 상승하고 있다. 위치적으로 송도, 청라, 영종을 모두 연결하는 거점이기에 향후 수요 증가에 대한 기대감이 있어서 부동산 경기는 긍정적으로 예측된다. 이런 인천에도 암울한 곳이 있는데 바로 인천공항이 있는 영종도이다. 지난 2003년 경제자유구역으로 지정되었던 지역이지만 투자부진으로 인해 절반 이상이 해제되었던 이력이 있다. 그 경제자유구역 지정과 해제의 산물이 바로 ‘깡통건물’이다. 과거 인천 경제자유구역 보상붐을 타고 땅을 사고 건물을 지었다가 투자부진으로 절반 이상이 경제자유구역에서 해제되면서 생겨난 부산물이다. 그러한 곳에 인천시에서 경제자유구역을 추가로 지정한다고 한다. 현재의 경제자유구역도 개발이 되지 않아 녹지만 남아있는 곳에 추가지정을 통해 개발을 하겠다는 것이 설득력이 있는지는 더욱 고심해야 할 문제인 듯 하다.

인천지역처럼 호재와 악재를 동시에 가지고 있는 최근의 부동산 이슈가 또 있다. 바로 신학기를 맞이한 ‘대학생들의 거처’인데 서울을 비롯한 수도권에 소재한 대학을 다니게 된 지방출신 신입생들과 복학을 하는 복학생들이 몰리는 3월의 봄이 찾아왔다. 수도권 대학 기숙사 수용률은 16% 수준이며 일부 대학은 인근 주민들의 반대로 기숙사 건립이 표류하고 있다. 기숙사 부족으로 인해 대학생들의 ‘방 구하기 전쟁’은 매년 치열해지고 있다. 다른 지역에 비해 상대적으로 높은 임대료 때문에 반지하, 옥탑방, 고시텔을 찾을 수 밖에 없는 현실로 인하여 대학생들 입장에서 보면 매우 부정적인 부동산 상황이라고 예상된다.

그에 반해, 대학가에서 원룸 임대사업자에게는 호재일 수 밖에 없다. 기숙사가 부족한 대학가에 위치한 원룸들은 풍부한 임대수요를 가지고 있어서 공실 걱정도 없고, 상대적으로 임대료가 높게 형성되어 있다. 자유경제시장에서 공급과 수요에 의해 가격이 형성되는 것은 매우 자연스러운 것이지만, 새로운 마음가짐으로 신학기를 시작하는 대학생들이 주거에 대한 걱정 없이 공부에만 전념하는 그런 시기가 왔으면 하는 바램을 조심스럽게 해본다.경칩도 지나고 완연한 봄이다. 하지만 부동산시장은 아직 한겨울인 곳도 있다. 하지만, 봄바람은 불어오기 마련이다.

그리고 그 바람에 먼저 올라타는 사람이 잘 날아갈 수 있다. 부동산투자도 시기와 흐름을 잘 읽고 전략적으로 선택해야 한다. 홍상수 감독의 ‘지금은 맞고 그때는 틀리다’라는 영화의 제목처럼 부동산시장도 시기 등 다양한 변수와 상황에 따라 달라지는 것이지 정해진 정답은 없다. 현재의 주어진 상황과 지속적으로 변화되는 시장흐름을 분석하여 접근한다면 성공적인 부동산투자 결과를 얻을 것이라고 생각한다.