촉진3구역 조합에서 알려드립니다.

[최금성 71-176]

▶시공사가 제시한 공사비와 일반분양가를 조정하여 적용한 추가분담금 추정치(예시)

「도시 및 주거환경정비법」제34조에서는 조합은 총회 의결을 거쳐 사업시행에 필요한 비용을 충당하기 위하여 조합원에게 공사비 등 주택사업에 소요되는 비용을 부과․징수 할 수 있도록 규정하고 있으며, 사업시행구역안의 토지 및 건축물 등의 위치․면적․이용상황․환경 등 제반여건을 종합적으로 고려하여 관리처분계획에 따라 공평하게 금액을 조정하도록 규정하고 있습니다. 따라서 구청장이 선정 계약하여 보내 준 감정평가법인이 사업시행구역안의 토지 및 건축물 등의 위치․면적․이용상황․환경 등 제반여건을 종합적으로 고려하여 평가한 「종전토지 등 감정평가 금액」을 기준으로 추가부담금을 부과하게 됨을 안내합니다.


【유의사항】따라서 종전 감정가액이 높은 조합원은 상대적으로 감정가가 낮은 조합원에 비해 추가로 부담하는 정비사업비가 감정가에 비례하여 더 많이 부과되지만, 무이자로 받아가는 이주비에 대한 이자수익과 비례율을 적용한 이익금은 상대적으로 더 많이 받게 되므로 이를 반영하여 다음 예시를 참고하시기 바라며, 상가를 분양받은 조합원도 동일한 방식으로 추가부담금을 적용합니다.


아울러 우리조합은 임대주택을 제외한 분양주택은 3,365세대이며, 이중 조합원 분양 1,728세대(약51.4%) 일반분양 1,637세대(48.6%)로 세대수는 크게 차이가 없습니다.
따라서 관리처분계획수립 전에는 조합원과 일반분양 위치가 확정되지 않았으므로 전체 분양면적의 48.6%를 일반분양으로 보고 전체 3,365세대 평균 평당 3,500만원을 적용하여 관리처분계획을 수립하였습니다.


그러나 좋은 위치와 대형평형은 대부분 조합원이 분양을 받고 남은 일반분양은 비교적 좋지 않은 위치와 소형평형만 남게 되었으므로 면적으로 대입해 보면
①조합원 분양면적 약60%(67,576평)
②일반 분양면적 약40%(47,663평)가 됩니다.


아울러 남은 일반분양은 조합원 분양에 비해 비교적 좋지 않은 위치와 소형평형으로 인하여 처음 계획한 평균 일반분양가(3,500만원)보다 다소 낮은 평균 3,386만원으로 계산 되었습니다.


따라서 일반분양가를 올린다고 해도 소형평형으로 인한 분양면적이 전체면적의 40% 정도이므로 기대하는 만큼 수입금액이 오르지 않는 한계가 있다고 할 수 있겠습니다

【예시】- 다음 사항은 정확한 수치가 아닌 예시입니다.

현시점에서 물가상승률을 적용하여 시공사가 제시한 공사비 평당 828만원과 일반반양가를 평당 3,600만원으로 올려서 적용할 경우

①추정되는 추가 비용	137,622,320,000원	공사비를 평당 828만원으로 적용할 경우 건축면적 215,008평(부가가치세 포함)
②추정되는 추가 수입	101,569,853,000원	일반분양가를 평당 3,600만원으로 적용 분양면적 47,663평
③추정되는 지출 증가액	36,052,467,000원	①-②

【산출근거】

①공사비 인상 추정액	135,455,040,000	215,008평 × 630,000(평당 인상 단가)
②공사비 인상분 부가가치세	2,167,280,000	전체 공사비의 1.6% 적용
③추가 지출 합계	137,622,320,000	①+②
④일반분양수입	1,715,868,000,000	47,663평 × 36,000,000원
⑤기존분양수입(관리처분 시)	1,614,298,147,000	47,663평 × 33,869,000원
⑥추가 수입 합계	101,569,853,000	④-⑤
⑦추정되는 지출 증가액	36,052,467,000	③-⑥

※조합원 1인 평균 추가부담금(위의 예시를 적용하면 다음과 같이 추정됩니다)

전체 조합원 1,712명(상가 분양 포함) 1인이 추가부담하는 평균금액은 약 21,000,000원입니다.

【산출방식】

①조합원 평균 감정가는 408,878,000원입니다

(697,777,343,000 ÷ 1,712명 = 408,878,000원

②부담금액은 감정가의 5.16%입니다.

{36,052,467,000(자출 증가액) ÷ 697,777,343,000(종전자산 평가액)} = 5.16%

③최종 추정치 조합원 평균 부담액은 408,878,000 × 5.16% = 21,098,104원(약 2,100만원)

※따라서 권리가에 따라 평균보다 낮거나 높을 수 있으므로

조합원 개인별 감정가 곱하기 0.0516(5.16%)을 하시면 본인의 부담금액을 알수 있음을 참고하시기 바랍니다. (향후 수익이 늘어나면 권리가에 따라 배당금도 동일한 방식으로 적용됩니다.)

2. 조합원에게 추가부담금을 적용하는 방법

①향후 착공 전에 동·호수를 추첨하여 조합원 각자가 분양받을 동·호수를 확정한 후

②최초 관리처분총회(2023.7.2.) 책자에 각 동·호수별로 책정(기재)되어 있는 조합원 분양가(원가방식으로 산정한 감정평가액)를 대입하게 되면

③몇 동, 몇 호에 추첨 되느냐에 따라 조합원 부담금(또는 환급금)이 확정됩니다.

※아울러 적용한 공사비 외에도 금리의 변동, 국공유지 매입비, 현금청산자 손실보상금, 학교용지 부담금, 감리비, 제세공과금 등 많은 항목의 변수가 발생할 수 있으므로 지금 시점에서 추가부담금을 정확히 산출할 수 없어 추정치로 안내하오니 참고하시기 바랍니다.

3. 약 2년 후 착공시점의 물가상승률을 적용하여 공사비와 일반분양가는 조정될 수 있습니다.

※2024년 8월1일부터 이주를 시작하여 이주 및 철거 기간을 약 2년(2026.7.31) + 착공 인가 행정처리 기간 약 3개월로 예정하고, 착공시점(2026. 10.31)에 에스컬레이션을 적용하면 조합원 부담금은 다소 올라갈 수도 있고 내려갈 수도 있으므로 다음과 같은 변동이 있을 것으로 추정합니다.

①물가상승률을 반영한 공사비 조정

②물가상승률에 따른 일반분양가 조정

③물가상승률을 적용하더라도 이주·철거 기간을 단축시킬 수 있다면 물가상승률에 의한 부담은 예상보다 줄어들 수 있겠습니다.

④특히, 부동산 분양시장이 회복되어 호황을 맞게 된다면 대물변제 옵션이 없어지면서 일반분양가는 지금보다 좀더 자유롭게 협의를 할 수 있을 것으로 예상합니다.

첨부1 은 전체 계약서이므로 첨부2내용을 반영되었고 나머지는 기존과 동일합니다.