Re:부동산 투자자들의 계산...

[2828]

좋은글 잘 읽었습니다.

허나 저는 조금 다르게 생각합니다. 님께서 말씀하신데로 일반지역 이었다면, 미약한 임대소득외에 자본소득을 거의 기대할수 없기 때문에 타당할 것입니다. 그러나 삼촌께서 구입하신 빌딩은 재개발지역에 위치해 있기 때문에 계산이 조금 달라져야 합니다.  재개발지에 있는 부동산은 현재 수익률도 중요하지만, 그보다 대지지분과 현재 토지 이용현황이 중요합니다.

 1. 임대소득 : 님계산기준

     1)수익률 3.6% : 작지만 거의 무위험 수익률에 가까움.

     2)기회비용 =2.16억 (24%,10년후 재개발가정시)

        - 6% -3.6% = 2.4% *10년 = 24% ( 정기적금이자 6%정도되죠)

        - 24%*9억 =2.16억(적금기준 단리계산)

        -복리8% 수익률을 님께서 애기하신다면 곤란하겠지만, 어디까지나 위험이 따른는 것이니까 기회비용계산 기준으로 적

         당치않아 그냥은행금리로 계산함.

 2. 자본소득

      정확한 위치 및 세부사항을 몰라 정확히 계산은 못하겠지만 성남정도의 입지요건을 갖춘 다른 곳의 사례에 대입해 통상

      적으로 살펴보면, 아주싸게 사지 않았나 싶어요. 아니면 대지 평수가 115평이 아닐수도.....

        1)구입가격 : 15억 (대지115평, 5층건물)

           -평당구입가 :  1300만원정도

           -잘은 몰라도 공시지가수준같아요, (의왕시 재개발지 현상가 공시지가: 900-1200만원 정도)

        2) 향후재개발시 평가금액예상(재개발지 사업성에 따라 다라질수있슴)

           -보수적으로 계산해도 평당 2000-2500만원예상(서울왕십리 평당 3500이상평가됐슴, 2007년기준,상업지 기준)

           -재개발후 입지여건좋은 성남의 프리미엄은 계산안했슴.

           -115평* 2200 = 25.3억 (이금액은 단순 10년후 현재시점 토지이용상황고려 예상감정가임,미래프리미엄제외)

        3)자본수익률

             -. 25.3억-15억 =10.3억

             -.10.3억/ 9억  =114%(자기자본수일률)

  3.순소득(자본소득-기회비용)

      114%- 24%= 90%

  제 계산은 대충 이 정도내요,   혹시 계산상 오류나 문제있으면 지적해주세요.

[Learner]

향후 재개발시 평가금액이 그와 같다면 2828님 계산이 맞습니다. 그래서 제가 "비슷한 조건에서 인근이 재개발이 된 경우에 전후 지가나 임대료상승분을 알아보십시오."라고 조언해드린거지요. 그리고 삼촌이 건물을 시세보다 싸게 산 건 사실입니다. 왜냐하면 지분을 다른사람과 절반씩 나누어 가지고 있어서 서로 재산권을 행사하기 난감한 상황이었는데 상대방이 상속이슈가 걸려서 기회에 지분을 인수한거거든요. 시세보다 싸게 산 건 사실인데 문제는 시세 자체가 혹시 비정상일 가능성이 있다는게 제 이야기였습니다. 저도 삼촌이 잘 되길 바랍니다. 그래야 콩고물이라도 떨어지지요. ㅋㅋ