■ 【취득세 중과】 분양권을 배우자에게 증여해서 취득세 중과를 피하는 방법!

[운영자]

■ 【취득세 중과】 분양권을 배우자에게 증여해서 취득세 중과를 피하는 방법!

2주택과 2020.8.12. 이후 취득한 분양권을 보유한 자가 비조정대상지역에 위치한 분양권이 준공되어 취득세를 낼 때는 8%의 세율이 적용됩니다. 만일 분양권으로 취득하는 주택의 잔금일 전에 2주택 중 한 채를 먼저 양도하면 분양권으로 취득하는 주택의 취득세는 중과를 피할 수 있을까요? 중과를 피할 수 없다면 다른 방법에 대해 살펴보겠습니다.

1. 분양권으로 취득하는 주택의 취득세 중과여부를 판단할 때 주택수는 분양권 취득일 현재의 주택수를 기준으로 계산합니다.

취득세 중과여부 및 중과세율은 주택이 몇 채인지, 취득하는 주택이 조정대상지역에 위치하고 있는지에 달라집니다. ​분양권으로 취득하는 주택의 취득세 중과여부를 판단할 때 주택수는 잔금일 당시의 주택수가 아닌 분양권 취득일 현재의 주택수 (분양권포함)를 기준으로 계산합니다.

즉 분양권 취득일 당시에는 분양권 포함 3주택을 보유한 자가 아파트 준공 전 다른 주택을 처분해서 분양권으로 취득하는 주택의 취득일 현재에는 비조정대상지역 2주택자가 되었더라도 분양권 취득일 당시에는 3채의 주택을 보유하고 있었으므로 비조정대상지역 3주택자로 보아 8%의 취득세율이 적용됩니다.

​지방의 분양권을 구입하실 분들은 분양권 상태에서 처분할 것이 아니라면 분양권을 취득할 때 몇 주택자인지 반드시 검토를 먼저 하시기 바랍니다.

2. 분양권을 배우자에게 증여하면 증여 당시 보유중인 주택수를 기준으로 취득세 중과여부를 판단합니다.

위 사례에서 2주택을 보유한 자가 비조정대상지역에 위치한 분양권을 취득한 후 2주택 중 1채를 먼저 양도하고 분양권으로 취득하는 주택의 잔금을 지급한 경우에도 3주택 중과세율이 적용된다고 했는데요.

​만일 2주택 중 한 채를 양도한 후 분양권을 배우자에게 증여하고 이후 증여받은 배우자가 아파트 잔금을 지급하면 취득세 중과를 피할 수 있을까요?

취득세 중과여부는 인별 기준이 아닌 세대별로 판단하고 세대원에게 분양권을 증여했다면 세대 내에서의 소유권 변동만 있었고 세대 단위로는 변동사항이 없으므로 중과여부는 변동이 없을 것 같은데요.

​취득세를 담당하는 행안부는 그렇게 판단하지 않고 있습니다.

​남편이 부인에게 분양권을 증여했다면 남편과 시행사의 계약은 해지되고 부인과 시행사간 새로운 분양계약이 성립된 것으로 보며, 이 경우 부인이 분양권을 증여받은 날(증여계약일) 현재 분양권 포함 주택수를 기준으로 취득세 중과여부를 판단한다고 해석하고 있습니다.

부동산세제과-972, 2024.3.7)
2주택자인 A가 분양사업자로부터 최초 주택분양권을 취득하고 기존 1주택을 처분 후, 배우자인 B에게 그 분양권을 분양권 전매와 동일한 형식으로 증여하여 B가 해당 분양 주택을 취득한 경우에는 분양권 증여(무상취득)에 대한 증여계약서상 계약일이 취득일로 보는 것임

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위 사례는 A,B주택과 C분양권을 보유한 자가 B주택을 먼저 양도한 후 C분양권을 배우자에게 증여하고, 이후 증여받은 배우자가 C분양권에 기한 C주택을 취득한 경우입니다.

​최초 C분양권을 취득할 당시 3주택자였으므로 이후 B주택을 양도했더라도 C분양권을 분양받은 자가 그대로 잔금을 내고 C주택을 취득하면 3주택 중과세율이 적용되지만

​사례의 경우처럼 2주택과 1분양권을 보유한 자가 B주택을 매도한 후 C분양권을 배우자에게 증여하고 배우자가 증여받은 C분양권이 준공되어 잔금을 지급하면서 C주택을 취득하는 경우

​분양권을 증여로 취득할 당시 분양권 포함 2주택자였고, 취득하는 주택이 비조정대상지역에 위치하고 있으므로 비조정대상지역 2주택의 취득으로 보아 취득세는 중과되지 않습니다.

​3. 양도차익이 있는 분양권을 배우자에게 증여할 경우로서 중도금 대출 승계시 부담부증여에 따른 양도세가 발생할 수 있습니다.

차익이 없는 분양권을 증여하면 부담부증여를 하더라도 문제가 없겠지만 차익이 있는 분양권을 배우자에게 증여할 경우 부담부증여에 따른 양도세가 과세될 수 있습니다.

​차익이 있는 분양권을 배우자에게 증여하거나, 이미 배우자 증여재산공제 6억원 한도를 초과해서 증여를 한 분들은 반드시 세무대리인에게 상담을 받으신 후 분양권 증여 여부를 결정하시기 바랍니다.