은퇴자 세금관리-부동산명의 부부공동명의가 유리할까?

부동산을 살 때 이것을 내 명의로 하는 것이 유리한지 아니면 배우자랑 공동명의로 등기하는 것이 유리한지 궁금해 한다. 여기서 유리한지 불리한지는 순전히 세금만 놓고 하는 말이다. 우리 나이에는 별로 부동산을 사고 팔 일도 없지만 그래도 상식적으로 알아두면 자녀들한테 조언은 해 줄 수 있겠다.   먼저 배우자 간에 증여세 없이 증여할 수 있는 금액은 10년간 6억이다. 남편이 아내에게 6억을 줄 수 있고 또 아내도 남편에게 6억을 줄 수 있다는 말이다.   따라서 아파트를 살 때 12억까지는 배우자와 공동명의로 등기를 하여도 증여세 문제가 생기지 않는다. 마찬가지로 지금 단독 명의로 되어 있는 아파트도 지분을 쪼개서 6억만큼 배우자에게 증여할 수 있겠다.   주의할 점은 아파트를 새로 사거나 기왕의 아파트를 배우자에게 증여 하면 취득세와 같은 이전비가 드는데 이 비용을 감안하여 6억을 계산해야 한다. 1. 부동산을 사게 되면 맨 먼저 내는 세금이 취득세다.   취득세 과세표준은 실거래가액인 취득금액이다. 취득금액은 취득자 수에 따라 변하지 않으므로 단독명의든 부부공동 명의든 취득세와 같은 이전비는 동일하다.   취득세는 주택의 경우 취득금액에 따라 누진세율이 적용되고(6억이하 1%, 9억이하 2%, 9억초과 3%) 오피스텔이나 상가는 4%의 단일 세율이 적용된다. 취득세에는 또 20%의 지방교육세가 따라붙고 주택의 경우는 전용이 85㎡이상인 경우에는 농특세라는 세금도 내야한다.   2. 부동산을 보유하게 되면 재산세를 내야하고 또 주택의 경우는 종합부동산세도 내야 한다.   재산세는 토지나 상가 주택의 시가표준액에 따라 누진세율(0.1%～0.4%)이 적용된다. 여기서 시가표준액이란 주택은 공시가격의 60%를, 토지는 공시지가의 70%를 말한다. 아무튼 재산세는 주택 가액을 기준으로 내므로 아파트를 단독으로 소유하건 배우자와 공동으로 소유하건 내는 세금은 같다.   그러면 종합부동산세는 어떨까?지방세인 재산세는 시군구청에서 자기 관내에 있는 물건에 대하여 세금을 매기는데 종부세는 국세라 전국에 있는 토지나 주택의 가격을 합산하여 주소지 세무서에서 고지서를 발부한다. 한 물건에 두번씩 세금을 뜯어가는 법이 어디 있냐고 하니 종부세에서는 재산세 낸 것을 빼준다.  종부세가 처음 도입된 2005년도에는 부부가 소유한 부동산을 합산하여 계산하여 그야말로 악소리가 났었다. 지금도 능력이 안 되면 팔고 이사 가라며 TV 앞에서 회심의 미소를 짓던 당시 대통령의 모습이 선하다.   지금은 부부합산이 위헌이라 하여 개인별로 계산하고 또 주택을 2채를 소유한 경우에도 임대소득자로 신고하면 종부세 대상에서 제외하므로 큰 부담이 없는데 언제 다시 곤조가 나올지 모른다.   아무튼 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 개인별로 전국의 주택의 공시가격이 합계가 6억을 초과하는 경우에, 1세대 1주택자는 9억을 초과하는 경우에 종부세 대상이 된다.   그런데 종부세는 부부가 공동으로 주택을 소유하면 1세대1주택자로 보지 않는다. 따라서 아파트를 단독 소유하면 1세대1주택자로 9억까지 공제받을 수 있지만, 공동으로 소유하면 각각 6억씩 12억까지 공제받을 수 있으므로 단연 공동소유가 유리하다.     3. 양도세는 어떻게 될까?  양도세에서는 한 아파트를 부부가 공동으로 소유한 경우에도 1세대 1주택으로 인정하여 준다. 따라서 다른 요건이 충족된다면 부부 공동소유라도 9억까지는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.   또 양도금액이 9억을 초과하거나 또는 아예 1세대 1주택이 아닌 경우에도 양도세는 개인별로 양도금액을 나누어 계산하여 누진세율을 적용한다.   따라서 한 아파트를 팔면서 소유자별로 양도금액을 쪼개게 되므로 낮은 세율을 적용받으므로 단독보다는 공동으로 소유하는 것이 양도세 계산에서 단연 유리하다.     4. 상속세는 어떤가?  상속세에 동거주택 상속공제라는 것이 있다. 10년간 같이 거주한 무주택 가족이 주택을 상속받으면 주택가격의 80%(5억한도)까지 공제해 주는 제도다.   전에는 부부가 공동으로 소유한 경우에도 사망한 배우자 지분에 대하여 동거주택 상속공제를 해주었다. 그런데 2014년부터는 배우자는 안 된다고 바뀌었다.   결국 집 없는 아들이나 딸하고 10년간 같이 살면 공제해 주겠다는 것인데 그럴 아들딸이 있을까?  너나 공제해 먹어라.     정리하면 부동산은 단독으로 소유하는 것보다 부부 공동으로 소유하는 것이 양도세나 종부세에서 유리하다. 그럼 지금이라도 아파트 일부를 배우자에게 증여 해 볼까? 이전비가 취득세 교육세 농특세 합하여 4%다. 6억이면 24백만원이다.