이제는 소사3동 통합이 아닌 15만평 통합의시대입니다

[33년기둘림쟁이]

 건설교통부 입법예고부분 가져왔읍니다.이제 소사3동의 통합만이 아니라 복사역과 소사역 사이 전체의 통합이 절대적으로 필요한 시대가 왔읍니다. 추진위원장님들의 현명한 공조 부탁드립니다.

4월 4일(화) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.

題目 : 스마트한 강북개발을 촉진

15층 층수제한을 없애고  TDR(Transferable Development Rights) 효과를

도입하여 쾌적한 주거환경 구현

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◈ 낙후된 기존 구시가지의 광역적 재정비를 촉진하기 위한 ｢도시재정비 촉진을 위한 특별법｣이 작년 12월 30일 제정․공포됨에 따라

◈ 동 법률에서 위임된 사항을 반영한 시행령․시행규칙(안)을 마련, 관계부처 협의를 거쳐 4.4～4.24까지 입법예고 시행 예정

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□ 시행령․시행규칙 제정(안)은 법률에서 위임된 각종 특례의 적용범위와 개발이익의 환수규모 및 기타 사업시행을 위한 세부사항을 규정하였으며 주요내용은 다음과 같음 

ⓛ 재개발사업의 구역지정요건 완화 범위

ㅇ 개별 사업구역 사이에 소규모 빈공간(blank)이 생기지 않도록 하는 등 광역적 사업구역지정을 위해 필요한 경우

  -「도시및주거환경정비법시행령」에 따라 시․도 조례가 정하고 있는 재개발사업의 구역지정요건을 20퍼센트 범위 이내에서 시․도 조례로 완화가 가능하도록 하였고

    ※ 완화되는 구역지정요건

      ․ 호수밀도, 주택접도율, 세장형․부정형․과소토지의 비율

  - 부지정형화 등을 위해 필요시에는 구역지정요건에도 불구하고 구역면적을 추가로 10% 확장 가능하도록 함

- 떨어진 2개이상 구역을 1개 구역으로 지정 가능

     ⇒ 구릉지 용적률을 평탄지에 활용하는 방안으로 계획 및 관리처분이 가능하여 TDR(Transferable Development Rights) 효과를 기대

② 건축규제 완화 등 특례의 범위

ㅇ 재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위해 기존의 「국토의계획및이용에관한법률」등 관련 법령에서 정한 건축규제를 다음의 범위에서 완화가 가능하도록 함 

  - 용도지역 : 주거‧상업‧공업‧녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 변경 허용

  - 용적률 : 조례에도 불구하고 국토계획법 상한까지 완화 가능

  - 층수 : 제2종일반주거지역의 층수제한 규정 적용배제

  - 학교설치기준 : 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2로 완화 가능

  - 주차장설치기준 : 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화

  - 소형주택의무비율 : 전체세대수 중 전용면적 85㎡이하의 건설 비율을 주택재개발사업의 경우 60퍼센트, 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상으로 완화

  ※ 현행「도시및주거환경정비법」에 의한 전용 85㎡이하 건설비율

     ․ 주택재개발사업의 경우 80퍼센트 이상

     ․ 주거환경개선사업의 경우 90퍼센트 이상

④ 특별법에 의해 증가되는 용적률 중 임대주택건설비율

ㅇ 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위해 특별법의 특례로 증가되는 용적률의 75%를 임대주택으로 건설하도록하되,

  - 수도권과밀억제권역 이외의 지역은 상대적으로 사업성이 낮은 점을 감안, 시․도 조례로 상기 비율의 1/2(37.5%)까지 완화가 가능하도록 함 

⑤ 토지거래허가대상 면적범위

ㅇ 재정비촉진지구로 지정시, 일반적으로 재개발사업의 분양권이 주어지는 최소규모인 20㎡ 이상의 토지는 토지거래허가를 받도록 함으로서 투기목적의 토지거래를 실질적으로 방지하도록 함

□ 입법예고 결과에 따라 최종안을 확정하고, ‘06.7월 법률 발효에 맞춰 시행 예정

  - 병행하여 계획수립지침, 절차․업무 등 매뉴얼(장관고시) 마련

   ※ 전국을 대상으로 3～5개 시범지구를 지정(서울 강북지역에 2～3개)하여 시범사업 추진 계획

□ 본 특별법이 금년 7월부터 시행되면 강북 등 낙후된 구시가지의 재개발 등 소규모(1만평내외)의 정비사업을 광역적(최소 15만평 이상)으로 개발할 수 있게 됨으로써

   노후주택비율‧교통문제‧일자리산업 등의 측면에서 불균형이 심화되고 있는 강남‧북 등 신‧구시가지의 주거환경격차를 줄이는데 크게 기여할 것으로 기대됨 

   ※ 강남․북간 주거환경 격차

    ㅇ 30년이상 노후주택 비율, 1인당 주거면적, 차량접근 불가능필지비율 등에서 강남등 신시가지와 종로등 구시가지의 차이 심화

      ※ 노후주택비율 (%) : 강북(종로 23.4) 강남(강남 0.1)

          1인당주거면적(㎡) : 구시가지(중구 17.2, 관악 17.4) 신시가지(서초 29.4, 강남 27.6)

           차량접근 불가능 필지비율 : 강북(종로 31, 용산 27.5) 강남(천 6.2, 강남 9.8)

    ㅇ 일자리 산업측면에서도 강북․강남간 불균형이 점차 심화

     - 지난 15년간 업무공간 분포비율(%)에서 최대시장이 강북 도심권(31.2% ‘90→21% ’04)에서 강남권(23.5% ‘90→31% ’04)으로 전환되는 등 이전되는 현상이 뚜렷

□ 이 개정안에 대하여 의견이 있는 기관, 단체 또는 개인은 2006.4.24까지 예고사항에 대한 의견서를 건설교통부장관(참조 : 주거환경팀장, 주소 : 경기도 과천시 중앙동 1번지, 전화 : 02-2110-8602, FAX : 02-503-7313)에게 제출이 가능하며, 건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr/정보마당/법령자료/입법예고)에서 해당법령의 열람이 가능

참고 : 1. 도시재정비촉진특별법 하위법령 기타 주요내용

       2. 도시재정비촉진특별법 하위법령 질의응답

       3. 도시재정비촉진특별법 주요내용

       4. 도시재정비촉진사업에 따른 사업추진절차

참고 1 : 하위법령 기타 주요내용

󰊱 기반시설부지 제공시 용적률 등의 완화범위

ㅇ 사업시행자가 기반시설의 설치를 위하여 필요한 부지를 제공하는 경우에는「국토의계획및이용에관한법률」수준으로 용적률․높이를 완화

ㅇ 학교 등 기반시설부지를 조성하여 유상으로 제공하는 경우에는 용적률․층수를 국토계획법수준의 1/3이내로 완화 가능

󰊲 특별법에 의해 건설되는 임대주택의 인수 및 관리방법

ㅇ 임대주택은 시․도지사가 우선 인수하되, 시․도지사가 인수 할 수 없는 경우에는 건교부장관이 주택공사 등을 인수자로 지정

ㅇ 임차인의 자격은 무주택기간과 당해 촉진지구가 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위안에서 오래된 순으로 하고 임대보증금과 임대료는 인근시세의 90%로 함

ㅇ 임대주택의 계약‧관리는 임대주택법․주택법 등에 따름

󰊳 재정비촉진지구 지정시 경미한 변경사항

ㅇ 지구면적의 10%미만의 변경(5% 이상은 지방도시계획위원회 심의)이나 단순 계산착오의 정정 등은 경미한 변경사항으로 하여 주민공람․지방의회의견청취‧도시계획위원회의 심의 생략 가능

󰊴 도시재정비위원회의 운영방법

ㅇ 특별법에 지구지정․계획결정 등의 단계에서 특별법의 취지에 맞는 심의를 위해 필요한 경우 시․도지사가 도시계획위원회대신에 도시재정비위원회를 설치할 수 있도록 규정

ㅇ 도시재정비위원회는 도시계획․건축․주택 등 도시재정비관련분야의 전문가 중 20～25인 이하로 구성되며 위원장은 부시장 또는 부지사가 됨

󰊵 총괄계획가

ㅇ 재정비촉진계획수립의 전과정을 총괄‧조정하기 위하여 도시계획‧도시설계‧건축 등의 전문가 중 위촉되는 총괄계획가는 

  - 재정비촉진계획 변경시 재정비촉진계획 수립권자의 요청이 있는 경우 변경계획에 대한 의견을 제시

ㅇ 총괄계획가에 대한 보상 등 세부규정에 관하여는 시․도 조례로 규정

󰊶 총괄사업관리자

ㅇ 재정비촉진지구내의 개별 촉진사업을 총괄 관리하는 총괄사업관리사업자의 선정은 자격이 있는 자(주택공사‧토지공사‧지방공사)가 제출한 수행계획제안서를 평가하여 재정비촉진계획 수립권자가 지정

ㅇ 시행령에서 추가로 규정한 총괄사업관리자의 업무

  - 재정비촉진사업 시행 현황에 관한 자료의 작성․분석 및 관리

  - 효율적인 시행방안의 마련 및 의견수렴 등

󰊷 교육환경개선을 위한 특례

ㅇ 지방자치단체가 소유하는 토지 등을 학교부지로 임대하는 경우 임대기간은 50년으로 하고, 50년 범위 안에서 갱신가능

ㅇ 지방자치단체가 소유하는 토지 등을 임대‧매각하는 경우 조성원가를 기준으로 임대‧매각할 수 있으며, 매각의 경우 20년의 범위내에서 분할 납부 가능 

참고 2 : 질의응답

1. 구역지정요건완화의 취지와 그 범위는?

□ 개별 사업구역 사이에 소규모 빈공간(Blank)이 발생하지 않고 가급적 광역적으로 사업구역 지정과 계획이 가능하도록 하기 위해 필요한 경우 구역지정요건 완화 가능

□ 완화범위는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」에 따라 시․도 조례에서  정하고 있는 호수밀도, 주택접도율, 세장형․부정형․과소대지의 비율을 20퍼센트 범위내에서 시․도 조례로 완화 가능

ㅇ 부지정형화 등의 이유로 필요할 경우 구역면적의 10%를추가 확장 가능

2. 구역지정요건완화 대상 사업은?

□ 주택재개발사업의 경우 호수밀도, 주택접도율, 세장형․부정형․과소대지의 비율을 완화가 가능하고 구역면적도 추가로 확장(10%) 가능 

□ 주거환경개선사업의 경우 구역면적을 10% 확장 가능

   ※ 주택재건축사업의 경우 특별법에 의해 완화대상이 아님 다만, 구역지정요건 완화시 일부 단독주택 재건축사업구역은 재개발구역으로 편입도 가능할 수 있을 것임 

3. 구역지정요건 완화의 효과는?

□ 서울의 경우, 현행보다 20～30% 정도 완화효과가 있을 것으로 추정되며, 지방은 구역지정요건 완화 효과가 더 클 것으로 예상됨

ㅇ 사업구역 지정요건 완화로 현재 지정요건을 충족하지 못하는 구역이 사업구역으로 포함이 가능하고

ㅇ 구역면적의 추가확장 및 정밀 측량시 오차 등을 감안할 때 완화효과는 더 증가할 것으로 추정됨

4. 기반시설 부지제공시 용적률 등의 완화 취지와 범위는?

□ 특별법에 의해 증가되는 기반시설 만큼의 용적률․높이를 추가하는 등 기반시설용지 편입에 따른 보상체계를 규정

□ 용적률․높이는 주택재개발사업등 일반적인 정비사업과 같이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」수준으로 완화 가능

□ 부지 제공의 방법에 따라 용적률․높이를 지방자치단체 조례로 다음의 범위내에서 완화 가능

ㅇ 기반시설부지를 조성하여 유상으로 제공하는 경우에는 국계법 수준의1/3이내

5. 특별법에 따른 건축제한완화의 취지와 종류는?

□ 재정비촉진사업의 활성화 유도와 주택공급 확대를 위해 건축제한 완화

ㅇ 완화의 종류는 용도지역의 변경, 용적률․층수 완화, 학교설치․주차장설치 기준의 완화가 있음

6. 특별법에 따른 건축제한 완화의 내용은?

□ 주거지역, 상업지역, 공업지역 및 녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 용도지역 변경을 허용(예: 전용주거→일반주거, 일반주거→준주거)하고, 용도지역간 변경(예: 주거→상업)은 자문위원회 자문을 거쳐야 함

□ 용적률은 지방자치단체의 조례에도 불구하고 국계법 상한까지 완화 가능하고, 도로․학교 등 기반시설을 위한 부지제공시 추가 완화가능

□ 제2종일반주거지역의 15층 층수제한 규정 적용배제

□ 중심지형의 경우

ㅇ 학교부지 기준면적을 1/2까지 완화가능토록 학교설치기준 완화

ㅇ 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화

7. 재개발사업의 소형의무비율완화의 취지와 그 범위는?

□ 소형주택 의무비율의 완화로 재정비촉진사업의 활성화와 더불어 중․대형 주택공급의 확대 도모

  ※ 1인당 주거면적(평) 비교

    

한국	미국	일본	영국
6.6(‘03)	20.6(‘03)	10.9(‘03)	13.3(‘01)

□ 재정비촉진사업의 전체 세대수 중 국민주택규모(전용면적 85제곱미터 이하)로 건설하여야 하는 비율은 다음과 같음

  - 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상

  - 주택재개발사업의 경우 60퍼센트 이상

   ※ 현행「도시 및 주거환경정비법」제4조의2의 국민주택규모 건설비율은 주거환경개선사업의 경우 90퍼센트, 주택재개발사업의 경우 80퍼센트 이상으로 규정

8. 증가되는 용적률 중 임대주택비율을 75%로 한 이유는?

□ 사업성 및 개발이익 환수규모가 균형을 이룰 수 있는 적정한 비율을 산정

ㅇ 임대주택 건설비율을 75%로 적용하여도 재정비촉진특별법에 의한 사업지구가 현행 재개발 사업지구보다 사업성이 좋은 것으로 분석됨

9. 기존의 주택재개발사업에 의한 임대주택과 특별법에 의해 증가된 용적률의 일정비율을 건설하는 임대주택의 차이점은 ?

□ 현행 주택재개발사업에서 건설되는 임대주택은「도시 및 주거환경정비법」에 의해 당해 사업구역의 세입자의 주거안정을 위해 총 건설세대수의 17%를 임대주택으로 건설

□ 특별법에 의해 증가되는 용적률의 75%를 건설하는 임대주택은 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 건설되는 임대주택과는 달리 재정비촉진사업의 개발이익환수차원에서 의무화한 것임

10. 특별법에 의해 증가되는 용적률에 의한 임대주택의 인수․관리 방법은?

□ 임대주택은 시․도지사가 우선 인수하되

ㅇ 시․도지사가 인수할 수 없는 경우에는 건교부장관이 주택공사 등을 인수자로 지정

□ 임차인 자격은 무주택기간과 당해 촉진지구가 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위 안에서 오래된 순으로 하며

ㅇ 임대보증금과 임대료는 지구 인근시세의 90/100이하로 하고,

ㅇ 임대주택의 계약‧관리방법은 임대주택법 및 주택법에 따름

11. 토지거래허가구역을 20㎡로 한 이유는?

□ 현재 국토의계획및이용에관한법률상 토지거래허가대상규모(180㎡, 약54평)는 실효성이 낮으므로 이보다 대폭 낮출 필요가 있으나

ㅇ 다만, 모든 토지를 허가대상으로 할 경우 과잉입법 등 논란이 예상되므로 적정한 최소규모를 정함

□ 시․도 조례상 재개발사업의 관리처분시 분양권이 부여되는 토지의 최소규모는 20～30㎡ 정도임을 감안하여 20㎡로 함

  ※ 서울시 뉴타운사업의 경우 20㎡이하 필지는 전체 필지수의 12% 정도

12. 지구지정의 변경시 주민공람, 심의 등을 거치지 않아도 되는 경미한 사항은?

□ 다음의 경미한 사항은 재정비촉진지구 변경시 주민공람, 지방의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 생략 가능

ㅇ 지구면적의 10%미만의 변경

   (다만, 5%이상은 도시계획위원회의 심의 필요)

ㅇ 지구목표연도 5년 안의 변경

ㅇ 단순한 착오에 의한 면적 정정

ㅇ 기타 위와 유사한 사항으로 시․도조례가 정하는 사항

13. 도시재정비위원회를 따로 구성하는 이유는?

□ 재정비촉진사업의 제정 취지에 부합되는 내실있는 심의를 위해 필요한 경우 시․도지사는 도시계획위원회를 대신하여 재정비촉진위원회를 구성․운영할 수 있도록 하여 사업의 원활한 추진을 도모함

14. 도시재정비위원회의 구성․운영방안은?

□ 도시재정비위원회는 도시계획‧건축‧주택 등 전문가와 공무원, 지방의회 의원 등  20～25인 이하의 위원(위원장,부위원장 각 1인 포함)으로 구성되며 시․도지사가 임명 또는 위촉

ㅇ 위원장은 부시장 또는 부지사가 되고 부위원장은 위원 중에서 호선하며 위원장은 위원회의 업무를 총괄하고 위원회를 소집하고 의장이 됨

15. 특별법 시행과 강북개발의 기대효과는?

□ 강북 등 낙후된 구시가지의 재개발 등 소규모(1만평내외)의 정비사업을 광역적(최소 15만평 이상)으로 개발할 수 있게 함으로서 도로․공원 등 도시기반 시설의 획기적 개선이 가능함

□ 용적률․층고제한 등 건축제한의 완화로 고층 건축 및 주택공급확대가 기대됨

□ 도시구조개선계획수립시「도시및주거환경정비법」,「국토의계획 및 이용에 관한 법률」 등 관련법상의 계획을 의제처리하게 되어 사업기간 단축(1-2년)도 기대됨

□ 도심 또는 부도심지역등 도시기능의 회복과 토지의 효율적 이용이 필요한 중심지형 재정비촉진지구에 대한 지원으로 기업유치를 통한 지역경제 활성화 유도

※ 강남․북간 주거환경 격차

ㅇ 30년이상 노후주택 비율, 1인당 주거면적, 차량접근 불가능필지비율 등에서 강남등 신시가지와 종로등 구시가지의 차이 심화

    ※ 노후주택비율 (%) : 강북(종로 23.4) 강남(강남 0.1)

         1인당주거면적(㎡) : 구시가지(중구 17.2, 관악 17.4) 신시가지(서초 29.4, 강남 27.6)

         차량접근 불가능 필지비율 : 강북(종로 31, 용산 27.5) 강남(천 6.2, 강남 9.8)

ㅇ 일자리 산업측면에서도 강북․강남간 불균형이 점차 심화

  - 지난 15년간 업무공간 분포비율(%)에서 최대시장이 강북 도심권(31.2% ‘90→21% ’04)에서 강남권(23.5% ‘90→31% ’04)으로 전환되는 등 이전되는 현상이 뚜렷

참고 3 :「도시재정비 촉진을 위한 특별법」주요내용

󰊱 법안명 : 도시재정비 촉진을 위한 특별법

󰊲 적용지역 : 전국

󰊳 재정비촉진지구의 지정

ㅇ 면적 : 학교 등 생활권 기반시설 확보와 광역개발 실효성을 감안

  - 주거지형(50만㎡ 이상) : 노후․불량주택과 건축물이 밀집한 지역

  - 중심지형(20만㎡ 이상) : 상업지역․역세권․도심․부도심 등

ㅇ 노후․불량 단독․연립주택 밀집지역, 역세권지역 등을 우선 지정

󰊴 재정비촉진계획의 수립 및 결정

ㅇ 시장․군수․구청장 수립 → 시․도지사 결정

  - 도정법․도시개발법․국토계획법 등 관련법상 계획의 의제처리로 기간단축(2～3년) 및 용도지역 변경 효과

ㅇ 재정비촉진계획 포함내용

  - 면적․개발기간․토지이용․용적률․높이 등 계획

  - 도로․교육․문화 등 기반시설의 설치 및 비용부담계획 등

ㅇ 계획수립 과정에 도시계획․건축 등 전문가인 총괄계획가(Master Planner)를 위촉, 전체계획을 종합적으로 조정

󰊵 재정비촉진사업(개별사업) 시행

ㅇ 재정비촉진지구내 재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위하여

  - 용적률․층수 완화, 구역지정 요건완화, 소형의무비율 완화, 지방세․과밀부담금 감면, 특별회계의 설치 등 특례 부여

ㅇ 공통된 기반시설의 설치와 개별사업의 종합관리를 위해 주공․토공․지방공사 등 공공기관을 총괄사업관리자로 지정

󰊶 기반시설의 설치 지원 등

ㅇ 국가, 시․도지사는 예산 지원 또는 국민주택기금 융자근거 마련

󰊷 개발이익 환수

ㅇ 인센티브로 인한 증가된 용적률의 일정비율(75%이하로서 대통령령으로 정하는 비율)을 임대주택 건설토록 의무화

ㅇ 재정비촉진계획수립시 기반시설 설치를 위해 개별사업별로 비용분담계획을 포함하고 이를 징수

󰊸 교육환경 개선

ㅇ 재정비촉진계획 수립시 학교설치계획 포함, 교육감의 매수계획수립 및 자립형사립고 등 유치 조치 의무화

󰊹 투기방지대책

ㅇ 지구지정으로 토지거래허가구역 지정 간주 및 토지등소유자의 주택공급 받을 권리는 지구지정일 기준으로 인정

참고 4 : 「도시재정비촉진특별법」에 따른 사업추진 절차

재정비촉진지구 지정		재정비촉진지구 지정 신청 ( 주민공람, 지방의회 의견청취 후 ) * 건교부장관이 토지거래허가구역지정 가능		시장․군수․구청장
		↓
		관계행정기관 협의 및 시․도도시계획위원회 심의 (또는 도시재정비위원회 심의)		시․도지사
		↓
		재정비촉진지구 지정 및 고시 * 토지거래허가구역지정		시․도지사
		↓		․건교부장관에게 보고
재정비촉진계획 결정		재정비촉진계획 수립		시장․군수․구청장
		↓		․총괄계획가 위촉(시․도지사) ․총괄사업관리자 지정 ․사업협의회구성(20인이내)
		주민공람, 지방의회 의견청취 및 공청회개최		시장․군수․구청장
		↓
		관계행정기관 협의 및 시․도도시계획위원회 심의 (또는 건축위원회와 공동심의, 도시재정비위원회 심의)		시․도지사
		↓
		재정비촉진계획 결정 및 고시 * 재정비촉진계획에 부적합 건축물 등 설치제한		시․도지사
		↓		․건교부장관에게 보고
사업 시행		기반시설 설치 * 도로․ 공원․ 문화시설 등 * 민간투자사업		총괄사업관리자 (시장․군수․구청장)
		↓
		개별법에 의한 사업추진 * 추진위원회, 조합설립인가 등		사업시행자 (시장․군수․구청장)

[촌놈]

오랜만입니다 좋은정보 감사드립니다. 언젠가는 함 봐야지요 우리........

[한신네]

좋은 정보 고맙습니다

[33년기둘림쟁이]

소사지구 개발 타이밍이 매우 좋아 보입니다. 아무튼 좋은 동네로 개발되어서 우리 후손들에게 물려 주도록 해야지요.촌놈님, 한신네님, 화이팅 임다.....ps:촌놈님 촌놈님 하니까 꼭 욕하는것 같아서 죄송합니다.

[써니 83]

좋은 동네로 개발이 된다니까 좋은것도 같은데...어릴때부터 살던 동네가 없어진다니 씁쓸하네여...

[촌놈]

초로의 촌놈이니 "초로의 촌놈"으로 닉네임 변경할까요-33년 기둘림쟁이님 소사동은 부천의 랜드마크로 개발되어야 합니다