주택 임대소득 과세에 따른 세부담 시뮬레이션 결과는?
(부동산114 리서치센터)
정부는 지난달 26일 발표한 "주택임대차시장 선진화 방안"을 통해 소규모 월세 임대소득에 대한 과세방식을 분리과세로 전환한다고 밝혔다. 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2,000만원 이하이면 단일세율(14%)로 소득세를 분리과세하겠다는 것이다.
정부는 3주택 이상 보유자와의 형평성 등을 감안해 세부담을 합리화하기 위한 취지라고 설명했다. 하지만 그 동안 소득세를 내지 않던 소규모 임대소득자에게 과세부담이 발생하면서 논란이 불거지자 일주일 만에 보완대책을 내놨다.
후속 대책의 골자는 두 가지다. 2주택 보유자로서 월세 임대소득이 연 2,000만원 이하인 소규모 임대사업자의 경우 향후 2년간 비과세한 후 2016년부터 분리과세로 전환하겠다는 것이 하나이고, 두 번째는 월세와의 형평을 맞추기 위해 전세 보증금에 대해서도 과세한다는 것이다.
장기적으로 월세나 전세를 놓는 집주인들의 과세기반이 강화되는 것으로 특히 2주택을 보유한 임대인들의 충격이 예상된다. 기존에는 2주택 보유자 중 월세 임대인은 연간 임대소득이 2,000만원 이하인 경우, 전세 임대인의 경우 임대소득에 관계없이 비과세 대상이었기 때문이다.
그렇다면 보유 주택수와 임대소득 등에 따라 납부해야 하는 주택 임대소득 세액은 어떻게 될까? 부동산114는 몇 가지 시뮬레이션 통해 세액을 비교해봤다.
2주택 보유한 월세 임대인, 연간 월세소득 2,000만원이 기준선
2주택 보유자의 월세 임대소득에 세액 시뮬레이션 결과, 연간 임대소득이 500만원인 경우 개정 소득세 기준을 적용해도 세 부담은 0원이며 1,000만원일 때는 종전 과세액이 8만원에서 0원으로 줄어든다. 주택임대소득이 연간 2,000만원 이하면 14% 단일세율의 분리과세 방식을 적용 받는데 이 때 필요경비율 60%와 월세 기본공제 400만원을 인정(다른 소득 2,000만원 이하인 경우)받기 때문이다.
월세 임대소득이 연간 2,000만원 이하면 세부담 크게 늘지 않기 때문에 연간 월세액 합계가 2,000만원 경계선에 있는 경우나 다른 소득이 많은 경우 절세를 위해 보증금 비율을 높이고 월세를 낮추는 것이 유리할 수 있다. 또 연소득 2,000만원까지만 분리과세 적용으로 건강보험료 인상이 발생하지 않는다. 주택 임대소득이 2,100만원이면서 기준시가 3억원대의 주택 2채를 보유하고 있다면 건강보험료는 250만원-300만원 가량 증가하게 된다.
2주택 보유자의 전세 보증금에 대한 소득세 부담 추정
2주택자의 전세 임대소득에 대해서는 간주임대료를 산정해 2016년부터 과세가 된다. 간주임대료란 전세보증금에 대한 이자상당액을 임대료로 산정해 과세하는 것을 말한다. 계산방식은 보증금에서 3억원을 초과한 금액의 60%를 과세대상으로 보고 여기에 정기예금이자율 2.9%를 곱해 구한다.
예를 들어 다른 소득이 없거나 2,000만원 이하인 집주인(이하 영세 임대소득자)이 보증금 5억원의 전세를 놓고 있다면 간주임대료는 348만원이다. 여기에 필요경비율을 60%를 빼고 영세 임대소득자에 대한 400만원 기본공제를 적용하면 최종 과표가 0원이 돼 세금이 없다. 만약 보증금이 10억이라면 간주임대료는 1,218만원이 된다. 여기에 필요경비(731만원)와 임대소득공제 400만원을 제외하면 과표는 87만원이 되고 단일세율 14%를 적용해 납부세액은 12만원이 된다.
똑같이 5억원의 전세를 놓고 있는 2주택자라도 다른 소득이 2,000만원을 넘을 경우, 임대소득공제 400만원을 받지 못한다. 때문에 간주임대료 348만원에 필요경비 60%(209만원)만을 제외한 139만원이 과표가 되고 여기에 14% 세율을 적용한 19만원을 세금으로 내야 한다. 전세 보증금이 10억이라면 임대소득공제를 받지 못할 경우 68만원을 내야 한다.
참고로 전세 보증금이 15억이 되면 간주임대료가 2000만원을 넘기 때문에 분리과세를 적용 받을 수 없고 종합소득 합산과세 대상이 된다. 종합소득세의 경우 과세 대상 금액에 따라 세율이 6%에서 최고 38%까지 달리 적용된다. 따라서 전세 보증금이 클수록, 다른 소득이 많을수록 세 부담은 커지게 된다.
한편 전세 임대소득 과세에서 주택수 기준은 과세여부를 판단할 때만 본인과 배우자 보유주택을 합산해 판정한다. 남편과 부인이 집을 한 채씩 보유하고 있다면 2주택자로 본다는 의미다. 다만 과세를 할 때는 전세임대를 하고 있는 본인 소유부동산의 임대소득에 대해서만 세금을 부과한다.
첫댓글 저 납부세액 19만원 39만원 68만원은 당연 1년치세금 이겠죠?
네.. 연간이죠! 1년치~