여기도 팔고 저기도 파는 부동산 이중매매, 배임죄처벌 가능한가?

[아름다운 그녀(서울)]

Ⅰ. 사건소개

Ⅱ. 사건의 문제

1. 부동산 이중매매

 (1) 의의

▲ 출처 : 로시컴 법률구조재단 홈페이지

 부동산 이중매매란 위 사례에서 보이는 바와 같이, A가 B에게 부동산의 매매계약을 체결하고 소유권 이전등기를 해주지 않은 상태에서 이를 다시 C에게 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우를 말합니다.

 (2) 민법상의 형식주의

 우리 민법은 물권에 대해 공시제도를 택하고 있습니다. 물권이란, 물건에 대한 독점적·배타적 지배권을 행사하는 권리인데, 이러한 행사가 가능하기 위해서는 정해진 공시방법을 통해 외부에 공식적으로 표시하도록 되어있습니다. 우리 민법에서는 부동산의 경우 등기제도를, 동산의 경우 점유의 이전 즉 인도를 공시방법으로 채택하고 있습니다.

2. 우리 형법에서의 ‘배임죄’의 성립여부

  (1) 배임죄의 의의 및 관련조문

 위에 제시된 조문에서 알 수 있듯이, 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 임무에 위배되는 행위를 함으로써 성립하게 됩니다. 그럼 이제 부동산 이중매매에서 매도인의 배임죄 성립여부를 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

 (2) 배임죄의 객관적 구성요건

    1) 타인의 사무를 처리하는 자

 이중 매매의 형사책임을 묻는 데에 있어 가장 중요하게 다뤄질 문제는 ‘이중 매매를 하는 자가 어떤 시기부터 타인의 사무를 처리하는 자가 되는 가’입니다. 즉 부동산의 경우 부동산을 매각한 매도인 A는 잔금을 모두 지급받기 전까지는 등기가 A의 명의로 되어 있어 부동산은 자신의 소유이지만 1차 매수인 B의 입장에서는 그 부동산을 곧 인수받을 입장에 있으므로 매도인 A는 이러한 관점에서 매수인 B의 업무를 처리하는 자가 될 수 있는 것입니다.

 부동산의 경우, 계약금만 수령한 경우에는 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 그러므로 부동산을 계약한 후 계약금만 수령한 상태에서는 매도인을 타인의 사무를 처리하는 자라고 볼 수가 없습니다. 계약금의 배액만 상환하면 매도인의 의지에 따라 아무런 법적 제약 없이 계약을 해지할 수 있기 때문입니다.

▲ 출처 : 부동산 법률박사의 블로그 

  그러나 중도금을 받은 이후에는 상황이 달라집니다. 중도금을 받은 이후에는 매도인은 계약 해지 사유가 없는 한,계약을 해지할 수 없고 매수인이 나머지 잔금을 제공하면서 법적으로 부동산의 이전등기를 해주어야 하는 지위에 있습니다. 중도금을 받은 이후의 매도인은 타인의 사무를 처리하는 자가 될 것이므로 그 이후에는 계약에 따라야 할 법적 강제성이 발생하게 됩니다. 이때부터는 매도인은 배임죄가 성립할 수 있는 지위에 있게 되는 것입니다.

   2) 그 임무에 위배되는 행위

   그리고 임무에 위배되는 행위를 하여야 합니다. 임무에 위배되는 행위란 법률에 위배되는 행위뿐만 아니라, 계약 내용 등 그 직위에서 당연히 해야 할 것으로 기대되는 일을 하지 않는 것 또는 당연히 하지 말아야 할 행위를 한 경우 모두 포괄하는 개념입니다.

   3) 재산상 손해

  또한 이러한 임무에 위배되는 행위에 더불어 재산적 피해가 있어야 합니다. 그러나 재산적 피해의 결과로 배임행위를 한 주체가 이익을 취득해야 할 필요는 없습니다. 그리고 회사 등에 발생한 재산적 피해의 경우, 반드시 발생할 것을 요건으로 하지 않고 재산적 손해 발생 위험성을 만을 야기한 경우에도 재산적 피해가 있다고 판단하고 있습니다.

Ⅲ. 사건의 해결

 대법원은 위의 사례와 같은 부동산 이중매매 즉, 중도금까지 수령한 매도인이 동 부동산을 매수인이 아닌 제 3자에게 처분한 경우에

"부동산의 매도인이 매수인으로부터 계약금과 중도금까지 수령한 이상 특단의 약정이 없다면, 잔금수령과 동시에 매수인 명의로 소유권 이전등기에 협력할 의무가 있다고 보고 그 후 매도인이 동 부동산을 제 3자에게 처분함으로써 매수인에게 소유권이전등기의무를 이행하는 것이 불가능하게 되었다면 매도인은 배임죄의 책임을 면할 수 없다." 

 라고 판시하였습니다. 즉, 매수인 B는 매도인 A를 상대로 '배임죄'로 기소할 수 있으며, 매도인 A는 배임죄의 책임을 물게 됩니다.

Ⅳ. 글을 마치며

 이를 통해 우리는 부동산 이중매매를 당했을 경우 민사소송절차를 밟아 손해배상액만 받을 수 있는 것이 아니라, '부동산 이중매매'가 형사상 책임으로 배임죄를 받을 수 있다는 것을 알 수 있었습니다. 그러나 형법에 규정되어 있는 형벌의 경우, 그 목적이 응보가 아니라 '교정'에 있습니다. 특히 재산죄로 분류되는 배임죄는 그 중에서도 특히 사법질서를 다스리는 데에 입법목적이 있는 것이어서 부동산 이중매매의 경우 민사소송으로 손해배상액을 배상받는 것으로도 그 가해자의 교정이 어느 정도 이루어진다고 볼 수 있습니다. 그렇다면 무분별한 '처벌'보다는 선처에 의한 '교정'이 필요한 것이 아닌가 생각해봅니다.

 - 대검찰청 블로그 기자단 9기 김연희

- 출처 : http://blog.daum.net/spogood/2434