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2019. 12. 13. 그림자 호위무사 출신 네이버 오두막지기 B-3 그룹. 이제 슬슬 지겨워 지기 시작하네. 이번에는 종부세 등 해마다 늘어나게 되는 각종 주택 관련 조세, 준조세 부담 능력과 관련하여, 서울 집값과 부산의 고가 대형 아파트 가격이 더 오를 수 있을까에 대한 3040 애들의 과제물중 일부다. |
2019.12.13. 09:39 답글
"친지의 결혼식 참여 차 처음으로 부산을 가 봤는데, 비치 프론트, 영구 오션뷰의 해운대 엘시티와 하버 프론트, 영구 오션 뷰 용호동 W에 그만 마음이 빼앗겨 버렸네요. 총자산 50억 대에 불과한 소시민인지라 세금이 무서버서 고민 중입니다. 1가구 2주택자가 되면 세금을 감당할 수 없을것 같아 무섭고, 다른 한편 욕심도 나고...지르기가 쉽지 않네요. 집값만 오를수만 있다면 눈 찔근 감고 지르고 싶은데...차량과 사람들이 너무 번잡하여 진짜 돈 많은 사람들은 관심도 없다는 소문도 있고... 아무튼 잘 아시는 분들에게 정보 부탁 드립니다"
서울 본토박이라 나도 부산을 잘 모르고 신도 모르는 부동산 등 경제 영역이지만, 국민 자산 불리기와 지역 균형발전, 그 수단 중 하나인 낙후된 지방 부동산 시장 대세 상승에 관한 과제 수행 중이라 아는 만큼만 답변 합니다.
상기의 핵심은 엘시티 등의 향후 집값 전망인것 같기에, 이하는 단순 참고 사항으로 개인적 견해임을 강조합니다.
개인적으로 내가 부산 사람으로 부산에 거주한다면 워터, 비치 프론트 영구조망에서 한번 살아보고 싶을 정도로 엘시티 등은 매력적인 거주공간이라 생각합니다.
그러나 차와 사람들로 번잡한 것도, 이를 싫어하는 계층들이 많은것 사실이고, 무엇 보다 부산의 주택, 특히 고가의 대형 주택의 수요층이 빈약하여 단기에는 큰 폭의 가격 상승은 쉽지 않을 것으로 여겨집니다.
다른 한 편 부산 부동산 시장이 침체기때에도 용호동 W의 가격이 꾸준히 많이 상승한 것을 보면 부산에서도 고가 대형 아파트의 수요층도 지속적으로 늘어나고 있는것도 부정할 수 없는 사실인것 같습니다.
집값이 단기에 급등한 소수 지역, 소수 물건을 제외한 작금의 부산 부동산 시장이 현재 바닥, 반등을 모색하고 있는 상황인 것은 분명하고, 만약 앞으로 부산 부동산 시장이 최소 중기적으로 강하게 대세 상승 한다면 부산의 고가 대형 아파트의 수요는 꾸준히 증가하게 될 것으로 여겨집니다.
개인의 원론적인 견해로, 부산에서도 주거 선호 지역 내에서의 워트 프론트 영구 오션 뷰를 가진 주택은 한정적이고, 고품격의 새 아파트는 아주 적고 더욱 한정적이라 부산 부동산 시장이 본격적으로 대세 상승하게 되면 엘시티 등 고가의 대형 아파트 가격도 많이 상승할 것으로 봅니다.
도쿄, 뉴욕, 런던은 고사하고 홍콩, 싱가포르, 상해에서 엘시티 등과 유사한 입지와 조건을 가진 주택에 비해 현재 엘시티 등의 가격은 너무 싼 가격인 것은 팩트고, 서울과 비교해서도 전용 면적 25평짜리 압구정 현대나 반포 주공, 반포 아크로 리버파크 등등은 물론 심지어 잠실 엘스, 리센츠, 트라지움이나 반포 아크로 리버파크 18을 팔아도 엘시티 50~70 평형대를 살 수 있거나 사고도 남을만큼 엘시티 등의 지금 집값이 싼 것도 팩트이기 때문입니다.
또한 공급량은 제한되어 있기에, 부산 부동산 시장이 중기적으로 대세 상승해도 빠르면 2021년, 늦어도 2023년이면 부산 자체의 엘시티 등 중대형, 고가 아파트 수요는 급증하게 될 것으로 예상 됩니다.
시범, 준시범 케이스 소지역인 남천, 대연, 북항 재개발, 촉진 3구역 등 수영구, 남구, 원도심, 부산진구 등의 예는 많이 들었으니, 오늘은 해운대, 동래 두개구만 예를 들어봅니다.
현재 전용 면적 25평의 실거래 가격이 6~11억 대인 센텀 파크, 해운대 자이, 트럼프월드 센텀, 대우 마리나, 마린 시티 자이, 아이파크, 더 제니스, 중동 비스타, 캐슬 스타, 센텀 푸르지오, 리인, 등등이나 명륜 힐스테이트, 명륜 자이, 명륜 아이파크, 사직 캐슬 클래식, 온천 2구역 래미안, 인근의 장전 래미안 등등의 가격이 10~15억 정도만 올라 주어도 적지 않은 부담금이지만 해운대, 동래구에서 엘시티 등의 대형 아파트로 갈아 탈 수요가 많이 증가하게 될 것이기 때문입니다.
나아가 상기 예시한 아파트들의 대형 평형대는 보다 적은 부담만으로 갈아 탈 수 있어 엘시티 등의 대형 평형대 잠재적 수요층은 부산 자체 내에서도 부산 부동산 대세 상승 기간과 폭에 따라 적게 혹은 많이 증가할 것으로 예상됩니다.
상기 예시한 해운대, 동래구만이 아니라 부산 전체의 그 잠재적 수요는 얼마나 늘어나게 될까요?
그리고 장차 서울, 외국인 등의 수요까지 가세하게 된다면?
따라서 개인 적으로 빠르면 2021년, 늦어도 2023년이면 언급된 엘시티나 용호동 W의 70평형 대 이상의 가격은 지금의 아크로 리버파크 33펴의 가격만큼은 상승할 수 있을 것으로 예상합니다.
걱정한 매년 종부세 등 무서운 각종 세금은 별론.
상기한 내용은 순수한 개인적 견해일 뿐 투자의 자유와 책임은 각자의 몫임을 다시 한번 더 강조 합니다.
bebe |
2019.12.13. 08:19 답글
반말체가 편하긴 하지.
나도 반말이다.
평당 가격이 7천 만원을 넘은 용산 래미안 첼리투스, 성수 트리마제, 5천만 원을 넘은 마포 래미안 푸르지오, 성동 서울 숲 푸르지오. 경희궁 자이 1~4단지, 등등을 예로 들어, 앞으로 강북 아파트 전용 면적 25평. 33평의 가격은 평당 1억, 30억 갈 수밖에 없다는 주장과 제시된 근거가 정당하고 실현 가능한가와 관련.
그 제시된 어렵고 난해한 수많은 근거들을 전문 용어로 간단히 종합, 요약하여 평가하자면, [강북의 도시 및 주거환경과 각종 기반 시설들은 비약적으로 발전하고 있고, 대략 앞으로 서울 강북 지역의 지역 경제가 많이 발전하고 양질의 일자리 창출, 인구 유입이 많아질 것이다]인 것 같다.
너그들의 주장대로 실현되고 또 시장이 그렇게 인정하면 강북의 집값이 강남의 집값을 능가하지 못하라는 법도 없고, 또 실현 불가능 하지도 않을 것이다.
그러나, 객관적으로 볼 때, 지금이나 10년 전이나 5년 전이나 비슷한 서울 강북의 지역 경제 발전과 도시 및 주거환경의 개선과 이에 부수하는 각종 기반시설의 개선은 미미란 수준에 불과할 뿐이다.
물론 강북의 각종 뉴타운 등의 재정비로 부분, 국지적으로 강북의 도시 및 주거환경과 각종 기반시설이 많이 발전한 사실은 누구도 부정할 수 없을 것이다.
이를 선반영 하여 강북의 일부 지역에서 집값이 단기에 급등한 것도 팩트다.
개인적으로, 개인적으로, 강남도 마찬가지지만 강북도 미미한 지역경제 발전과 도시, 주거환경 개선에 비해 지나치게, 마치 천지 개벽적 개선, 발전이 된 양 서울의 집값이 단기에 비이성적으로 올랐다고 생각한다.
이하, 그 근거를 제시한다.
10년, 아니 5년후만 지나도 누구의 예측, 전망이 맞는지 증명이 되겠지.
서울 강북 지역이 상기한 지역 경제, 도시 및 주거환경과 각종 기반 시설들이 시범 케이스 소지역의 절반 수준 만큼이라도 비약적으로 발전하게 되고, 또 화폐 가치의 하락까지 감안하면 너그들의 주장대로 강북 집값도 평 당 1억 시대를 열 수 있겠지만, 서울 집값은 펀더멘털이 개선되어 다시 본격적으로 상승하기까지 해마다 늘어나는 각종 조세 준조세의 고통을 느끼며 긴 인고의 시간을 견뎌야 할 가능성이 더 높을 것으로 예상한다.
일반적으로 10년, 20년간 각종 산업 등 지역경제 발전, 인구 증가와 지역민의 소득 증가, 도시 및 주거환경과 각종 기반 시설이 천지개벽적으로 발전, 개선되어도, 그 부수, 반사적 효과인 집값도 이에 비례하여 10, 20년간 많이 올라도 2~3배, 3~6배 오르는 것이 정상이기 때문이다.
그 발전과 개선이 미미함에도 일부 서울 집값은 단기에 50~600% 폭등한 것은 역대 최악의 경제 무능 문재인 정권의 실정에 기댄, 투기꾼들의 불로소득 투기 놀이판이 아니면 누구나 상식적으로 납득할 수 없을 것이다.
역지 사지로,
그 발전과 개선이 아무리 천지개벽적일지라도, 또 아무리 시범 케이스 소지역일지라도,
삼익 비치, 대연 비치, 삼익 타워의 전용 면적 13평의 현재 실거래 가격이 5~6억이고, 대연 롯데 레전드, 대연 뷰 힐스, 대연 혁신 힐스테이트 푸르지오, 대연 자이 등과 대연 3구역 등 재개발 입주권의 전용 면적 25평의 실거래 가격이 현재 6~7억인데, 그들의 가격이 향후 1~2년만에 지난 서울 집값 오름폭만큼인 20~30억대로 오른다면 누가 상식적으로 납득할 수 있겠나?
부산은 서울과 비교 불가의 잡지방이라고?
부산이 잡지방이라면 서울도 잡지방에 다르지 않을 것이고, 오히려 비록 소수 지역에 불과 할 뿐이지만 부산 시범 케이스 소지역 에서의 그 발전, 개선 속도와 폭은 서울과 비교되지 않을 것이고 너그들이 목을 매는 집값도 그리 오래지 않아 강남, 강북을 따라 잡게 될 것이다.
더 먼 미래에, 더 극소수 일부 주택의 가격은 강남을 넘어설 수도 있겠지.
이 모든 주장은 세월과 시장이 증명시켜 줄 것이다.
이하, 더 많이 오른 사례도 부지기지만, 서울 집값의 단기 비이성적 급등에 관한 보다 구체적인 근거다.
누차 언급했던, 2013년 무렵 30평대의 실거래 가격이 6~7억했던 서울의 대표적 강남 재건축 아파트 은마 등등은 생략하고.
오늘은 본문에서 언급한 마포, 성동구 아파트들에 대해서만 예시한다.
그 발전, 개선이 미미한 수준이었음에도 불구하고,
2004년에 입주한 공덕 래미안 2차 전용 25평, 33평의 실거래 가격은 2018년 중반기에 11억을 찍었지만 2013년에 3~4억 대, 2016년까지 4~5억대가 팩트다.
지금은 전용 면적 25평의 가격이 20억을 바라보지만 2013년 무렵에 마포 래미안 푸르지오의 입주권 가격은 3~4억 정도 했었지?
2007년 입주한 금호 서울숲 푸르지오의 전용면적 25평 실거래가는 2013년 무렵에 3~5억대였는데 최근에는 13.5억으로 올랐고 1998년에 입주한 옥수 하이츠의 최근 실거래 가격도 2018년보다 더 올라 14억에 육박 하더라.
심지어 인근의 30년이 다 된 중형단지 성수동 현대의 전용 면적 25평의 실거래 가격은 2013년 무렵의 3~4억대가 2018년 중반에 12억을 넘겼었다.