오늘자(26일) AI프리즘 [부동산 뉴스]

[황사 人-박준호]

양도세 중과 앞두고 강남 초고가 매물 폭증…거래는 전년 절반

50억 넘는 아파트 거래 ‘반토막’

경매 낙찰가율 3년7개월 최고

강북·서남권 정비사업 속도

■ 초고가 아파트 급매 적체: 

다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 강남권 초고가 아파트 호가가 수십억 원씩 떨어지고 있다.

압구정신현대 전용 183㎡는 실거래가 대비 18억 원 낮은 92억 원에 나왔지만 2주째 거래되지 않는 등 매수자들이 추가 하락을 기다리며 관망하는 모습이다.

■ 경매시장 열기 ‘후끈’: 

매매시장이 숨고르기에 들어선 반면 법원 경매시장은 응찰자 수십 명이 몰리며 과열 양상을 보이고 있다.

서울 아파트 낙찰가율이 지난달 107.8%로 3년 7개월 만에 최고치를 기록했으며, 감정가 산정 시차를 활용한 ‘저가 매수’ 기회를 노리는 실수요자가 급증한 결과라는 분석이다.

■ 정비사업 속도전: 

서울시 사업성 보정계수 제도 수혜 구역 57곳 중 95%가 강북권과 서남권에 집중돼 지역 간 사업성 격차를 좁히고 있다. 소규모주택정비사업의 조합 설립 동의율도 5%포인트씩 완화되는 등 노후 주거지 정비에 속도가 붙을 전망이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 20억 낮춰도 안 팔려…초고가 아파트 호가 수십억씩 떨어진다

- 핵심 요약: 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 강남권 초고가 아파트 매물이 급증하고 있다.

압구정신현대 전용 183㎡는 실거래가 110억 원 대비 18억 원 낮은 92억 원에 나왔으나 2주째 미거래 상태이며, 반포 래미안퍼스티지 전용 222㎡도 96억 원 실거래가 대비 88억 9000만 원까지 하락했다.

지난달 50억 원 이상 초고가 거래는 31건으로 연율 환산 시 지난해 709건의 절반 수준에 그쳤다. 우리은행 남혁우 부동산연구원은 “3월부터 4월 중순까지 추가 가격 조정 매물이 증가할 가능성이 있다”며 강남권에서 시작된 흐름이 중장기적으로 다른 지역까지 전이될 것으로 전망했다.

2. 급매물 쌓여가는데…아파트 경매시장은 여전히 활활

- 핵심 요약: 수도권 매매시장이 숨고르기에 들어섰지만 경매시장은 응찰자가 몰리며 과열 양상이다.

관악구 관악푸르지오 전용 84㎡는 22명이 응찰해 감정가의 128%인 12억1284만 원에 낙찰됐고, 하남시 미사강변파밀리에 전용 60㎡도 19명이 경쟁해 최초로 10억 원을 넘겼다.

서울 아파트 낙찰가율은 지난달 107.8%로 3년 7개월 만의 최고치를 기록했다. 감정가 산정 시차로 인해 경매 낙찰가가 현 시세보다 저렴한 경우가 많아 실수요자들이 경매 시장으로 몰리고 있다는 분석이다.

3. 재개발 등 사업성 개선 수혜 95%가 강북·서남권

- 핵심 요약: 서울시가 도입한 사업성 보정계수 제도가 57개 정비사업지에 적용됐으며, 수혜 구역의 95%가 강북권(30곳)과 서남권(24곳)에 집중됐다.

도봉구 방학신동아1단지는 보정계수 2.0을 적용받아 허용 용적률 인센티브가 20%에서 40%로 확대됐고, 조합원 1인당 약 3800만 원의 분담금이 줄어들 것으로 추산됐다.

노원구 상계·중계 택지개발지구 내 단지들도 올해 재건축이 본격 추진되면 수혜 단지가 급증할 것이라는 전망이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 소규모 주택정비사업 문턱 낮춘다

- 핵심 요약: 소규모주택정비법 개정안이 27일부터 시행되며 조합 설립 동의율이 5%포인트씩 완화된다.

가로주택정비와 소규모재개발은 80%에서 75%로, 소규모재건축은 75%에서 70%로 낮아진다.

임대주택 인수 가격 기준도 표준건축비에서 ‘기본형건축비의 80% 수준’(표준건축비의 약 1.4배)으로 상향돼 사업성이 개선될 전망이다.

용적률·건폐율 특례 부여와 통합심의 대상 확대 등으로 노후·저층 주거지역의 소규모 정비 속도가 빨라질 것으로 예상된다.

5. ‘머니 무브’ 성공하려면

- 핵심 요약: 코스피가 6000을 돌파하면서 부동산에서 주식으로 자금이 이동하는 ‘머니무브’가 현실화하고 있다. 집값 상승 기대가 2022년 7월 이후 가장 큰 폭으로 하락했고 급매물이 쏟아지는 가운데, 정부의 다주택자·임대사업자 규제가 이 같은 흐름을 가속화하고 있다는 해석이다.

다만 증시로 향한 자금이 언제든 부동산으로 회귀할 수 있어 세제 개편을 비롯한 일관된 정책 설계가 관건이라는 지적이다.

6. LH, ‘강서 국회대로 인근 도심복합사업’ 예정지구 지정

- 핵심 요약: LH가 서울 강서구에 도심복합사업 예정지구를 지정·공고했다. 약 24만㎡에 5973가구가 공급되는 이 사업지는 LH 도심복합사업 대상지구 중 최대 규모다.

지하철 2·5호선 까치산역과 국회대로, 목동 등과 인접해 서울 주택시장 안정에 기여할 것으로 기대된다. 예정지구 지정일부터 1년 내 토지 등 소유자 3분의 2 이상의 동의를 확보한 뒤 본지구 지정 절차가 진행될 예정이다.

https://www.sedaily.com/article/20012828?ref=zum

양도세 중과 앞두고 강남 초고가 매물 폭증…거래는 전년 절반