보유세 발표를 앞둔 송파헬리오시티와 둔촌주공 시장은?(2018-06-20)

1. 현재 송파헬리오시티.둔촌주공 재건축 시황 큰 사건이 모두 지나갔습니다. 북미정상회담과 지방선거 민주당 앞승등... 굵직한 이슈가 지나가고 지금은 월드컵 분위기가 이어지고 있다고 보여집니다. 재건축 초과이익 환수제로 인해서 잠실주공. 올림픽선수촌은 전체적으로 하락한 가운데 거래경색 구간을 지나가고 있습니다. 하지만, 송파헬리오시티와 둔촌주공 재건축의 경우 재초환과 분양가 상한제 등등 그런저런 정부정책을 모두 벗어났다고 하겠습니다. 그래서, 시세변동없이 그저 시간이 지나가는 관망세의 연속이라고 보여지며... 둔촌주공 재건축의 경우 점점 이주마무리와 철거준비가 가시권에 들면서 급매물 소진속도가 좀더 빨라진다고 하겠습니다. 보유세 발표를 이달말로 앞두고 있습니다. 부동산 전체적으로 볼때 좋을수는 없겠으나, 심지적으로 볼때는 어차피 나올것이 나오는 이야기고 그 정도가 어떻게 될것이냐의 정도의 차이일 것으로 생각을 해봅니다. 따라서... 현재의 매매시세에 큰 영향을 주기는 어렵다고 판단됩니다. 오히려 미국발 금리인상에 따른 영향이 좀더 껄끄러운 경우의 수로 다가온다고 하겠습니다. 송파헬리오시티의 경우매도나 매수 모두가 매매 접점이 이뤄지기가 조금은 어렵습니다. 다 그렇지는 않지만... 매도의 경우 지금은 주택이 아니기 때문에 양도세가 적지않게 나온다는 것입니다. 그리고, 보유연한을 채울려고 하면 일단 입주를 해야하기 때문에 그 효과는 내년이 되어야 나타난다는 것입니다.따라서, 송파헬리오시티는 올해연말(12월말부터~) 입주가 거의 확정적이기 때문에 곧있으면 매도와 매수간에 접점합의가 되는 시점이 올것입니다. 매도 양도세 때문에 입주이후 매도원함매수 취득세 때문에 입주이후 매수원함 더불어 매수의 경우에도 올해 당장 작년시즌처럼 급상승을 하는 시장분위기도 아닙니고, 입주또한 얼마남지를 않았기 때문에 취득세를 4.6%보다는 입주후 3.3%를 내면서 현물을 보고 계약을 할려고 하는 분위기도 한몫을 하고 있다고 하겠습니다. 따라서, 매도와 매수간의 접점합의가 어렵기 때문에 지금당장은 매매시세가 급변하기는 어려우며 시세변동 또한 그리 크지 않다는 것입니다. 아마도~ 본격적으로 찬바람이 부는 가을경부터 서서히 매매시장은 활기를 나타낼것으로 예상을 해봅니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9958AC3A5B29BAF508" class="txc-image" width="700" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="둔촌주공 주간시세변동그래프.PNG" exif="{}" actualwidth="700" id="A_9958AC3A5B29BAF5083891"/> 둔촌주공 재건축의 경우위의 그래프와 시장흐름이 별반 다르지 않습니다. 재초환.분양가상한제.등등 재건축관련 악재는 둔촌주공에는 없다고 하겠습니다. 오히려 둔촌주공 자체재료로는 9호선개통. 연말경 조합원 분양신청등 호재가 많다고 하겠습니다. 다만, 투자를 할려고 해도 실투자자금이 최소 9억이상이 들어가기 때문에 대기 매수세와 실수요자들이 고민을 하고 있다고 보여집니다. 특히, 일반분양의 경우 예상되는 시세를 볼때 분명히 되기만 하면... 반 로또이상은 될것입니다. 향후 둔촌주공 새아파트 34평 예상매매시세는 15~16억을 기본으로 해서 동호수별로 다시 한번더 갈리기 때문입니다. 일반분양 예상은 평당 약 2950 ~ 3200만 아니면 크게 3400만 까지도 예상을 해봅니다. 그렇다고 하더라도 되기만 하면 손해볼것이 없으니 다들 일반분양에 관심이 높다고 하겠습니다. 단, 어차피 일반분양도 어렵고 가점이 안되시는 분들은 고민이 필요할것입니다. 지금사야하느냐 아니면 입주때 물량이 쏟아진다고 보고 그때가서 잡느냐입니다. 선택은 여러분들의 몫이겠죠? ^^... 하지만, 조합원들이 일단 좋은것을 가져가고 남는것을 일반분양하기 때문에 그정도의 효과는 톡톡히 누릴것으로 보여집니다. 현재시점에서 둔촌주공 재건축 최저가를 간단히 설명드리면...▶ 매매가 13.0억 / 권리가 8.2억 ===> 34평시 (8000만원 환급발생) = 34평구매단가 12.2억▶ 매매가 12.2억 / 권리가 7.2억 ===> 34평시 (2000만원 추가분담) = 34평구매단가 12.4억▷ 향후 둔촌주공새아파트 34평 예상매매시세 15~16억+@ (현재 레벨기준) <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/998BF5395B29C00817" class="txc-image" width="729" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="20180529_090134.jpg" exif="{}" actualwidth="729" id="A_998BF5395B29C008174037"/> 아~ 그리고 올해 10월 말경에 지하철9호선이 동북중고등학교와 보훈중앙병원에 개통을 한다고 합니다. 이것도 이슈가 되겠군요. 판단이 되시나요? ^^ 이상 다튜라였습니다. 2. 둔촌주공 재건축 한주간의 시세변동표 (2018-06-18일자 기준) <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99DF183E5B29BD0C36" class="txc-image" width="568" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="둔촌주공 주간시세변동표.PNG" exif="{}" actualwidth="568" id="A_99DF183E5B29BD0C36C7C1"/> 3. 매수와 매도의 심리는 어떨까? 송파헬리오시티는 매도.매수 양도세와 취득세등의 심리로 인해서 매매시세는 당분간 보합세라는 관점이 주류가 되며, 지금은 팔고싶어도 양도세때문에 입주후에 볼것이고... 사고싶어도 취득세가 떨어지는 입주시점에 현물을 보고 사겠다는 생각이 주류적 판단으로 보여집니다.따라서... 당분간 거래는 한산한 가운데 급급매 정도수준의 물건이 계약되며, 이제는 동호수별로 가격차이가 벌어지면서 시세가 움직인다고 보시면 맞겠습니다. 둔촌주공 재건축은나오면 매물보다 빠지는 매물의 속도가 굵직한 이슈이후에 조금씩 진행되고 있으며, 팔분들은 거의 팔았기 때문에 지금으로써는 특별한 급매물도 없다는 것입니다. 따라서, 매도는 관망(급할것 없다. 안팔리면 가져가자)매수는 지금사야하나 좀더 기다려볼까?에서 고민중 하나의 팁을 드리면...올해 하반기 말이 되면 철거완료시점에는 일괄적으로 주택에서 토지로 바뀌게 됩니다. 따라서, 취득세가 현재는 주택으로 3.3%이지만... 올해말경에는 4.6%로 바뀌게 됩니다. 하나더, 내년 2~3월에 둔촌주공 재건축은 착공예정입니다. 착공이 들어가게되면... 매도물량 자체각 급격히 줄게됩니다. 착공이후에는 '10년이상 보유하고 5년이상 거주한자'만이 거래를 할수가 있기 때문입니다. 이 두가지로 인해서 지금의 가격대 매수에 대해서 심각한 고민이 필요하다고 보여집니다. 그렇다면...???(1) 지금구매 : 조합원 동호수에서 유리. 향후시세대비 저렴한 상태임. 취득세 저렴. 9억이상 현금필요(2) 일반분양 당첨 : 가점만 된다면 OK~~~. 안된다면 (1)과 (3)에서 고민을(3) 입주때 현물보고 구매 : 입주시점 시세.현물보고 결정. 내집장만용 굿~. 매매시세 지금보다 높다. 이렇게 정리가 되는군요... ^^상담문의는 전화주셔요~~ 특히 송파헬리오시티 급전세.월세는 전화꼭~ 부탁드립니다. 송파헬리오시티 문의 : 02-414-1005 (온누리공인)둔촌주공재건축 문의 : 02-484-7474 (대일부동산) 4. 둔촌주공 재건축 추천급매물(2018-06-20일자 기준) <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99B103415B29C09C13" class="txc-image" width="700" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="소형급 급매물.PNG" exif="{}" actualwidth="700" id="A_99B103415B29C09C13CFB7"/> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99A0E1415B29C09D22" class="txc-image" width="700" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="중형급 급매물.PNG" exif="{}" actualwidth="700" id="A_99A0E1415B29C09D2227E9"/> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99186F415B29C09D1D" class="txc-image" width="700" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="대형급 급매물.PNG" exif="{}" actualwidth="700" id="A_99186F415B29C09D1D745D"/> 5. 송파헬리오시티 매매.전세시세현황(2018-06-20일자 기준) <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9933CE365B29C0C714" class="txc-image" width="507" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="헬리오시티 매매시세표.PNG" exif="{}" actualwidth="507" id="A_9933CE365B29C0C71450D8"/> <div class="txc-textbox" style="padding: 10px; border: 1px solid rgb(159, 211, 49); border-image: none; background-color: rgb(231, 253, 181);"><a class="tx-link" href="http://cafe.daum.net/daeil4847474/Nzh2/2" target="_blank" rel="noopener noreferrer">송파헬리오시티 각 평형별 모델하우스 바로보기 !</a></div> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99A27A365B29C0C820" class="txc-image" width="506" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="헬리오시티 전세시세표.PNG" exif="{}" actualwidth="506" id="A_99A27A365B29C0C8209B89"/> 송파헬리오시티의 경우 동.향.층.라인별로 가격편차가 있기 때문에전월세.매도.매수문의는 전화 꼭~ 부탁드립니다. - 물건만 팔아주고 사주는 중개업소는 많습니다... - 하지만!!! 내 귀한재산 믿고 맡길 수 있는 중개업소는 그리 많지 않습니다... - 원하시는 조건. 세심한 부분까지. 고객님 입가에 함박웃음이 지어질 때까지...- 저희 가락온누리공인.둔촌 대일부동산과 평생 동반자가 될 수 있도록~~~- 계약시부터 입주이후 그리고, 최종 사후관리 까지...- 정직과 신뢰 거짓없는 합리적 분석자료를 바탕으로~ 정확한 투자분석을 해드리겠습니다. - 고객님의 피땀흘려 모은 귀한 재산 성심껏 도와드리겠습니다.  - 재건축 투자는 정확한 분석과 정밀한 상담이 정답입니다 -