토지 보상

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[별표 1] 지역별·지목별 보상배율(제34조제3항제3호 관련)(예비타당성조사 수행 총괄지침).pdf

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[별표 1] 지역별·지목별 보상배율(제34조제3항제3호 관련)(예비타당성조사 수행 총괄지침).hwp

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[별표 1] 지역별·지목별 보상배율(제34조제3항제3호 관련)

구분		전체		용도지역								이용상황
				주거상업공업		녹지		관리		농림자보		주거용 공업용		상업용 주상용		전답		임야		공공기타
서울		1.66		1.59		1.84		-		-		1.23		1.52		1.29		2.77		3.66
부산		1.90		1.87		1.93		-		-		1.86		1.61		1.90		3.00		3.90
대구		2.05		1.90		2.18		2.90		2.78		1.92		1.57		2.05		3.89		4.89
인천		2.10		1.66		1.77		3.13		2.36		1.66		1.11		2.16		2.64		3.89
광주		2.13		1.54		2.71		2.57		-		1.54		1.31		2.18		2.80		3.28
대전		1.59		1.59		1.83		2.00		3.00		1.59		1.57		1.60		2.59		3.81
울산		2.78		2.09		3.04		2.82		3.00		1.91		1.88		2.45		5.00		4.44
세종		2.87		2.55		2.79		3.33		2.75		2.34		2.04		2.70		5.11		4.16
경기		1.85		1.49		1.92		2.08		2.01		1.63		1.57		1.77		2.70		2.88
강원		2.44		1.89		2.65		2.71		2.68		1.90		1.64		2.38		4.46		4.62
충북		2.35		1.37		2.38		2.88		2.61		1.74		1.56		2.31		3.07		5.20
충남		2.49		1.93		2.54		2.96		2.39		2.04		1.63		2.33		3.58		4.06
전북		2.15		1.82		2.22		2.61		2.09		1.95		1.69		2.11		3.42		4.25
전남		2.50		2.03		2.75		2.62		2.47		2.17		1.72		2.40		4.50		5.00
경북		2.64		2.24		2.52		2.99		2.54		2.10		1.82		2.52		4.50		5.31
경남		2.73		1.96		3.08		3.13		2.62		2.13		1.80		2.70		4.50		4.17
제주		2.17		1.73		2.22		2.60		2.71		1.69		1.50		2.43		3.10		4.11

토지수용, 보상금과 공시지가는 어떤 관계가 있을까?

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토지보상 협의단계 주의사항(2탄)

아는 자가 더 받는다? 토지보상 제대로 받으려면 꼭 보세요 !!

토지수용 결과도 온라인으로 쉽고 편리하게 확인하세요

 국토교통부 ・ 2022. 5. 30. 12:51

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본문 기타 기능

-30일부터 재결서 온라인 열람 실시 … 편리성·신속성 강화 -

5월 30일부터 토지보상 수용 결정문인‘재결서*’를 온라인에서 쉽게 열람하고 발급할 수 있게 됩니다.

* 중앙토지수용위원회가 판결한 사건에 대해 검토·의결한 내용이 담긴 문서

국토교통부(장관 원희룡)는 토지수용에 관련하여 중앙토지수용위원회의 판결문인 재결서의 온라인 열람 서비스를 시작한다고 밝혔습니다.

중앙토지수용위원회는 수용에 의한 토지 등의 취득과관련하여 토지수용재결 및 이의재결과 개발부담금 등의 행정청의 부과처분에대한 특별행정심판을 수행하는 기관으로서지난 1962년부터 설치·운영 중에 있습니다.

< 토지수용 관련 행정절차 및 온라인 열람 서비스 개선 안내 >

(협의 불가)

(재결 이의)

(재결 이의)

관계자 간 토지 사용 협의

→

토지수용 신청·재결

→

이의신청·재결

→

행정심판

⇩

⇩

⇩

재결서 발급

재결서 발급

재결서 발급

(발급방식 개선) 서면 ⇨ 서면 + 온라인

그동안 중앙토지수용위원회가 토지수용에 관한 수용·이의 재결과 특별행정심판에 따른 재결서를 사업시행자, 토지소유자 및 관계인 등에게 서면으로만 송달 해왔으며, 재결서를 분실하는 경우서면을 통해재결서 재발급을 요청하는 불편함이 있었습니다.

중앙토지수용위원회는 이러한 불편함을 해소하고자 신청인이 필요할 때마다 온라인에서재결서를 열람하고 발급할 수 있도록 시스템을 개선하였습니다.

재결서 온라인 서비스 신청과정은 다음과 같습니다.

(①재결정보 시스템 설치) 중앙토지수용위원회 누리집(http://oclt.molit.go.kr)에서 재결정보 시스템을 신청인의 컴퓨터에 내려받은 후 설치합니다.

(②재결서 열람 신청 및 열람)재결정보 시스템에서 개인정보 등 필요한 정보를 입력한 이후 재결서 열람 신청을 하면 열람이 가능합니다.

※ 관련 법률에 따라 현재 신청인이 재결서를 수령한 이후 사건만 열람 가능

(③재결서 발급) 신청인이 필요할 때마다 열람한 재결서를 출력하여 발급할 수 있습니다.

<재결서 온라인 서비스 신청화면 예시>

중앙토지위원회는 이번 재결서 온라인 열람 서비스를 시작으로 토지수용에 관한 대국민 서비스 수준을 대폭 강화하기 위해‘차세대 재결정보시스템’의 구축을 위한 연구용역도 올해 7월부터 추진합니다.

차세대 재결정보 시스템이 구축되면 온라인을 통한 재결 신청, 재결서 전자 송달 등 토지수용에 관한 모든 행정이 온라인으로 처리되어 토지수용 행정의 투명성과 신뢰성 제고와 함께 국민의 권익 보호 수준도 향상될 것으로 기대됩니다.

※ (구축계획) `22년 구축계획 마련(연구용역) → `23년 정보화 연구용역(ISP) 실시 →`24년 단계별 시스템 기능 구축 → `25년 서비스 제공(구축 순으로 제공 실시 계획)

국토교통부 박명주 중앙토지위원회 사무국장은 “이번 재결서 온라인 열람 서비스는 토지수용에 관한 대국민 서비스 개선방안의 일환으로서토지수용에 대한 국민들의 정보 접근 편리성과 신속성이 강화될 것으로기대한다”면서,

“앞으로도 토지수용으로부터 국민들의 권익을 최대한 보호하고 선진적인토지수용 행정을 구현하기 위해 지속적으로 관련 제도를 정비해 나가면서차세대 재결정보 시스템 구축도 차질 없이 진행할 것”이라고 밝혔습니다.

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[출처] 토지수용 결과도 온라인으로 쉽고 편리하게 확인하세요|작성자 국토교통부

국토교통부 중앙토지수용위원회

국토교통부 중앙토지수용위원회

재결정보시스템

국토교통부 중앙토지수용위원회

재결정보시스템(LTIS)이란 중앙토지수용위원회에서 토지수용재결업무 처리 및 정책수립 지원을 위하여 구축한 시스템으로 현재 지속적인 고도화 작업 중에 있습니다.

프로그램이 미설치 상태일 시, LTIS 실행을 누르면 자동으로 설치가 진행되며,
이후 프로그램이 설치된 상태에서는 LTIS 실행 , 또는 바탕화면에 생성된 아이콘을 통하여 접속할 수 있습니다.

시스템 사용을 위한 아이디 발급 신청, 전반적인 안내사항 등은 LTIS 메뉴얼에서 확인할 수 있습니다.

프로그램매뉴얼문서동영상

LTIS실행	사업시행자	사업시행자 매뉴얼	사업정보입력 수용신청목록 작성 엑셀 업로드
	인허가권자	사업인정 매뉴얼	사업인정(의제) 신청

LTIS 콜센터 : 02-3465-9970 월-금 09:00~18:00

수용·이의재결절차

•  
• 토지수용위원회에 수용재결이 신청되면 다음과 같은 절차를 밟아 수용재결이 이루어집니다.

감정평가사가 알려주는 토지수용 절차

토지보상 처음이라면 여기서부터 시작하세요~!(손실보상 원칙, 불복절차 원칙)

토지보상 절차 및 방법｜수용 및 보상 전문변호사가 알려드립니다

수용재결 단계에서 보상금 증액 시키려면

감정평가가 이루어지기전인 수용재결신청 열람, 공고기간에 적극적으로 협의평가의 문제점을 지적하는 등 의견서를 제출

불만족

중앙토지수용위원회에 이의신청

수용재결 평가의 문제점을 지적하는 이의신청 이유서 제출

토지 및 물건 조사와 보상계획공고 및 열람 알아보기 l 토지 수용 및 보상 전문 변호사

이의시, 보상금 수령

수용 재결 이전에 보상금 지급시

보상금 청구시 자필 문구 첨가

"이의를 유보하고, 보상금 일부 수령함 "

나. 정보공개청구

본인 소유 토지, 지장물, 권리에 대해 평가한 감정평가서 사본 등의 공개를 사업시행자에게 청구하여 입수한다. 정보공개청구도 노하우가 필요합니다.

즉 지장물의 경우는 이전비로 보상했는지 취득비로 보상을 했는지의 여부, 각 개별산정근거를 밝혀 달라고 요구

토지 소유자, 현금청산자, 공익사업

현금청산자(재개발 사업에서 수용의 대상이 된 자)가 받을 수 있는 보상

집(이주 정착금)

사람(주거 이전비)

물건(이사비)

보상금 판정시

개별토지, 비교표준지, 주변 거래사례

공시지가 책정

배교표준지  <--->  개별토지

개발 추정 이익

토지수용 절차에서 의견서와 이의신청서 작성방법

https://www.youtube.com/watch?v=yW5xp-7GSD0

토지보상금 증액 높이는법! (수용재결,이의재결,행정소송)

https://www.youtube.com/watch?v=HXV2pScj6rA

토지보상금 잘 받는 요령!

https://www.youtube.com/watch?v=-3aWcfR53bE

토지보상금 증액 꿀팁! 궁금하신분들은 얼른 영상 보셔야합니다!

https://www.youtube.com/watch?v=LrsVBBZXtEQ

토지 수용 보상 받는 절차

토지보상 이 영상 하나에 다 담았습니다!｜토지보상금 증액 전략 편

정보공개청구

대자로 누워 버티면 토지보상 잘 나올까?

토지보상 궁금증 총정리!

보상왕만의 토지보상 감정평가 비법 레시피

지장물 소유자라면, 필수 시청! 지장물 손실보상에 대한 모든 것

수목보상에 대해 알려드립니다 | 부동산전문변호사 나현호

수목보상 제대로 받는 첫걸음! 수목조서 확인부터!

보상열람공고 확실하게! 알아보자! - 1편

https://www.youtube.com/watch?v=l12wc5CgLJ4

(1부) 3기 신도시 토지수용보상금 100% 높이는 방법!

(2부) 3기 신도시 토지수용보상금 100% 높이는 방법! 토지보상, 대응전략!

(3부) 3기 신도시 토지수용보상금 100% 높이는 방법! 토지보상 자주 묻는 질문!

토지수용 보상금 명세서 수령 시 이 네 가지 꼭 기억하세요

토지수용법 토지보상 수용재결에 따른 이의신청서 작성 - 청주행정사 사무소by 윤행정사 2021. 5. 10.

토지보상법 에 따른 토지보상 전체 과정 중 토지수용 의 수용재결 과 그에 대한 이의신청을 할 수 있으나 이의신청서 작성을 어떻게 할지 모르는 분들께 도움을 드리고자 감정평가서 분석, 토지보상 수용재결 이의신청서 작성 사례를 올려 봅니다. 그러나 사실 실제 일반 토지보상 민원인이 이 감정평가서를 분석하거나 수용재결에 따른 이의신청서를 직접 작성하기 어려운 것이 사실 입니다.

그러나 법적 절차상 이의신청을 하지 않으면 해당 절자는 종료 되고, 아무런 추가조치를 할 수 가 없습니다.

또한 어자피 이 단계 까지 왔다면 설사 보상금 금액의 과다로 인하여 다툰다 하여도 해당 보상금을 찾지 못하는 것이 아닙니다.

따라서 토지보상 협의요청단계에서 협의에 응하지 않고 수용재결 까지 왔다면 그 금액에 따라서는 이의신청 절차를 적극적으로 활용할 필요가 있습니다.

물론 그냥 "이의 있습니다" 라는 단일 문구 하나만으로 이의신청서를 제출 하여도 해당 이의신청 절차는 진행하게 되어 있습니다. 또 많은 분들이 단순히 보상금이 시세보다 작다는 단순 이유만 쓰고 이의신청 절차를 진행 하기도 합니다.

그러나 이왕이면 관련 전문가에게 분석을 의뢰하여 감정평가를 통한 손실보상금이 왜 문제가 되고. 어디서 잘모된 점을 개선하여야 하는지 증을 검토하여 논리적으로 이의신청서를 쓰는 것이 차후 이의재결 절차에서 보다 합리적인 대응이 될 수 있습니다.

따라서 이러한 절차를 진행하되 적합한 논리를 개발하여 증액의 정당성을 강력하게 주장 하여야 합니다.

토지보상법에 따른 토지수용 수용재결에 대한 이의신청 절차

토지보상법 에 의하면 토지보상 과정에서 협의요청에 응하지 않은 협의불성립자들을 상대로 사업 시행자는 수용재결을 신청할 수 있고, 해당 피수용자 (토지소유주, 기타 관계자 포함)들은  토지수용위원회의 수용 재결이 있기 전에 의견제출을 할 수 있습니다.

의견제출 기간이 경과하면 투지수용위원회에서 수용재결을 하며 그 재결에 이의가 있는 사람은 이의신청을 할 수 있습니다.

여기서 이의신청서 작성은 그 수용재결에 대한 재결서 정본을 받은 후 30일 이내에 하여야 합니다. 

토지수용 이의신청서 작성 - 감정평가서를 받은 후 각종 분석을 지도에 올려 봅니다. 이의신청을 위한 감정평가서 분석

앞서 언급했듯 이 그냥 이의있습니다 라는 의사표시만 하더라도 이의재결절차는 진행 됩니다.

그러나 국가에서 법이 보장하는 행정절차를 진행할 때에는 심심풀이로 아니면 말고 식으로 진행하는 것은 국가적 행정력 낭비 이자 개인에 있어서도 시간과 비용의 낭비일 것 이므로 가능한 최대한 객관적이고 신빙성 있는 자료를 준비하여 해당 절차를 진행 하는 것이 좋습니다.

그러려면 자신이 이의가 있는 내용과 그 이의의 사류를 명확히 기재 할 필요가 있습니다.

그러한 논리를 개발 하려면 필수적으로 수종재결 이 내려진 보상금 산정의 기준이 되는 감정평가서를 입수하여 해당 감정평가 항목 하나하날르 차분히 검토, 분석할 필요가 있습니다.

1. 감정평가서 분석의 기본적 사항

감정평가서를 입수하였으면 평가서 상에 기재된  해당 공익사업의 개괄적인 내용과 해당 감정평가의 가격시점을 우선적으로 파악 합니다. 이 부분은 어떤 하자가 있는 경우는 매우 드물며 참조삼아 가격시점, 각 시점별 지가변동률 등을 우선적으로 파악하고 어떤 표준를 선정하여 평가 하였는지 확인해 봅니다.

2. 감정평가서 상의 표준지 선정 내역 파악

감정평가서에 보면 해당 토지보상 수용대상 토지와 비교를 한 비교표준지를 어떤 표준지를 선정하였는지 확인하여 봅니다. 보통 수용대상 토지의 인근지역, 동일수급권 내의 지역에  표준지는 다수의 표준지가 존재하나 해당 토지수용 대상토지와 지목, 용도지역 등이 동일한 표준지를 찾아 검토할 피요가 있습니다.

이번 사례의 경우에는 대상 토지 인근에 같은 지목과 같은 용도지역을 가진 표준지가 3개 정도 있음을 확인하고 그 중에서 어떤 표준지를 선정 하였는지를 검토 하여 봅니다.

대부분이 적합한 표준지를 선정 하지만 , 간혹 전혀 관계없는 표준지를 선정한 것이 보이기도 합니다. 

물론 어떤 표준지를 선정 하고 어떻게 비교할지는 법적 기준이 있습니다. 아래와 같은 기준에 따라 표준지를 선정 하여야 합니다만 해당 감정평가를 맡은 감정평가사의 판단은 존중되어야 하고 법에서는 평가사에게 그 판단을 위임하고 있습니다. 

제22조(취득하는 토지의 평가) ①취득하는 토지를 평가함에 있어서는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 한다.
②토지에 건축물등이 있는 때에는 그 건축물등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다.
③ 제1항에 따른 표준지는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호의 기준에 따른 토지로 한다. 
     1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 ____에서 정한 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것
     2. 평가대상 토지와 실제 이용상황이 같거나 유사할 것
     3. 평가대상 토지와 주위 환경 등이 같거나 유사할 것
     4. 평가대상 토지와 지리적으로 가까울 것

3. 선정된 표준지와 토지수용 대상토지와의 비교 분석 

복수의 표준지 중에서 해당 토지수용 대상 토지와 비교할 표준지를 선정 하였다면 해당 표준지와 수용대상 토지와의 비교한 항목을 각 요건별로 분석하여 봅니다.

여기서는 그 분석대상 토지의 여건(주거지역, 상업지역, 임야지대 등등)에 따라 분석 기준이 조금씩 다른 부분은 있으나 주요항목은 비슷하다고 보아도 되는 수준 입니다.

한가지 예로 임야지대의 예를 들면 

 1. 접근조건 : 교통의 편부 ( 인근역과의 접근성 / 인근쥐락과의 접근성 / 임도의 배치, 폭, 구조 등 / 반출지점까지의 거리 / 반출지점에서 시장까지의 거리)
   2. 자연 조건 : 일조 등(일조, 통풍 등 ) / 지세, 방위 등 (표고, 방위, 경사, 경사면의 위치, 경사의 굴곡) / 토양, 토지 (토양, 토질의 양부)
   3. 행정조건 : 행정상의 조장 및 규제정도 (조장의 정도 / 국도립공원, 보안림 사방지 지정 등의 규제 / 기타 규제)
   4. 기타조건 : 기 타 ( 장래의 동향, 기타) 

위와 같은 항목을 중심으로 상호 비교를 합니다.  

4. 선정된 표준지와 거래 사례 또는 선 보상 선례와의 비교 분석

다음으로는 표준지와 비슷한 거래 사례를 분석 합니다.

여기서는 계산을 위한 산식들이 좀 복잡하고 어려울 수 는 있겠으나 기본적인 원리는 위의 표준지와 토지수용 대상토지와 비교할 때와 유사한 개념으로 분석을 하게 됩니다.

토지보상 토지수용 수용재결에 따른 손실 보상금 금액 이외의 기타 쟁점사항 검토

감정평가서 분석이 주로 보상금 금액 결정과정의 분석이라고 한다면 보상금 금액 이외의 부분 역시 감정평가서와는 별도로 검토 되어야 합니다. 주로 잔여지 문제가 많이 검토 되며 간혹 사업 내용에 따라서는 이주자 택지, 영업보상, 농업보상 등이 제외 되어는가 등의 쟁점등이 많이 해당 되고 있습니다.

수용재결 이의신청서 작성

이러한 각종 분석작업을 마친 후 해당 내용을 가능한 간결하게 , 또 읽는 사람이 알아보기 쉽게  그러나 증빙자료를 명확히 준비하여 토지보상 수용재결 이의신청서 를 작성 합니다.

토지수용 수용재결 이의신청서

간단하게 토지보상법 상 수용재결에 대한 이의신청서 작성을 살펴보았습니다.

앞서 언급했듯이 개인이 하기에는 좀 무리가 있어 그냥 단순하게 한장짜리 이의신청서를 제출 할 수도 있으나 이와 ㅇ하는 것 개관적이고 논리적으로 작성하여 이의신청서를 재출하면 토지수용 과정에서 이의신청 을 심리하는 이의재결 과정에서 조금더 조흥ㄴ 결과를 기재할 수 있지 않을까 합니다.

토지보상법 의 전체적인 절차는 저의 유튜브 채널에서 몃가지 동영상으로 확인할 수 있습니다.

청주행정사 유튜브 채널 바로가기

토지보상

토지수용 보상관련 의견서 및 이의신청서 작성 양식

 대표행정사  2021.01.31 18:23  조회 수 : 4983

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공익사업 시행에 따른 토지수용 보상개요

도로,주택단지, 산업단지 건설 등 공익사업 시행시 그에 필요한 토지는 공익사업을 위한 토지 등의 튀득 및 보상에 관한 법률(약칭 토지보상법)에 따라 사업시행자와 토지소유자 등 당사자간 협의 또는 수용방식으로 정당한 보상을 한 이후에 확보하여 사업을 시행하도록 하고 있습니다.

공익사업 시행에  따른 보상계획 열람 공고기간 준비사항

공익사업을 시행하는 사업시행자는 공익사업 후보부지 확보 및 사용 및 수용을 위해 토지와 지장물 등에 대한 분석과 조사를 거쳐 토지조서 및 지장물 조서 등을 작성합니다.

토지, 지장물 등 물건조서 내용은 보상계획 열람공고 이전에 사업시행자와 토지 등 소유자가 협의하여 목록을 작성하고 확인하는 형식으로 진행됩니다. 이 과정에서 충분히 준비하지 못하여 제대로 작성되어 있지 않다면 전문가와 협의하여 정확하게 작성이 되도록 할 필요가 있습니다.

토지보상법 제14조

사업시행자는 토지보상법 제15조에 따라 보상계획을 열람 공고토록 하여 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용, 보상시기, 보상방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 공고(전국단위 일간신문) 하고, 토지소유자 및 관계인에게 개별통지하여 통지된 보상계획과 토지조서, 물건조서 등 내용에 대한 의견을 받습니다.

토지보상법 제15조

따라서 토지소유자나 지장물 소유자 등 이해관계인은 보상계획 열람공고 기간에 이러한 토지조서 및 물건조서 내용을 확인하여 이에 대한 이의가 있을 경우 의견서 제출 등 대응하여야합니다.

통상 이러한 토지조서, 물건조서 열람공고 내용에서는 다음과 같은 내용이 포함되며 사실부합 여부나 자신의 보상에 대한 이해관계 여하를 판단하여 적절히 잘 대응해야합니다.

- 보통 토지의 지번이나 면적, 위치, 분할 등 토지 상황 확인

- 수용되지 않는 잔여지, 여타 수용대상 주변토지, 도로 등 확인

- 물건조서 및 지장물관련 기재내용 확인 및 사실부합 여부 확인

- 누락지작물 확인 및 대응방안 고려

- 이주대책, 생활대책, 영농보상,영업보상 등 예정사항 확인

- 기타 이의신청 대상이나 내용이 있는지 분석 확인

이 단계에서 잘 대응을 해야합니다.  제게 고객들과 상담과 업무를 진행하면서 느낀 점은 이단계에서 잘못된 대응형태로 두가지가 대표적입니다.

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첫번째는 보상계획 공고이전 토지 및 지장물 조사 및 조서작성 단계에서부터 전문가와의 협의를 통해 자신의 권익확보와 증진을 위해 치밀하게 노력해야하나 전혀 대응도 하지 않다가 나중에야 뭔가 해야한다며 전문가를 찾아다니는 민원인들이 많았습니다. 

두번째는 무조건 사실대로 적어서 내고 조금이라도 자신의 것이 빠지면 문제가된다고 생각하여 사업시행자가 쉽제 수용하여 사업추진을 용이하게 할 수 있도록 모든 사실을 있는 그대로 다 알려줌으로써 자신의 협상입지나 대응여지를 오히려 줄이고 권익증진을 제약하는 유형이 많습니다. 무조건  사실대로 모두 알리면 알릴수록 좋다는 전제하에 대응하는 것이죠. 남의 토지와 재산을 수용하여 신속하게 사업을 추진해야하는 사업시행자는 민원인의 권익보호보다는 사업추진의 신속성과 효율성 추구에 무게를 두고 있는 경우가 많은데 자신의 권익중대보다 사업시행자의 사업차질을 더 걱정하는 경우를 많이 보았다는 것이죠.

그래서 의견서 작성은 그냥 사실을 적는 문서가 아니라는 생각을 하고 추후 진행된 토지수용 절차를 염두에 두고 자신의 권익을 증대할 수 있는 관점에서 전략적으로 접근할 필요가 있다는 것이죠. 그냥 종이 한두페이지를 적는 문제가 아니라는 것이죠. 

어쨌든 토지수용 및 보상문제는 사업시행자들이 현재의 법령하에서 민원인 권익보호보다는 사업시행의 신속성, 효율성, 용이성의 관점에서 사안을 보고 민원인으로부터 신속하게 토지와 물건을 확보하는 전략을 강구하기 위해 전문 변호사들을 자문 변호팀으로 두고 치밀하게 대응하므로 한번도 이런 경험이 없는 민원인이 이러한 전문가의 행보에 치밀하게 대응해야만 본전이라도 지킬 수 있는 문제일 수 있습니다.

민원인은 평생 한두번 있을까 말까하는 공익사업 시행에 따라 편입되는 조상으로부터 물려받거나 평생 피땀흘려 일군 토지와 건물 등 부동산이 수용됨으로써 입게되는 특별한 손실에 따른 보상을 제대로 받는가의 문제로 시작부터 쉽지 않는 싸움인 것을 알고 접근해야합니다.

보상계획 공고에 따른 감정평가 이전에 토지나 지장물관련 감정평가에 반영시킬만한 특이한 사항이 있을 경우 이러한 점에 대해 잘 준비하여 대응할 경우 감정평가보상액 산정에 영향을 미칠 수도 있으므로 미리 치밀하게 준비하여 대응할 필요가 있습니다.

다만 현실에서는 앞서 제가 말씀드린 것 처럼 사업시행자와 피수용자는 관점과 이익이 크게 다르고 사업시행자는 자신이 불편해지고 민원인이 유리해지는 관점은 잘 이야기해주지 않는 경우가 많고 민원인의 경우 토지수용 및 보상관련 자신의 보상액 극대화관점에서 평가대상의 특성이나 활용포인트를 볼 수 있는 눈이 없어서 제대로 알고 주장하지 못하는 경우가 많습니다...

토지 수용 및 보상절차는 이해관계인이 자신의 이익을 극대화하기 위해 첨예하게 부딪치는 과정이고 법도 이러한 절차를 상정하고 있습니다. 자신의 법에 의해 보호되는 권익을 확보하기 위해서는 제대로 알아서 주장해야하는 것이죠. 불고불리의 원칙이 철저히 지켜집니다. 자신의 이익을 주장하지 않는데 사업시행자나 행정기관이 알아서 챙겨주지 않습니다. 자신이 스스로 알아서 주장하거나 그것이 어려우면 전문가의 도움을 받는 것이 합리적입니다.

공익사업 시행열람공고 관련 의견서 양식.hwp

토지보상, 지장물보상, 영업보상 등 보상액이 만족스럽지 못할 경우 그 보상액 산정은 법령에 따른 감정평가에 따라 이루어지므로 보상액이 작다는 형태의 막연한 주장만으로는 자신의 권익확보가 어려우므로 면밀한 준비를 통해 각 절차별로 치밀하게 대응할 필요가 있습니다.

대표적으로 열람공고 기간중 의견서제출, 토지수용재결에 대한 의견서 제출, 이의재결 이의신청 등을 통해 대응해야 하며, 그외에도 필요시 이의신청이나 의견서 제출을 통해 적극 대응할 필요가 있습니다.

[별지 제21호서식] 이의신청서.hwp

토지보상 의견서, 이의신청서, 내용증명 작성방법

 행정사 김경철 ・ 2023. 5. 18. 16:38

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안녕하세요~ 여러분의 행정편익과 권리보호를 위해 도움이 되고자 노력하고 있는 전주 조&김 행정사합동사무소 파트너행정사 김경철 입니다.

오늘은 토지보상에서 토지 및 물건주인이나 관계인분들이 통상 감정평가가 완료되고 나면 보상금액을 산출하여, 여러분에게 협의를 하자고 통지가 오면 의견서를 제출하던가 이의신청서를 제출하도록 되어 있는 것과 관련하여, 많은 분들이 어떻게 작성하시는지 궁금해 하십니다. 그래서 오늘은 의견서 및 이의신청서는 어떻게 작성하는지와 내용증명은 언제 어떤식으로 작성해서 발송하면 되는지에 대해 알아보겠습니다.

1. 정보공개 청구를 해서 감정평가서를 입수해야 됩니다.

- 정보공개청구에 대해서도 어떻게 작성하실줄 모르시는 분들이 많으신데요, 요즘은 인터넷의 발달로 인해 집에서 편하게 공인인증서나 본인인증만 하시면 인터넷으로 편하게 하실 수 있습니다. 예전에는 정보공개 접수하려면 문서로 발송하던가 직접 기관에 찾아가 정보공개를 하신 분들도 있으셨는데, 요즘은 인터넷으로도 쉽게 하실 수 있으니 그럼 어떻게 정보공개를 하는지 설명을 드릴까 합니다.

- 정보공개청구포털(https://www.open.go.kr/) 에 접속합니다.

정보공개포털

정보공개 open.go.kr 검색어 입력 오늘 등록된 정보 727,363 건 총 등록된 정보 243,586 만 건 관심키워드 정보공개 이슈정보 코로나 BEST정보 모아보기 청구신청 한 눈에 보는 정보공개

www.open.go.kr

- 메인화면 우측에 보시면 '청구/소통'이라는 메뉴를 클릭해보면 다시 '청구/소통'아래에 '청구신청' 이라는 메뉴를 클릭하면, 로그인을 하라고 나오는데, 비회원으로 하셔도 되고 회원가입을 하시고 들어가서 본인인증을 한번 해주시면 됩니다.

사진에 보시면 1번 누르시고 2번 누르시면 로그인 화면으로 이동됩니다.

- 로그인까지 마치시고 나면 청구신청 화면이 뜨는데, 청구주제는 경제나 안전 또는 행정재정 등을 선택하시고(그닥 중요하지 않습니다.), 제목에는 사업명칭과 요구내용을 작성합니다. 예를 들면 "도시계획시설(중로: 1-1호선) 개설 공사 보상협의 요청관련 세부 감정평가서 정보공개 요청" 이런 식으로 작성하시면 됩니다. 다른 예로 "00소하천 정비사업 보상협의 요청관련, 감정평가서 정보공개요청" 이라고 작성하시면 됩니다.

- 정보공개요청에서 가장 중요한 '청구내용'을 작성합니다. 청구내용의 샘플은 아래와 같습니다.

● 신청인은 사업시행자가 보상협의 요청을 문서로 발송한 걸 보시고(보상협의 문서를 보시면 일자나 사업명 등이 나와 있으니 참고하시면 됩니다. 예를 들면 전북 00시에서 2023년 1월 1일 00소하천 정비사업 보상협의 요청과 관련하여, 신청인은 해당 사업에 편입되는 00시 00동 123번지의 토지소유자(또는 물건보상대상자, 또는 영업보상대상자)로, 보상금을 산정하게 된 감정평가서(2개 또는 3개 감정업체의 감정평가서 모두 / 가격산출 세부기출표 및 대상토지 및 물건별 세부 보상금 산정내역, 측량성과도 및 현장사진 등 감정평가시 서류일체)와 해당 사업에 대한 실시계획인가고시 또는 사업인정고시 및 보상계획 공고문에 대해 정보공개를 요청합니다.(이부분에서 고시문 등 필요없으면 빼시면 되고, 추가로 현재 토지보상법에서 정한 절차중 어느단계인지 또는 향후 협의가 안되면 추가협의하고 대략 언제쯤 수용재결을 접수할 건지 등에 대해 서도 정보공개에 포함시켜도 됩니다.)

- 위와 같이 청구내용을 작성하시고 나면 아래쪽에 '청구기관' 이나오는데, '기관찾기' 메뉴를 누르신후 기관명 검색에서(예를 들면 전주시면 전주시라고 입력하고 검색) 해당 전주시 앞에 네모박스(구청도 있기 때문에 만약 사업시행자가 덕진구청이라고 한다면 덕진구 앞에 있는 네모박스를 체크해 주셔야 됩니다.) 네모박스를 체크하신 후 '+선택을 클릭하시면 오른쪽 빈화면에 전라북도 전주시라고 뜨는데, 이렇게 되면 선택이 된 것이니 하단에 확인 버튼을 클릭하면 청구기관 선택이 완료된 것 입니다.

- 공개 및 수령방법은 통상 정보공개포털에서 바로 확인할 수 있는 전자파일을 주로 하지만(전자파일인 경우 수령방법에 정보통신망을 체크) 필요에 의해서 문서로 받으시려면 사본/출력물로 선택하시고 우편 또는 팩스로 본인이 원하시는 걸 선택하셔서 하시면 됩니다(참고로 문서 및 우편으로 받으시는 경우 수수료가 발생하고, 거기에 따라서 수수료를 얼마 내라고 통지가 오면 수수료를 내야 발송해 줍니다). 그리고 수수료감면 해택에 해당하는 분들은 해당을 선택하시면 되지만 통상 수수료 감면받으시는 분들이 많이 없기에 해당없음을 클릭하고 청구인의 정보(신청하려고 하시는 여러분의 인적사항을 기재)를 입력하시면 됩니다.

- 참고로 전자우편까지 다 입력하고 나면 하단에 '참고 및 유의사항'이라는 메뉴가 있는데, 거기에는 '내용펼치기'라는 메뉴가 있으니 반드시 내용펼치기를 하신후 바로 하단에 있는 '확인했습니다' 앞에 네모박스를 체크해 주셔야 됩니다. 이후 보안문자를 입력하시고 맨 하단에 청구를 하시면 접수가 완료됩니다.

2. 의견서 및 이의신청서 작성방법

- 의견서는 협의단계에서 제출하는 것이 아니라, 재결신청 공고 및 열람기간중에 제출합니다. 토지보상법 시행령 제15조(재결신청서의 열람 등)에 보시면, 재결신청서를 접수한 관할토지수용위원회는 토지등의 소재지를 관할하는 시장, 군수, 또는 구청장에게 송부하여 공고 및 열람을 하도록 되어 있고, 이때 공고와 내용에 의견이 있으면 의견서를 열람공고를 해준 지자체 또는 관할 토지수용위원회에 제출할 수 있도록 되어 있습니다. 간혹 착각하시는 분들이 있는데, 수용재결신청 열람시에 제출하는 것을 의견서라고 보시면 되고, 수용재결에 대한 이의가 있으면 관할 지방토지수용위원회(수용재결이 중앙토지수용위원회에서 결정된 경우 중앙토지수용위원회로 접수)로 접수하는 것을 이의신청이라고 합니다.

- 여기서 한가지 참고하셔야 될 것은 의견서를 제출하였으나, 재결시 받아들여지지 않았으니 이의신청을 하는 것이고, 의견서와 이의신청서는 양식만 다를 뿐이지 내용은 비슷하다고 보시면 됩니다. 또 한가지는 의견서 양식의 경우 관할 지방토지수용위원회마다 조금씩 상이하지만, 이의신청서는 토지보상법 시행규칙 별지 제21호의 서식을 사용하기 때문에 신청서 형식은 상이하거나 같지만, 의견서의 의견을 작성하는 칸과 이의신청서의 요지나 이유 칸은 내용을 작성하기에 부족해서, 통상 별지로 기재하여 제출합니다. 그래서 의견서의 별지내용과 이의신청서의 별지내용은 거의 주장하는게 동일하다고 보시면 됩니다.

- 참고로 의견서든 이의신청서에 말도 안되는 소설을 작성하시는 분들이 있는데, 여기서 하나 짚고 넘어가야 되는 부분이 과연 여러분이 주장하고자 하는 내용이 관할 토지수용위원회나 중앙토지수용위원회의 재결사항인지 아닌지 알아야 됩니다. 토지수용위원회의 재결 사항도 아닌 내용을 주장해봐야 의미가 없다는 것 입니다.

토지보상법 제50조(재결사항)에 보시면 ① 수용하거나 사용할 토지의 구역 및 사용방법, ② 손실보상, ③ 수용 또는 사용의 개시일과 기간, ④ 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 규정한 사항 이라고 명시하고 있습니다.

- 결국 수용하거나 사용할 토지의 구역은 사업인정이나 사업인가를 받을 때의 토지조서(변경고시로 변경 된 사항 포함)와 일치하는지 확인해 봐야 되고, 만약 고시와 다른부분(면적이 다르거나, 포함되지 아니한 지번)이 있다면 수용권한을 벗어날 수 있기 때문에 당연히 주장가능합니다. 또한 잔여지에 대한 내용도 포함을 할 수는 있으며, 잔여지 매수청구를 할 수도 있습니다. 그리고 손실보상 부분은 말그대로 손실보상금이 적기 때문에 어떤 부분에 있어서 저평가 되었기 때문에 증액을 해달라고 주장을 하시는 것이고, 수용 또는 사용의 개시일과 기간은 통상 재결일로부터 45일 뒤로 정하나 이것 역시 30~45일 정도 뒤로 수용재결위원회가 정하기 때문에 크게 주장할 사항은 없습니다. 그러니 소설 같은 내용과 재결사항이 아닌 부분은 사업시행자와 협의를 하셔야 되는 부분이고, 만약 이부분에서 손실이 발생한 부분이 있다면, 손실보상의 협의를 하시던가 아니면 별도의 손해배상 또는 보상금증액 등의 행정소송을 가셔야 되는 부분이 발생할 수 있으니 참고하시면 되겠습니다.

- 자 그러면 의견서와 이의신청서는 어떻게 작성하는지 예를 들어 보겠습니다. 아래 첨부파일은 제가 작성했던 의견서(일부)와 이의신청서 양식 입니다.

첨부파일

의견서(이00-초안)-블로그용.pdf

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첨부파일

[별지 제21호서식] 이의신청서(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙).hwp

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- 일단 의견서부터 말씀드리면, 의견신청인의 대상 토지 및 물건에 대해 기술하고, 토지소유자 인적사항, 사업시행자 인적사항, 의견신청의 요지, 의견신청의 이유등을 기재 합니다. 중간에 중요한 부분은 제가 삭제를 시켜놨으나, 중간에 들어갈 부분은(말그대로 저의 영업비밀이라 자세히 기술하기는 그렇고 말로 설명드리겠습니다.) 삭제했으나, 설명을 드리자면, 처음 정보공개해서 받은 감정평가서 세부현황에 보시면 비교표준지가 어떤 것인지 아실 수 있을 텐데 해당 비교표준지의 현장을 한번 다녀와 보시던가 최근 위성사진을 통해 보시고, 본인의 토지와 비교를 해 보시길 바랍니다. 그래서 감정평가서의 토지가격 산출내역의 세부항목(가로, 접근, 환경, 획지, 행정, 기타, 그 밖의 요인 등)에 보시면 이 항목별로 비교를 해서 과연 내토지가 비교표준지와 비교해서 점수를 잘 받았는지 못받았는지를 따져서 주장을 하셔야 됩니다. 그럼 내토지와 비교표준지를 비교하는 것은 어떻게 하냐고 하실 텐데 이부분은 여러가지 방법이 있으나 '토지가격 비준표' 등을 활용하시면 되겠습니다.

- 그리고 이의신청서도 마찬가지로 별지에 세세하게 기술을 하셔야 되는데, 요즘 감정평가를 대충 하시는 분들은 없으십니다. 그러나 한가지 아쉬운점은 제가 수용재결 감정평가시 늘 현장에 가서 감정평가사님들께 말씀드리는게, 실제 비교표준지를 다녀와 보셨는지 입니다. 위성사진과 현장은 실제 다른 경우가 종종 있기 때문에 제 주장이 맡다고 하면 감정평가시 점수가 조금 더 올라갈 수 있는 요소가 있기 때문에 이런 부분을 언급하시고 실제 상황이 이렇다 저렇다든 누가봐도 비교표준지 보다 내 땅이 이런부분에서 우월하다는 등의 내용을 잘 작성해야 된다는 것 입니다.

- 그럼 이런 부분만 의견서나 이의신청서에 기술을 하느냐? 아닙니다. 또 있습니다. 감정평가서에 보면 그 밖의 요인에서 유사사례나 보상선례 등을 분석 하셔야 되는데, 참 어렵습니다. 이게 말로 설명하거나 샘플을 드린다고 해서 이해가 되시기에는 많은 공부가 필요하기 때문에, 이런저런 요소까지 다 뜯어 볼 수 있어야 되는 부분이라고만 말씀드려야 될 것 같네요~~

3. 내용증명의 작성방법

- 토지보상에서는 차후에 보상금증액소송이라 든가 이런 저런 소송을 준비하는 차원에서 소송시 증거자료로 활용하기 위해서 미리미리 협의와 관련된 내용을 사업시행자에게 제시해야 됩니다. 이때 가장 유용한 것이 내용증명인것 같습니다.

- 수용재결 접수 후 열람공고시 의견서를 제출할 수 있지만, 그렇다면 그전에는 사업시행자에게 진입로를 개설해 달라던가, 배수로가 없어지니 배수로를 해달라던가, 이러한 문제점 등을 통상 보면 말로 하십니다. 이렇게 말로 해봐야 해준다고 말해 놓고 안해주면 토지주 입장에서는 자기만 손해이기 때문에, 우선 요구하시고 싶은 내용들을 선정해서(누락지장물이 있으면 누락된 지장물을 감정평가에 포함해달라 등 등) 내용증명으로 사업시행자에게 발송한 후 이런 내용에 대해 언제까지 답변을 달라고 하여 발송하면, 사업시행자는 검토해보겠다, 이런건 해주겠다 등등 답변이 옵니다. 이런걸 가지고 있어야 나중에 문제가 생기더라도 극복할 수 있는 증거가 되기 때문에 내용증명을 작성할 내용에는 이런저런 내용을 항목별로 나눠서 작성하여, 사업시행자에게 반영해주거나 검토를 해달라고 하시는 것이 좋다고 할 수 있겠습니다. 실제로 제가 맡아서 했던 일들 중에 현재 변호사님을 선임하여 보상금 증액 소송에서 사전에 제가 사업시행자에게 발송했던 내용증명 등을 증거자료로 제출한 적이 있는데, 소송에 도움이 되신다고 하시더라구요~~

- 이렇듯, 내용증명의 경우 별다른 양식은 없지만, 발신인 및 수신인 인적사항(성명, 주소(주소는 정확하게 도로명으로 세부주소까지 기재), 연락처 등)을 정확하게 기재하시고, 제목은 어떠한 내용에 대한 내용증명인지 명시해주는것이 좋습니다. 저의 경우 '00사업 관련 협의관련 의견통지(내용증명)' 또는 '00사업 손실보상 협의 매수 요청관련 의견통지(내용증명)'라는 식으로 제목을 작성해 줍니다. 세부내용이야 이제 여러분이 원하시는 내용을 작성하시면 됩니다. 아래에 내용증명 샘플 하나를 올려드릴테니 참고하시면 되겠습니다.

첨부파일

0000 손실보상금 관련 의견통지 내용증명(000) -블로그용(찐).pdf

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오늘은 이렇게 토지보상에서 의견서, 이의신청서, 내용증명을 작성하는 방법에 대해 알아 보았는데요~ 어떤 서류를 작성하든, 내용을 잘 모르면 작성하시기가 힘이 듭니다.

그렇기 때문에, 토지보상금 증액과 관련해서는 전문가의 도움을 받으셔야 됩니다.

제가 아무리 서류나 양식 방법 등을 설명을 드려도 잘 모르시는 분들은 그냥 복붙 하는 수준이실거라 생각됩니다. 항상 강조드리지만 전문가에게 수수료 주시는게 아깝다고 생각하시기 보다는 그 만큼 이득을 보실 수 있다고 판단하시고 전문가에게 맡기시는걸 추천드립니다.

또한 다수의 전문가 분들이 본인들이 전문이라고 말씀하시는 분들이 상당히 많으나, 개인의 토지마다 특성이 다르고, 평가를 어떻게 했는지와 세심하게 분석하지 않으면, 그냥 주먹구구식으로 밖에는 내용을 잘 작성할 수 없습니다. 그리고 상담오시는 분들은 어디업체는 저렴하다고 하시는데, 저희는 받은 보수만큼 일을 하기에 비싸다고 생각하시면 비용이 저렴한 곳에 하시라고 하며 강요는 안합니다. 그 판단은 나중에 결과로 나타나겠지요!

이는 제가 오늘 올려드린 내용증명 샘플만 보시더라도 느낌이 오실거라 판단됩니다. 다른 전문가분들중에는 저보다 더 훌륭하시고 서류를 더 잘 작성하시는 분들도 많습니다. 그러나 자기일 처럼 세심하게 풀어서 의뢰인에게 하나라도 더 챙겨서, 보상금을 조금이라도 더 증액시켜 드리려고 많이 고민하는 전문가는 많이 없어서 저는 자신있게 이런 내용들을 소신있게 블로그에 포스팅을 하고 있습니다.

그러니 앞으로 토지보상 이나 국유지 관련하여 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 문의주시고, 상담을 받아보시길 권해드립니다.

감사합니다.

감정평가서 분석해보자!

 tls ・ 2018. 7. 25. 17:34

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안녕하세요.
시장가격이 형성되어 있지 않아, 부동산가격을 알기 어려울 때 필요한 것이 “감정평가”입니다.
오늘은 “감정평가서”에 대해서 이야기 나눠보도록 하겠습니다.

◆감정평가서 란?

감정평가서는 토지 및 건물 등 부동산을 평가하고 평가자의 감정 평가 내용을 작성한 문서.  
부동산 감정평가란 해당 부동산의 경제적인 가치를 평가하여 측정 금액을 표시하는 것을 말합니다.
이 제도는 부동산의 금액이나 임대료 등의 시세를 산정하기 위해 실시하는 작업으로
감정평가사를 통해 판단하는 판단하는 가치를 말합니다.
 
부동산 감정평가 법률 규정에 따라 감정평가업자는 감정평가 기준에 따른 항목으로 평가를 실시하여야 하는데
기준 항목으로는 가격의 정의, 평가 방식, 평가 절차 및 방법, 목적물의 평가 방법 등이 있습니다.  
감정평가서에는 부동산 평가금액과 평가 항목에 따른 결과 내용을 기록하며 평가자의 감정 의견을 작성합니다.
 
감정 평가서에는 부동산 표시, 감정평가액, 선순위, 채권확보 방법 등의 항목으로 구성되어 있으며,
부동산 감정 평가 결과 내용을 작성한 문서로 추후 문제가 발생하는 경우 증빙자료로 활용이 가능합니다.
 

◪법원 경매시 감정평가 적용,
법원은 경매를 진행할 매각기일을 정하기 전에 감정평가사를 통해 진행할 경매물건에 대한 평가를 해달라고 요청을 합니다.
감정평가사는 부동산의 시세와 위치 등을 감안하여 감정가를 제시하게 되고, 이를 감안하여 법원의 최저 매각가를 정하게 됩니다.
감정평가액은 시세와 다소 차이가 있기 때문에, 입찰예정자는 감정가액만 믿고 입찰하기 보다는
전체적인 부동산 동향과 주변 시세 등을 감안하여 입찰해 참가해야 합니다.
 
감정평가서의 내용을 보면 다음과 같은데, (토지 및 건물)의 감정평가표에는 감정평가서의 서명날인과 감정평가액,
의뢰인과 감정평가목적, 소유자 등이 기록되어 있고 부동산의 기준가치와 시점과 조사기간, 작성일, 부동산의 면적과 수량, 단가
등이 기재되어 있습니다.
 
감정평가액의 산출근거 및 결정의견에는 평가목적, 근거, 감정평가방법, 기준시점의 평가개요를 기준으로 평가대상 토지의 개요,
비교표준지의 선정, 지가변동률의 산정, 지역요인, 개별요인, 기타요인 등을 통해 토지 및 건물의 가격을 결정합니다.
비교표준지 산정은 본건과 지리적으로 근접하고 이용상황도 유사한 표준지를 기준으로 삼게 됩니다.
 
지가변동율 산정은 국토교통부에서 고시한 용도지역별 지가변동율을 시점수정치로 결정하는데
부동산이 급변하는 시장이 아니라면 큰 차이는 없어 보입니다. 지요요인의 비교도 비교적 표준지와 유사하게 보기 때문에
대등하게 보고 큰 차이를 두지 않습니다. 다만 개별요인과 기타요인 보정에는 감정평가사의 시각에 따라 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
 
개별요인을 보면 가로조건(가로의 폭, 구조의 상태), 접근조건(교툥시설과의 접근성, 편익시설과의 접근성),
환경조건(일조, 조망, 경관), 행정조건(행정상 규제정도, 용도지역, 용적률), 획지조건(면적, 접면노비, 형상),
기타조건(장래 동향, 이용상태) 등으로 구분되고, 기타요인은 평가에 있어 인근의 정상적인 거례사례 및 평가사례를 참작하여
보정하는 것으로 통상 다소 상향하여 감정평가액을 결정합니다.
 
감정평가요항표에는 소재 부동산의 위치 및 주위환경, 교통상황, 형태 및 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태,
제시목록 외의 물건, 공부와의 차이, 기타참고사항 등의 내용이 기재되어 있습니다.
요항표 외에 감정가에 적용한 주변 표준지와 본건 부동산의 위치와 지적개황도, 현장사진 등이 평가서에 포함되어 있습니다.
이에 대한 감정평가에 대한 수수료청구 내용과 경매지연에 따른 부동산재평가신청도 참고로 알아두면 좋습니다.
 
감정시점 그 당시의 감정평가액은,
현재가격을 반영하지 못하는 만큼, 입찰을 하고자 할 때에는 원하는 부동산이 있는 지역의
부동산을 직접 방문해서 현장조사를 시행하는 것이 좋습니다.
 
부동산 상승기나 하락기일 경우에도
감정시점 그 당시의 감정평가액은 현재가격을 반영하지 못하기 때문입니다.

◪감정평가액의 산출근거 및 결정의견
Ⅰ. 평가개요 
1. 평가목적
본건은 서울특별시 강남구 강남대로 소재 “강남역” 북서측 인근에 위치하는 토지에 대한
서울중부지방법원의 경매목적(임의경매)을 위한 감정평가건임
 
2. 평가근거 및 기준가치
본건은 『부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률』 「감정평가에 관한 규칙」등 관련규정 및 감정평가 제이론에 의거
감정평가하였으며, 「감정평가에 관한 규칙」 제5조에 따라 “시장가치”를 기준으로 하되,
감정평가 목적 등을 고려하여 감정평가액을 결정하였음.
 
3. 감정평가방법
본건 토지는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제21조 및 「감정평가에 관한 규칙」 제12조에 따라
감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를
기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐
대상 토지의 가액을 산정하는 공시지가기준법으로 감정평가하였음.
 
4. 기준시점
본 가격시점은 가격조사 완료일인 2016. 8. 10. 임
 
5. 기타사항
 
Ⅱ. 토지의 평가
평가대상 토지와 용도 지목, 주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로
시점수정, 지역, 개별요인 등을 종합적으로 참작하여 평가하였음.
 
1. 대상토지의 개요 
2. 비교표준지의 선정(2016.01.01 기준) 

(기호 #1 - #3의 표준지는 모두 본건 토지의 인근지역에 위치하며 그 이용상황 등 제반 측면에서 유사성이 인정됨.
그 중에서도 기호 #3은 본건과 지리적으로 근접하여 있고 동일로변에 위치하며 이용상황 등도 유사하여
비교 표준지로 사용하기에 적합하다고 판단됨.)
 
3. 지가변동률의 산정
한국은행에서 조사 · 발표하는 생산자물가지수상승율은 전국적인 물가변동 상황을 나타낸 자료로서 당해 지역의 지가변동추이를
적정하게 반영하지 못한다고 판단되어 국토교통부에서 고시한 용도지역별 지가변동율을 시점수정치로 결정하되
미고시기간은 직전월의 지가변동률을 연장적용하였음.
 
4. 지역요인의 비교
자교표준지와 대상지는 인근지역에 위치하는 바 지역요인 대등함(1.00)

5. 개별요인
1) 개별요인 비교

6. 기타요인보정
1) 개념 및 필요성
“기타요인보정”이란 토지에 관한 평가를 함에 있어서 지가변동률, 지역요인 및 개별요인의 비교외에
인근의 정상적인 거래사례 및 평가사례를 참작하여 보정하는 것으로 국토교통부 유권해석
(건설부토정 30241-36538, 1991.12.28) 및 대법원 판례 “01두3808, 2003.02.28. 00두10106, 2002.03.29” 등의 취지에
따라 시장가치 산정을 위해 필요함.
 
2) 인근 매매사례  
3) 인근 평가 전례 
4) 본건 토지가격 수준(인근공인중개사사무소)
유사상업용토지 15,000,000/m2 내외 수준
 
5) 기타요인 보정률의 결정
상기 유사부동산의 가격수준 및 매매수준, 평가전래 등을 고려할 때 평가의 적정성을 기하기 위하여 50%(1.50)를 상향 보정함.
 
7. 토지가격의 결정

Ⅲ. 감정평가액 결정의견
 

◪감정평가항목 및 요항표,
(※요항: 중요한 사항)

(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 형태 및 이용상태  
(4) 인접 도로상태 (5) 토지이용계획 및 제한상태 (6) 제시목록 외의 물건 
(7) 공부와의 차이 (8) 기타 참고사항(임대관계 및 기타)
 
(1) 위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 서초구 강남대로 소재 “강남역” 북서측 인근에 위치하며 인근 주변은 호텔, 모텔 등
유사 규모의 숙박시설, 유흥주점, 음식점 및 근린생활시설 등이 소재하는 후면의 성숙된 상가지대에 소개하는 바
제반 주위환경 양호시됨
 
(2) 교통상황
본건까지 차량출입 가능하고 본건 남측 인근에 버스정류장(일반, 좌석, 심야) 및
강남역(지하철 2호선, 신분당선)이 위치하는 바 제반대중교통여건은 양호함
 
(3) 형태 및 이용상태
본건은 모두 인접지번 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 모텔, 음식점 맥주바 등으로 이용중임.
 
(4) 인접 도로상태
본건 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 4미터, 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함
 
(5) 토지이용계획 및 제한상태
도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(저촉), 가축사육제한구역 등
 
(6) 제시목록 외의 물건별첨지적개황도 참조
 
(7) 공부와의 차이없음
 
(8) 기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대미상이며기타 : 없음

◆질의응답으로 이해력을 높여보겠습니다.

Q: 감정평가서에 유효기간이 따로 정해져 있을까요?

A: 아니요. 따로 정해져있지 않습니다.
다만, 필요에따라 대출심사나 갱신을 진행할때에 매년 재감정을 받아 심사에 활용해야한다면,
1년정도 주기로 감정을 받으시는 것이 적정합니다.
 
 

Q: 부동산 감정평가서와 시세확인서
1. 어디서 받을수 있는지 궁금합니다
2. 3년전의 특정날짜의 시세확인도 가능한가요?
3. 만약 같은 날 두 평가액이 다르다면 무엇이
더 정확하다고 볼 수 있나요?

A:
1. 감정평가서는 토지소재지 감정평가 사무소에 의뢰해야 하고 시세확인서는 토지소재지 공인중개사 부동산사무실에서 받습니다.
2. 3년전의 특정날짜의 시세확인도 가능합니다.
3. 어느것이 더 정확하다고는 할 수 없습니다.
토지감정평가나 시세확인에는 비계량적인 부분도 포함되기 때문입니다.

-토지소재지의 공인중개사사무소의 시세확인서가 더 정확하다고 사료됩니다.
-감정평가서는 보상가격, 과세표준액 결정등 법률적 강제효과가 있는 반면
시세확인서는 강제효과가 없고 법률적판단에 참고용으로 사용이 됩니다.
 

Q: 부동산 경매개시결정이 났는데 감정평가서,
현황보고서는 아직 안 나왔다고 하는데
언제쯤 확인가능한가요?

A:
경매개시결정이 나서 등기부에 기재가 되고 나면 이때부텨 시작입니다.
감정평가서 요청과 현황조사서 요청을 하게 되고 몇 개월이 걸리게 되는거죠.
스케쥴에 따라서 다르기 때문에 언제 나오는지에 대한 확답은 어렵다고 봐야죠.
그러나 대충 짐작을 해본다면 2~3개월정도 걸리지 않을까 싶습니다.
 
 

Q: 감정평가명세표를 보면, 토지와 건물의 배분가격이
다 표시되어 있으며
경매물건 중 대지권없음은 대지권의 표시가 없이되어있고,
대지권의 평가금액 역시 기재되어있지않습니까?

A: 대지권 없는 건물만을 낙찰받는 경우는,
법정지상권이 있다면 토지 소유자에게 토지사용료를 지불!
법정지상권이 없다면 토지 소유자로부터 건물 철거소송을 당할수 있기에
이런 부동산은 위험합니다.
 
단, 대지권 표시가 없는 아파트라도 대지권의 가격이 감정평가액에 다 포함되어 있다면
소유권에는 큰 문제가 없습니다.

보상금액 증액방법

청주 청원구청 맞은편 LH행정사입니다.

봄철들어 각종 개발행위가 활발해지면서 이와 함께 보상공고도 잇따라 나오고 있습니다.

그러나 정작 오랜기간 삶의 터전을 닦고 살아온 소유주 입장에서 공익사업법에 근거한 보상금액은 기대치보다 턱없이 낮은 가격에 책정되는 것이 대부분입니다.

공익사업에 대한 협의금액에 불복할 수 있는 수단에 대해 알아봅니다.

보상협의 불복여부 판단 기준

우선 소유자는 협의에 응하고 돈을 수령할지를 고민하고,

만일 보상금액이 만족스럽지 못하면 아래와 같은 준비를 하고 행동합니다.

돈을 수령할지에 대한 고민은 협의보상에 응할 경우 유.불리를 따져 결정합니다.

한편 보상금을 증액시키려면 반드시 감정평가사에 의해 다시 평가를 받아야만 합니다.

단, 양도 소득세의 유.불리 여부는 개별적, 시기별로 검토해야 할 것입니다.

▷ 협의보상에 응하지 않으면 유리한 점

① 보상금 증액가능성이 있습니다.

즉 협의보상에 응하지 않으면 그 후로 수용재결 시와 이의재결 시, 행정소송 시 각 3본에 걸쳐 다시 감정평가를 하므로 증액가능성이 있는 것입니다.

② 하자담보 책임이 면제됩니다.

즉 페기물이 묻혀있는 토지의 경우는 협의에 응하면 그 제거비용을 물어내야 하는데 수용 재결로 가면 그렇지 않습니다.

③ 지적불부합토지는 강제수용이 불가합니다.

▷ 협의보상에 응하지 않으면 불리한 점

① 보상금을 늦게 받습니다.

협의보상에 응하지 않으면 수용재결이 나와야 보상금을 받게 되므로 약 6개월 정도가

지연됩니다.

② 이주, 생활대책 등에서 불이익 가능성이 있습니다.

그러나 이러한 것은 사업시행자와의 협의 결과 또는 사업시행자별로 달라지므로 불리하게

적용될 수 있습니다.

각 사업시행지역별로 자세한 정보를 입수하여 결정하야야 할 것입니다.

보상대상자가 보상금 증액을 위해서 해야 할 일

가. 자료 준비

다음의 자료를 준비하여야 합니다.

손실보상협의요청서 사본
보상안내문 사본
사진(찍은 날짜가 나오게 촬영요망, 각 5매 정도 인화) 및 비디오 촬영
지적지도(관할 주민센터에 있음, 보상토지 및 표준지가 나오는 것)
토지이용계획확인원(사업인정고시 당시)
감정평가서
잔여지 수용청구, 잔여지가치하락이 있는지 검토
자신이 주장한 요약서면((비교표준지, 형평성 위반 여부, 개별요인)
수용재결서 사본은 수용재결시 제출하였던 의견서
이의재결서 사본, 이의신청서

나. 정보공개청구

본인 소유 토지, 지장물, 권리에 대해 평가한 감정평가서 사본 등의 공개를 사업시행자에게 청구하여 입수한다. 정보공개청구도 노하우가 필요합니다.

즉 지장물의 경우는 이전비로 보상했는지 취득비로 보상을 했는지의 여부, 각 개별산정근거를 밝혀 달라고 요구하여야 합니다.

다. 감정평가서 검토

평가의 적정성에 대하여 검토한다.

단 감정평가서 검토는 일반인으로서는 어려움이 있으므로 처음부터 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.

라. 조속재결청구여부 결정

최근 조속재결청구권이 무엇인지도 모르고 마구잡이로 조속재결을 청구하라고 권유하는 사람들이 있습니다. 조속재결청구는 말 그대로 빨리 수용재결을 하여 내 토지나 지장물의 소유권을 취득하여 달라는 청구인 것이며 따라서 수용재결의 취소를 구하는 사람이나 사업취소를 주장하는 사람은 하지 말아야 하는 것입니다.,

또한 조속재결청구로 인하여 양도시기가 앞당겨져서 세금을 더 내는 경우도 있습니다.

따라서 조속재결 청구여부는 신중히 결정하여야 할 것이다. 물론 보상금을 빨리 받고자

이의신청 단계에서 보상금 증액을 원한다면?

사례15, 토지수용 이의신청 15%증액

토지보상금 증액 높이는법! (수용재결,이의재결,행정소송)

https://www.youtube.com/watch?v=HXV2pScj6rA

토지보상금 증액 성공사례

대법원 1995. 9. 15. 선고 93누20627 판결 [토지수용재결처분취소등] [공1995.10.15.(1002),3414]

AI 요약

판시사항

가. 수용재결에 대한 이의신청에서 보상액 산정에 관하여만 다투고 잔여지수용청구를 기각한 부분에 대하여는 명시적인 불복을 하지 아니하였더라도 행정소송에서 이를 다툴 수 있는지 여부

나. 이의재결에 의한 추가보상금을 수령한 경우, 이의재결을 다툴 이익의 여부

판결요지

가. 토지수용에 따른 보상은 수용 대상 토지별로 하는 것이 아니라 피보상자 개인별로 행하여지는 것이고, 잔여지수용청구권은 토지소유자에게 손실보상책의 일환으로 부여된 권리이어서 이는 수용할 토지의 범위와 그 보상액을 결정할 수 있는 토지수용위원회에 대하여 토지수용의 보상가액을 다투는 방법에 의하여도 행사할 수 있고, 또 토지수용법 제75조는 이의신청이 있으면 중앙토지수용위원회는 수용재결의 위법 또는 부당 여부를 심리하도록 규정하고 있을 뿐 이의신청서에 기재된 이의사유에 한하여 심리하도록 제한하고 있지 않으므로, 특별한 사정이 없는 한, 이의신청의 효력은 수용재결 전체에 미치며, 토지수용에 관한 행정소송에 있어서는 이의재결의 고유한 위법사유뿐만 아니라 이의신청사유로 삼지 아니한 수용재결의 하자도 주장할 수 있으므로 수용재결에 대한 이의신청을 함에 있어서 수용재결 중 기업자가 재결신청한 부분에 관한 보상액의 산정이 위법하다는 취지의 주장만 하고 잔여지수용청구를 기각한 부분에 대하여 불복한다고 명시하지 아니하였다고 하더라도, 행정소송에서 수용재결 중 잔여지수용청구를 기각한 부분에 하자가 있어 보상액의 산정이 잘못되었다는 주장을 할 수 있다.16회 하이라이트

나. 토지소유자가 수용재결에서 정한 손실보상금을 수령할 당시 이의유보의 뜻을 표시하였다 하더라도 이의재결에서 증액된 손실보상금을 수령하면서 이의유보의 뜻을 표시하지 아니한 이상 이의재결의 결과에 승복하여 수령한 것으로 보아야 하고, 추가보상금을 수령할 당시 이의재결을 다투는 행정소송이 계속중이라는 사실만으로는 추가보상금의 수령에 관하여 이의유보의 의사표시가 있는 것과 같이 볼 수 없다.

참조조문

가. 토지수용법 제48조 제1항 , 토지수용법시행령 제29조 제1항 / 나. 토지수용법 제61조 , 제75조

참조판례

가. 대법원 1989.6.13. 선고 88누8852 판결(공1989,1094), 1991.2.12. 선고 90누288 판결(공1991,989), 1992.9.8. 선고 92누5331 판결(공1992,2898) / 나. 대법원 1991.6.11. 선고 90누7203 판결(공1991,1933), 1991.8.27. 선고 90누7081 판결(공1991,2446), 1992.10.13. 선고 91누13342 판결(공1992,3154), 1993.9.14. 선고 92누18573 판결(공1993하,2806)

원고, 상고인	김이환 소송대리인 변호사 서용은
피고, 피상고인	중앙토지수용위원회 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 신만중
원심판결	서울고등법원 1993. 8. 18. 선고 92구18155 판결

주 문

원심판결 중 잔여지수용에 관한 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

원고의 나머지 상고를 기각한다.

상고기각 부분에 관한 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

이 유

원고 소송대리인의 상고이유를 판단한다.

1. 제1점에 대하여

가. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고 중앙토지수용위원회가 1991.12.2. 기업자인 피고 한국토지개발공사의 재결신청이 있은 토지에 대하여는 이를 수용함과 동시에 그 보상액을 정하는 한편 원고의 잔여지수용청구에 대하여는 이를 기각하는 내용의 수용재결을 한 사실, 이에 원고가 위 수용재결에 대하여 이의신청을 하면서 기업자의 재결신청에 기한 부분에 관한 보상금의 산정이 위법하다는 주장만을 이의사유로 주장하였을 뿐 잔여지수용청구를 기각한 부분에 대하여는 아무런 이의사유도 주장하지 아니한 사실을 인정한 다음, 이에 의하면 원고는 잔여지수용청구부분에 관하여 적법한 이의신청재결절차를 거치지 아니하였다 할 것이므로 이 사건 소 중에서 잔여지수용청구에 관한 부분은 부적법하다고 판단하였다.

나. 그러나 원래 토지수용에 따른 보상은 수용 대상토지별로 하는 것이 아니라 피보상자 개인별로 행하여지는 것이고(토지수용법 제45조 제2항, 당원 1992.9.8.선고 92누5331 판결 참조), 잔여지수용청구권은 토지소유자에게 손실보상책의 일환으로 부여된 권리이어서 이는 수용할 토지의 범위와 그 보상액을 결정할 수 있는 토지수용위원회에 대하여 토지수용의 보상가액을 다투는 방법에 의하여도 행사할 수 있고(당원 1989.6.13. 선고 88누8852 판결 참조), 또 토지수용법 제75조는 이의신청이 있으면 중앙토지수용위원회는 수용재결의 위법 또는 부당 여부를 심리하도록 규정하고 있을 뿐 이의신청서에 기재된 이의사유에 한하여 심리하도록 제한하고 있지 않으므로, 특별한 사정이 없는 한, 이의신청의 효력은 수용재결 전체에 미친다고 할 것이며, 한편 토지수용에 관한 행정소송에 있어서는 이의재결의 고유한 위법사유 뿐만 아니라 이의신청사유로 삼지 아니한 수용재결의 하자도 주장할 수 있다고 할 것이므로(당원 1991.2.12. 선고 90누288 판결 참조), 이 사건에서 원고가 수용재결에 대한 이의신청을 함에 있어서 이 사건 수용재결 중 기업자가 재결신청한 부분에 관한 보상액의 산정이 위법하다는 취지의 주장만 하고 잔여지수용청구를 기각한 부분에 대하여 불복한다고 명시하지 아니하였다고 하더라도, 원고는 이 사건 행정소송에서 수용재결 중 잔여지수용청구를 기각한 부분에 하자가 있어 보상액의 산정이 잘못되었다는 주장을 할 수 있다고 보아야 할 것이다.

다. 따라서, 원심판결에는 잔여지수용청구권의 행사방법, 수용재결에 대한 이의신청의 효력이 미치는 범위 및 토지수용에 관한 행정소송에서 원고가 주장할 수 있는 위법사유의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

2. 제2점에 대하여

토지소유자가 수용재결에서 정한 손실보상금을 수령할 당시 이의유보의 뜻을 표시하였다 하더라도 이의재결에서 증액된 손실보상금을 수령하면서 이의유보의 뜻을 표시하지 아니한 이상 이는 이의재결의 결과에 승복하여 수령한 것으로 보아야 하고 위 추가보상금을 수령할 당시 이의재결을 다투는 행정소송이 계속중이라는 사실만으로는 추가보상금의 수령에 관하여 이의유보의 의사표시가 있는 것과 같이 볼 수 없고(당원 1993.9.14. 선고 92누18573 판결 참조), 추가로 수령한 보상금이 전체 보상금액에 비하여 소액이라는 등의 사정이 있다 하여 달리 볼 것도 아니므로, 같은 취지의 원심판결은 옳고 거기에 소론과 같이 이의유보의 여부에 관한 법리를 오해하여 증거의 가치판단을 그르치거나 심리를 다하지 않은 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

3. 그러므로, 원심판결 중 잔여지수용에 관한 원고 패소 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 원고의 나머지 상고를 기각하며, 상고기각 부분에 관한 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 

대법관 

지창권 

주심 

대법관 

천경송 

대법관 

안용득 

대법관 

신성택 

재개발 영업보상 이의신청 125% 증액사례

중앙토지보상원

2020. 3. 27. 15:20

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반갑습니다. 행정사합동사무소 정평의 감정평가사 겸 행정사 박상현입니다.

저희 사무소는 행정사사무소와 감정평가사사무소를 동시에 운영하고 있는 관계로 감정평가와 관련된 행정민원 의뢰가 많은 편입니다. 그 중에서도 영업손실보상은 감정평가사 현업 경력이 없으면 수행하기 어려운 분야다 보니 영업보상에 대한 이의신청 대행 의뢰가 제법 많은 편입니다. 다들 이미 잘 아시겠지만 영업보상금을 책정하는 자격사가 바로 감정평가사이고 저 역시 2007년도 감정평가사 자격 취득 이후 수 많은 영업손실 보상평가를 담당해 왔기 때문에 이런 배경과 업무능력을 알아보시고 많은 의뢰를 주시는 것 같습니다.

저희 정평에서는 수많은 영업보상 업무처리 사례 중에서 기억에 남는 몇 가지를 골라서 업무수행 사례를 함께 공유해 보고자 합니다.

광주광역시 북구에 소재하는 어느 재개발 정비사업 구역 내에 소재하는 사례를 간단히 소개해 드리고자 합니다. 개인정보 보호를 위해 모자이크 처리한 부분이 많은 점은 양해 부탁드립니다.

저희 의뢰인께서는 2017년 11월20일자로 정비사업 조합으로부터 2493만원 가량의 협의보상금을 통보 받았습니다. 잘 안보이실 것 같아서 해당 부분만 확대해 보겠습니다. 정확히 2493만5천원을 1차 협의보상금으로 통보 받으셨습니다.

협의평가 전에 사업시행자는 협의보상금 산정을 위한 서류로서 사업자등록증, 임대차계약서, 부가가치세과세표준증명원 세 가지의 서류만을 요구했었던 상황이었습니다. 의뢰인의 업종이 가정용, 업소용 수족관을 주문제작하는 소규모 제조업장이었는데, 파손가능성이 큰 재고자산과 상품이 대다수였고 이전에 특수장비가 필요한 상황이었습니다.

1차 협의평가에 제시된 금액은 휴업보상으로는 법령에 보장된 최저 금액 수준이었고 해당 금액으로는 이전 실비를 겨우 넘을 정도여서 인테리어 잔존가치나 법령에 보장된 4개월치 휴업손실을 보전하기에는 턱없는 금액이었습니다.

이에 정밀한 분석을 통해서 매출을 증빙할 수 있는 자료와 이전 실비를 증명할 자료, 파손가능성이 매우 큰 물품을 다루는 것에 대한 감손상당액, 인테리어의 잔존가치 등 필요한 서류를 구비하여 적정한 영업손실 보상 감정평가액을 항목별로 산출하여 수용재결 열람공고 기간 중 의견서를 제출하였습니다.

이후 2018년 5월 경 감정평가사의 현장 조사가 있었고 6월11일자로 광주광역시 지방토지수용위원회의 수용재결이 있었는데 그 결과가 저희 행정사합동사무소 정평으로 송달 되었습니다. 위 그림에 보시는 바와 같이 저희 주장이 100% 전부 받아들여져서 다행히 결과가 매우 좋았습니다. 당시 분석 결과 의뢰인께서 주신 자료와 현장 실사를 바탕으로 제가 산출한 4개월분 휴업에 따른 영업이익과 고정경비, 감손상당액, 이전실비, 인테리어 잔존가치, 이전에 따른 부대비용 합계액이 6200만원 정도였는데 거의 그 수준으로 재결 금액이 결정된 것입니다.

결과적으로 의뢰인께서는 협의보상금 2493만5천원에서 125%인 3136만5천원이 증액된 5630만원의 보상금을 수용재결 후 공탁소에서 수령하셨고 이후 중앙토지수용위원회에 이의재결을 한번 더 함께 진행하였으나 전단계인 수용재결에서 워낙 증액 폭이 컸고 이미 수용재결에서 저희측 의견이 대부분 받아들여졌던 상태여서 아쉽게도 이의재결에서는 보상금 증액이 없었습니다.

모든 행정심판 결과가 보여드린 케이스처럼 좋은 것은 아닙니다. 휴업손실 보상에서 두배정도의 상승은 매우 특이한 케이스입니다. 저희 사무소는 2016년 창사 이래 매년 연평균 600건 정도의 영업보상 행정심판을 처리해 온 바 있습니다. 그 중에서 이전비로 처리된 것을 분석을 통해 휴업손실보상 대상으로 인정받은 경우에는 6배 정도의 증액을 이뤄낸 경우도 많았습니다.

이번 포스팅에서 공유한 사례처럼 철저한 분석을 통해 대비한다면 법령에 보장된 정당한 보상을 받지 못하시는 경우는 현저히 줄어들거라 생각합니다. 이상

보상의 종류 및 기준

보상의 종류

• 토지, 건축물, 공작물, 과수, 분묘 등의 보상
• 영업, 영농, 축산 등의 손실에 관한 보상
• 주거 이전비, 이사비 등
• 이주자택지 등 이주대책 및 생활대책 등

보상금 산정기준

• 토지 및 물건 등에 대한 보상가격은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의거 공인된 3인의 감정평가업자의 산술 평균한 금액으로 결정하며, 3인 중 1인은 사업시행자, 또 다른 1인은 토지소유자, 나머지 1인은 시·도지사가 추천하는 자로 한다. (단, 토지소유자 또는 시·도지사 미추천시 2인의 감정평가업자로 한다)
  • ※ 감정평가업자 토지소유자 추천요건
  •    - 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조제2항 및 시행령 제28조
    • → 보상대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지 소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 요청(보상계획 열람기간만료일로부터 30일 이내)하여야 합니다.
    • → 주거이전비, 이사비 및 농업손실보상금 등은 사업시행자가『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』에 따라 산정하여 지급합니다.

• 토지보상
  • 토지보상액은 3인의 감정평가업자(토지소유자 또는 시·도지사 미추천시 2인)가 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가상승률, 당해 토지의 이용계획 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 종합적으로 고려·평가한 금액을 산술평균하여 결정합니다.
  • 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다.
  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토지”라 한다) 또는 '89. 1.25이후「건축법」등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 “무허가건축물등”이라 한다)의 부지에 대하여는 토지가 형질변경될 당시 또는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.
  • 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(미불용지)에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황을 참작하여 평가합니다.
  • 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당해 공익사업 시행을 직접 목적으로 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.
• 건축물 등의 보상
  • 건축물 및 공작물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액을 결정합니다.
  • 관계법령을 위반하여 허가권자의 허가 없이 건축한 무허가 건축물 등은 보상하지 않습니다.
  • 건축물·입목·공작물 등 기타 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 한다)은 이전비로 평가하되, 건축물등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, 건축물 등을 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 당해 물건의 가격으로 보상합니다.
  • 공작물 그밖의 시설(이하 “공작물등”이라 한다)의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물등의 가치가 보상이 되는 다른 토지등의 가치에 충분히 반영되었을 경우 등에는 보상대상이 되지 않습니다. 또한, 택지개발촉진법 제6조(행위제한 등) 및 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제11조(행위제한 등)에 따른 허가를 받지 아니한 건축물등은 보상대상이 되지 않습니다.
• 수목 등의 보상
  • 과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는 수종·규격·수령·수량·식수면적 ·관리상태·수익성·이식 가능성 및 이식의 난이도, 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상합니다.
  • 임야상의 조림되지 아니한 소나무 및 잡목 등 자연 수목은 토지 보상액에 화체되어 토지보상금액에 반영되므로 따로 보상하지 않습니다.
• 분묘 등의 보상
  • 분묘에 대한 보상액은 분묘 및 부속 물건(석물 등) 이전비, 잡비의 합계액으로 보상하고 유연분묘에 대해서는 이전보조비를 지급합니다.
  • 「장사 등에 관한 법률」에 따라 분묘 개장 신고필증을 교부받아 분묘를 개장하고 필요서류(개장신고증, 이장확인서, 연고자확인서 등)를 제출하시면 분묘이장비를 지급해 드립니다.
• 영업손실보상
  • 영업 손실 보상 대상은 다음 모두에 해당하는 영업이어야 합니다.
    • ①사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일 등 1년 이전부터 부가가치세법 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.(이 경우 영업보상 한도 : 1천만원이내)
    • ②영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일 등 전에 허가·면허·신고 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업
  • 해당 사업의 시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업기간(3개월내)에 해당하는 영업이익, 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가 상각비·유지관리비·휴업기간중 최소인원에 대한 인건비 등 고정비용, 영업시설·원재료·제품 및 상품 이전비용 및 그 이전에 따른 감손상당액, 영업장소 이전으로 인하여 소요되는 부대비용(이전광고비 및 개업비 등)을 합한 금액을 보상합니다.
  • 해당 사업 시행으로 인하여 폐업하는 경우 최근 3년간의 평균영업이익을 기준으로 평가한 2년간의 영업이익, 영업용 고정자산·원재료·제품 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 보상합니다. 다만, 영업자가 영업폐지 후 2년 이내에 해당 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 지역 안에서 동일 영업을 하는 경우에는 영업폐지에 대한 보상금을 환수하고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제47조에 따른 영업의 휴업 등에 대한 손실을 보상합니다.
  • • 영업장소 또는 배후지(당해 영업의 고객이 소재하는 지역)의 특수성으로 영업소가 소재한 시·군·구(자치구를 말한다. 이하 같다) 또는 인접 시·군·구로 이전하여서는 영업을 할 수 없는 경우
    • 영업소가 소재한 당해 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우
    • 도축장 등 악취 등이 심하여 인근 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 영업소가 소재한 당해 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시·군·구청장이 객관적 사실에 근거하여 인정하는 경우

• • 사업인정고시일 등 이전부터 허가·면허·신고 등(이하 “허가등”이라 한다)을 필요로 하는 영업을 허가등이 없이 행하여 온 자가 공익사업의 시행으로 인하여 적법한 장소에서 영업을 계속 할 수 없게 된 경우에는「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하되, 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액(이하 “영업시설등의 이전비용”이라 한다)은 별도로 지급합니다.다만, 본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세대안의 직계존속·비속 및 배우자가 당해 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우에는 영업시설등의 이전비용만을 지급합니다.
• 휴직 또는 실직보상
  • 사업인정고시일 당시 사업시행지구안의 사업장에서 3월이상 근무한 근로자(「소득세법」에 의한 소득세가 원천징수된 분에 한함)로서 근로장소의 이전으로 일정기간 휴직하게 된 경우 휴직일수(휴직일수가 90일이 넘는 경우에는 90일로 봄)에「근로기준법」에 의한 평균임금의 70%에 해당하는 금액을 곱한 금액을 보상합니다.(평균임금의 70% 해당 금액이「근로기준법」에 의한 통상임금을 초과하는 경우에는 통상임금을 기준으로 함)
  • 근로 장소의 폐지 등으로 인하여 직업을 상실하게 된 경우에는「근로기준법」에 의한 평균임금의 90일분에 해당하는 금액을 지급합니다.
  • 휴직보상 등은 향후 사업장이 실제 이전함으로 인해 직원의 휴직이 발생한 이후 신청 가능합니다.
• 농업손실보상
  • 해당 사업지구에 편입되는 농지면적에 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 경기도 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물(재배작물의 종류와 무관) 총수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상합니다.
  • 단, 국토교통부장관이 농림축산식품부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 농작물(다년생식물을 포함) 실제소득인정기준에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하는 자가 경작하는 편입농지에 대하여는 제1항의 규정에 불구하고 그 면적에 단위경작면적당 실제소득의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상합니다.
  • 영농손실 보상대상자

구분보상대상자비고자경농지자경농지가 아닌 경우농지소유자가 당해지역에 거주하는 농민농지소유자가 농민이 아니거나 당해지역 외에 거주

• 농지의 소유자
• 농지소유자와 실제 경작자간의 협의내용에 따라 보상 • 실제 경작자가 자의에 의한 이농, 해당 농지의 소유권 이전에 따른 임대차계약의 해지 등의 사유로 인하여 보상협의일 또는 수용재결일 당시에 경작을 하고 있지 아니하는 경우 농지의 소유자	협의 불성립시 각각 50%씩 보상
• 실제 경작자

•  
• 축산업보상
  • 축산업 보상은 축산법 제22조에 따라 등록한 부화업·계란집하업·종축업·가축사육업을 영위하고 기준 사육 마릿수 이상의 가축을 기르는 경우에 지급됩니다.※ 기준 사육 마릴수는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제49조를 준용합니다.
  • 기준 사육 마릿수미만의 가축을 여러 가축 종류로 기르는 경우에는 가축의 기준 마릿수에 대한 실제 사육 마릿수의 각 비율의 합계가 1이상인 경우에는 보상대상이 됩니다.
  • 축산업에 대한 손실액은 영업손실보상 방법을 준용하며 축산업 손실보상 대상이 아닌 가축에 대하여는 이전비로 평가하여 보상합니다.
• 주거이전비/이사비
  • 주거이전비
    • ※ 건물소유자와 세입자가 직계 존·비속의 관계이고 동일한 주거공간을 향유하고 있는 경우에는 주민등록상 독립세대를 이루고 있더라도 별도 세대가 아닌 가족의 일원으로 보아 소유자의 주거이전비에 포함하여 지급
  • 이사비

• •  
• 이주대책/생활대책
  • 이주대책은 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실한 자에 대하여서는 사업지구별로 이주대책 수립 · 시행하여 향후 별도로 안내해드립니다.
  • 생활대책은 토지보상법상의 이주대책과는 별도로 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 사업성격 등 여건에 맞추어 시행하는 것으로, 사업지구내 보상대상자의 현실적인 생활안정을 도모하기 위한 제도로서 사업지구별로 생활대책을 수립·시행하여 향후 별도로 안내해드립니다.

토지보상증액 소송실무

권오영 부동산전문기자

• 입력 2024.01.02 11:03

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【정양현-법무법인 하우 대표변호사】

[건대 토지보상∙개발 전문가과정 2기] 11주차(12/26)- 토지보상증액 소송실무

【정양현-법무법인 하우 대표변호사】

오늘수업은 토지보상증액 소송실무라는 주제로 고려대학교 학사, 건국대부동산대학원 석사, 제45기 사법시험 합격, 제35기사법연수원 수료, 현)법무법인 하우 대표변호사로 있으며 토지보상증액센터를 신설하여 토지보상 관련 사업시행자의 진행과정마다 선제적 대응, 타 지역 사례를 통한 본 사업의 예상 시나리오 검토, 보상금 증액 외에도 이주대책, 사업이전부지 검토 등 부동산 관련 폭넓은 컨설팅 제공, 사업시행자, 지자체, 가족, 친인척, 지역주민 등의 갈등을 다양한 경험을 통한 해법 찾기, 토지보상이 예상되는 지역의 사업성 검토 등을 전문적으로 다루고자 설립하여 토지보상증액에서 이정표를 세운 정양현 교수의 강의 시간이다.

수업내용으로는 ▷토지보상절차 및 권리구제절차 ▷손실보상의 종류 ▷이주대책 및 생활대책▷ 대토보상 ▷ 보상세제(양도소득세 등) ▷ 토지보상증액을 의한 로드맵 ▷ 쟁점별 보상금증액 대표 사례 ▷ 지장물 이전(철거) 관련 판례 취지 ▷ 보상 관련 자주 묻는 질문 등의 내용으로 진행하였다.

1)관리구제 절차

2)손실보상의 종류

▩직접보상

■토지보상

토지보상액은 3인의 감정평가사(주민 추천, 사업시행자 추천, 시·도지사 추천)가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로 부터 가격시점까지 지가변동률, 생산자물가 상승률, 당해 토지의 이용 계획, 위치·형상·이용 상황 등을 종합적으로 고려하여 산술 평균하여 결정한다.

평가대상 토지의 보상액 산정방법

토지보상액 = 비교표준지가×지가변동률×지역요인×개별요인×그 밖의 요인

☞ 감정평가사는 사업시행자와 시·도지사가 추천하는 감정평가사와는 별도로 주민의 과반수 및 면적의 2분의1의 동의가 있을 시 주민 추천 감정평가사를 선정하여 3인이 우리 재산을 평가를 합니다.

반드시 우리 재산을 우리의 입장에서 감정평가를 받을 수 있도록 주민 추천 감정평가사를 선임하도록 해야 할 것입니다.

■건축물 등 보상

1)지장물이란 공익사업을 위해 수용된 토지 내에 있는 건물이나 시설 농작물 등을 말합니다(건축물, 사무소, 비닐하우스, 창고 등)

건축물 등은 그 구조·이용 상태·면적·내구연한·이전 가능성 및 이전의 난이도 기타 가격형성 상의 제요인 등을 종합적으로 고려하여 보상액이 결정됩니다.

2) 건축물의 가격은 원가법으로 평가함이 원칙입니다.

※ 예외

①주거용 건축물의 경우 거래사례비교법에 의한 평가액이 원가법에 의한 평가액보다 큰 경우

②구분소유권의 대상이 되는 집합건물은 거래사례비교법에 의함.

3) ①건축물 등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을

종래에 목적대로 사용할 수 없게 되는 경우,

②이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우,

③사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 취득(당해 물건)가격으로 보상합니다.

※ 무허가건축물의 경우는 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가(무신고)주거용 건축물은 적법한 건축물로 평가하여 보상하고 이주대책 수립대상자가 됨.

■영업손실의 보상

1) 사업인정고시일 이전부터 적법하고 일정한 장소에서 인적 ·물적 시설을 갖추고 계속적·반복적으로 영업행위를 하여야 하며, 영업을 행함에 있어 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등의 영업 행위이어야 합니다.

2) 당 사업으로 인해 영업을 휴업(영업장소 이전)하는 경우

[영업이익 × 휴업기간(4개월 이내)] + [영업이익 감소액(휴업기간에 해당하는 영업이익의 20%, 1천만원 한도)] + [인건비 등 고정적 비용] + [영업시설 및 재고자산 등의 이전에 따른 통상의 비용] +

[재고자산 등의 이전에 따른 감손상당액] + [기타 부대비용]을 합한 금액을 보상합니다.

*영업이익: 최근 3년간 자료 평균영업이익

3) 당 사업으로 인해 폐업하는 경우

[최근 3년간의 평균 영업이익 × 2년] + [영업용 고정자산의 매각 손실액] + [재고자산의 매각손실액]을 더한 금액으로 보상합니다.

■농업 손실

1) 보상 기준: 직접 3년간 도별 평균 농가 소득 × 2년치 보상

※ 실제소득 입증시

실제소득(농산물 총수입 ÷ 경작농지 전체면적 × 소득률)의 2년 분을 곱하여 산정

2) 농기계 보상: 매각 손실액(원가법상 산정금액의 60% 이내)

■수목 및 농작물 보상

1) 과수: 수종, 규격, 수령, 수량, 식수면적, 수익성, 이식가능성 등 그 밖에 가격형성에 관련 되는 제 요인을 종합적 고려하여 평가

2) 묘목: 상품화 가능여부, 이식에 따른 고손율, 성장정도 등을 평가

3) 입목: 벌기령, 수종, 주수, 면적, 가격형성 요인을 종합적 고려하여 평가

4) 농작물: 농작물을 수확하기 전에 토지를 사용하는 경우의 농작물의 종류 및 성숙도 등을 종합적으로 고려하여 평가

5) 분묘: 분묘 및 석물의 위치 및 규모, 작업의 난이도 등을 고려하여 분묘 이전비, 잡비, 이전보조비 및 기타 합계액으로 산정하여 평가

■이주대책

공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물이 수용되는 분에게 이주대책을 수립 시행한다.

1) 이주자택지

기준일(공람공고일) 1년 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업지구 내 허가 가옥을 소유하면서 계속 거주.

※ 1989년 1월 25일 이후 건축된 무허가건물 소유자 및 법인, 단체는 제외

※ 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건물 소유자는 대상자 선정 가능

2) 이주자 주택의 공급

이주자택지를 포기한 자, 기준일(공람공고일) 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업지구 내 허가 가옥을 소유하면서 계속 거주한 분.

3) 주택의 특별공급(가옥 소유자)

기준일(공람공고일)이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업 지구 내에 주택을 소유자로써 당해 사업으로 철거되는 분 (단, 입주자모집공고일 현재 무주택 세대주)

4) 이주 정착금

이주자택지 대상자 이주자택지 또는 주택을 공급받을 권리를 포기하고 이주 정착금을 요청하는 분(600만원~1,200만원 지급)

■생활대책

1) 대상자 선정기준

이주자택지 공급대상자(단, 점포겸용을 신청한 분은 제외), 기준일(공람공고일)1년 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업지구 내에서 영업(농업, 축산업 등을 포함) 한 분으로 영업보상 등을 받은 분

2) 공급기준

상가부지 20㎡ ~ 27㎡ 이하(영업, 영농, 축산 보상을 받은 분) 상가점포(적법한 점포를 소유하고 직접 사업자등록 및 영업행위를 한 분)

3) 공급가격

상가부지→감정가격, 상가점포→동일상가 동일층 ㎡당 평균낙찰가격

4) 공급방법

대상자들로 구성된 조합에 공급, 조합을 대상으로 위치 추첨

※ 간접보상 및 생활대책은 사업마다 다소 상이하게 적용될 수도 있습니다.

■대토보상

「토지보상법」 제63조

토지소유자가 원하는 경우 토지보상금을 현금으로 지급하는 대신 당해 사업의 시행으로 조성한 토지로 보상 받는 것을 말합니다.

1) 대토보상 대상자 및 우선순위

①대상자

건축법상 대지의 분할제한 면적(주거지역 60㎡, 상업·공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 그 밖의 지역은 60㎡ 이상으로서 지방자치단체의 조례로 정함

이상의 토지를 양도한 분. 단, 집합건물의 경우는 대토 불가능

②우선순위

현지인은 대토보상 접수결과 대토보상 한도액을 초과할 경우 전체 토지보상금 중 대토보상금액 비율이 높은 순으로 우선 정함

※ 동일한 대토 물건에 경합이 있을 경우에는 추첨방식

2) 대토보상 신청기간: 보상협의 요청일로부터 15일 이내

3) 대토보상 계약체결방식 계약체결 시 보상금 중 대토보상 신청금액 만큼 보상금지급을 유예하고, 대토보상 토지로 보상(공급)한다는 조건으로 대상자의 소유 토지를 사업시행자에게 소유권 이전하는 방식입니다.

4) 대토보상 대상토지 및 공급기준

주민대책위에서 사업시행자와 투쟁 및 협상을 통해 대토위치 선택권을 인정받고 공급가격을 낮추는 것이 중요함

※ ○○지구 대토 공급가는 감정가격 × 일반공급분의 평균낙찰률로 정함(상업용지인 경우)

[정양현교수]

대토 보상

▩보상관련세제

■양도소득세

1) 자경농지 감면

거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세 대상이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 100% 상당 세액을 감면합니다.

2) 농지 대토

거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지를 경작 상의 필요에 의하여 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면합니다.

3) 공익사업 토지 등 양도소득세 감면

사업인정고시일 2년 이전에 취득한 토지 등을 2020년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득은 10% 상당 세액을 감면합니다.

4) 1세대1주택과 그 부속토지의 비과세 1세대가 1주택을 소유하고 당해 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우(토지보상법에 의한 협의매수 또는 수용의 경우 보유기간에 제한 없음)

■취득세 (토지수용 등으로 인한 대체취득 시 비과세)

1) 현지인으로 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내에 이를 대체할 지역에서 부동산 등을 취득한 때에는 보상금의 범위 이내에서 구입한 부동산 취득세는 부과되지 않습니다.

2) 새로 취득하는 부동산 가액의 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하는 경우 초과액에 대해 취득세가 부과되며, 부재 부동산 소유자의 경우에도 취득세가 부과됩니다.

■농어촌특별세 (대체취득 취득세 비과세시, 농어촌특별세도 비과세)

양도소득세 세액감면을 적용 받은 경우 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 합니다. (자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용받은 경우 농어촌특별세가 비과세)

■토지보상 증액을 위한 로드맵

■쟁점별 증액 대표 사례

■보상 증액사례

■임야개간 보상사례

■무허가건축물부지 인정 증액/보상사례

■잔여지 가치하락 손실보상 증액 사례

■수목 전문감정을 통한 증액사례

■누락 수목보상사례

■누락 지장물 청구를 통한 보상금증액사례

■수용재결 이슈 부각을 통한 증액사례

■사실상사도를 대지로 안정 증액사례

이상의 증액사례는 봄학기 수강신청으로 학습하자!

■지장물 이전(철거) 관련 판례의 취지

(1) 물건의 가격으로 보상한 경우

지장물 소유자에게 지장물 이전(철거, 벌채)의무 없음.

사업시행자가 물건의 소유권을 취득하는 제3호와 달리 수용 절차를 거치지 아니한 이상 그 보상만으로 물건의 소유권을 취득할 수 없음.

사업시행자는 지장물의 소유자에 대하여 철거를 요구할 수 없음.

지장물의 소유권을 취득하였음을 전제로 소유권에 기하여 지장물의 인도를 청구할 수 없음.

사업시행자는 자신의 비용으로 직접 이를 제거(철거, 벌채)할 수 있음.

사업시행자는 건축물 등의 점유자에 대하여 퇴거를 청구할 수 있음.

지장물 소유자는 사업시행자의 지장물 제거와 그 과정에서 발생하는 물건의 가치 상실을 수인하여야 할 지위에 있음

(2) 이전비로 보상한 경우

지장물 소유자에게 지장물 이전의무 있음.

지장물의 이전의무가 토지 인도의무의 이행에 수반되는 필요적인 행위라고 볼수 없음.

지장물 이전의무는 제3자에 의하여 대체집행이 가능한 대체적 작위의무임

→ 행정대집행이 가능한 것으로 해석하는 것으로 보이는데 향후 대법원 판례로 명확하게 정리될 필요가 있음

■보상관련 자주 묻는 질문(Q/A)

토지 수용 시 양도소득세 계산 양도세 감면 어떻게 할까? 감면적용대상 기본적인 사항 설명.

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