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출처: 토지사랑모임카페 원문보기 글쓴이: 초원마루
[토지, 나만의 성공투자지도]②
세월은 흘러 이제 웬만한 목돈이 없으면 수도권에 내 땅 갖기가 하늘의 별따기가 됐다.
소액 투자자들은 이제 한 발치 더 멀리 떨어진 수도권 이외의 지역에서 승부를 봐야 한다.
그나마 지금이라도 시작하는 사람은 구경만 하는 사람보다는 기회가 많다.
전국의 모든 땅 값이 언제까지나 오르기만 하지는 않을 것이기 때문이다.
국지적으로 오르는 곳은 더 오를 것이고, 그렇지 않은 지역은 하향안정세를 유지할 것이다.
토지의 예비투자자들이 갖추어야할 덕목이 있는데 망각하고 흘려버리는
다음과 같은 항목이 있다.
첫째, 현지 토지시장의 정세와 자신의 눈높이가 다르다.
둘째, 물건의 가치를 평가하는 자신만의 원칙이 모호하다.
셋째, 특별한 목적이 없다(부족하다).
이와 같은 기준은 스스로 터득해야 한다.
하나씩 풀이 하자면,
첫째, 현지의 시장흐름은 무시하고 너무 높거나 낮은 안목으로 바라본다.
즉, 100만 원짜리 땅을 10만 원에 사기를 바란다.
눈에 들어온 100만 원짜리 땅은 거래와 수요를 통해 인정받는 적정한 가격이라도
실제 현황과 모양만 보고 고개를 흔든다.
고가의 땅이라면 주변의 유사경쟁지가 거래되었기 때문에 그 가격을 요구하는 것이고
개발 시 수익률이 예측되기 때문에 형성된 시가를 도무지 인정하지 않는다.
이런 투자자들은 내재가치가 높은 10만 원짜리 땅을 권해도 계약하지 못한다.
값싼 10만 원짜리 눈높이를 가지고 100만 원짜리 땅을 찾는는 말이다.
이런 땅은 세상에 없다.
투자처로 점 찍은 도시가 있다면 전체 개발이슈를 조사하고 나만의 투자지도를 만들어 프로젝트 별로
정부의 승인과 지역주민의 반응, 위치와 면적, 사업시행자와 개발 시기 등을 저울질 해보고 도로/철도의
노선을 그려 개발축이 나타나면 도시간 동선으로 교차하는 호재가 중첩된 지역으로 압축된다.
이 때 가급적 현안사업으로 개발이 임박한 사업과 신설되는 간선도로 위주로 물색해야 저평가된 매물을
접할 수 있다. 그만큼 선택의 폭이 넓고 비교하면서 안정적으로 고를 수 있다는 말이다.
아래 도면은 2025당진교통망계획도입니다.
※ 이 도면을 토대로 1:50,000 지도를 구입하여 형광펜으로 신설 계획도로를 표시합니다.(영진1:5만 전국지도 추천)
둘째, 땅을 사는 대부분의 사람들은 개발 재료나 토지 자체의 평가 등 사전조사 보다 눈에 보이는
현실만 놓고 결정을 한다.
용도지역-지목-접도-경사도와 표고 등을 눈으로 보이는 부분까지만 확인한다.
관청이나 설계사무소를 통해 개발행위제한과 실제 개발사례와 모델, 또한 그 지역에서 인기있는 상품과
앞으로 유행을 선도할 테마 등을 조사해 보는 것이 내가 선택할 토지를 어떻게 가공해서
어느정도의 가치를 상승시킬 것인가에 대한 주요 지표가 된다.
안되는 것도 되게 하는 것, 남들이 못하는 가공의 기술은 고수들만의 전유물은 아니다.
땅은 보기만 좋아도 제값 이상을 받는다.
원형지 상태로 그냥 놔둬야 하는 땅이 있고 좋은 모습으로 바꿔야 하는 땅이 있다.
못생긴 땅을 골프장의 그린을 연상시키는 형상으로 바꾸는 기술을 터득하자.
세월에 돈을 묻는 자연상승분 만큼의 수익을 거부하라.
내 손으로 가꾸어 노력의 대가를 요구할 수 있는 평가절하 된 땅을 찾아야 수익을 극대화시킬 수 있다.
임야가 가치가 없는 잡목뿐 이라면 일부가 전으로 사용되고 있는 임야가 좋고 '토임'으로 등록전환을,
또, 개간하여 3년 이상 농지로 경작했다면 농지로의 변경이 가능하다.
공부상 지목이 답畓이라도 전田으로 사용되고 있는 농지가 좋고,
경작이 힘든 전田은 과수원果으로 바꾼다면 가치가 격상된다.
도시계획으로 도로가 신설되면서 자투리되어질 단절된 소규모 농지,
관광이 주 테마인 지자체의 영농불리농지로 지정된 저가의 농지... 등
요점은 여기 저기 널려진 매물은 미래가치를 점치기 힘들다는 것이다.
토지든 건축물이든 개발자의 손길에 따라 다른 평가를 받는다.
건축물의 평가를 달리하는게 설계사의 몫이라면,
본래의 지평에서 '뷰view'를 달리하는 기술은 땅 주인의 것이다.
방법을 찾는다면 얼마든지 길은 있다.
투자를 하고 안하고도 당사자의 몫인 것처럼, 연구를 하고 안하고, 손을 대고 안대고도
온전히 자신의 몫이다.
따라서 얼마만큼의 양도차익을 만드느냐도 나만이 할 수 있는 권리라는 것을 명심하자.
민법에서 회자되는 "권리위에 잠자는 자 보호받지 못한다" 라는 명언을 가슴 깊이 새겨두고...
그러나 무엇보다 중요한 것은
그러한 가공이 가능한 토지를 찾느냐 못 찾느냐이다.
님비(Nimby)현상에 의해 주변에 혐오시설이 있다면 누구나 등을 돌린다.
반대로 핌피(Pimfy)라면 모든이가 좋아한다. 따라서 시세가 올라가고 높은 값이라도
당장에 보기 좋은 물건을 선택하는 투자자가 많으나 필자는 다르게 생각한다.
모든 사람이 선호하는 그 땅은 이미 제값을 치른 경우가 많다.
토지투자의 맥은 매매차익에 있는데 아무리 올라도 정점이 있으니 그 이상은 기대하기 힘들다.
가격이 높으면 그만큼 상승률이 줄어들 뿐 아니라 좀 더 많은 시간을 기다려야 하는 변수가 생긴다.
지가상승을 목표로 하는 투자라면 아래와 같이 매물을 분석하하자.
1. 용도지역이 도시지역이면 자연녹지, 관리지역에선 생산, 계획관리를,
농림지역은 하이리스크 하이리턴이다. 농지든 산지든 용도지역이 관리지역 또는 도시지역으로
해제/환원된다는 정보가 없다면 검토할 가치가 없다.('국계법' 제71조, 영 제71조 참고)
*농림지역 : 농지(전,답,과수원)= 농업진흥지역/농업보호구역-도시계획수립으로 해제대상 농지
산지= ①보전 산지(임업용 산지/공익용 산지)-임업용 산지 중 준보전 산지(관리지역)로
환원 될 산지, *공익용산지라면 절대로 하지않는다.
②준보전 산지- 용도지역이 관리지역이나 단일 필지라도 농림지역과 혼재된
준보전산지가 많다. 주변 시세 대비 저렴한 급매물을 노려라.
2. 최상급 토지만 고집하지 않는다. 내가 수고할 여지가 남아 있어야 화장시킨다.
계약 전에 체크리스트를 만들어 많은 답사를 통해 중개자에게 현장 정보를 듣고 전문가에게 자문해 보자.
답사 때 비전문가인 지인은 동반하지 않는게 좋다(쉰소리만 늘어놓고 주의가 산만하다).
3. 현장만 보지 말고 주변의 환경을 파악한다(민원으로 해결 안되는 혐오시설, 재해발생 위험요소 파악).
4. 접도接道 상태를 면밀히 파악한다(현황도로는 도로가 아닐 수 있다. 지적도와 행정관청에 건축허가의
가부를 확인하고 맹지라면 반드시 진입로를 확보할 수 있을 때 결정한다).
또한 도로와 지대가 같거나 높아야 한다(꺼진 땅(低地)은 개발시 추가비용이 들어가는데 이 또한
만만치 않으며 또한 교통사고의 위험도 따른다).
6. 가격은 평당 40만 원대 이하의 땅으로 매물을 선별한다(용도에 따라 다르지만 미개발지에 투자한다면..).
7. 지반과 토질을 파악한다(농지는 겉으로 보이지만 임야의 경우 확인이 힘들다. 암석이 많거나
지반이 약하고 토질이 안좋으면 개발시 많은 비용이 들 수 있다.
요즘은 정부에서 지원하는 사이트를 통해 인터넷으로 확인이 가능하고 해당 지역의
토목설계사무소를 통하면 정보를 얻을 수 있다.
*참고사이트 : 산지정보시스템(http://www.forestland.go.kr/)
지반정보포털시스템(http://www.geoinfo.or.kr/)
8. 최종 결정은 답사에서 끝난다. 현장에서 파악할 평가 지침을 작성해 놓자.
-. 사전에 관심지역의 개발계획을 조사하고 유망지역을 선별하여 시세와 매물을 파악한다.
-. 해당 매물의 지적공부(토지이용계획확인서, 지적도와 경계 확인이 가능한 항공사진 등)를 준비한다.
-. 지자체별 조례가 각기 다를 수 있으므로 해당 지역의 도시계획 조례를 통해 특수한 규제가 없나
파악한 후 답사한다.
-. 임야는 반드시 토지 내부의 상태를 살핀다. 경사도와 입목축적, 분묘, 식재된 나무의 수종과 영급을
확인한다. 또 가능하다면 주변에서 흙을 필요로 하는 대규모 개발지가 있는지도 파악해 두자.
-. 농지는 경계와 경작 상태, 재배 작물, 경작자를 확인하고 농지은행의 농지임대수탁 관계를 짚어둔다.
1,000㎡ 이상의 농지는 반드시 농지은행에 임대수탁계약을 체결해야 강제처분 또는 과태료 등의
불이익을 받지 않는다.
셋째, 목적은 투자와 이용(개발)이지만 어느 한 쪽만 치우치지 말고 '양수겹장' 이라고 해두자. 다만,
투자목적 이라해도 어차피 개발이 다용도로 가능해야 높은 수익을 기대할 수 있다는 것이다.
남이 봐서 "이 정도면 됐다" 해서 매입한다면 그건 내 목적에 맞는 투자가 아닌것이다.
잘 되든 덜 되든 모든 책임은 결과적으로 내 몫이기 때문이다.
여기 당진의 매물 중 임야 한 필지가 있다. 분석해 보자.
토지이용규제정보서비스를 이용해 토지의 주소를 치니 '도시지역/자연녹지지역'의 임야에 준보전산지 이다.
면적은 1,516평, 좌측 상단의 지도서비스를 클릭하면 이렇게 항공사진에 합성으로 토지의 위치가 파랗게 표시되는 된다..
(위 지적도는 지번 노출을 피해 축척을 축소했습니다...)
이번엔 임야(산지)이니 '산지정보시스템' 으로 임야정보를 확인해 보자...
산림청에서 지원하는 '산지정보시스템'에 들어가서 좌하단의 산지정보조회를 클릭하면 아래와 같이 소재지를 입력한다. 이 때 지형정보, 토양정보, 산림정보를 체크해야 모든 정보를 조회할 수 있다.
노란색 표시부분이 산지(임야)입니다. 토지이용규제정보서비스의 면적과 산지정보시스템의 면적이 약간 다를 수 있다는걸 알아두어야 하며..
토지이용규제정보서비스로 확인했듯이 좌측의 보전산지 란에는 '0'으로 되어 있으니 전체가 준보전산지가 맞다.
(캡춰했더니 글자가 안나오는 군요..^^)
지형정보에 평균경사도가 6.6%로 나오고 표고는 30m이니 개발 가용지가 분명하다..(경사도 15% 이하, 표고는 당진은
100m 이하에 준보전산지면 개발가능지임)
토양정보에서 참고할 사항은 토질인데 양토란 모래와 미사가 비슷한 비율로 섞인 비옥하면서도 부석부석한 토양이라고 나오고, 바로 뒤에 당진LIGA 아파트가 다세대로 들어왔으니 건축도 용이하고 농사도 잘되는 토질이다.
마지막으로 산지이니 산림정보도 중요하다.
'산지용도별현황'에서 채종림, 사방지, 보호구역 등의 절대규제와는 해당사항이 없었으므로 개발시 삭벌허가가 가능한
4영급 입목이 자생하고, 영급은 입목의 수령 등급으로 4영급이면 40~50년 생으로 벌기령이 된 겁니다.
또 입목축적의 기준도 있는데 산림벌채의 양적규제인 입목축적은 당진군이 2011년 현재 101.22㎥/ha이다..
여기에 150%(151.83㎥) 이상은 산림훼손의 제약이 따르니 참고 해 두어야 하며
어쨋든 이 땅은...벌채, 굴취가 가능하다.
단, 도로가 문제인데, 굴취(옮겨 심도록 뿌리채 캐가는 것)는 6m 이상의 진입로가 있어야 허가가 난다.
이 땅의 경우 분명 현장에는 현황도로가 있다. 그러나 지적도에 없는 도로는 허가에 문제가 있을 수 있으므로
군청 도로과와 도시교통과에 확인해 보아야 하겠다..
주의해야 할 것은 보전산지인데, 현장에서는 중개업자들이 주변 시세만 놓고 싸다고 강조하며 계약을 권하는
사례가 많은데, 자칫 현장을 볼 때 행위를 규제하는 국계법 상의 용도지역을 잊고 지나치는 경우가 있다.
공익용산지는 어떤 용도로든 개인의 개발은 되지 않는다는걸 명심할 일이며 임업용산지 또한 보전산지에서
해제될 특수한 경우와 개인적으로 임업 등의 순수한 사용의 경우를 제외하고는 가급적 매입을 고려하지 말아야
할 것이다.(위에서 언급한 국계법 '영 제71조 참고)
임야의 경우 이와 같은 경로로 사전 조사를 할 수 있으며 농지의 경우는 좀 더 쉽게 경계와 위치 확인이 가능하다.
또, 도로 등 신설되는 교통계획을 관청에서 확인할 것이며
최종 결정은 어떤 용도로든 개발이 관건이므로 관련기관의 허가실무자에게 문의하는게 확실하다.
3탄에 계속...
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