계약에 웃고 위약에 울고

[우주창조]

우리들은 사회생활을 하면서 매일 계약 속에 살고 있다. 계약은 서로간의 약속이기 때문에 넓게 보면 “내일 같이 극장 구경을 가자”는 약속도 계약이고, “돈을 빌려 주겠다”는 약속도 계약이다. 따라서 한번 계약을 맺으면 자기 맘대로 계약을 어길 수 없게 되고, 부동산매매계약에서는 위약금을 물어야 한다.


계약에는 구두계약도 있고, 서면 계약도 있으나 형식이나 절차에 구애받음은 없다. 또 계약금은 많아도 좋고, 적어도 좋다. 당사자가 합의하기 나름이다. 계약을 할 때는 웃지만, 계약 후 사정이 변경되어 위약을 하게 되면 손해보는 측에서 울게 된다. 실무에서 일어나는 계약의 여러 가지 형태와 위약에 대한 사례를 알아보자.


사례 1.
A는 아파트 견본주택에 구경 갔다가 좋은 층이 있으니 얼른 동. 호수 지정금 3백만 원을 걸라는 권유를 받고, 즉석에서 온라인 송금방식으로 3백만 원을 지급했다. 그러나 가족들의 반대로 계약을 할 수 없게 됐다. 동. 호수 지정금 3백만 원을 돌려 받을 수 있을까?


해설
돌려받을 수 없다. 동. 호수를 지정 받으면 본 계약이 있을 때까지 건설사에서는 다른 사람에게 팔 수 없다. 따라서 A는 일방적으로 분양을 포기하거나, 철회해도 계약에서 자유롭지 못하게 된다. 단, 나중에 계약을 하지 않더라도 지정금 3백만 원은 돌려준다는 단서를 붙이면 돌려받을 수 있다.


사례 2.
B는 땅 300평을 사서 집을 짓기 위해 평소 아는 중개업소에 매물이 나오면 사게 해달라고 당부를 해뒀다. 며칠 후 일본으로 출장을 가서 일을 보고 있는데 중개업소에서 평당 100만 원씩 3억짜리 땅이 나와 있다고 하면서 지번을 불러 줬다. B가 토지이용계획확인서를 검색해 보니 자신이 찾고 있는 그런 땅이었다. B는 3일 후 귀국해서 계약하기로 하고, 우선 가계약금으로 1천만 원을 매도인 계좌로 송금했다. 그러나 B는 귀국과 동시 지방으로 발령이 나서 땅을 살 수 없게 됐다. 위 가계약금 1천만 원을 돌려받을 수 있을까?


해설
돌려받을 수 없다. 가계약은 본 계약의 앞 선 절차로서 매도인은 돈 1천만 원에 이미 구속이 되었기 때문에 계약을 철회해도 돌려 줄 수 없다. 그러나 계약금도 정하지 않은 상태에서 내가 사겠다는 증거로 1천만 원만 지급했기 때문에 매도인이 위약금은 청구할 수 없다.


사례 3.
C는 매수인으로서 5억짜리 단독주택 매매계약을 체결하고, 계약금 5천만 원을 지급하기로 했으나 공인인증을 집에 두고 왔으므로 집에 가서 즉시 송금하겠다고 했다. 그러나 집에 가는 사이 곰곰이 생각해보니 너무 무리했다는 생각이 들어 계약금을 송금하지 않고 계약을 포기해 버렸다. 포기한다고 되는 일일까?


해설
계약을 포기하더라도 5천만 원은 주고 포기해야 한다. 매도인이 매수인의 포기를 묵시적 또는 명시적으로 받아주고, 청구를 하지 않으면 5천만 원을 주지 않아도 된다. 그러나 매도인이 계약금 청구를 하게 되면 C는 재판에서 지는 게 판례의 입장이다. C는 위약에 따른 책임으로 양쪽 중개보수도 지급해야 한다.


사례 4.
D는 매도인으로서 3억짜리 토지에 대한 매매계약을 체결하고, 계약금 3천만 원 중 우선 1천만 원을 받고, 다음날 나머지 2천만 원을 받기로 했다. 그러나 하룻밤 사이 마음이 변해 팔지 않기로 작정하고, 중개업소와 매수인에게 전화로 통보했다. 그리고 받은 계약금 1천만 원은 돌려주겠다고 했다. 계약금만 돌려주면 되는 일일까?


해설
매수인이 계약금 1천만 원을 돌려받고 매도인의 뜻대로 계약을 해제하면 별 문제가 없으나, 매수인이 위약금 청구를 하게 되면 매도인 D는 해제에 따른 책임으로 매수인에게 위약금을 줘야 한다. 위약금은 받은 계약금 1천만 원에 대한 2배인 2천만 원이다. 아직 받지 않은 2천만 원에 대한 책임까지 묻기는 어렵다. 매도인은 매수인이 나머지 2천만 원을 더 넣지 못하도록 빨리 계좌를 막아야 한다.


사례 5.
E는 소형아파트 급매물을 찾고 있던 중 마침 원하는 곳에 시가보다 2천만 원 정도 값싼 매물이 2억에 나왔다. 매도인은 돈이 급하다고 계약금을 많이 달라고 해서 5천만 원을 주었다. 며칠 후 E의 남편 사업에 문제가 생겨 아파트를 살 수 없게 됐다. E는 계약을 포기하겠으니 계약금 중 매매대금의 10%에 해당하는 2천만 원은 공제하고, 나머지 3천만 원을 반환하라고 했다. 3천만 원을 돌려받을 수 있을까?


해설
3천만 원을 돌려받을 수 없다. 계약금은 많아도 좋고, 적어도 좋다. 매매대금의 10%를 걸어야 한다는 규정은 어디에도 없다. 계약금을 대개 매매대금의 10%로 정하는 것은 관행에 따르고 있을 뿐이다. 매도인이 양심상 얼마라도 돌려주면 몰라도 안 줘도 어쩔 수 없는 일이다. E가 매도인을 상대로 계약금 5천만 원 중 3천만 원을 반환하라는 소송을 제기하면 어떨까? 실무상 법원에서는 당사자를 불러 조정을 하게 되고, E는 일정금액을 받을 수도 있으리라.

윤정웅 칼럼