임대사업자의 세금관련 내용정리

[브로커리(이민철)]

임대사업자의 세금관련 내용정리 

(인터넷 자료 정리)

1. 세금의 종류는?

구분	세금의 종류	비고
매입 시	취득세	농어촌특별세: 취득세의 10%   지방교육세: 등록세의 20%   (취득일로부터 60일 내 납부)
보유시	재산세	매년 6월1일 등기상소유자에게 부과
	종합부동산세	매년 6월1일 기준 주택의 경우 6억이상(다주택자)
	종합소득세	전년도 소득이 있는 경우 5월1일~31일까지 주소지   관할 세무서에 신고해야 함
매도 시	양도소득세	양도일 해당 월의 말일부터 2개월 내   예정신고 납부

2. 임대사업자를 구분하자 ( 면세사업자와 부가가치세 과세 사업자)

유형 1)

2013년 세법 개정안에 따른 전ㆍ월세
월세	부부합산 2주택이상 소유자가 주택을 월세로 임대한 경우  1주택 소유자라 하더라도 공시가격 9억 원 초과 주택을 임대한 경우
전세	부부합산 3주택 이상 소유자의 보증금 총액이 3억 원 이상인 경우  간주임대료: 3억원 초과 보증금액의 60%＊이자율 (1년만기정기DPrma_  -임대관련 이자 및 배당

여기서 우리가 발견할 수 있는 세법 상의 사각지대가 있다.

예를 들어 소형아파트 한 채를 소유한 상태에서 임대료 한 30만원 받는 원룸주택을 갖은 사람은

임대수입에 대한 세금을 내야 하지만,

훌륭한 상권 내 다가구주택을 소유하여 여러 호수로부터 임대료를 받더라도 해당 다가구주택 내 하나의 호수를 집주인이 살고 있다면 세법 상 세금은 한푼도 내지 않아도 되는 꼴이 된다. 기억하길 바란다.

단, 공시가격이 9억원이하의 경우..

유형 2)

부동산 임대사업자라고 해서 모두 일반과세자가 되는 것은 아니다.

임차인이 사업자일 경우 세금계산서를 요청할 것이고 이에 따라 공급가액에 10%를 부가가치세로

집주인은 함께 받아서 신고를 해야 한다.

부가가치세를 내는 사업자와 부가가치세를 내지 않는 사업자로 크게 구분하여 보도록 하자

표를 정리해보면 먼저 크게 구분하여 주택을 통해 임대사업을 하는 경우는 면세사업자가 될 수 있으나

그 외의 상가와 같은 기타 부동산을 임대한다면 과세대상 사업자이다.

임대사업자의 경우 연간 매출이 4,800만원 이하를 기준으로 일반과세사업자와 간이과세사업자로 나누어지는데 정부는 매출이 4,800만원이 넘어갈 시 자동으로 일반과세자로 변경된다. 또한 간이과세사업자에

부가가치세 신고 및 납부대상과 면세 대상이 나누어지는데 6개월간의 매출이 1,200만원 이하일 시 신고는 하되 면세 대상이되니 기억해두길 바란다.

3. 임대사업자의 세금헤택은?

부동산 정책을 보게되면 주거안정에 기여하기 위해 많은 노력을 기울이고 있다. 주택건설의 공급 주체가

정부가 될 경우 상당한 사업비가 필요로 하게 되는데 역시나 무리한 LH공사의 주택건설로 부채만 140조원을 넘어섰고 정부가 감당해야 하는 일일 이자만 122억이다. 결국 정부는 이에 대한 대책으로 민간 스스로 주택을 공급하도록 하기 위한 세제혜택을 내놓게 되는데 지금부터 이에 대한 주택임대사업자의 대한 세금정책을 소개 하도록 할테니 천천히 그리고 꼼꼼히 숙지하길 바란다.

구분	주택임대사업자		일반임대사업자			미등록사업자
취득세	60㎡이하	100% 면제	주택	4.40%	85㎡이하, 12억이하	4.40%
	60~85㎡이하	25% 감면	주택외	4.60%	상가, 오피스텔	4.60%
	85~142㎡이하	해당없음
재산세	40㎡이하	100%감면	2억이하	0.20%		0.25% (과세표준: 공시가격의 70%
	40~60㎡이하	50%감면	10억이하	0.30%
	60~85㎡이하	25%감면	10억초과	0.40%
소득세	종합소득합산  6~38%		종합소득합산 6~38%			세금추징
종합 부동산세	비과세		비과세 (토지는 합산)			합산대상
양도 소득세	분리과세		일반세율			일반세율

주택임대사업자의 세금혜택의 경우 취득세면제, 재산세감면, 양도세 분리과세 등 보다 종합소득세일 때 진정으로 빛이난다는 것을 알 수 있을 것이다. 다음으로 소개할 것은 임대사업에 대한 사업자 등록 시 코드를 소개한다.

* 사업자코드 및 경비율

주택임대사업자는 5년이상 주택을 처분하면 안되기 때문에 장기주택임대사업자코드로 처리를 한다.

이때 전년간도 400만원 이하(최초 사업년도 7500만원 이하)인 자는 단순경비율 대상자로 61.1%의 엄청난

비용처리가 가능하다는 점 숙지해두길 바란다.이정도의 혜택은 다른 사업자와 비교해보아도 굉장히 큰 경비공제율이라는 점을 꼭 기억하자

세금계산하는 방법 예)

연매출 1,800만원

        - 1,100만원 (단순경비율 61.1%)

             700만원

           - 150만원 (기본공제)

             550만원

                 x 6% (세율)

               33만원(종합소득세)

           + 3.3만원(지방소득세 10%)

             36.3만원

+추가 기본공제 고려하지 않음

+이자소득으로 1,800만원의 수익을 거두었다면 원천징수 15.4% : 약 277만원의 세금납부

이자소득의 경우보다 굉장히 큰 차이로 저렴한 세금이다. 유용히 기억하길 바란다.

4. 세금절세전략 포인트 5가지

수익형부동산에 투자를 하고자 하는 독자 분이라면 절세전략 포인트 몇가지 정도는

당연히 알고 있어야 할 것이다. 주택임대사업자 위주로 소개를 하니 잊지 않도록 하자

첫 번째, 역세권 다가구 주택으로 임대사업을 하면 임대소득세를 전혀 내지 않는다.

두 번째, 자신이 전세를 살면서 소유한 부동산 1채를 월세 주게되면 임대소득세를 전혀 내지 않는다.

세 번째, 단순경비율 61.1%에 해당하는 정도로 임대매출액을 관리하자

네 번째, 남편 건강보험에 종속된 아내가 사업자를 내면 건강보험, 국민연금 등이 독립적으로 발생

           해 집 한 채의 임대료를 받으려다가 굉장히 많은 비용을 감수해야 한다. 하지만 직장인이나

           지역건강보험가입자 명의로 임대사업자를 내면 이것을 피할 수 있다.

다섯 번째, 기소득구간이 높은 사람의 명의로 부동산임대소득이 발생하면 합산이 되므로 합산 후

          높은 소득세율로 세금을 내게 됨을 기억하라.

5. 임대사업자 등록하기

[겐죠]

좋은자료 감사합니다 ^^

[하늘밤비]

오~~공부 많이 하고 갑니다,,

[수정]

봐도 잘 모르겠네요~
이젠 임대사업자등록은 필수 인것인지~~?
암튼 좋은정보 감사 합니다