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■ 전세 세입자가 전세금을 반환이 거절된 경우 대응방법은
주택의 집주인(임대인)이 전세계약이 만료되었음에도 전세금을 반환하지 않았을 때, 전세계약조건을 위반하였을 때, 계약 기간에 임대인이 변경되어 임차인의 지위가 불안해졌을 때, 건물하자에 대하여 보수 요청에도 불구하고 임대인이 하자보수에 불응할 때 등 사유로 전세 세입자(임차인)가 전세금을 돌려받을 방법과 절차를 알아보고, 전세금 반환 중 생길 수 있는 쟁점도 살펴보겠습니다.
▶. 세입자가 알아야 할 대응법과 법령은?
임차인은 전세금을 돌려받으려면 대응방법과 법령을 알고 있으면 임차인의 보증금 반환 상담에도 도움이 될 것입니다. 먼저 임대차계약 기간이 종료하는 등 사유로 임대인으로부터 전세금을 돌려받지 못한 경우라면 임차인은 다음과 같이 청구해 볼 수 있는데, 첫째 ‘전세금반환소송’, 둘째 ‘임차권등기명령’, 셋째 ‘부동산가압류’를 신청하실 수 있습니다.
이처럼 전세 임차인은 3가지의 청구가 가능하며, 전세금반환소송과 관련한 기본적인 법령인 ‘민법’과, 임차권등기명령이 규정된 ‘주택임대차보호법’과, 필요한 경우 신청할 수 있는 부동산가압류신청을 규정한 ‘민사집행법 제276조’이 있는데, 이런 법령을 알고 있으면 전세금 반환청구에 도움이 됩니다. 사건마다 발생한 사정이 달라 그 사정에 맞춰 전세금반환소송 및 임차권등기신청을 청구하거나 전세금반환소송 및 부동산가압류를 신청하여 전세금을 회수하실 수 있습니다.
▶. 전세금반환소송 제기할 수 있는 요건과 입증은?
임차인은 ① 계약만료가 되었음에도 전세금을 반환하지 않았을 때 ② 임대차계약조건을 위반하였을 때 ③ 계약 기간에 임대인이 변경되어 임차인의 지위가 불안해졌을 때 ④ 건물하자에 대하여 보수 요청에도 불구하고 임대인이 하자보수에 불응할 때 등 사유가 있다면 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다.
전세금반환소송을 제기하려면 요건 사실로 ① 임대차계약 사실 ② 전세금을 지급한 사실 ③ 임대차가 종료한 사실 ④ 그밖에 계약조건 위반 등 사정이 있는 경우 그에 대한 사실을 임차인이 주장하여 입증해야 합니다.
흔한 대표적인 사례로 ‘계약만료가 되었음에도 전세금을 반환하지 않았을 때’를 들 수 있는데, 이때 임차인이 전세계약을 체결하고 전세금을 지급했으며 계약이 종료되었음에도 전세금을 반환하지 않고 있다는 점을 전세금반환소송을 제기하여 소명해야 합니다.
▶. 전세금 반환 중에 생길 수 있는 쟁점은 ?
1), 전세계약 해지 통보의 시기와 방법
주택임대차법 제6조 제1항에 따르면, ‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다’고 규정합니다.
위 규정에 따라서 집주인(임대인)은 전세계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 전세계약의 갱신거절이나 계약조건변경, 계약해지의 통지를 해야 합니다. 전세세입자(임차인)도 마찬가지로 전세계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지는 계약을 해지한다는 통보를 해야 합니다. 즉 집주인에게 2개월 전까지는 계약 해지를 꼭 알려야 합니다.
만약 전세계약이 묵시적으로 갱신이 된 경우라면, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다(주택임대차법 제6조의 2 제1항). 다만, 해지효력은 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지효력이 발생합니다(주택임대차법 제6조의 2 제2항). 전세세입자가 계약갱신을 원하는 경우 1회에 한하여 계약갱신청구를 할 수 있고, 집주인은 정당한 거절 사유가 아니라면 전세계약을 갱신해주어야 합니다. (주택임대차법 제6조의 3).
전세금 반환소송에서 계약해지 사실을 입증해야 하기에 계약만료 전이라면 계약해지 통보가 필수입니다. 통상 계약해지 통보의 방법은 내용증명을 보내는 것이 가장 최선입니다. 다만, 내용증명을 발송하는 것이 어려운 경우 문자를 발송하여 집주인이 답변하는 경우와 카카오톡을 보내 숫자 1이 사라진 점을 들어 확인한 것으로 갈음할 수 있습니다. 그러나 이도 명확하지 않다면 내용증명을 발송하는 것이 가장 좋습니다. 다만, 내용증명은 도달해야만 효력이 있는데 반송될 경우 내용증명을 발송본을 사진으로 찍어서 보내는 방법도 가능할 것입니다.
2), 대항력과 우선변제권을 상실할 경우 ‘임차권 등기명령신청’이 가능한가 ?
주택임대차보호법 제3조의 3에 따르면, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원· 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있습니다.
위 임차권등기명령 신청하는 실익은 다른 곳으로 이사 가기 위해서 전출 신고하더라도 기존에 받아둔 대항력과 우선변제권을 계속해서 상실하지 않고 유지하기 위함입니다.
전세계약 중 주민등록 전입신고를 하지 않아서 처음부터 대항력을 취득하지 않았거나, 대항력을 취득했다가 임대차가 종료된 후 점유를 상실하거나 다른 곳으로 전출 신고하여 대항요건을 상실한 전세임차인의 경우 임차권등기명령신청을 할 수 있는지가 문제가 됩니다.
이에 대하여 대법원은 “주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보아야 할 것이다.”라고 판시하고 있습니다.
위 판례에 비춰 대항력과 우선변제권을 상실한 전세임차인의 경우 임차권등기명령신청을 할 수 있습니다. 다만, 대항력과 우선변제권의 효력은 임차권등기가 경료된 그때 대항력과 우선변제권을 취득합니다. (주택임대차법 제3조의 3).
3), 부동산가압류 신청도 가능한가 ?
민사집행법 제276조 제1항에 따르면, 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이에 따라서 전세임차인은 전세보증금을 반환받기 위해서 전세보증금반환 채권에 대하여 집주인의 집(임차목적물 및 임대인의 다른 부동산)을 대상으로 부동산가압류를 신청하여 결정받아 가압류를 할 수 있습니다.
이처럼 전세보증금을 지키기 위한 수단으로 부동산가압류를 할 수 있습니다. 주의한 점은 등기부를 꼭 확인하여 선순위채권(근저당 등)의 채권최고액을 확인하고 경매를 신청할 경우 근저당 변제로 돌려받을 수 있는 전세금이 얼마가 되는지도 사전 권리분석을 해두실 필요가 있습니다.
▶. 전세금반환을 위해 준비해야 할 것은?
전세금반환을 위해 사전에 준비할 서류들이 있는데, 전세계약서, 계약해지를 통보한 문자나 카카오톡 대화내역 또는 내용증명, 등기사항전부증명서, (계약상 위반의 경우) 계약서 및 확인서, (하자의 경우) 견적서 등 그 밖에 임대차계약 관련 서류들을 준비해주시면 됩니다.
전세금반환소송의 통상적인 절차는 ① 소장접수 및 임차권등기신청(또는 부동산가압류) ② 피고답변서 ③ 준비서면 ④ 변론기일 ⑤ 선고기일 ⑥ 판결문 확정 ⑦ 전세금회수(집행 등) 순으로 진행하게 됩니다. 전세보증금을 반환받지 못하였다면 해당 요건이나 증거수집을 하신 후 법적 대응을 준비해야 합니다. 많은 참고가 되길 바랍니다.
※ 참조
■ 민법 제303조(전세권의 내용)
①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. [개정 84·4·10]
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
■ 주택임대차보호법 ■ 제3조의3(임차권등기명령)
①임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. [개정 2013.8.13]
②임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. [개정 2023.4.18] [[시행일 2023.7.19]]
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.
⑤임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑥임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.[개정 2011.4.12 제10580호(부동산등기법)][[시행일 2011.10.13]]
⑧임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. [신설 2013.8.13]
[전문개정 2008.3.21]
※ 참조
■ 민사집행법 제291조(가압류집행에 대한 본집행의 준용)
가압류의 집행에 대하여는 강제집행에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다.
■ 민사집행법 제292조(집행개시의 요건)
①가압류에 대한 재판이 있은 뒤에 채권자나 채무자의 승계가 이루어진 경우에 가압류의 재판을 집행하려면 집행문을 덧붙여야 한다.
②가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다. [개정 2005.1.27] [[시행일 2005.7.28]]
③제2항의 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다.
■ 민사집행법 제293조(부동산가압류집행)
①부동산에 대한 가압류의 집행은 가압류재판에 관한 사항을 등기부에 기입하여야 한다.
②제1항의 집행법원은 가압류재판을 한 법원으로 한다.
③가압류등기는 법원사무관등이 촉탁한다.
■ 민사집행법 제276조(가압류의 목적)
①가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
②제1항의 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다.
■주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
■ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
■ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
※ 참조
■ 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
■ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
■ 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
[전문개정 2008. 3. 21.]