스크랩 2013-전월세대란(도봉박홍기의-실전용 전월세대책1부)

[두환이]

...

1.전월세금을 지키는 방법을 알아합니다,,

용산참사가 남의일이라고 여기는 사람들이 상당하게 많은것 같습니다,

하지만 일상적으로 일어나는 일에 불과하며 지금도 철거현장에서 일산부터,,기타 계속 일어나는 빌반적인 자산시자에서 일상적인것에 불과합니다..

한국 자산시장의 전월세는 19명당 하나로 돌아오는 경매시장에

참여자들에 불과합니다.. 언제가는 피해자가 될수있는 합리적 시장이지요.

10년이던 20년이던 운이 나쁘면 당신은 경매로 전세금을 모두 털어 버릴수있는

호구에 불과합니다..왜 대한민국이고 민법이 그러하니깐 그럼 내 전월세는 어떻게 지키는것이 현명할까요..

아래는 일반적 상황이 아닙에 전입신고 확정일자를 받고도 피해를 볼수잇는 상황이며.. 기타,, 전월세를 대구모로 받아 임대사업하는 건설사도 회피에 대상임을 참고합니다..

2.선순위 확정일자와 전입신고가 소용없는 경우는

첫째 확정일자와 전입신고는 기본이지요.. 그러면 선순위라 안전할까요..

아니요,,지방세 기타 체납이면 등기부상에 나타나지도 않을뿐더러

당신은 공매로 넘어가는 위험또한 있으며 이시장을 공매시장이라고 합니다.

즉 지상권 유치권 세금체납은 등기부상에 안타나는 기본적인 권리이며.

체납은 국세 지방세에 따라서 체납후 2개월서 최대 2년까지 등기부상에 기재가 안될경우가 허다합니다..

http://www.onbid.co.kr/

둘째 대지권 미등기일경우

당신은 벽돌 슬라브 3년짜리 경매 들어올집에 들어오신 고마운 고객에 불과하며 대지권 미등기시 아파트가 시세가 4억이라면 콘크리트는 최고로 운이 나쁠경우

7천만원에 불과할경우가 허다하며,,.당신 전세금은 약 2억이 조금 넘을것이고 아마 시세의 80%로 싸게 들어 왔다고 착각할것이다..

http://cafe.daum.net/Daejeonrealestate/XCuc/87?docid=1FzeV|XCuc|87|20090312000807&q=%B4%EB%C1%F6%B1%C7%B9%CC%B5%EE%B1%E2*%C0%FC%BC%BC&srchid=CCB1FzeV|XCuc|87|20090312000807

http://cafe.daum.net/01075277123/GAMi/3?docid=1C89v|GAMi|3|20091226171435&q=%B4%EB%C1%F6%B1%C7%B9%CC%B5%EE%B1%E2*%C0%FC%BC%BC&srchid=CCB1C89v|GAMi|3|20091226171435

세째

건설사 대규모 전세일경우,,

건설사 부도로 잘못하면,,경매로 쪼겨나는 세입장에 불?다,, 어디서,,스타빌딩 21층 자산신탁회사 공매에서 나타나지요..

법인들이 하기때문에 아주 확실하게 당신을 빈몸뚱이로 내쫏는답니다..

kb자산신탁 아세아자산신탁 한국자산신탁 등등 공매소식방에 등제된느 아주 기막힌 경우가 생깁니다..

http://www.koramco.co.kr/

http://www.sbtrust.co.kr/intro.asp

https://www.kait.com/

http://www.koreit.co.kr/

http://www.daoltrust.com/

http://www.kukjetrust.com/

네째 유치권신고로 전세계약후 아예 집에 이사를 들어오지 못하는경우입니다..

참 환장하지요,,,

이경우 떡방업자 고소고발이 가능한것으로 알며,ㅡ,떡방 보험이 있으니 참고하시기 바랍니다.

만약 없을시 형사고소 사기죄 가능함으로 알고 있습니다..

그러나 대부분,, 허위에위한 미필적 고위가 들어날경우 사기죄로도 고소가 가능한것도 참고 바랍니다..

문제는 피같은 내재산...

이런상황에서 당신이 가장먼저 취할행동과 숙지는 아래와 같습니다..

가장먼전 액션을 취할 방법은

http://www.klac.or.kr/ 계속적으로 문의를 하고 찾아가서 법률비서처럼 이용하거나,

법률보험상품

http://www.lig-onlinecenter.com/cm_3/main.jsp?site_code=852003

매월 2만원 정도로 알아서 변호가 해준느 상담을 받던지 평소에 준비하고 알아야합니다..

법률구조공단 상담,,,그리고 ㅡㅡ 자기재산을 다시받아낼 시나리오를 가장먼저 시간별로 짜는 현명함을 져야 합니다..

가장중요한것은 민사에서 피해자일경우 1년 법정이자는 19.8%로라는 놀라운 복리상품으로 둔갑하는것이

민법입니다,, 그러니 긍정적으로 지속적이고 집요함을 가진느 자세를 가추어야 합니다..

짜는것입니다..

가장 중요한것은 우리나라 민법은 시간과 마음의 여유를 가진자에게 참으로 복된 법령이다.. 무슨말이냐 하면 ,,, 전월세가 당장못받았다고 하여도.. 법정 년체이자율이 19.%이며 법원 공탁이 있다면 이 금리와 채권은 지속 가능하다는겁니다.. 꺼꾸로 복리의 마술을 부릴수 있다라는 점이지요,.,

그럼으로 어떠한 일이 있어도 끝까지 재산추적,,신분추적,,법원비용일체를 아까워 하지않는 집념을 평소에 같고 있어야 합니다.. 직장을 잡아도 월급차압이 들어갈것이며,,새로운 사업을 하여도 모증금에 대해서 차압이 들어갈것입니다.. 이것이 정답입니다.. 그럼으로 자포자기할것을 미리 알기에 자산가들은 늘 없는 자들에게 따뜻하고 안전하다는 미소를 보냅니다.. 사고를 당하고 언젠가는 나가 떨어질것이라는것을 너무도 잘 알고 있습니다.. 대책은 너무도 간단합니다,,

민법대로 집행하고 시간가는데로 시간을 내어서 금리와 이자와

법정비용을 모두 평생 청구해가면 이자도받고,,법원소송에대해서도 인생공부도 하는 일거양득이 돌아갑니다. 그러니 절대 재산에대한 자포자기는 있을수 없는 가장 한심한 짓입니다,,,우너인채권자에 대해서 끝까지 지속적으로 채권행사를 하는것이 길입니다..,막연하다고요,,

2.경매로 인한손해,,지연, 위에 열거한 각종문제로 원채무자에게 돌려받는 방법은

동일합니다.. 중요한것은 스트레스가 아닌 도전에 상대이고 충분하게 이길수 있다라는 상대로 인식하는것이

중요함,,,

하지만 문제는 시간이고 시간은 오히려 복리이자,,20%의 마술이라고 여기시고 끝가지 받아내시면 됩니다..

이때 이러한 사건을 취급한 법무사를 선택하는것이 가장 좋습니다..

채권행사방법,,, 채권등재,,재산추적 비용 30만원,,재산없을경우,,법원공탁 등재..

신분확인,, 채무자주소지 거주지 활동지 파악,,원리금및 법정비용청구*원금, 3갱뤄마다 고시청구,,

거주지및 활동지역 지속적파악,, 방문,,

유체부동산 압류,, 경매,, 원금및 기타비용없을시,,지속적으로 재산추적,,각 소송비용은 모두 등재됨,

직장이나,사업자금 압류,,청구 소송 등 복잡하지만,,지속적으로 전월세금에대해서 절대 포기하면 안됩니다.

이자와 소송비용은 평생에 걸처 받아낼수 있으며.. 이일은 당신 개인뿐만 아니라 제2 제3의 피해자를 예방을 위해서 의무감이라도 지속적으로 행해져야 합니다.. 그리고 법무사를 통해서 전액 소송비용과 원금,,이자를 받아낼경우 성공비용을 15%정도 줄것을 약속하면,,, 상당하게 당신에게 덜 신경쓰게 하니 참고 바랍니다..

2.일반적 경매시나 전월세 산권행사를 가로막을경우

일반적인 경우 이러합니다,.그리고 일반적 사항의 대처방법이며,,,

임차권등기 를 이사 가시기 전, 열쇠를 주시기 전, 임차권등기를 꼭 해놓으셔야 권리가 있습니다. 지금 이미 아무런 조치없이 이사를 나가신 상태기 때문에 지금이라고 계약서를 가지고 임차권등기부터 하세요. 비용이 들더라도 법무사에게 의뢰하세요. 전세금 잃는것보다 법무사비용 쓰는게 훨씬 안전합니다. 집주인들은 절대 손해보기 싫어서 어영부영 현 세입자가 그 가격에 그대로 눌러살거나 그 가격에 다른 세입자가 나타나면 돈 받아 나가라고 하는 일로 당하는 분들이 부지기 수인데 대부분 잘몰라서 그냥 당하는 경우가 많습니다. 보증금을 법적으로 받을수 있는 절차에 대해 설명드릴텐데요. 시간이 소요될수 있습니다.

1) 계약기간 만료 최소 1개월 전에는 집주인에게 내용증명(우체국에 신청)으로 계약만료와 함께 이사하겠다는 의사를 분명히 통보를 합니다.

2) 계약만료일이 지나면 바로 그 다음날 법원으로 가서 임차권등기를 신청합니다. 임차권등기라는 것은 한마디로 집에 대하여 세입자가 그 집을 압류하는 것과 같습니다.

3) 약 2주 후면 임차권등기가 실제로 등기소에 설정되었는지 확인하고 그 이후에는 이사를 가도 되고 주민등록을 모두 옮겨도 그 집은 세입자의 허락없이 거래가 불가능한 상태가 됩니다. 대부분 집주인들은 임차권이 설정되면 무슨 수를 써서라도 전세금을 마련하려고 노력하게 됩니다.

4) 임차권이 설정되었음에도 돈이 돌아올 기미가 없으면 가까운 지방법원에 '전세금 반환소송'을 신청합니다. 모르시면 법원에 가셔도 법무사들에게 무료상담도 가능하니 법원에 가보세요. 다른 소송이나 다툼과 달리 전세계약위반사건은 집주인의 일방적이고 명백한 불법행위에 관한 것이기 때문에 단 한건도 세입자가 지는 경우가 거의 없습니다. 법무사를 통하든 직접하든 전세금반환소송은 길어야 6개월이고 그것이 끝나면 그동안 못받은 전세원금 +매월 이자 20%씩 되돌려 받게되고 법무사, 변호사 등 소송비용 전부를 집주인이 토해내야 합니다.

5) 만일 그럼에도 돈을 안주면 바로 경매신청하여 세입자가 사고 싶으면 참여해도 됩니다.

3. 어떤경우는 집이 경매로 넘어 갔는데,,어떤 세입자는 허위 유치권이나 아니면 유익비에 대해서

현제 자산에대해서 오히려 역으로 입찰을 방해하는 원주인이 오히려,,독박쓰는 희한한 경우가 많습니다...

시세의 거의 40%때에서 60%대에 낙찰을 받아,, 오히려 자신의 전월세금을 지킬뿐만아니라,.

악을 악으로 갚아주는경우도 있습니다..

하지만 잘못하면 경매 방해자의 소지가 있어 법적으로 처벌받을수 있으니 유념바랍니다..

ㅋㅋ

참고로,, 유치권과 유익권의 개념이 난해하여 그중간의 시물라시옹을 구사하는 세입자들이 있어

오히려 집주인들이 미처버리는 경우가 있습니다,

정작 중요한것은 잔신의 재산이 아님에 약자에게 자신이 잘못한 채무를 오히려 덤탱이 쒸우고

정작 자신은 희희낙낙하는 몰염치한 한국사회라는것을 주목해야 합니다..

4.전세계약시 일반적으로 참고하고 획실하게 확인해야 하는사항은

전세 계약시 등기부등본을 발급 받아 근저당을 확인할 필요가 있습니다. 등기가 깨끗하다면 명의인 본인인지 확인하고 근저당등의 채권이 있다면 주택의 시세를 감안하여 경락율을 적용하여 예상 낙찰가를 산출한후 주택내 전체 보증금과 근저당 금액을 합하여 예상 낙찰가를 초과하지 않아야 합니다. 왜냐하면 최악의 경우 해당 주택의 경매진행인데, 경매 진행시 예상 낙찰가율은 약 60%~80%로 보기 때문에 경매로 진행이 될 경우 전액 배당은 어려울수도 있기 때문입니다. 앞서 말씀드린듯이 대출액과 보증금의 합이 시세의 60%~80%를 넘지 않아야만 비교적 안전하다고 판단합니다. 경매의 특성상 유찰이 되면 최저가가 20%씩 하락되어 보통 시세의 80%정도로 매각이 되기 때문입니다.

계약 후 이사한 다음에는 반드시 동사무소에 가셔서 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 그래야 집이 경매로 넘어가더라도 전세금을 우선적으로 받아낼 수 있기 때문입니다. 계약서에 특약사항이 있다면 집주인의 입장위주로 작성되는수가 많으므로 꼼꼼하게 읽어 보셔야 합니다.

5. 그렇다면,,가장 안전하게 전월세 계약하고 알아서 소송까지 해주는 방법은

http://www.fnnews.com/view?ra=Sent0401m_View&corp=fnnews&arcid=00000921858272&cDateYear=2009&cDateMonth=12&cDateDay=28

일반은행 대출상품에 보증보험가지 포함한 상품을 가입해서

물론전세금도 대출받고,,,

오히려 거대한 금융사가 나를 지켜주게끔 만드는 방법과

아니면,, 일반적 전세자금을 대출받고,, 전세보증보험에 가입하는 두가지 방법이 현제 한국사회에서 가장 안전한 방법입니다..즉 내가 일정한 수수료를 내고 알아서 내 전세금을 거대금융에서 돌려받고 오히려 약자가 강자를 상대하는것이 아닌 강자가 소강자를 상대하는 방법입니다.

아래는 전세보증보험 방법

http://cafe.daum.net/nicefutures/2Csq/182?docid=bRE9|2Csq|182|20091207144105&q=%C0%FC%BC%BC%BA%B8%C1%F5%BA%B8%C7%E8*%BB%F3%C7%B0&srchid=CCBbRE9|2Csq|182|20091207144105

이사를 했는데 전셋집이 경매로 넘어가거나 계약 만료 기간이 되었는데도 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 있다. 이렇게 곤란한 상황을 해결해 줄 보험이 있으니 바로 전세보증보험이다.

이사를 했는데 전셋집이 경매로 넘어가거나 계약 만료 기간이 되었는데도 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 있다. 이렇게 곤란한 상황을 해결해 줄 보험이 있으니 바로 전세보증보험이다.

▒ 전세보증보험이란?

전세 사는 사람은 전세계약 후 동사무소에 가서 '확정일자'만 받아놓으면 안전하다고 믿지만 이미 전셋집이 담보 등으로 근저당권이 설정돼 있으면 보호를 받지 못할 수도 있고 확정일자가 다른 채무에 비해 후순위로 밀리면 전세금을 보장받지 못하기도 한다. 또 임대차보호법에서 보장하는 전세금의 규모도 일정액으로 한정돼 있다. 특히 가장 안전한 전세권 설정등기는 집주인이 동의해주지 않는 경우가 많다.

이럴 때 세입자가 이용할 수 있는 안전장치가 전세보증보험이다. 이 보험은 집주인의 동의 아래 세입자가 직접 보험에 가입하고 나중에 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사에서 전세금을 보상받을 수 있는 상품이다.

▒ 보증보험 가입 절차

전세보증보험은 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 서울보증보험의 전국 각 지점에 청약하면 된다.
전세계약서(임대차계약서)와 본인의 신분증과 도장을 가지고, 관할 동사무소에서 주민등록 전입신고를 한다. 이전된 주소가 기입된 주민등록등본을 발급받고 전세계약서에 확정일자를 부여 받은 후 전세를 들어간 집(임차부동산)의 등기부등본을 발급받는다. 이 후 임대인으로 부터 [보험가입확인서]에 날인을 받으면 준비가 끝난다.

준비서류는 다음과 같다.
? 전세계약서(확정일자 날인 된 것, 중개업소에서 체결한 것)
? 임대인(집주인)의 보험가입확인서
? 주민등록등본(주소가 이전 된 것)
? 등기부등본(아파트, 연립, 빌라는 건물 , 단독, 다가구주택은 건물 및 토지 )
? 토지가격확인원(단독, 다가구 주택 만 해당)
? 공인중개사의 시가 확인서(연립, 다세대에만 해당,양식 무관)
? 임차인(세입자)의 신분증 및 도장(전세계약서 상의 도장)

☞ 다만 다음과 같은 경우 보험 가입이 어렵다.
-전세 주택이 압류, 가압류, 가처분, 가등기된 경우
-전세주택의 전용면적이 100m²이상인 경우
-전세금액이 전세물건 추정시가의 70%이상인 경우
-아파트의 경우 시가의 30%이상 근저당권 설정이 되어 있는 경우

▒ 보험료

보험료는 전세금의 연 0.7%선이다.
Ex) 전세금이 4천만원이고 2년 계약이면 40,000,000원 * 2년 * 0.7% = 560,000원

*******상가도 담보하는 전세보증보험!**********************************************
전세보증보험은 상가의 임차보증금도 담보한다. 주택임대차와 달리 상가의 임차보증금은 최고 7000만원까지 보호한다. 보험가입대상은 보증금을 내고 월세계약을 맺고 있는 도·소매점포로 임차보증금이 서울지역은 7000만원 이하, 경기 및 광역시는 5000만원, 일반시는 4000만원, 기타지역은 3000만원 이하인 점포들이다.

☞ 다만 다음과 같은 경우 보험 가입이 어렵다.
-오피스텔, 업무용 사무실, 공장 등
-등기부상의 선순위가 건물 추정가의 50%를 넘을 경우
-임대인이 법인인 경우

보험료
임차보증금 담보 전세보증보험의 보험료는 임차보증금의 연 1%로 주택담보 전세보증보험보다 약간 비싼편이다.

6.한국사회에서 용산참사의 피해자는 특정인이 아니며 누구에게나 일어나는 아주 자연스러운 현상에 불과합니다..그것이 진실이며,,언제 19명의 의자중 당신이 될지 나도모르고 당신도 모르고 아무도 모릅니다..

http://image.search.daum.net/dsa/search?w=imgviewer&q=%BF%EB%BB%EA%C2%FC%BB%E7&page_offset=9&page=1&shape=default&size=0&color=0&SortType=3&lpp=28&cp=&od=6nvnT10

피가되고 살이 되기를 진심으로 바랍니다..

2.없는자일수록 아니 약자일수록 학교가 아닌 세상사 공부를 해야한다,,

가진자보다 더똑똑해야 한국에서는

2010은 아파트 하락기이며 내년 10월 초순부터 티비나 신문지상에

경매로인한 세입자의 항변과 세입자 고통의 기사들이 난무할걸로 예측하는바..

오늘은 가지지않은자 자기제산에 대해서 집주인이라는 이유로 자신의 부채를 떠넘긴것에 탈출 대책에

대해서 말씀 드리고자 합니다..

누구나 한번쯤이 아닌 전월세로 경매에 넘어가는것은 19건중 거의 하나에 해당이 된다고 경매시장에서

본다면 매우 한국은 세입자들에게 위험한 동네입니다.

없는자 약자일수록 있는자보다 더 냉철해지고 더 공부해야 하는 이유는 살아남기 위해서 입니다.

살아남기 위해서는 학교에서 안가르처 주는 세상사 공부를 해야 합니다. 당신이 비참해 질때 한국에서 누구하나 당신을 진정으로 거들떠 보는것은 당신부모 박에 없슴을 명심하십시요..

한국은결코 약자들에게 만만하거나 온유하지 않습니다,,

그게 진실이며 진실을 받아들이는 자세가 되어 있어야 합니다..

용산참사에서 세입자들이 현명하였다면,,아니 자본보다 똑똑하였다면 결코 그러한 사건은 일어나지 않았을겁니다.. 서민도 아니고 그냥 중산층들이 어느날 신빈곤층으로 추락하는것은 결코 우연도 아니고 20개 의자중에 의자 두개를 빼는시간안에 당신이 걸터 않으면 그만이기 때문입니다..

성역화 하는 자칭 전문가 헛소리에 목을 매지말라

공부하라 생존하기 위해서 공부하고 깨어 있으라.

않아으면 누워 있으면 죽는것이요!

너 스스로 서 있으면 걸어 간다면.

뛰어 간다면 살수 있을 뿐이다, 잔연 생태계나 인간 세상이나 별 차이는 없다.

움직이면 살수 있다, 그것이 생존의 법칙일 뿐이다.

 http://cafe.daum.net/dobongbak 대동포럼