제9회부동산 사랑방/ 증여세=부모가 집 살돈 줄때

[양덕 2]

제9회｜9월 7일(월) 부동산 사랑방부모님이 집 살 돈을 주시면 증여세는 얼마나 나올까요?

자녀가 집을 살 때 부모님이 보태주는 계약금이나 잔금도 원칙적으로 ‘증여’에 해당합니다.

“부모가 자녀에게 주는 돈인데 괜찮겠지”라고 생각하기 쉽지만, 주택 취득자금은 자금 출처가 비교적 분명하게 드러나므로 공제액과 신고 방법을 미리 알아두는 것이 좋습니다.

1. 성년 자녀는 10년간 5천만원까지 공제

국내 거주자인 자녀가 부모 등 직계존속으로부터 증여받으면 다음 금액까지 증여재산공제를 받을 수 있습니다.

• 성년 자녀: 10년간 5천만원

• 미성년 자녀: 10년간 2천만원

여기서 중요한 점은 아버지와 어머니를 따로 계산하지 않는다는 것입니다.

아버지와 어머니는 증여세 계산상 동일인으로 보기 때문에, 아버지에게 5천만원을 받고 어머니에게 다시 5천만원을 받는다고 해서 각각 공제되는 것은 아닙니다. 부모로부터 받은 금액을 합산하여 10년간 총 5천만원만 공제됩니다. (조문정보)

2. 결혼·출산 때는 최대 1억원 추가 공제

성년 자녀가 부모로부터 증여받는 경우 기본공제 5천만원에 더하여 다음 요건을 충족하면 최대 1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다.

• 혼인공제: 혼인신고일 전 2년부터 후 2년 이내에 증여받은 경우

• 출산공제: 자녀의 출생일 또는 입양일부터 2년 이내에 증여받은 경우

• 혼인공제와 출산공제를 합한 평생 공제 한도: 총 1억원

따라서 요건을 갖춘 성년 자녀는 기본공제 5천만원과 혼인·출산공제 1억원을 합해 최대 1억5천만원까지 공제받을 수 있습니다.

다만, 결혼할 때 1억원, 출산할 때 다시 1억원을 각각 공제받는 것은 아닙니다. 혼인·출산 추가공제를 모두 합한 한도가 1억원입니다. (조문정보)

3. 증여세는 이렇게 계산합니다

증여세 산출세액은 다음과 같이 계산합니다.

증여받은 금액 − 증여재산공제 = 과세표준
과세표준 × 세율 − 누진공제액 = 증여세 산출세액

과세표준세율누진공제액

1억원 이하	10%	없음
1억원 초과∼5억원 이하	20%	1천만원
5억원 초과∼10억원 이하	30%	6천만원
10억원 초과∼30억원 이하	40%	1억6천만원
30억원 초과	50%	4억6천만원

신고기한 안에 정상적으로 신고하면 산출세액에서 각종 공제액을 뺀 금액의 3%를 신고세액공제로 받을 수 있습니다. (nts.go.kr)

4. 일반적인 증여 사례

성년 자녀가 최근 10년 동안 부모에게 받은 돈이 없다는 전제입니다.

사례 ① 부모님이 1억원을 주신 경우

• 증여금액: 1억원

• 기본공제: 5천만원

• 과세표준: 5천만원

• 산출세액: 5천만원 × 10% = 500만원

• 신고세액공제 3%: 15만원

• 예상 납부세액: 약 485만원

사례 ② 부모님이 2억원을 주신 경우

• 증여금액: 2억원

• 기본공제: 5천만원

• 과세표준: 1억5천만원

• 산출세액: 1억5천만원 × 20% − 1천만원

• 산출세액: 2천만원

• 신고세액공제 3% 적용 시

• 예상 납부세액: 약 1,940만원

사례 ③ 부모님이 3억원을 주신 경우

• 증여금액: 3억원

• 기본공제: 5천만원

• 과세표준: 2억5천만원

• 산출세액: 2억5천만원 × 20% − 1천만원

• 산출세액: 4천만원

• 신고세액공제 3% 적용 시

• 예상 납부세액: 약 3,880만원

5. 결혼을 앞둔 자녀가 3억원을 받는다면?

혼인신고일 전후 2년 이내에 부모로부터 주택 구입자금 3억원을 받고 혼인공제 요건을 충족했다고 가정해 보겠습니다.

• 증여금액: 3억원

• 기본공제: 5천만원

• 혼인 증여재산공제: 1억원

• 과세표준: 1억5천만원

• 산출세액: 2천만원

• 신고세액공제 3% 적용 시

• 예상 납부세액: 약 1,940만원

혼인공제가 적용되지 않으면 약 3,880만원이므로, 요건을 충족할 경우 약 1,940만원의 차이가 발생합니다.

6. 10년 합산 규정을 꼭 확인하세요

현재 증여일 전 10년 이내에 부모로부터 받은 증여재산가액의 합계가 1천만원 이상이면 원칙적으로 이번 증여재산과 합산하여 계산합니다.

예를 들어 5년 전에 부모님에게 5천만원을 받고 이번에 주택 구입자금으로 1억원을 추가로 받았다면, 이번에 다시 기본공제 5천만원을 적용할 수 없습니다.

이전에 납부한 증여세가 있다면 일정 범위에서 납부세액공제를 적용하여 이중과세를 조정합니다. (nts.go.kr)

7. 주택 구입자금 증여 시 주의할 점

첫째, 가급적 부모 계좌에서 자녀 계좌로 직접 이체하고 이체내역을 보관하는 것이 좋습니다.

둘째, 증여계약서와 가족관계증명서, 계좌이체확인서 등 자금 출처를 입증할 수 있는 자료를 준비해 두어야 합니다.

셋째, 부모에게 빌린 돈이라고 주장하려면 차용증만 작성해서는 부족합니다. 실제 이자 지급과 원금 상환이 이루어져야 하며, 자녀에게 상환할 소득과 능력도 있어야 합니다. 상환 사실이 없다면 세무상 증여로 판단될 수 있습니다.

넷째, 자녀가 부모로부터 받은 돈을 주택 구입에 사용했다고 해서 별도의 주택 구입자금 면세 혜택이 생기는 것은 아닙니다.

다섯째, 증여세는 돈을 받은 자녀가 신고하고 납부하는 세금입니다. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다. (nts.go.kr)

오늘의 핵심 정리

성년 자녀가 부모에게 받을 수 있는 기본공제는 10년간 5천만원입니다.
혼인·출산 요건을 충족하면 최대 1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다.
아버지와 어머니의 증여액은 합산되며, 주택 구입자금도 일반적인 증여와 같은 기준으로 과세됩니다.

증여 시기와 과거 10년간의 증여내역에 따라 세금이 크게 달라질 수 있으므로, 주택 매매계약을 체결하고 돈을 이체하기 전에 세무전문가와 상담하는 것이 안전합니다.

※ 본 내용은 2026년 9월 현재 시행 중인 일반적인 세법을 기준으로 작성한 생활정보입니다. 실제 세액은 과거 증여내역, 거주자 여부, 신고세액공제 및 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

노후가즐거운부동산
카페지기 양덕 유재관 드림