[주택임대차 보호법] 최우선 변제금액(2018.09.18개정)

[청운지사]

▶ 주택임대차보호법(시행령 2018.09.18 개정) 

▶ 소액보증금 최우선 변제 받기 위한 요건은?

임차주택이 경매나 공매된 경우에 임차인이 낙찰자에게 소액보증금(아래 임차인보증금범위 해당해야 함)에서 최우선적으로 변제 받기 위해서는 대항력을 갖추어야 합니다.(주택임대차보호법 제3조, 제8조)

대항력 = 주택의 인도(실질적으로 입주해서 살고 있는 것)+주민등록(전입신고)

제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제8조(보증금 중 일정액의 보호)

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다

임차인이 임차주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 00:00부터 임차인으로서 대항력이 발생하여 임차인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

이때 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 중 일정액은 선순위 담보물권자보다 우선하여 변제받을 귄리가 '소액보증금 최우선변제' 입니다.

▶ 임차인이 배당순서에서 우선변제 받기 위한 요건은?

   대항력+확정일자를 갖추는 것!!!

대항력이 있는 임차인이 확정일자를 구비하면 배당에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.(주택임대차보호법 제3조2의 2항)

만약 확정일자를 갖추지 못했다면 배당에서 나중에 등재된 가압류채권자나 일반채권자들의 순서와 상관없이 채권자 평등주의로 안분 배당되기 때문에 우선변제하기 위해서는 꼭 확정일자를 갖추어야 합니다.

배당순서에 상관없이 최우선변제를 받는 것, 배당순서에서 우선변제를 받는 것, 모두를 충족하기 위해서는 꼭 대항력과 확정일자를 갖추시길 바랍니다.

참고로 개인회생절차에서는,

대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 대항요건을 갖춘 소액임차인의 최우선변제권이 있는 임대차보증금 반환채권은 별제권에 준하는 채권으로 처리합니다.

그러나 대항요건을 갖추지 못한 임차인 등은 별제권이 아닌 일반회생채권에 해당합니다.

그리고 임차인이 주의하셔야 될 것이 소액임차보증금의 범위 기준시점은 임차인의 임대차계약날짜가 아닌 선순위 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준으로 적용되기 때문에 집주인의 선순위 대출날짜를 확인하셔야 합니다.(대법원 2001다84824 판결 참조)

예를 들어 임대인의 근저당권 설정 대출일이 2018.05월 이라면 소액임차인의 적용기준은 2018.05월로 되돌아갑니다.

2018.05월 당시 서울의 소액임차인 기준은 보증금 1억원 이하, 최우선변제액 3,400만원으로 현재 개정된 3,700만원보다 적습니다.

주택임대차보호법상의 소액임차인의 범위가 자주 개정이 이뤄지니 개정 여부도 살펴보시는 것이 좋을 것입니다.

또한 임차권등기명령의 등기가 되어있는 주택이나 계약기간중 임차보증금이 상승하여 보증금범위를 넘으면 최우선변제에서 제외되니 이 점도 유의하시기 바랍니다.

그럼 아래 소액임차보증금의 범위에 해당하는 최우선변제금액을 참고하시길 바랍니다.

▶ 소액임차보증금의 범위 및 최우선변제액[2018.9.18 개정]

 

<과밀억제권역>

○ 서울특별시

○ 인천광역시

- 강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 각 제외

○ 경기도 

- 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함) 제외]

▶ 주택ㆍ상가건물임대차보호법에 따른 소액임차인의 범위 안내

바로가기 ☞ <대법원인터넷등기소> - 우측 하단 소액임차인 범위 안내

바로가기 ☞ 상가건물 임대차보호법 최우선변제금액