내 돈 지키는 똑똑한 재테크

[사루비아]

내 돈 지키는 똑똑한 재테크

현재와 같이 저성장 시대, 저금리 시대, 불확실성이 가득한 시대에는 돈을 불리기가 여간 어려운 일이 아니다. 불리기는커녕 지키는 것조차도 힘들다.
내가 가지고 있는 자산을 지키려면 최소 물가상승률과 동일한 수익률을 내야하고, 자산을 증대시키려면 물가상승률보다 수익률이 조금이라도 많아야 한다.
최근 2~3년 전인 2010년에서 2012년까지의 평균 물가상승률은 3.1%이다. 그러니까 수익률이 3.1%를 넘지 못하면 내가 가지고 있는 자산이 하락하게 되는 것이다.
즉, 내가 가지고 있는 돈을 지키지 못하게 되는 것이다. 그래서 어떤 부동산에 투자하든지 간에 우선 내 돈을 지킬 수 있는 재테크가 중요한 것이다.
그러나 제일 중요한 내 돈을 지키는 재테크를 간과한 사람들이 의외로 많다는 것을 보고 깜짝 놀랐다. 자신의 자산이 시간이 갈수록 하락하는 줄은 모르고 무조건 투자하는 데에만 집중하고 있으면 되겠는가? 더군다나 지금처럼 부동산 불황기일 때에는 자산을 지키는 것이 버는 것보다 더욱 더 힘든데 말이다.

“내 돈 지키는 똑똑한 재테크”는 다음과 같다.

첫째, 재개발과 재건축 그리고 뉴타운에 투자할 때에는 주의해야 한다.

전국에 재건축이나 재개발 사업이 진행되고 있는 곳은 1000여개나 된다.
하지만, 10곳 중 4곳 이상이 사업이 지연되거나 중단된 상태로 추정되고, 최근 부동산 시장의 불황기가 장기화되자 사업을 아예 청산하고 구역을 해제하는 곳도 나오고 있다. 그런데도 불구하고, 사업 청산 과정도 순탄치 않아 시공사와 주민들 간에 소송전이 잇따르는 진통을 겪고 있어 아파트 분양권을 포기하고 현금으로 달라는 조합원들도 늘어가고 있는 데 그것 또한 쉽지가 않다. 그래서 아파트 대신 현금으로 돌려받고자 하는 소송이 예년보다 3배 이상이나 급증하고 있는 실정이다.
시공사는 사업에서 손을 떼면서 추진위원회에게 빌려준 사업비를 돌려 달라고 요구하고 있고, 반환이 여의치 않으면 해당하는 집에 가압류를 취하는 등 어려움이 가중되어 가고 있다. 특히, 서울의 경우 최근 시공사를 구하려고 하는 재개발, 재건축 사업장은 약 12곳이었으나 건설사들이 경기침체에 사업성이 떨어진다며 기피하게 되면서 시공사를 선정한 곳이 1곳에 불과할 정도로 시장은 매우 차가워졌다.
모든 재개발과 재건축사업이 이런 것은 아니지만 상당수에 해당하는 재개발과 재건축 사업에 걸림돌이 너무 많아서 투자하려면 많은 주의를 해야 한다. 잘못 판단해서 투자하게 되면 투자 수익률은 고사하고 거래가 되지 않아 투자한 돈이 묶이게 되어 시간이 지날수록 자산을 지키지 못하는 현상을 초래하게 됨으로 투자를 할 때에는 많은 검토가 필요하다.
또, 뉴타운에 투자할 때는 선별을 잘해야 한다.
서울의 경우에 조만간 전체 뉴타운·재개발 517개 정비(예정)구역 중 51% 정도인 297곳의 사업 여부를 결정할 계획이다. 최근에는 천호뉴타운 일부 구역과 창신·숭인뉴타운이 통째로 사업을 접는 등 지금까지 약 77곳이 해제됐고, 약 20여 곳이 해제 절차를 밟고 있다.
서울시의 경우 ‘뉴타운 출구전략’이 본격화하면서 뉴타운 사업 예정지 집값이나 지분값은 한 없이 떨어졌고 그 마저도 팔리지 않고 있다.
특히, 뉴타운 사업이 몰려 있는 강북지역의 타격이 크다. 강북은 2008년 집값과 지분값이 급등하면서 ‘노도강’(노원·도봉·강북구)이라는 신조어까지 등장했었는데 금융위기와 재정위기, 뉴타운 출구전략 등 잇따른 악재로 직격탄을 맞고 있는 것이다.
따라서 뉴타운 사업에 투자할 때도 많은 검토가 절실하다.
물론 모든 뉴타운 사업에 해당하는 것은 아니다. 상당수에 해당하는 뉴타운 사업에 잘못 투자하게 되면 내 돈을 지키지 못하는 결과로 나타나고 그로인해 투자금은 한 없이 떨어지고, 떨어져 버린 그 투자금조차도 회수하는데 많은 어려움을 겪게 되니 투자를 할 때에는 많은 주의를 해야 한다.

둘째, 이상한 오피스텔을 주의해야 한다.

최근 신문 광고나 길거리 현수막을 보면 높은 수익을 보장한다는 오피스텔 분양 광고들이 종종 눈에 띄는데, 이 가운데는 허위나 과장 광고가 많으니 많은 주의가 필요하다. 일단 수익률이 10% 넘는다는 오피스텔은 매우 주의 깊게 관찰을 해야 한다. 현재 국내에서 수익률이 10% 넘는 곳은 손가락을 셀 정도에 불과하기 때문이다. 분양하기 어렵기 때문에 어떻게 해서든지 분양을 하려고 수익률을 부풀려서 광고하는 경우가 상당히 많으니 철저한 주의가 필요하다.
특히, 고시원으로 허가받은 건물을 주거용 오피스텔인양 분양하는 상품을 주의해야 한다. 공동 명의인 고시원은 소유자 모두의 동의를 받아야만 임대가 가능하기 때문에 소유자 마음대로 세를 놓을 수 없다. 예를 들어, 소유자가 100명이면 한 명도 빠지지 않고 100명 모두에게 동의를 받아야 되는데 어찌 그런 일이 쉽겠는가?
이렇게 잘 모르고 이상한 오피스텔에 투자해서 평생 벌어서 간신히 모은 자산을 지키지 못해서는 안 될 것이다.

셋째, 지식산업센터(옛 아파트형공장)에 투자할 때에는 주의해야 한다.

정부가 최근 지식산업센터(옛 아파트형공장)에 대해서 임대제한 규정을 폐지하기로 함에 따라 호재거리로 작용을 하고 있다. 현재는 현행 법률상 임대 목적으로는 사무실을 분양받거나 취득할 수 없는데 내년 상반기에 관련법을 개정하게 되어 이 규제가 풀리게 되면 사무실로 임대가 가능하게 된다. 특히, 올해 안에 취득하게 되면 지방세 특례제한법에 따라 취득세는 75%, 재산세는 5년간 면제를 받는 등 다양한 혜택이 주어지기 때문에 투자자들의 움직임이 서서히 보이고 있다.
그러나 우선 지식산업센터라는 상품의 특성에 대해서 잘 알고 투자해야 한다.
이 상품에 투자 시 가장 중요한 내용은 현재 경제 상황과 주변의 공실률을 파악하는 것이다. 경제가 활황기일 때에는 많은 사람들이 사업하기 위한 사무실과 공장을 구하기 때문에 좋은 상품이 되지만 지금처럼 경제가 불황기일 때에는 그만큼 찾는 빈도가 낮아지기 때문에 공실률이 커질 수 있고, 그로인한 환금성에도 많은 문제점을 가지게 된다.
또, 직접 분양을 받아서 사업을 할 때는 일부 부적격 업체는 입주 자격이 제한이 된다는 점에 주의를 해야 하고, 투자할 때에는 주변에 동일한 지식산업센터를 철저하게 조사를 해야 하고, 그 조사 결과로 공실률이 약 30%를 넘어가는 건물이 많은 지역은 임대 수익률을 기대하기가 매우 어렵다는 것을 알아야 한다. 최근에는 경기가 매우 좋지 않기 때문에 이런 지역이 늘고 있어서 투자하기 전에 꼭 현장에 가서 철저하게 조사를 할 필요가 있다.
즉, 철저하고 완벽하게 지역분석을 하지 못한 상태로 투자하게 되면 공실률로 인한 수익률 저하와 환금성 또한 약해져서 내가 가지고 있던 자산을 지키지 못하는 결과만 초래할 수 있으니 지식산업센터에 투자를 하려고 하면 많은 주의가 필요하다.

저금리 기조가 장기화되면서 재산을 늘리기 위한 스트레스가 이만 저만이 아니다.

그러나 부동산 재테크의 핵심은 “버는 것보다 잃지 않고 지키는 것”이다.
그래서 자산을 늘리는 투자보다는 지키는 투자에 대한 나만의 노하우를 가지고 있어야 한다. “내 돈 지키는 똑똑한 재테크”에 총력을 기울이는 것이 바로 부동산 재테크의 기본이라는 것을 절대 잊지 말아야 할 것이다