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[법학원장]

추가 상승여력 있는 물건의 선택

주택공급과 투자물건의 선택

▣추가 상승여력 있는 물건의 선택

주택공급과 투자물건의 선택

부동산문제는 부동산과 인간과의 관계악화현상이라 할 수 있다. 즉 토지의 지리적위치의 고정성과 부증성으로 인한 토지수급의 불균형과 지가고, 부동산투기, 일부 계층의 토지소유 편중과 개발이익의 편중, 개발이익의 사유화 등이 바로 부동산문제이다.
한일어업협상이후 어촌경제의 피폐로 어촌지역의 인구 감소에서 보듯이, 한미FTA협상, 한`EU간 FTA협상 결과, 줄어들 지방의 인구 감소지역에서, 주택문제로 인한 부동산문제는 예견되지 않는다.

2020년까지 수도권인구가 서울외곽 8개축을 중심으로 450만~600만명 늘어나는데 대한 중장기계획과 중국, 동남아, 북한이탈 주민 등의 인구유입, 단독세대의 증가, 2016년까지 최대로 증가하는 중대형을 선호하는 40∼50대 인구구성의 변화와 2020년이후의 노인세대증가, 이들의 고품질 주택선호도 등은 구태여 통계를 들먹이지 않더라도 10년 앞을 예측하는 주택시장의 투자변수는 인구구조의 변화가 정확하게 주택시장에 많은 영향을 준다.

2019년이후 전체인구는 감소하지만 2030년까지 수도권인구와 가구수는 증가할 것이므로 수도권 부동산문제는 오로지 공급만이 부동산문제를 해결할 수 있다.

이에 참여정부의 대책은 ‘동탄2신도시’발표로 완성된 정책당국의 공급지도는 서울을 중심으로 동북쪽으로 양주신도시를 시작으로 시계 방향으로 송파신도시, 동동탄 분당급 신도시, 김포를 거쳐 파주까지 이어져 부챗살 모양으로 이어지는 신도시 연합으로 나타났고

서울시당국의 개발계획흐름은 강남의 재건축규제를 강화시켜 강남의 발전을 더디게하고 강북의 “뉴 타운” “도촉지구‘로 명명되는 재개발을 지원하는 쪽으로 방향이 잡아, 한강변(용산-뚝섬)을 시작으로 용산-아현동-은평구“ ”뚝섬-청량리-도봉구.미아동“으로 이어지는 유턴 프로젝트라 할 수 있다. 소왈 강북에 소형주택공급으로 물량위주의 정책을 지양하고 강북 타워팰리스도 짓고 각종 대형 인프라, 명문특수학교, 문화·예술 공간 확충 등으로 강남만큼 개발 시키겠다는 큰 틀의 흐름이었다.

주택시장 침체와 외곽지 택지지구의 대량 미분양을 경험한 MB로 통칭되는 새 정부의 흐름도 외곽지의 신도시보다는 도심지역의 재개발·재건축을 완화시켜 공급을 늘리는 방향으로 선회될 듯 하고, 세제의 완화, 대출억제의 일부완화 등을 통해 시장을 활성화하는 정책이 감지된다.[박상용]

★추가 상승여력 있는 물건의 선택
부동산문제의 해결이 공급이라면 불확실한 미래트렌드에 대한 장래성 있는 투자는 추가 상승여력이 있는 물건의 선택을 어떻게 잘하느냐에 달려있다.

부동산가격은 결국 돈의 힘이 좌지우지한다. 부동산가격이 오르려면 그 지역의 자본력만으로는 한계가 있다. 외부자금이 유입되어 자본의 확대 재생산이 가능한 곳이 바로 유망 투자처이다. 왜 외곽지는 대량으로 미분양이 발생하고 미분양지역의 역세권은 계약율이 높고 핵심지역은 청약이 과열되는지를 살펴보면 자명(自明)해진다.

부동산에는 개발계획발표, 착공, 완공 등 3단계에 걸쳐 부동산가격이 오른다는 ‘3승법칙’있지만 개발계획발표에서 착공 단계까지는 값이 오르지만, 막상 완공단계에서는 오름세가 시들해져 막차를 탈 수도 있다. 개발재료가 선(先)반영되어 추가 상승여력이 없는 경우가 많다. 전철이 개통되어 역세권에 지역을 랜드마크할 대형 쇼핑센타가 들어서고 고급 커뮤니티가 구성되고 외부자본이 유입될 요소가 많아지면 추가상승여력이 많다고 할 것이다.

2007년은 버블세븐지역 중대형이 위축되고 저평가되었던 지역 위주로 개발호재를 타고 급상승한 한해였다. 이를 대세로 받아들여 향후 입지의 미래가치 판단에 소홀하면, 추가 상승 여력이 있는 곳과 없는 곳의 양극화가 갈수록 심해지는 변화의 흐름을 제대로 탈 수가 없다
또한 15년~20년 후 초고령 사회에서, 지금의 50대가 노인인구가 되는 시대를 예상해보면 이들은 과거 농촌에서 자란 노인인구와 달리, 도심에서 자란 약바른[?]세대인지라 불편한 전원주택지로 나가리라고 예상되지 않는다. 쾌적성, 편의성, 환금성을 동시에 노려 도심에서 30분~1시간을 벗어날 것으로 보이지 않는다. 언제든 팔 수 있고 대형병원과 대형백화점, 문화공간의 편의성과 산·내의 쾌적성을 동시에 추구할 것으로 보인다.

지금의 주택시장에서 가점이 높은 무주택자들은 느긋하게 청약과열지역에 당첨되는 복을 누리면 되고 청약 가점이 낮거나 넓은 평형으로 갈아탈 1주택자들은 역세권 급매를 노리거나 3~5년 된 새 아파트로 갈아타거나 재건축·리모델링시장을 노려보는 것이 좋아 보인다.
강북 재개발, 강남과 1기신도시들의 재건축, 리모델링시장은 입지도 훌륭하거니와 추가 상승여력이 충분하다고 본다.[박상용]

★리모델링시장
1.리모델링이란 건축물의 신축 및 재건축과는 구별되며, 기존 건축물의 유지, 보수, 증/개축, 대수선 하는 행위를 말하는데 리모델링의 건설시장은 기존 시설물의 기본 골조를 유지하면서 시설의 노후화를 억제하거나 그 기능을 향상시키므로 배치및 평면의 제한을 받고 기존 건축물에 대한 정밀검사를 받는다.

2.리모델링은 주택법과 건축법의 적용을 받는데 용적률, 건폐율, 건축선, 대지안의 조경, 공개공지확보, 높이제한, 일조권 등에서 해당 시군구청으로부터 융통성 있게 완화 받을 수 있고 공사기간이 짧기 때문에 자금 유동성이 높고 이주비가 절감된다.
일단 준공 후 15년 이상 지난 아파트이면 가능하고 리모델링의 경우 세대수를 늘릴 수는 없지만 별도의 동 증축으로 세대수를 증가하거나, 내력벽을 철거하여 세대 통합하는 행위는 금지되나 허용 용적률과 관계없이 전용면적의 30%[세대별30㎡]까지 전용면적을 늘릴 수 있다. 

3.조합결성도 리모델링은 전체의 3분의2이상, 동별 3분의2 이상 즉, 67% 이상이 되면 가능하고 리모델링은 실제로 공사에 들어가기 위해서는 주민 80%의 동의를 얻어 시ㆍ군ㆍ구청으로부터 행위허가를 얻어야 한다. 

4.증축 및 주차장을 증가시키고자 할 경우 시공 상의 제약조건이 많고 아파트의 경우 지하 주차장이 부족하여 지하 주차장 신설을 위한 토목공사를 병행해야 하고 내진강도 보강에도 많은 비용이 드므로 추가로 500~1,500만원 이상의 비용이 더 들 것으로 보인다.

5.리모델링 추진의 가장 큰 문제점은 공사비. 현재 주택업계에서 내놓고 있는  평당 공사 금액은 355만8000원 수준으로 재건축 아파트 공사비와 거의  비슷한  수준인데 재건축과 달리 리모델링은 일반분양 수입 없이 공사비를 주민들이 직접 부담해야 하므로 입지가 인지도가 높고 선호되는 지역이 아니면 공사 후 집값이 오르지 않을 시는 주민들이 손해를 보게 되는 경우도 있음을 유념해야한다.

6.리모델링 공사 비용은 대체로 계약면적을 기준으로 하는데 계약면적 평당 얼마라는 액수가 제시된다. 계약면적이란 전용면적과 지상 공용면적을 더한 분양평형에, 지하주차장, 놀이방, 노인정 등 편의시설 면적을 세대수로 나눈  세대당  편의시설 면적을 더한 넓이다. 예컨대 24평형 아파트를 리모델링할 경우 공급면적분양평형이 29평이지만 세대당 편의시설 면적이 5평이라면 계약면적이 모두 34평이 되고  주민들은 34평에 대한 공사비를 내야 한다. 평당  공사비가 355만8천원이라면 1억2100만원을 내야하는 것이다. 
 
7. 리모델링은 세대 증설이 없고 순수하게 자기 돈으로 자기 집을 넓히는 사업인 만큼 개발이익이 크고 사업성을 갖기 위해선 대상 아파트의 리모델링 공사 후 미래가치가 높아야 가능한데, 대체로 20평형대의 아파트가 리모델링 효과가 크고, 산술적으로만 본다면 현재 시가가 3억4천만원 수준인 24평형대 복도식아파트라면 1억2천백만원을 들인 리모델링 후 29평이 됐을 때 그  시가가  4억6천백만원 이상이 돼야 사업이 가능하다. 물론 금융비용 등을 따진다면 리모델링 후 시가가  5억천만원 이상이 돼야 손해를 보지 않았다는 생각이 들 것이다. 

지금 인접 아파트의 28평형이 51,000만원, 31평형이 59,000만원 수준이라면 주택시장이 회복기에 들지 않는 한 29평형이 55,000만원 이상으로 볼 수는 없고 새 아파트라 하더라도 6억5천만원 이상으로는 볼 수 없으므로, 다른주택에 투자한 기회비용을 감안하면 기존아파트 시세가 리모델링 가치에 대해 가격이 이미 일정부분 반영되었다고 보고 추가 상승여력이 있는 입지인지를 잘 살펴봐야한다는 것이다.[박상용]

★재건축시장
1.재건축이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 대상은 준공된 후 20년[시·도의 조례가 그 이상의 년수로 정하는 경우에는 그 년수]이 지난 건축물 등이다.

2.강남과 버블세븐지역의 재건축시장은 투기가 많이 개입되어 있어 가격선행성이 있다. 가격이 오를 때에는 먼저 오르고 내릴 때에도 먼저 내린다. 재건축투자에의 만족여부는 입지, 대지지분, 정책의 완화, 추진속도 등에 달려있다.
참여정부의 집중규제 포화 대상이었던 재건축은 정권 교체에 따른 각종 규제완화 정책이 윤곽을 드러내면서 새로운 전기를 맞고 있다. 실제로 대선 이후 개발이익 환수를 전제로 한 용적률 상향 조정, 기반시설부담금 폐지, 세제완화 움직임 등의 정책이 수면위로 떠오르면서 오랫동안 침체양상을 나타냈던 강남권 상당수 단지들은 매수세가 조금씩 회복되는 모습을 보였지만 인수위가 완화 정책들과 관련해 유보입장을 취하면서 당락을 반복하고 있다.
ㅇ.중랑구는 재건축 시세가 타 지역에 비해 저평가[망우동 염광아파트82㎡=25평형이 2억1000만~2억3000만원 선 ,강세]
ㅇ.강남구는 개포동 일대 저층 단지들의 매도호가가 소폭 상승[개포동 주공2단지 72㎡=22평형이 13억9000만~14억2000만원선. 개포시영이 42㎡=13평형 7억~7억3000만원선]
ㅇ.송파구는 짙은 관망세[ 가락동 가락시영1차 56㎡=17평형의 경우 7억~7억2000만원선.]
ㅇ.용인시는 약세[신갈동 신갈주공 42㎡=13평형 2억4000만~2억8000만원 선]
ㅇ.과천시는 매수세가 다소회복[ 원문동주공2단지 59㎡=18평형이 7억9000만~8억2000만원선]
ㅇ.안양시는 전반적인 매수약세[안양동진흥아파트 109㎡=33평형)이 3억9000만~4억2000만원선]

3.재건축 추진절차
기본계획수립 ㅡ 구역지정·정비계획수립[6월~1년]ㅡ 추진위구성[6월]ㅡ 안전진단[6개월]ㅡ조합설립인가[6개월]ㅡ 사업시행인가·관리처분계획인가[1년]ㅡ 이주·착공·분양·완공[3년]

4.규제사항[닥터아파트 자료 참조]
가.재건축 개발이익 환수
ㅁ.재건축 개발이익환수란 도시 및 주거환경정비법에 따라 재건축으로 발생하는 개발이익의 일부를 재건축조합이 임대아파트를 건립하게 해 정부에서 환수하는 제도를 말한다. 수도권 과밀억제권역에서 2005년 5월 18일 이후 분양승인신청을 하는 재건축 추진단지가 대상이 된다.
ㅁ.임대주택 건립 비율은
① 법 시행이전에 사업시행인가를 받지 못한 조합 : 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 건립해야 하며 조합은 건립한 임대아파트에 대해 추가 용적률과 표준건축비(건물만)로 보상받거나 또는 추가 용적률 없이 표준건축비와 공시지가(토지)로 보상받는다.
② 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획인가를 받지 못한 조합 : 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 건립해야 하며 건립한 임대아파트에 대해 추가 용적률 없이 표준건축비와 공시지가로 보상받는다.
③ 관리처분계획인가를 받았으나 분양 승인신청을 하지 못한 조합 : 용적률 증가분의 10%를 임대아파트 건립하되 일반분양 가구수가 임대아파트 가구수보다 적을 때에는 일반분양 가구수만큼 만 임대아파트로 공급하면 된다.

나.일반분양 후 분양
2003년 5월 23일 건교부는 주택가격 안정화 대책을 통해 재건축을 통해 발생하는 기대이익을 최대한 줄이기 위해 사업승인이 나더라도 80%이상 시공 후에 분양을 허용하기로 하여 사실상 후분양제를 도입했다.
따라서 7월 1일부터 투기과열지구 내에서 건설되는 재건축 아파트는 전체공정의 80%이상을 시공한 후에 일반인을 대상으로 입주자 모집을 하게 됐다.
다만 7월1일 이전에 사업계획승인을 신청한 경우에는 종전 규정을 적용하여 대한주택보증(주)의 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있도록 경과규정을 마련하였다

다.조합원 지위양도 금지
2005년 9월 5일 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 조합원 지위양도를 금지하는 규정을 발표했다. 2005년 12월 31일부터 시행에 들어갔다.
법 시행 전에 이미 조합설립이 이루어진 경우는 1회에 한하여 조합원지위 양도를 허용하되, 이를 새로이 양수한 조합원은 소유권 이전등기까지 조합원지위 양도가 금지된다.
조합은 주택 또는 토지 등을 양수한자에 대하여 조합인가일을 기준으로 현금으로 청산 한다 . 현금청산의 시기는 관리처분계획일로 부터 150일 이내다.

라.소형평형 의무비율 건립
2003년 9월 5일부터 수도권 과밀억제권역안에서 주택재건축사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수(조합원분양+일반분양)의 60% 이상을 국민주택(전용 85㎡ 이하)으로 건설하도록 의무화했다.
수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 경우 적용을 받으며 2003년 9월5일 전에 사업시행인가를 신청한 재건축 사업지는 적용에서 제외 된다.[박상용]

★재개발[뉴타운·도촉지구]·균촉지구
재개발투자의 목적은 평가액이 적게 나올 수 있는 지역에 평가액이 높은 물건을 구입하여 최소의 비용으로 값비싼 아파트를 만들어서 분양 받는 것이 최고의 투자일 것이다.
재개발이란 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의하는데 뉴타운과 도시재정비촉진을 위한 특별법은 거의 비슷한 내용을 담고 있다. 단지 지원의 주체가 지방정부 단독이냐, 지방정부와 중앙정부 모두냐의 차이가 있을 뿐이다.

1.재개발은 추진에 순서가 있다. 한꺼번에 진행되는 것이 아니라 차례대로 진행되므로 순번이 앞선 곳을 골라야 한다. 일부 지방자치단체에서는 2020년 이후에나 추진하는 곳도 있다. 이런 곳에는 투자를 해도 메리트가 없다. 또한 개발계획이 아직 잡히지 않았는데도 주민들이 자체적으로 가칭‘재개발 추진위원회’를 구성하는 경우가 있다. ‘재개발이 되든 말든 일단 집값을 올리고 보자’는 심리 때문이다. 사정이 이렇다보니 강남권을 제외한 서울전역이 재개발 바람으로 들썩이고 있다고 해도 과언이 아닌데 이런 분위기에 휩쓸려 ‘묻지마 투자’를 할 경우, 개발이 된다더라’는 소문만 나 돌아도 지분값이 치솟는 거품에 휘말려 낭패를 볼 수 있다. 이런 경우 위험이 낮은 뉴타운 시범단지나 입주 임박 재개발 아파트에 투자하는 것이 더 낫다. 개발계획설이 나돌면 반드시 구청에 문의하여 개발여부를 확인해 보아야한다.

ㅁ.1차뉴타운ㅡ 은평뉴타운, 길음뉴타운, 왕십리뉴타운
ㅁ.2차뉴타운ㅡ한남뉴타운, 천호뉴타운, 전농·답십리뉴타운, 아현뉴타운, 가좌뉴타운, 교남뉴타운, 미아뉴타운, 중화뉴타운, 방화뉴타운, 신정뉴타운, 영등포뉴타운, 노량진 뉴타운,
ㅁ.3차뉴타운ㅡ 북아현뉴타운·수색뉴타운, 상계뉴타운·장위뉴타운, 휘경/이문뉴타운, 창신/숭인뉴타운, 거여뉴타운, 흑석뉴타운, 신림뉴타운, 시흥뉴타운, 신길뉴타운
ㅁ.경기뉴타운 사업이 추진되고 있는 곳은 12개 시, 21개 지구 중
10개 지구는 뉴타운 촉진지구 지정ㅡ고양 능곡 원당 일산[식사지구 등 인근 대규모택지개발], 부천 고강 소사 원미[지하철 7호선연결], 남양주 덕소, 광명시 광명[교통요지], 군포 금정, 구리 인창과 수택 등

2.조합원에게 배정되는 새 아파트 입주권이 세대별로 나온는 허점을 이용하여 지분쪼개기가 성행하고 있다, 서룰시는 조례시행일인 2003년12월 30일 이전에 단독이나 다가구주택을 다세대 주택으로 전환하여 구분등기한 경우 전용면적 60㎡(18평)이하의 주택을 공급하거나 정비구역 안의 임대주택을 공급한다. 단 종전 건축물의 면적이 60㎡이상인 주택은 종전방식(권리가액의 다액순으로 결정)에 따른다.
요즈음은 또 다른 형태의 지분 쪼개기가 성행하고 있다. 규제를 받지 않는 신축을 이용하여 단독주택이나 다가구주택을 허물고 아예 다세대 주택을 짓는 것이다. 단독주택은 입주권이 1개이지만 다세대주택은 6~ 8개정도로 늘어나 배정 입주권이 그 만큼 늘어난다. 지분 쪼개기를 통해 조합원이 많아지면 수익성은 떨어질 수밖에 없다. 재개발 사업의 수입원인 일반 분양분이 줄어들기 때문이다. 새 주택이 많으면 노후주택비율 등과 같은 재개발 요건을 춫족시키기 어려울 수도 있다.

3.비례율의 이해
비례율과 조합원 분양가, 그리고 일반분양가의 상관관계를 이해하는 것이
재개발 투자의 가장 큰 핵심이라 할 수 있을 것이다.
비례율의 이해는 재개발 사업방식의 이해인데 비례율을 이해하기 위한 토대는 평가제라는 방식의 이해에서 출발하고 재개발 사업의 경우 재건축의 지분제와 달리 지분제와 평가제 중 평가제만을 강제하고 있다.

재건축의 지분제란 15평형,17평형 등 종전지분의 권리가 대체로 일정하므로 일정 규모의 지분을 약속받고 추가 부담금을 확정하는 방식이다.
그러나 재개발의 경우는 무허가, 유허가 등이 산재해 있는 경우가 많고 대지의 지분도 천차만별로 권리의 형태가 다양하여 획일적인 지분제 방식은 불가능하므로 법에서는 평가제만을 강제 규정하고 있으며 권리내역이 다양하게 분포되어 있는 재개발의 경우에 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 없애기 위해 다른 방식의 시행은 조합의 임의적 결의에 의해서도 불허한다. 
평가제에 의해 구역 내의 물건을 사업시행인가 당시 개별적으로 평가 분석하는데, 위치의 상대적 가치와 건물 노후도등 전반적인 기대가치를 평가하여 종전의 재산 가치를 정하는 방식이다.
말하자면
지분제란 13평이면 33평을 받기위해 20평만큼의 비용을 더 추가하면 되는 식의 계산이고
평가제란 같은 13평이라하여도 도로변에 위치한 13평과 산자락에 위치한 13평을 달리 평가하여 비용부담을 달리하는 방식이다.

[적용]평가액= [A 감정평가법인의 평가액+ B평가법인의 평가액] / 2
조합원의 평가총액은 바꿔 말하면 아파트 건립을 위해 투입된 토지의 비용으로 볼 수 있다.

[기존 1억원 ] → [투입비 1억원] → [ 개발 후 2억원]
위 그림과 같은 경우 사업성면에서 보면 “0"이라고 볼 수 있는데 토지 평가금액 자체가 비용으로 봐야 하기 때문이다.

비례율이란 사업의 성과도를 측정하기 위해 만든 도식인데 자산가치를 사업성에 비례해서 되돌려 준다는 의미에서 비례율이란 명칭이 사용되었다. 비례율은 사업성과를 수식화 한 것으로 비례율의 산정을 위해 사용되는 수치가 평가금액인 것이다.

비례율은 [종후토지및 건축물총가액 -사업총비용]/종전 토지 및 건축물 총평가액X 100이다.
사업성이 높아진다는 것은 3가지 변수에 의해 좌우 되는데 비례율이 높게 나오는 조건은 다음 3가지다.
첫째는 종전 토지 및 건축물의 총가액인 구토지 및 가옥의 총 평가액이 작을 것.
이것은 토지 이용도가 효율적이지 못했던 토지에 비용을 투입하여 고가의 아파트를 만들었다는 것을 뜻한다. 반대로 종전 토지 및 건축물의 총 평가액이 높았다는 것은 이미 개발 이전에도 토지 효율성이 높았음을 뜻하므로 개발에 실익이 없었음을 의미한다.
둘째는 종후 토지 및 건축물 총가액이 높을 것.
이는 쉽게 풀어 전체 총 아파트 및 상가 부대 복리 시설을 비싸게 팔았음을 의미하므로 당연히 사업성이 높아진다.
셋째는 비용을 줄일 것.
이는 그만큼 믿을 수 있는 조합과 시공사 등을 선택해야 한다는 것을 의미한다.
결과적으로 평가액이 적게 나올 수 있는 지역에 평가액이 높은 물건을 구입하여 최소의 비용으로 값비싼 아파트를 만들어서 분양 받는 것이 최고의 투자일 것이다.

예시) 규모를 축소하여 2개의 구 주택을 4층으로 건립(재개발)하는 경우를 예로 들어 비례율100%가 적용되는 것을 살펴보면
[개발이전]--ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ [개발이후]
A. [종전평가액] 2억원ㅡ[                ]- 4층[2억3천만원][일반분양]
B. [종전평가액] 1억원→[5억원/비용 ]→3층[1억8천만원][ A ]
[종전평가액합계]3억원-[                ]- 2층[1억8천만원][ B ]
ㅡㅡㅡ ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ  [                ]- 1층[2억1천만원][일반분양]
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ   [                ]- 종후자산합계[8억원]

# 비례율= [종후자산합계 8억원- 비용 5억원] / 종전자산합계 3억원 =100%
# 갑: A의 [비례율반영액]=자산가치 2억원 X 100%= 2억원
A의 추가분담금[청산금]= [조합원분양가 1억8천만원] - 2억원 = -2천만원[환급]
# 을: B의 [비례율반영액]= 자산가치 1억원 X 100%= 1억원
B의 추가분담금[청산금]= [조합원분양가 1억8천만원] - 1억원 = 8천만원[부담]

#비용·수익정산
0 = 비용5억원 - [ -A2천만원환급+ B 8천만원부담+ 일반분양수익4억4천만원 ]

# 종전 평가의 총액은 구토지 A,B가 소유한 자산 가치를 뜻한다.
일반분양가와 조합원 분양가의 차이는 서로 반비례의 관계가 성립된다.
수익금이 많아진다는 것은 결론으로 비례율이 높아지는 것이고 조합원에게 플러스로 돌아가기 때문이다.

#상기표와 비교하여
1.A`B 의 분양가만을 2천만원씩 높이면 종후자산이 8억4천만원이되어 비례율은 113%가되고
A는 -2,666만6,667원을 환급받고 B는 8,666만6,667원을 부담하여 A가 조금 더 유리해진다.
2.A`B 의 종전평가액만을 천만원씩 높이면 종전평가액합계가 3억3천만원이되어 비례율은 91%가되고 A는 -2천만원을 환급받고 B는 8천만원을 부담한다.
[한 지역에서 종전자산의 평가액을 일정하게 높이거나 낮아지더라도 사업성이나 조합원 각자의 수익에는 차이가 없으므로 의미가 없다.평가액상승은 토지비용의 증가이고 조합원부담의 증가로 돌아오기 때문이다.]
3.A`B 의 분양가만을 2천만원씩 낮추면 종후자산이 7억6천만원이되어 비례율은 87%가되고
A는 -1,333만3,333원을 환급받고 B는 7,333만3333원을 부담하여 B가 조금 더 유리해진다.
[이는 대부분의 사업장 비레율이 100%를 넘기 힘드므로 소형지분이 유리한 경우가 많다]

재개발투자에 관해서는 투자환경이 계속 변하는 만큼 각 지역 전문 투자베테랑들도 난해한 부분이 많아 계속 배우면서 아는 만큼 투자의 목적이나 접근방법이 유리해질 것이고 그에 대한 만족도도 커질 것이라 사료된다.
[작은 나눔이 큰 相生의 妙德: 야탑에사는 이:박상용]