Re:덕산님의 의견을 기다립니다.

[덕산]

 

반갑습니다

지루한 우기가 계속되는 군요

마치  좀처럼 풀리지 않는 경제처럼  자증이 더하는 그런 날씨로군요

하지만  옛사람들은  가뭄이 길면 큰 홍수가 오고

장마가 길면  땡볕더위가 기승을 부린다고들 합니다..

아마도  부동산 경제도 마찬가지겠지요..

질문내용이 부담느낄 만큼  많군요  질문 순서대로 답변을 올리겠습니다.

1. 경매신청 비용이  궁금합니다. 인터넷 대법원 경매사이트를 참고해서 제가 대략 계산해본바로는 180만원 정도 산출되었는데, 정확한 금액이 궁금합니다.

    경매신청시 비용은 세금과  경매비용예치금인데  귀하의 청구액이 4500만원이라는 전     제하에

 알다시피  등록세 채권청구액의 0.2%에 교육세는  등록세의 20%입니다

따라서 4500만* 0,002 +(4500만*0.002)*O.2=108000

       신문광고료 20만원

       현황조사료: 63.260원

       매각수수료: (4500만-1000만) *0.015 + 203.000=728000

       감정료  20만원

       유찰 수수료 2회기준 12000원

       송달료  (7명+3) * 10*2960=296000 

  약 1607260원정도로 계산되는 되는 군요 

2. 신청한 날부터 개시공고를 받는 날까지 걸리는 시간이 궁금합니다. 대개 15일 정도면 경매신청후 각 이해관계인(세입자및 채무자, 근저당권자)에게 경매신청된 사실을 알려주는 서류를 송달한다고 들었는데 어느정도 걸리는지 궁금합니다.

 법원에 따라 약간의 차이가 있고 사건에 따라 차이가 있습니다.

 만일 채무자등에게 송달이 되지 않는 다면 절차진행은 현저히 더디게 됩니다

처음 입찰기일은 신청후 5~6주가 소요되는 것이 통상인데

공고후 14일 이후에 매각기일이 잡히므로  공고는 신청후 3~4주 정도가 소요되지 않나봅니다  물론 통상적인 경우를 말합니다.

3. 세입자 C 는 현재 등본상 현 소유자인 G와 2001년에 월세계약을 체결하였습니다.

그런데, 임차목적물의 전소유자 H와의 전세계약서(보증금 6000만원으로 예상됨)가 있다고 들었습니다.  낙찰후에 배당요구시 세입자 C 는 전소유자 H와의 전세계약서를 근거로 배당요구를 더 할수 있는지 궁금합니다.  -----> 이 부분이 가장 중요합니다.

 충분히 가능합니다  전제는   전입신고와 인도가 있었고 특별히 3자간 별도 이의에

가 없었다면  현소유자는 구소유자의 입대인의 지위를 숭계하게 되어  임차인의

지위변동이 없습니다.

4. 경매진행후 낙찰, 배당까지 걸리는 시간이 대략 6개월에서 1년 정도가 소요된다고 들었습니다.  위의 제 상황을 고려해 판단했을때 어느정도의 시간이 걸릴지 궁금합니다.

일응 단언하여 정할 수 없다는 것은 잘 알고 계시겠지요

중간에 청구이의가 있을 수도 있고 절차 정지도 발생할수도 있습니다

특히 채권자들간  배당이의가 있을 경우도 배제할 수 없으므로  시간은 더 길어질수

잇습니다. 이와 같은  청구이의 배당이의 집행정지등의 사유가 없이 정상적으로 진행한다면

약 1회유찰을 예상할 때 4~5개월 정도가 소요될 것입니다.

특히 본사건 같으면 신건에서 매각될 여지도 배제하지 못하므로 의외로

빨리 종결될 수도 있을 것 같습니다

5. 만일, 다른 세입자들이 보증금을 회수받을 수 없을정도로 저가에 낙찰될 우려가 있어 법원이 강제경매취소 결정을 내린다면 경매신청한 저는 어떻게 되는 겁니까.

 귀하의 보증금은 소액범위를 초과해서  근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있는 지위를

갖지 못합니다. 따라서 확정일자에 따라 순위에 따라서 배당받아야 하므로

저가로 매각되어 선순위권리자들이 배당을 받게 되고 귀하의 배당몫이 없다면

경매개시결정이 취소될수 있습니다..소위 집행채권자에게 잉여가 없기 때문입니다..

이때 귀하께서 배당받을수 있는 몫이 있을 만큼의 액수로 매수신청을 하게되면

경매절차는 속행될 것입니다.

6. 특이사항 - 갈현2동은 은평구 뉴타운 건설여파로 인해 향후 10년이내 재개발 지역이 된다는 소문이 공공연하게 퍼지고 있는 곳입니다. 실제로 갈현1동은 재개발 추진위원회가 결성되어 활동중이라고 들었습니다. 위 임차목적물이 경매물건으로 나올경우 매리트가 있는지요...

 당연히 메리트가 있고  말고요

특히 그지역은 신촌 남가좌동 서대문구등의 뉴타운지역이 밀집되어

광역적 뉴타운계획이 수립될 여지가 많습니다..

미아리와 더불어 강북 두축을  이루는  핵심지역이 될 수 있어 투자가치가

충분히 있다고 보여집니다.

고온다습한 여름날씨에 건강유의하시길 바랍니다..

질문에 감사드립니다..

[사군자]

교수님 고맙습니다..홍탁한번 쏘겠습니다..^^

[安全地帶]

안녕하세요. 상세한 답변 정말 감사드립니다. 사군자님께도 도움을 받았는데, 덕산님께도 큰 신세를 지는군요. 앞으로도 많은 지도편달 부탁드립니다. 지루한 장마에 건강 유의하세요. 다시한번 감사의 말씀 드립니다..

[요모조모]

저도 고맙습니다