↑위에 질문하신 2009타경40495 답변 입니다.

*2009타경40495* 이 물건은 인천시 남구 빌라 경매물건 입니다.   1.권리분석결과 답변:건물 등기부를 열람한 결과  2008.04.21 한국자산관리공사의 근저당이  말소기준 권리가 되어 낙찰시 전부 소멸 되어 건물 등기부상 으로는  법적인 문제가 없습니다.   2.임차인 관계건 답변: 경매물건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 열람한 결과 말소기준권리 이후에 전입(2008년5월23일)한 대항력 없는 임차인 배치성과 2009년7월31일 경매기입등기 이후에 전입한 홍성일이 점유 하는것 으로 기록되어 있으며 배치성과 홍성일은 모두 인도명령 대상자 입니다.   하지만 배치성과 홍성일 이외에 추가 전입자가 있는지 관할 주안2동 주민센터를 직접 방문하여 전입세대열람내역서를 발급받아 반드시 확인 하시기 바랍니다.   <질문에 대한 답변> ①이 물건은 토지지용계획확인원상 일반 상업지역 이지만 주안2.4동 재정비촉진계획에 의하면 거주지로 변경될 예정인 곳 입니다. 따라서 대로변 상가들에 대한 보상문제등 으로 같은 뉴타운 에서도 제일 늦은 2013년 이후(3단계)에 개발 계획이 잡혀 있는곳 입니다.   ②공영개발:현재 인천시 서구 가정동의 루원시티(가정오거리재생사업)가 공영개발 방식인데 일반적인 재개발 이나 뉴타운과 달리 '인천도시개발공사'와 '대한주택공사'가 50:50으로 특수목적 법인을 세워 강제 '수용'방식으로 토지나 건물을 매입하여 철거후 재개발을 하는것 입니다. 장점은 재개발 집행과정이 투명 하다는 것이고  단점은 루원시티 지주나 건물주에 대한 보상 에서도 나타났지만 수용시 지주나 건물주들에 대한 보상액이 지주나 건물주의 예상 보다 적어 상당한 반발이 생긴다는 것 입니다.   민간개발:우리가 흔히 잘 아는 재개발 방식으로 주민들이 조합을 설립하여 조합장을 선출하여 재개발을 추진 하면서 건설사(삼성건설 이나 현대건설등)를 선정하여 건설하고 추후 아파트 입주권을 조합원에 배당하는 방식 입니다. 장점:아파트가 브랜드가 좋은 건설사로 많이 선정되어 향후 미래가치가 좋음. 단점:조합장과 조합의 횡령이나 비리 사건이 꾾이지 않고 발생 하고 있음.   ③전소유자 창신균이 빌라를 담보로 두곳에서 돈을 빌려 챙기고 이해 관계인 으로 보이는 김영숙에서 소유권을 이전 하였지만 말소기준권리 이후라 전부 소멸되어 법적인 문제가 없습니다.   ④시세파악은 현지 부동산 중개업소를 직접 방문하여 매물로 나와  있는 빌라들을 확인 하시기 바라며 이지역은 공영개발 이라 일반적인 재개발 처럼 관리처분이 아니라 나중에 인천도시개발공사에  건물과 토지를 수용 당하면서 보상을 받게 되는것 입니다.   3.최종결론:이번 회차에 장기투자 목적이면 입찰 하십시오. 이유:위에서 설명 드린대로 일반적인 민간 재개발이 아닌 인천도시개발공사에 수용되는 공영개발 방식 이므로 단기 시세차익실현 이나 조합원(아파트분양권)자격을 노려 보기는 힘든 물건 입니다. 다만, 투자금액이 소액이고 토지 용도지역이 상업지역 이며 건물도 2002년 보존등기되어 양호한 편이니 최소한 2~3년 보유 한다는 느긋한 마음의 장기투자 목적에 적합한 물건 이니 참고 바랍니다.   ^^러브정 B.I.G 법률사무소 수석경매팀장         정의덕(016)391-3005 올림.