금리캡(금리상승폭 제한)

[macbeth]

금리캡(금리상승폭 제한)

금리 캡은 금리실링(interest rate ceiling)이라고도 하며, 캡을 제공하는 캡매도인과 금리변동에 따른 리스크를 회피하고자 하는 캡 매수인 간의 약정을 말한다.

자금을 차입하거나 증권을 발행하거나 증권투자를 하는 경우 1년 미만의 단기일 때에는 선물금리·금리선물 또는 금리옵션을 사용하나, 1년 이상의 장기 때에는 금리스왑이나 금리 캡이 사용된다.

 A 회사는 금리가 상승할 것으로 예상하여 금리리스크를 피하고자 하는 경우, 금리 캡 매도인에게수수료를 지급하고, 금리 캡을 매입하였고, (의견: 이것은 일종의 보험?)

캡 금리는 12%이었다. 금리가 상승하여 15%가 되면 캡 매도인이 3%(즉15%-12 %)를 매수인에게 지급하게 된다.

반면에 금리가 11%가 된 경우, 즉 캡 금리 이하인 경우에는 캡 매도인에게 아무 것도 지급하지 않는다.

용어사용예:

기업은행 반월지점 이민성 PB팀장은 “지금 대출을 받을 경우 고정금리가 나을지, 변동금리가 나을지 확신하기 어렵다”며 “변동금리 대출을 선택하되 금리상승폭을 일정 이하로 제한한 금리캡이나 금리스와프 상품이 그나마 유리해 보인다”고 말했다.

Cap Rate (자본환원율)

1. 의의

Cap Rate는 자본환원율로서  상업용부동산의 순수익(NOI)를 부동산의 가격으로 나누어 계산된다.

2. 종류

1)  Going in Cap Rate: 초년도의 NOI를 부동산 매수가격으로 나눈 것

2) Going on Cap Rate: 보유기간(5년)의 다음년도(6년차) NOI를 재매도가격으로 나눈 것

3) Overall Cap Rate: 보유기간 전체의 기간동안 부동산가치의 상승(성장율)을 반영한 Cap Rate

3. Yield Rate &Cap Rate

   수익률 = 자본환원율 + 기대 인플레이션율

4. Cap Rate는 대상부동산이 아닌 사례 부동산의 임대료와 매매가격으로 계산되어져야 한다.

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Cap Rate Follies

상업용부동산 평가식에 있어Cap Rate 는 종종 논쟁 거리가 되고 오해가 되어지는 변수이다. 부동산을 감정하기 위하여 대부분의 매도자와 매수자는 수익접근법을 선호한다. 이는 부채상환액과 투자자의 회수액을 결정하기 위하여 현금흐름을 분석하는 방법이다(전형적으로 IRR). 그래서 Cap Rate가 면밀히 검토되어야 하는지를 쉽게 알 수 있다. 사실상 Cap Rate 만큼 비중 있게 논의되는 감정평가의 변수도 없다. 왜냐하면 검증되지 않은 data가 잘못된 상업용부동산 감정으로 연결되기 때문이다.

평가의 시작

본질적으로 Cap Rate는 소득을 가치로 전환하게 된다. 부동산의 NOI는 Cap Rate로 나뉘어 지고, 그 결과로 계산된 값이 자본의 회수를 나타낸다.  소득접근법은 부동산 소득을 추정해서 공실과 신용손실 및 운영비용을 차감하여 NOI를 계산한다. 부동산가격은 NOI를 Cap Rate로 나누어 계산한다.

상업용부동산 소유자, 대출자, 분석가, 평가사 및 세무사 등은 부동산 소득, 공실, 회수손실 및 운영비용을 계산하기 위해 유사한 예측을 거친다. 특히 안정화된 소득흐름에 있어서 역사적 추계에 비하여 이러한 값의 더 적은 분산은 부동산 가치에 거의 영향을 미치지 아니한다. 그러나 가치에 대한 태도는 Cap Rate의 선택에서 다르게 나타난다.

소득접근법을 사용하여 부동산 가치를 결정하는데  Cap Rate는 아주 중요하다.

Cap Rate의 오류

Cap Rate가 부동산 가격에 크게 영향을 미치기 때문에 상업용부동산 종사자들은 예측의 정확성이 떨어질 수 있다는 점에서 다음과 같은 오류를 피해야 한다.

1.       Cap Rate는 항상 10%이다

2.       Data는 정확하다.

3.       매매사례가 항상 공개된다.

4.       Cap Rate를 구성하는 모든 요소들이 포함되었다.

5.       역사측 추계(예측)은 합리적이다.

6.       매수자의 예측은 정확하다.

7.       Cap Rate는 전체 가치를 반영한다.

8.       계산이 정확하다.

9.      Cap Rate는 항상 매매사례로부터 구해진다.

[출처]Cap Rate (자본환원율)|작성자semeke