스크랩 양평지역 분석

[바빌론 부자]

수도권 소외지역인 경기도 양평군 아파트시장이 후끈 달아오를 조짐을 보이고 있다.

중앙선 복선전철, 경춘고속도로 착공 등 호재가 잇따르고 있는데다 각종 아파트 규제 정책도 비껴가 투자여건이 좋아진 때문이다.

 1999년 이후 중단됐던 신규 아파트 허가도 지난해 11월부터 재개돼 향후 3～4년동안 이 지역에 4000여 가구의 아파트도 새로 공급된다.

수도권 비인기지역에서 관심지역으로 급부상 중인 양평군 주택시장을 살펴봤다.

 

 

□ ‘양평을 잡아라’ 시행업체 경쟁 후끈

○ 8년만에 아파트 허가 재개

- 요즘 경기도 양평군이 아파트 사업용 부지를 확보하려는 각 시행업체 관계자들의 발길로 갑자기 북적이고 있음.

- 하수처리 용량 부족문제로 단 한차례(2004년 'SK뷰', 168가구)를 제외하고 8년간 중단됐던 아파트 신규 허가가 지난해말부터 재개됐기 때문임.

○ ‘先 배정, 後 승인’ 허가방식

- 상수원 보호구역인 양평지역은 건축허가에 필요한 하수처리 용량을 먼저 배정받아야만 신규 아파트 허가를 받을 수 있음.

- 이른바 ‘선 배정 후 승인’ 방식. 이 방식은 1998년 팔당ㆍ대청호 상수원 보호를 위해 정부가 도입한 환경부고시(상수원수질보전특별종합대책)에 규정돼 있음.

- 하지만 전원주택 등 급증하는 건축 수요로 하수처리 용량이 바닥을 드러내면서 한동안 이 지역 아파트 인허가가 중단돼 민원이 많았음.

○ 민원 빗발치자 용량증설

- 이에 따라 양평군은 지난해부터 관내 6개 하수종말처리장중 양평, 강하 등 4곳에 대한 증설 공사에 착수했음.

- 개발 수요는 많은데 하수처리 용량이 모자라다는 이유로 건축허가를 내주지 않자 민원이 빗발쳤기 때문임.

- 처리장 증설로 2009년까지 양평군 1일 하수처리 용량은 기존 2만3400t에서 7600t이 늘어난 3만1000t 정도임.

○ 4000여가구 신규 허가물량 배정

- 양평군에 따르면 1가구(방3개, 거실1개 규모)의 1일 하수처리 용량은 대략 1t가량.

- 따라서 처리장 증설로 늘어난 7600t은 7600가구의 아파트를 새로 지을 수 있는 규모임.

- 하지만 양평군은 이중 절반 가량인 3800t만 아파트 인허가용 물량으로 제공할 방침임. 나머지 물량은 전원주택, 근생시설 등에 배정해 형평성을 맞추기 위해서임.

- 이 말은 곧 2009년까지 양평군에 총 3800가구의 신규 아파트 인허가가 가능하다는 의미.

○ 17장의 인ㆍ허가 티켓 놓고 경합 치열

- 현재 양평군은 늘어나는 하수처리 물량 배정에 대해 1개 업체당 220t(280가구 규모) 이하로 제한한다는 원칙을 세워두고 있음.

- 때문에 양평군에서 아파트 사업을 추진할 수 있는 업체 수는 17개 업체로 제한돼 있음.

- 결국 이 17장의 티켓을 잡자며 아파트 시행업체들이 양평군으로 몰려드는 것임.

 

□ 인ㆍ허가만 받으면 ‘땅짚고 헤엄치기'?

○ 잠재가치에 비해 저평가된 양평

- ’전원주택의 메카‘로 불리는 양평은 지금까지 뛰어난 입지여건에도 불구하고 아파트 사업지로는 별다른 주목을 받지 못했던게 사실. 교통 불편이 가장 큰 이유로 꼽힘.

- 현재 6번 국도을 이용하면 자동차로 서울까지 1시간 30분대로 접근성이 크게 떨어지는 편임.

- 물리적 거리로는 서울 시청을 중심으로 40∼50㎞ 권역으로 파주, 화성 등과 비슷하지만 시간적 거리로 따지면 이에 훨씬 못 미친다는 평가를 받고 있음.

- 하지만 현재 공사중인 중앙선 복선전철 2단계(덕소-용문)가 완공되는 2010이면 서울까지 40∼50분대에 도달할 수 있게 됨. 시간적 거리만 보면 서울서 죽전까지 거리로 단축되는 셈임.

- 게다가 서울-춘천간 고속도로 서종IC 개통도 2008년으로 예정돼 이 지역 교통여건은 앞으로 더욱 개선될 전망임.

○ 각종 규제 비켜간 양평 아파트시장

- 양평 아파트시장의 또 다른 강점은 정부의 각종 부동산대책에서 비켜간 ‘규제 무풍지대’라는 점.

- 이 지역은 투기과열지구, 토지거래허가구역 등의 각종 규제에서 벗어나 있음. 때문에 아파트 분양계약 직후 입주권 전매가 가능함.

- 또 행정구역 구분상 양평은 군(郡)지역으로 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과대상서 제외됨. 1가구2주택을 가리는 주택수 산정 대상에 포함되지 않아 2주택 보유에 부담이 없음.

- 비투기과열지구로 아파트 재당첨 금지 규제를 적용받지 않는 점도 매력임. 투기과열지구에서는 5년 이내 당첨사실이 있는 가입자는 청약 1순위 자격이 상실됨. 반면 비투기과열지구인 양평서는 2주택 이상 보유자라 하더라도 청약통장에 가입한지 2년이 지났으면 청약 1순위 자격을 유지할 수 있음.

- 또 주택가격의 60%까지 아파트 담보대출이 가능해 투자자 입장에서 초기 비용부담이 덜 하다는 장점도 있음.

○ 장기 공급중단으로 자체 수요 풍부

- 양평지역은 2004년 ‘양평 SK뷰’ 아파트 168가구 공급 이후 현재까지 단 한건의 분양이 이뤄지지 않아 지역내 ‘평형 갈아타기’ 수요가 풍부한 편임. ‘양평 SK뷰’ 분양 이전에도 상수원 보호정책때문에 개발사업이 쉽지 않아 8년간 아파트분양이 없었음.

- 또 다른 지역에 비해 40평형대 이상 대형 아파트 공급이 부족했던 탓에 집을 넓혀 이사가려는 수요자들의 ‘갈아타기’ 수요가 풍부한 편임.

- 2004년 현재 양평지역 아파트 총 가구수는 2281가구. 이 중에서 30평형대 미만 가구 비율은 전체의 75%인 1700여 가구에 달함.

- 또 대부분 1999년 이전에 지어진 건물(80∼84년 26가구, 85∼89년 71가구, 90∼94년 910가구, 95년 630가구, 96년 79가구, 98년 108가구, 99년 141가구, 2004년 141가구)로 노후도가 심해 새 아파트로 이사하려는 수요가 많음.

- 주택의 점유형태의 경우 자가주택 비율은 전체의 80%(전국 평균 59%)로 높은 편이나 대부분 농가주택 형태로 소유해 잠재 수요는 풍부한 편임.

□ 양평 부동산값은 용인의 절반 수준

○ 땅값은 용인의 절반

- 용인, 김포 등 수도권 인기지역에 비해 땅값이 싸다는 점도 양평군의 강점으로 꼽힘.

- 현재 양평 땅값은 관리지역을 기준으로 평균 평당 40∼80만원 수준으로 용인의 절반에 불과함.

- 하지만 최근 양평 땅값은 중앙선 복선전철,서울-춘천 고속도로 등의 호재를 업고 크게 오르는 분위기임. 지난해 상반기 표준지 공시지가 평가에선 2005년 대비 61%p나 올라 상승률이 전국 2위를 기록했음.

○ 집값도 용인의 절반

- 현재 양평군의 아파트 매매가는 평당 평균 469만원으로 용인(1143만원)의 절반을 크게 밑돌고 있음.

- 대표적인 아파트인 양평읍 SK뷰 39평형의 경우 현재 시세는 2억7000만∼2억9000만원으로 용인 죽전 진흥더블파크 38평형(5억5000만∼6억5000만원)의 절반 수준임.

- 이 지역 집값 상승률도 정체상태다. 지난해 1월부터 지금까지 양평지역 30평형대 매매가 상승률은 8.15%로 경기도 전체 상승률(32.08%)에는 크게 못미침.

 

□ 투자가치 높아지는 신설 역세권
 
 - 2010년 중앙선 복선전철 2단계(덕소-용문) 개통으로 양평에는 5곳의 전철역 역세권이 새로 조성될 예정임
 
 - 새로 개통되는 전철 역세권은 수요층이 탄탄한데다 향후 시세차익이 기대돼 투자자들의 관심이 높음.
 
 - 또 지하철 개통으로 교통여건이 개선되면 출·퇴근할 때 편리하고 유동인구 증가로 상권이 형성돼 주변 부동산값이 올라 적극 노려볼만 함.

 ○ 양수역
 
 - 서울에서 가까운데다 한강 조망까지 가능해 매수세가 꾸준한  편임.
 
 - 하지만 이 지역은 73년 팔당댐 완공과 함께 그린벨트-상수원 보호구역으로 지정되면서 신규 건축허가는 사실상 불가능한 편임.
 
 - 아파트 ; 대표 아파트로는 삼익아파트(23평∼43평형, 299가구)로 현재 나와있는 매물은 거의 없음. 희소가치가 높아  대기 수요는 꾸준하지만 집주인들이 좀처럼 매물을 내놓지 않아 거래는 드문 상황임.
 
 - 토지 ; 토지거래허가구역에서 제외돼 땅 거래에는 제한이 없으나 건축 행위는 엄격히 제한됨. 때문에 매물은 나와 있으나 매수세가 없어 땅값도 3∼4년째 제자리 걸음임.

 

 ○ 신원역
 
 - 토지 ; 이미 중앙선 복선전철 재료가 가격에 반영돼 땅값이 많이 오른 편임. 관리지역 임야의 경우 평당 50만∼90만원에 거래되고 있음. 매물은 많으나 매수세가 약해 거래는 드문 편임.
 
 - 토지매물 현황 ;  자연녹지지역 대지 200평-평당 100만원(두꺼비공인, 031-774-7888), 관리지역 임야 300평-평당180만원(효성공인, 031-771-6655)
 
 ○ 국수역
 
 - 인근 양서 하수종말처리장 증설 공사가 올해 안으로 착공돼 아파트 등 건축물 신규 허가가 가능해질 것으로 보임.
 
 - 주변 땅값은 관리지역 임야를 기준으로 40만∼80만원 선에 시세가 형성돼 있음.

 

 ○ 아신역
 
 - 전원주택 등 실수요자를 중심으로 매수세가 형성돼 있는 상황임.
 
 - 땅값은 관리지역 임야를 기준으로 평당 30만∼60만원에 형성돼 있음. 
 
 ○ 양평역
 
 - 양평군의 지역 중심지로 역세권 개발 등 각종 개발계획이 집중되고 있음.

 - 복선전철 역세권 개발사업의 하나로 양평역세권 ‘주상복합타운’ 조성 움직임도 구체화되고 있음.
 
 - 2004년 양평역 인근에서 분양한 ‘SK뷰’ 아파트(169가구) 청약에서는 606명이 몰려 3.6대1의 경쟁률을 기록하기도 함.  

□ 아파트 개발사업 신규허가 가능한 곳은?

○ 기본적으로 하수처리구역은 가능

- 상수원 보호구역인 양평에서는 하수도법 제9조의 규정에 의하여 하수처리구역으로 지정돼 하수종말처리시설이 정상 가동중인 지역의 경우에는 하수종말처리시설의 처리용량 범위내에서 기본적으로 아파트 신규허가가 가능함.

- 하수종말처리장 설치돼 하수처리구역으로 지정되면 수변구역이나 상수원보호구역에서 해제되기 때문임. 따라서 하수종말처리장의 처리능력 범위에서 강변이라도 숙박시설 카페 등은 물론 아파트 등 공동주택도 지을 수 있음.

○ 하수종말처리장이 설치된 곳은 어디?

- 현재 양평에서 하수종말처리장이 설치된 곳은 양평읍, 서종면, 양서면, 강하면, 개군면, 용문면 등 6개 지역임.

- 이 지역에서는 하수처리 물량 한도내에서 아파트 신규허가가 가능함. 하지만 대부분 하수처리 물량 한도를 초과해 지금까지 아파트 신규허가가 나지 않았음.

- 이에 따라 양평군은 양평, 강하ㆍ강상, 양서, 용문 등 4곳의 하수종말처리 시설에 대한 증설에 착수 했음.

- 각 처리장별 하수처리 용량 증설 계획을 보면 양평(1만3000t→1만6000t), 강하(3600t→5600t), 양서(2000t→3000t), 용문(2600t→3900t) 등임.

- 양평군 하수처리장별 시설용량 운영계획에 따르면 증설 용량의 50%이내(양평 1500톤, 강하 1000톤, 양서 500톤, 용문 600톤)에서 아파트 등 건축허가를 내준다는 방침임. 이 경우 지역별로 양평읍 1500가구, 강하면 1000가구, 양서면 500가구, 용문면 600가구 등의 아파트 신규허가가 가능해짐.

□ 신규 인허가 언제, 어디서 내주나

○ 기본 개요

- 인허가 시점 ; 각 하수종말처리장 증설공사가 20%이상 진행되면 기본적으로 아파트 신규허가가 가능함. 현재 공정이 20% 이상 진행된 곳은 양평과 강하 하수종말처리장 등임. 이 곳은 지난해 11월 28일로 공정률이 20%를 넘어서 현재 아파트 인허가 신청이 들어오면 주변 토지 이용현황, 도로교통 여건 등을 감안해 문제가 없을 경우 아파트 신축 허가를 내주고 있음.

- 인허가 규모 ; 증설되는 하수처리 물량의 50% 한도에서만 아파트 인허가가 가능함. 양평군 1개 업체당 하수처리 배정 물량은 220t으로 제한한다는 방침임. 220t이면 아파트 5∼6개동 280여가구(방3개, 거실1개 기준)에 대한 허가가 가능한 용량임.

○ 강하ㆍ강상 하수처리구역

- 이곳은 하수종말처리시설 시설용량 부족으로 인하여 1999년 6월부터 아파트 신규허가가 전면 제한됐던 곳.

- 하지만 지역 민원이 잇따르면서 지난해 6월 하수종말처리장 증설 공사에 착수, 내년 하반기 완공예정임.

- 처리장이 증설되면 현재 3600t에 그치는 1일 하수처리 용량이 5600t으로 늘어나 1000여 가구 정도의 아파트 신규 허가가 가능해 짐.

- 이 지역의 아파트 허가 재개 시점은 지난해 11월 27일부터임.

- 현재 3∼4개 시행업체가 아파트 사업을 위한 부지 확보를 검토 중인 것으로 알려져 있음.

○ 양평 하수처리구역

- 양평 하수처리구역 역시 하수처리 물량이 바닥을 드러내 한동안 신규 아파트 건축허가가 불가능했던 곳임.

- 하지만 급증하는 개발수요의 충족을 위해 강하 하수처리장과 함께 지난해 6월부터 처리장 증설 공사에 들어갔음.

- 처리장 증설 공사로 1일 하수처리 용량이 1만3000t에서 1만6000t으로 늘어나게 됨.

- 이 지역 역시 지난해 11월 27일부터 공동주택 인허가 신청 서류를 접수받고 있음.

○ 양서ㆍ용문 하수처리구역

- 이 곳의 하수종말처리장도 올해 상반기 중에 증설 공사에 착수한다는 계획임.

- 공사 진척률이 20%를 넘어서는 올해 하반기에는 아파트 신규 허가가 가능해질 전망임.

 

□ 아파트 사업 추진 중인 주요단지 현황

○ 강상ㆍ강하 하수처리구역

- 부동산개발 전문 시행업체인 한국주택진흥은 강상면 병산리 일대 1만여평의 부지에 1000가구 규모의 아파트단지 개발사업을 추진하고 있음.

- 이 부지는 올해 1월 12일 제2종 지구단위계획구역으로 결정돼 아파트단지 개발을 위한 인허가 절차를 끝낸 상태임.

- 업체 관계자는 “아파트 분양에 필요한 모든 절차를 끝낸 만큼 올해 상반기 분양에 들어갈 예정”이라고 말함.

○ 양평 하수처리구역

- 참좋은개발도 양평읍 양근리 141번지 일대 2000여평에 200여가구(32평형) 규모의 아파트단지 개발을 추진하고 있음. 이 업체는 최근 양평군에 주택사업계획승인 신청서 제출을 완료했음.

- 양평군 관계자는 “해당지역의 하수처리 용량이 확충돼 공동주택 허가에는 기본적으로 제한이 없다”면서 “군 도시계획위원회의 심의를 통해 최종 인허가 여부를 결정할 것”이라고 말함.

- 대한주택공사도 양평읍 공흥리 456-20번지 일대 9000여평에 8개동 625가구(16∼26평형) 규모의 아파트단지 조성을 추진하고 있음. 쉐르빌CPI산업은 최근 양평읍 백안리 일대 준공업지역에 아파트용 부지를 확보하고 현재 지구단위계획변경 절차를 밟고 있는 것으로 알려져 있음.

○ 현지 반응

- 양평읍 송학공인 장광석 사장은 “2008년 중앙선 복선전철 개통을 앞두고 아파트용 부지를 매입하려는 시행사들이 늘고 있다”며 “현재까지 대략 20여개 업체가 부지를 확보하고 인허가 절차를 밟고 있는 것으로 알고있다”고 말함.

- 양평군청 건축2팀 정전환 씨는 “그동안 공동주택 인허가를 가로막은 하수처리용량이 최근 대폭 증설되자 업체들의 인허가 신청이 늘고 있다”며 “현재 5개 업체가 인허가를 신청해와 검토 중이다”라고 말함.

 

□ 주의사항

○ 환경단체 비토

- 2000년 프라임산업이 양서면 용담리에 지으려던 ‘프라임‘ 아파트의 경우 일반분양까지 마친 상태에서 환경단체의 반대로 결국 건축이 무산됐음.

- 양평은 ’물’ 관련 규제가 많은 만큼 각종 환경단체의 입장이 아파트 인허가 결정의 중요한 변수로 작용함.

- 양평군청의 인허가를 받았던 아파트 개발사업에 대해서도 막판 환경단체의 반대에 발목이 잡혀 무산되는 사례가 많아 주의가 필요함.