부동산 관련

[김진근]

***************** 기본 절차 *****************************

1. 계약서를 작성하기 前에는 절대로(단연코) 계약금을 먼저주면 안된다. 서류가 먼저이고, 그 다음이 금전거래라는 것을 명심하고 명심할 것. 돈을 먼저주면 계약서를 불리하게 작성하게 됨. 당연한거 아니냐고요?...글쎄요...

2. 집을 볼 때 편리함보다 중요한 것은 전세금의 안전성이다.
3. 부동산의 영리를 목적으로 매도자와 매수자를 소개시켜줄 뿐, 모든 책임은 본인에게 있다. 부동산이 다 알아서 해줄거라고요? 외국인아니시죠?

4. 주택임대차보호법 적용을 받으시려면 실제 사용용도가 주거용에 가깝거나 일정면적 이상을 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대차계약을 하셔야 합니다(상가에 딸린 방에 거주시는 임대차보호법 적용안됨)

5. 돈거래시 영수증필수, 소유권양도시까지 여러 차례 등기부 등본을 다시 확인. 영수증은 항상 그 자리에서 주고 받을 것(사유, 이름, 금액, 시간,주민번호…+민증확인).
6. 현행법은 임대차 보호기간을 2년으로 하고 있다. 그러므로 계약을 12개월로 하면, 1년 살다가 나올 수 있음. 더 살고 싶으면 합법적으로 1년 더 살고... (결혼을 앞둔 총각이나 돈이 없어 어쩔 수 없이, 단기간 살아야 할 때 편리함). 단, 주인이 계약을 꺼림.
7.주인에 대한 선입견은 금물. 집주인(혹은 부동산)은 집을 파는게 목적이므로 감언이설에 주의. 현재 살고 있는 분과 주변 이웃분과 이야기를 나눠보고 정보수집을 할 것
8.집 보러가서 맘에 들더라도 크게 티내지 말것(흥정에 불리함).
9.부동산이랑 친해질 것(잘해주면 보상은 있다는 이미지를 심어줄 것)
10.계약서(확정일자)는 꼭 복사해놓자. 의외로 잃어버리는 분이 많은데, 원본은 안전하게 보관할것.
11.전세금을 다 돌려 받기 전에는 계약서를 파기한다거나, 주소지를 이동하면 안됨.
12.계약종료전 1개월전에 내용증명을 보내지 않으면, 암묵적 승인으로 간주, 계약이 자동 연장됨
13.주민등록등본같은것은 절대로 집주인에게 주지 않는다. 세상일은 알 수 없는법. 명의도용해서 대출받는다던지....세상일은 모릅니다.^^
14. 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등 담보설정 check.

주택매매시 계약조건=>'언제까지 어떤 형태로 이를 해결하고 해결이 안될 경유 계약을 해지하고 손해를 배상받는다.''대출금을 잔금 지급과 동시에 갚는다'. 가등기, 예고등기는-계약포기

15. 다세대, 연립, 단독주택은

구청..토지이용계획 확인원, 건축물관리대장, 토지대장 확인.

 면적, 지번, 소유자와 서류상 사실이 일치하는지를 확인.

16. 계약서상 이름은 본인이 직접쓰고 인감도장을 사용한다.

17. 특약란에 분쟁소지가 있는 문제들을 꼼꼼하고 구체적으로 언급

$$$$$$$$$$$ 부동산 등기부등본 확인 필수 $$$$$$$$$$$

만약 중개업소에서 등기부등본을 소유하고 있어 그것을 보여줬다고 하더라도 계약 직전 반드시 다시 한번 직접 등기부등본을 발급*확인해 봐야 한다. 악한 주인을 만날경우 입주자를 속이기 위해 계약당일 근저당을 설정할 수가 있기 때문이다. 같은날 주민등록전입과 근저당이 같이 설정되어 있다면 주민등록전입의 효력발생은 다음날 오전 0시에 나타나지만 근저당의 효력발생은 당일 바로 생기므로 근저당이 우선하게 된다. 등본을 확인해 보면 알수 있음에도 주인말만 믿고 잘못된 전세계약을 맺어 보증금 한푼 못 받고 쫒겨나게 되더라도 법은 전세권자를 보호할 수 없음을 명심해야 한다. 내 권리를 지키고 위험요소를 최소한 줄이기 위해서는 스스로 등본을 확인 해 위험요소를 찾아내며 발품을 팔아 안전하고 좋은 집을 구하는 것이다. 대법원 부동산 등기 발급 서비스 http://www.iros.go.kr

등기부등본은 보통 "표제부" "갑구" "을구"로 구성 되어 있으며

#표제부에서 유심히 살펴 봐야 하는 것은 등기부상의 주소와 전세살집의 주소가 일치 하는지 확인하는 것이다.

#갑구에서 확인해야 하는 것은 최종 소유자의 이름과 주민등록번호다.
전세계약은 집주인 본인과 해야 효력이 발생하므로 반드시 계약 당사자가 갑구에 표시된 집주인 인지 확인해야 한다. 계약자가 집주인인지 신분증도 꼭 확인하세요. 혹시 가족이라고 하면 위임장(인감증명서랑 함께) 확인하셔야 하구요. 가끔 부동산이 대리할 때도 있는데 이때도 위임장*인감 확인하셔야함. 이때 최근 몇 년간 소유자가 바뀐 내역이 많다고 생각된다면 일단 의심해봐야 한다.

#을구..법적권리
을구엔 근저당권이나 전세권, 임차권 등의 집에 대한 법적 권리관계가 표시되어 있으므로 가장 중요하게 살펴봐야 한다.
마음에 드는 집이 생겼다면 부동산 측에 등기부등본을 요구하고, 등본상 권리관계가 깨끗한 집을 고르세요. 전세계약을 할 집의 시세를 파악한 뒤 을구에 표시된 (모든 저당금액&가압류 + 본인의 전세보증금)이 시세의 60%를 넘게되면 위험한 물건으로 전세계약을 피해야 한다.
(모든 저당금액&가압류 + 세입자 전체의 전세보증금) < 시세의 60%
많은 집에 근저당이 잡혀있는 경우가 있는데 이때는 금액을 잘 살펴보세요.
예) 3억하는 아파트에 근저당 3천만원.. (다른 세입자 포함해서 전세가 총액 1억 4천 미만이고) 이 정도는 괜찮지 않을까요? 본인이 판단.
혹시 다세대/다가구/빌라 얻으실 때는 다세대/다가구 구분을 확실할 것. 다세대인 줄 알고 계약한 곳이(부동산 아저씨 말이 다세대) 다가구여서 계약을 파기햇는데, 다가구인 경우에는 근저당 설정되어 있으면 피하시는 것이 좋아요. 은행대출이면 그나마 나은데 어디 개인이 쓴 돈으로 가압류가 있으면 집이 잘 안 빠지는 경우가 있습니다.

@ 계약서 쓸 때

사소한 것까지 웬만하면 계약서에 명시하는 것이 좋아요. “계약금 지불시 부터 잔금이 지불시 까지는 추가 근저당&가압류을 설정하지 않는다.” 특약으로 명시. 혹시 집에 하자가 있는 부분이 있으면 (수도 파손, 보일러고장, 유리창 파손, 배관이상, 기타 비고의적 결함 및 파손으로 인한 생활의 불편) 주인이 언제까지 고쳐주겠다, 고쳐주지 않으면 계약파기하고 전세금도 반환함.. 이런 식으로 명시하셔야 해요….단지 예시이니, 참조만 하세요.
대신 이 부분은 주인과 사이가 나빠지느냐 좋아지느냐를 결정하기 땜에 말씀하실 때는 최대한 공손하고 서로 기분 상하지 않도록 해야합니다.

1.계약서의 주소를 잘못 표기하지 않았는지 다시한번 꼭 확인해야 한다. 어려운 일이 아님에도 종종 실수할 수 있는 부분으로 주소가 틀리게 신고 될 경우 법의 보호를 전혀 받을 수 없다.

2.계약일과 잔금지급일 사이에 추가로 근저당을 설정할 수 있으므로 특약사항으로 계약서에 이런 경우 어떻게 하겠다는 내용을 명시하는 것이 좋다. 추가 근저당&가압류 설정금지조항 삽입

3.위 내용들을 모두 확인한 후, 계약하실 때 10% 이상 계약금 내시고, 계약서 작성이 끝났다면 즉시 동사무소에 계약서에 확정일자를 받자. 계약서랑 10% 이상 계약금 냈다는 영수증(증빙) 갖고 계시면 받을 수 있어요. 단, 전입신고(익일 오전00:00분부터 효력발생)는 하루 먼저 해둘 것...!

○ 집을 볼 때
일단 보러다닐때는 안면몰수 하고 방이란 방은 모두 들어가서 직접 눈으로 확인하세요. 특히 건조대에 속옷이 널려있어서 민망해서 대충 보는 사람이 있는데…. 안면 몰수하고 보세요. 다시 보면 더 싫어하니까, 한번 볼 때 여유있게 제대로 보세요.
그리고, 전세가 들어있는 집을 보는게 좋더군요. 집이 비어있으면, 왜 비어 있는지 확인이 안됨...필수 사항은 아닙니다. 주인 아저씨 직업이 뭔지도 알면좋아요. 할아버지, 할머니가 세놓는 경우 노랭이가 많아서, 수리가 제때안되고, 돈이 없어 전세금 돌려받기 힘들고, 말도 안통할 때도 있습니다.

- 습기문제/곰팡이..
바닥, 방, 벽, 거실에 있는 곰팡이 있는지 . 아파트더라도 곰팡이 피기도 함.
곰팡이는 장판 밑, 가구*장농 뒤나 냉장고 뒤, 다용도실, 화장실에 많이 피니까 꼼꼼히 확인하시고..혹시 현재 비어있는 집인데 주인이 도배를 새로 해놨으면 더 의심하고 꼼꼼히 살필 것 볼 것. 실내환기는잘되는지, 주방에 창이 있는지, 화장실에 창이 있는지? 날씨 맑고 쨍쨍한 날 가셔서 깨끗한 방에서 눅눅한 냄새가 나지 않는지 콧구멍을 벌름거려볼 필요가 있습니다. 오래된집은 현관에서부터 곰팡이냄새가나요. 1층은 위험하구요,,2층 이상으로 하세요..,

- 수압 및 배수, 누수
수도물은 꼭 틀어보셔서 물이 제대로 나오는지 수압이 낮은지, 녹물이 나오는지 확인하시고, 변기물도 꼭 내려보세요. 그리고 하수구멍으로 물 잘 내려 가는지도요. 배수,누수,보일러(확인않하면 겨울에 고생합니다) 확인하세요
그리고 가스 잘 나오는지..
물은 여기저기 다 틀어보세요.. 물론 집에 살고 있는 사람한테 양해를 먼저 구해야죠. 수압 확인할 때는 물을 동시에 틀어보는 것도 좋은 방법입니다.
세면대 물을 세게 틀어놓고 샤워도 틀어보고, 변기 물도 한 번 내려보세요. 변기 내리는데 갑자기 물이 팍 줄어서 나오거나 (어느 정도 줄어드는 것은 어쩔 수 없는거구요 ^^) 하면 그 집 고려를 해보셔야 할거에요.
누군가 설거지 할 때 샤워나 세수를 못하게 되거나 빨래 돌리면 1시간 넘는 동안 물 쓸 때 곤란함을 겪을 수 있거든요.
수도는 꼭 봐야해요. 오래되서 녹물이 나와 연수기를 달아야할 정도였거든요..글구 바닥등 꼭 확인하시구. 화장실변기물은 잘내려가는지 어디 세지는 않는지 수압은 괜찮은지 하수구에서 악취가나지거나 잘막히지않는지등/변기가 망가지진않았는지도 보고, 망가졌으면 고쳐달라고하세요..

- 관리비 및 세금
아파트 관리비는 어느 정도 나오는지 부동산에서 대충 알거에요..
다세대나 다가구의 경우 주인한테 물어봐서 공동관리비 여부 물어봐야 하구요. 각종 공과금 세대별로 분리되어 있는지 확인(특히 수도세, 전기세). 연료비나 기타 공과금?이 얼마나오는지도 요령껏 알아보세요, 에너지가 쉽게 손실되는곳은 아닌지 알수있죠. 수도요금은 영업용 건물은 원래 많이나온답니다. 이사올때..꼭 공과금 확인하세요..지금은 전화하면 바로 요금 알려줍니다.이사갈때는 현재까지 내가 쓴 전기.도시가스,수도세 전화해서 물어보고 계산하고 오시고..이사올때는 이사간사람이 모두 계산 했는지 확인하십시요..주인이나 부동산끼면 부동산에 조건으로 이야기 하시고...
주인이 국가 세금 다 냈는지? ..;매매시 확인

-단열문제
보일러는잘가동되는지 연료비는 어느정도 나오는지 설치기간은 어떻게 되는지등. 보일러가 가동되는지 여부와 깨끗한지..또 보일러가 외부에 있어서 겨울에 동파될 염려는 없는지 등은 확인하셔야 합니다.,확인안하면 겨울에 고생하므로 확인하세요

- 시설면.
화재가 발생했을때, 소방차가 들어올 수 있는지, 축대가 무너질 염려는 없는지, 주차공간은 많은지. 요즘은 무엇보다 주차장이 잘 되어있어야 됨. 아파트가 아니라면 방범창 및 방충망 설치 확인. 세탁기 및 빨래 건조대 놓을 공간이 있는지도 확인. 문은 아구가 잘맞는지 잘닫히는지 소리가 나지는않는지. 방문 제대로 열리는지, 방문에 구멍난건 없는지, 천장도 손으로 만져보세요. 간혹 내려앉은 천장도 있어요. 방문 같은데 스티커 붙어 있으면 한번 손으로 띠어 보세요. 그런 곳에 구멍나 있는 경우도 있어요. 창문 제대로 열리는지도 확인하시구요. 잠금장치나 보조키가 잘 작동하는지. 혹시 누전차단기 위치도 확인 해 두세요.. 다른집 안에 있음 불편해요. 보러 가시는 집 가구배치 보면서 님 집의 짐들이랑 대충 배치해놓을 구조 생각해두시는게 좋아요

-주변환경.
조용한걸 좋아하신다면 이웃집에 한참 소리지르고(이유없이) 뛰어다닐 나이의 애들은 없는지, 개 키우는 집은 없는지, 술집이나 여관은 없는지, 창문을 열었을때 뭐가 보이나(사생활 침해, 도둑이 들 염려) 보세요. 낮시간에 동네가 너무시끄러운지? 주변에 장사꾼들이 많아 항상 집앞이 벅적벅적, 말많은 아줌마들은 넘 시끄러움. 층간소음은 어떤지 윗층에 아기가 사는지 도로나 인근지역에서 소음은 없는지등. 지하철역과 가까워 전철소리 적응하는데 엄청 스트레스. 윗집-어떤 사람이 사는지도 알아보세요...인간같지도 않은것들이 살면 집이 아무리 좋아도 살기 어려워요. 뛰어다니고 난리를 쳐도 되려 큰소리 치는 인간들도 있거든요. 주거공간은 다른 님들 말씀하시는 것처럼 조용해야 좋아요. 큰마트가 있는지.. 시장보기는 편한지도 보구요. 전파수신- tv는 잘나오는지 난 시청지역은아닌지등. 근처에 공원은 있는지. 학교는 가까운지.

$$주의점. 밤에 가면 안되고, 꼭 날씨 좋은 대낮에 가야 햇빛이 환하게 들어오는걸 볼수 있음. 너무 어두워서 고생할 수 있습니다. 남향집이 좋거든요. 햇빛이 잘들어야 기분도 더 밝아져요. 현관문은 어느쪽으로 배치됐는지. 잠자는 방 밖에 바로 가로등이 있으면 저녁에 잘때 넘 환합니다. 부재시 함부로 집에 문따고 들어오지 말라고 얘기해 둘것(의외로 무례한이 많아요).

@오르는 아파트 구입요령

1. 단지 규모가 크다.1000가구이상/역세권대단지

쇼핑*편의시설구비, 대형화 및 성장가능, 관리비저렴. 매입수요 지속으로 매매용이 및 가격상승유리. 불황때 집값하락미미. 공원,녹지,운동시설wide. 주차공간 지하화=녹지면적확대. 은행 담보대출유리. 주민휴식공간조성.

2.개별 열병합 난방으로 관리비가 적다.

3. 집안에서 강, 공원, 산이 보인다.

 단지내 같은洞 中에서 공원,하천조망가능.  

4. 지은 지 5년 이내 새 아파트다.

  입주후 5년까지 상승후 주춤. 10~15년-상승저조, 유지&보수의 관리비증가

5. 누구나 아는 브랜드다/대형 주택업체가 시공

 단지 內 첨단시설, 시공 후 하자보수서비스 양호. 분양가가 비싸도 향후 가격 상승폭도 더 큼.

6. 지하철역에서 가깝다.

걸어서 5분 이내 거리가 best. 서울전역으로 이동 편리한 환승역은 더욱유리.

7. 학교 및 학원시설이 잘 갖춰졌다.

8. 인근에 혐오시설이 없다.

9. 주차공간이 충분하다.

10. 평지에 지어졌다.

11. 할인점, 영화관 등 편의시설이 가깝다.

12. 중대평형으로 구성됐다.

@ 아파트값 하락요인

1. 나홀로 아파트

 1~2개동으로 구성

2. 단지 진입로가 좁다/주차공간이부족

  출근할때 차빼가 힘들고, 퇴근시 주차공간 스트레스

3. 평형이 작아 집주인보다 세입자가 많다.

  30평형미만..대지면적<가구수..주민 휴식시설/녹지공간부족/문화시설이 안들어선다.

4. 차소리, 기차소리 등 시끄럽다.

  도로변,철로변..소음공해, 대기오염

  도로변에 직각(ㄴ)이 아닌 나란히(=)들어선 동의 저층단지..소음,먼지가 최악

5. 단지 브랜드를 처음 들어본다/브랜드 인지도가 낮다

6. 지하철역에서 멀다.

7. 페인트칠과 외부 수리에 소홀하다.

8. 영화관, 헬스클럽 등 문화시설이 적다.

9. 단지 주변에 새 아파트 분양이 드물다.

10. 입주한 지 5~15년 지났다.

11. 경사지에 위치해 걷기 불편하다./차량진입불가

  雨雪時..보행에 힘들다

12. 산책할 공원녹지가 없다.

집 선택시 체크포인트

1. 채광, 남향. 앞洞의 조망 차단조심

2. 출입문, 창문여닫이, 수도꼭지, 변기작동상태

모든 출입문을 2번이상 여닫아본다.

3. 빌트인 가전제품과 붙박이장

4. 집주변..학교, 슈퍼마켓, 전철역, 버스정류장과의 도보실제거리. 여가용 공원, 산책로, 하천..집값 미래가치 결정

5. 단지내 산책로, 운동시설, 커뮤니티공간, 놀이터...외부소음주의

6. 욕실 타일, 변기  파손부분, 누수여부

7. 가구수 많은곳, 입주날짜가 최근인곳.

8. 신뢰가능한 전문가나 거주인과 동행.

@ 부동산 중개비
수수료율 꼭 확인하세요. 공식 영수증을 꼭 받아놓을것.(부동산 직인&명판, 금액, 날짜와시간, 인감+싸인). 넘 많이 냈다싶으면 구청에 신고하면 영업정지.
목적과 수단을 혼동하지 말 것. 부동산 수수료를 너무 아끼려 하지 말라는 얘기입니다. 좋은 물건을 안전하게 계약하는 것이 목적입니다. 부동산에 돈을 좀 더 주는 수단을 쓰더라도, 좋은 물건을 얻는다면 더 큰 이익입니다……..^^*

@ 집에 사용중인 물건에 고장이 났을때.
집과 집에 딸린 일체화된 구조물에 대해서는 집주인이 부담하는것 같습니다. 노후된 보일러 수리라면 당연 집주인이 부담해야 합니다. 보일러는 소모성 물품이아니고 건물부속품에 들어가기 때문에 집주인이 고쳐주는게 맞습니다. 세입자의 과실이 아닌 시설의 노후화로 인한 고장은 주인이 부담을 해야 합니다. 수도시설도 마찬가지. 단, 소모품이나 사용부주의나 자연적 손실에 대해서는 주인책임 없음. 겨울에 동파된 보일러는 사용자 책임도 있음.

@ 전세기간중 집주인이 바뀔때.
결론부터 말하면, 세입자는 가만 있으면 됩니다.
집주인이 기존 집주인과의 매매 계약서에 전세를 안고 산다는 내용을 적거든요. 확인하시고요. 세입자는 전세 계약서만 잘 갖구 있으면 되구요. 혹시 새 집주인이 나가라구 하면 복비와 이사비를 받고 이사 하시면 되요. 정 나갈 수 없다면 2년간 살겠다...고 말씀하시면 새 집주인도 님에게 어찌 할 수 없는 법적 권리가 님에게 있답니다. 보통 전세있는 집을 매매할때 전세 기한이 언제까지인지 알면서 매매하는 것이기 때문에 새 주인이 나가라는 소리 잘 안해요..부동산에 새 집주인및 예전주인 인적사항(전화번호, 주소)은 좀 알아둘 필요가 있어요. 연락처랑 주소정도 받아놓으면, 채무가 많은 주인이라도 님이 전주인과 계약한 전세계약이 우선입니다.

@ 계약이 끝나기전 1개월전에 다른집을 계약해야 하므로 지금 있는 전세금의 10%를 요청해보자. 이건 여러가지 의미가 있지만, 주인이 전세종료일에 맞춰 전세금을 줄지 떠보기 위해서도 좋은 의미를 지닌다. 님이 현재전세집에 계약할때 계약금 10%낸것을 기억하고 있을것이다. 마찬가지로, 다른집으로 전세를 옮기려면 계약금이필요하다고 설명하고, 미친척하고 전세계약금으로 10%를 요청해보자. 단, 돈을받고, 주인에게 영수증을 써 줄때는 "만기일 a월 b일 12:00까지 잔금 90%를 못받으면, 계약금으로 받은 10%는 변제의무없음"을 명기할것. 왜냐하면, 잔금없이는 이사를 못가기 때문이다. 집주인이 계약금 10%를 줘야하는 의무는 없으므로, 개인마다 상황에 따라 다르니, 개인사정에 맞게 대처할것. 만기가 되면 집주인이 돈을 줘야 하긴 하지만, 그렇지 않는 경우가 많으므로, 확실히 방이 빠지고 나서, 다른 집에 계약해야합니다.

@ 전세금 변동이나 기타 변동사항으로 인하여 재계약 할때
재계약을 하시더라도 먼저 계약서는 꼭 가지고 계시구요. 월세만 깍아 주는 것이라면 전세계약서에 월세를 며칠부로 00원으로 한다 라는 수기만 삽입. 1년만 계약연장 하자고 할때, 계약서에 그 문구를 집어 넣으세요.

@ 계약종료후 집주인과 연락이 안될때....악질 엄청많아요. 직접당하면 속이 뒤집힙니다.
등기부등본에 집주인 주소나옴. 동사무소에 계약서 들고가서, 조사를 외뢰함. 계약 부동산에 연락을 취할것(이사간다고 밝히면, 부동산은 복비를 벌 수 있으므로, 적극 찾아줌^^)

@ 계약 종료후 계약연장을 원하지 않을때
게약만료3개월전에 내용증명을 보내고, 1개월전에 한번더 보내자.

@ 계약종료후 전세금중 일부만 돌려 받을때.
일단은, 시세에 맞게 집을 빼고, 나머지 못 받는 부분에 대해서는 '공증'을 받아서 만기가 되는 때에 받는 방법도 있으나, 법무사(변호사)랑 상담하고 할 것.

@전세금 반화절차
보증금에 관련 해서는 임대인이 돈이 없다는 이유로 계속 보증금 반환을 거부하고 있으면, 임차인은 법적 조치로 전세금을 회수 하실수 밖에 없습니다. 우선 임대인한테 보증금반환에 관한 내용증명을 발송을 하시구여...

먼저 간략히 내용증명에 대한 설명을 드리고자 합니다. 아래를 참고하세요.

1. 왜 내용증명이 필요한가
내용증명이란 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국에서 공적으로 증명하는 등기취급 우편제도이다. 내용증명은 개인 상호간의 채권·채무관계나 권리의무를 더욱 명확하게 할 필요가 있을 때 주로 이용되고 있다.

2. 내용증명 작성방법
내용증명의 작성은 특별한 형식을 요하는 것은 아니다. 먼저 16절지 또는 A4용지 등의 규격용지에 내용증명 또는 통지서, 최고서 등 의사표시의 내용에 맞는 여러 형태의 제목을 쓴다. 그리고 받은 사람의 성명 및 주소를 기재한 다음 자신의 의사표시를 명확히 나타내는 내용의 문안을 작성하여 그 밑에 날짜, 보내는 사람의 성명 및 주소를 기재하고 성명 옆에는 도장을 날인한다.

특히 내용증명은 후일 소송에 있어서 승패를 가리는 결정적인 증거가 될 수 있는 만큼 잠재성을 염두하여 그 내용 문안을 신중하게 생각하여 기재하는 것이 좋다. 주의한 점은 작성할 때 용지의 한 쪽 면만을 기재하여야 하고 뒷면, 즉 용지의 양면에 기재하여서는 안 된다.

또 문자나 기호의 기재에 오기 등이 있을 경우 이를 지우개 등으로 지워서는 안 되고 반드시 줄을 그어 정정, 삭제, 삽입하여야 하며, 그 글자 수를 난 외의 빈자리에 기재하고 도장을 날인하여야 한다. 도장은 성명 옆에 날인한 도장과 동일해야 한다.

3. 내용증명 발송절차
1) 내용문서의 작성이 완료되면 원본과 원본을 복사한 등본(내용문서의 매수가 2매이상일 경우에는 합철한 부분에 발송인의 인장이나 지장으로 각각 계인)2부를 함께 우체국 접수창구에 제출한다. 만약 발송인이 내용문서의 성질상 원본을 보내기 어려울 경우에는 복사한 등본 3부만을 제출하여도 된다.

2) 내용문서 원본과 복사된 등본 2통에 대하여 소정의 증명절차가 끝나면 원본을 수취인에게 발송하여야 한다. 수취인에게 보낼 원본은 내용문서에 기록된 발송인 및 수취인의 주소·성명을 동일하게 기재한 봉투에 넣고 우체국 취급직원이 보는 곳에서 이를 봉함하여 등기접수하면 된다.

위에서 보시면 아시겠지만 내용증명에는 특별한 형식이 있는건 아닙니다. 6하원칙에 맞게 상세히 기재하시면 됩니다.

****샘플을 참고하세요..

수신: ○○○
주소: 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지
발신: ○○○
주소: 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지
제목: 임대차계약 해지 및 보증금 반환 관련 내용증명
부동산의 표시 : 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지 지상 건물 ○층

귀하의 무궁한 발전을 기원합니다.

1.다름이 아니옵고 귀하는 위 부동산의 소유주로서 이에 대하여 임대보증금 금○○○원, 임대기간을 1998. ○. ○.부터 2년간으로 하는 임대차계약을 본인과 체결하였던 바 본인은 계약만기일인 2000. ○. ○. 2개월전 이미 내용증명을 통하여 더 이상의 임대 기간을 연장하지 않겠다는 통보를 한 바 있습니다.

2.그러나 귀하는 이미 임대기간이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 지급할 생각을 하지 않고 있어 이에 본인이 구두상으로 수차에 걸쳐 요구하였으나 귀하는 전혀 지급할 의사가 없는 관계로 본인은 본 내용증명을 통하여 마지막으로 보증금을 지급할 것을 요구하는 바이오니 본 내용증명을 송달받는 7일 이내로 귀하는 보증금을 반환 하여 주실 것을 마지막으로 독촉하는 바입니다.

3.혹 본인의 주장을 아무런 이유없이 지체할 경우 본인은 이에 따른 계약금 반환 관련 민사조정신청을 법원에 청구 할 것은 물론 이에 따른 제반비용 또한 청구할 것이오니 부디 불미스러운 일이 발생하지 않도록 많은 협조 부탁 드립니다.

그이후에도 아무런 반응이 없다면, 관할법원에 지급명령접수를 하시는 것이 좋을 듯 합니다.

(1) 임차권등기명령이란

종래에는 임대차가 종료된 후 임차인이 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출할 경우에 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 반환 받지 못한 문제점이 있어 1999.3.1.부터 주택임대차보호법을 개정하여 약자인 임차인의 권익보호에 충실히 기한 임차권등기명령제도를 신설하였다.

가령 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 임차인이 근무지 변경 등으로 이주할 필요가 있는 경우에 단독으로 임차권등기를 마치면 그 이후로부터 주택의 점유와 주민등록요건이 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권이 상실하지 않아 자유롭게 주거를 옮길 수 있다.

(2) 신청방법

임차인은 신청서(당사자 수+법원용 1통) 3통, 첨부서류(임대차계약서 사본 1통, 주민등록표등본 1통, 부동산등기부등본 1통, 대리인이 접수할 경우에 위임장 1통 등)을 준비하여, 부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 등록세과세표준 및 세액신고서를 작성하여 등록세·교육세를 납부하고, 임차주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군법원에 가서 인지2,500원을 법원구내 우체국에서 구입하여 신청서 표지에 붙이고, 송달료 16,200원은 법원구내 은행에 송달료예납전표를 작성하여 납부하고 그 영수증과 함께 신청서를 제출하면 된다.

>>>부속서류<<<
①신청서 3통 ②임대차계약서 사본 1통 ③주민등록등본 1통
④부동산등기부등본 1통-건물분 ⑤대리로 하실 경우 위임장 1통(인감첨부)
⑥등록세납부 영수증 ⑦송달료납부 영수증 ⑧수입인지 ⑨부동산 목록 5통

(3) 재판

임차권등기명령의 신청이 있으면 법원은 당사자를 소환하지 않고 신청서만으로 심리를 하여 신청이 이유 있으면 임차권등기명령을 발령하고, 신청이 이유 없으면 기각한다. 기각한 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. 임차권등기명령을 발령한 법원은 지체 없이 촉탁서에 재판서 등본을 첨부하여 임차주택이 있는 곳을 관할하는 등기소에 임차권등기를 촉탁하고, 등기공무원은 이 촉탁에 의하여 건물등기부에 임차권등기를 기입한다. 즉 부동산등기부등본에 그 사실을 기입한다. 따라서 결정이 있고 약 7일 후 부동산등기부등본을 보거나 등본교부신청을 하면 그 사실을 알 수 있다.

(4) 효력

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 그대로 취득한다. 만일 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있는 대항력과 유선변제권을 상실하지 아니한다. 효력발생은 결정이 임대인에게 송달된 때에 그 효력이 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 주민등록전출을 하여서는 안되고 반드시 임차권등기가 되어 있는가 확인을 하여야 한다.

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 주택을 그 이후에 다른 사람이 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.

내용증명

집주인이 전세금을 대폭 인상하여 세입자를 구하지 못하고 제때에 보증금을 받기 어려울 때가 많다. 아무튼 계약기간이 만료하고 전세계약을 갱신하지 않기로 하였음에도 불구하고 차일피일 전세금지급을 할 생각을 하지 않는 경우에는 일단 전세금을 지급하라는 독촉과 법적 조치의 의지를 표명하는 내용의 통고서를 주인 앞으로 보내는 것이 필요하다.

전세금반환소송

1. 재산(부동산 및 채권)가압류

채무자에게 재산이 있다고 하여 안심하고 소송을 제기한 후 판결만 기다리고 있어서는 위험하다. 채무자가 소송진행 중에 자신의 재산을 제3자에게 양도한 경우에는 채권자는 승소판결을 받더라도 그 재산에 대하여는 강제집행을 할 수 없게 되기 때문이다. 이러한 경우를 대비하여 확정판결을 받기 전에 훗날 강제집행을 용이하게 하기 위하여 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자의 처분권을 제한할 수 있도록 마련한 제도가 가압류 등의 보전 절차라 한다.

>>>소유자명의로된 부동산, 예금, 적금, 보험, 급여, 임대보증금등등...

2. 지급명령

집주인이 전세보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고 있어서 임차인의 채권의 존재 자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 법원에 전세금반환청구 소송이나 소액사건 심판절차보다 빠른 시간과 적은 경비로 전세금을 반환할 것을 명하는 지급명령이라는 법원의 결정문을 받게 되는 것이 지급 명령 신청이다.

3. 보증금청구 소송

①지급명령신청은 집주인이 지급명령에 순순히 응하지 않고 이의신청을 하게 되면 오히려 시간만 낭비하게 되므로 이 때는 바로 최후의 수단으로 보증금반환청구소송을 제기 해야 한다.
②집주인의 주소를 관할하는 법원에 소장을 제출하는데 접수 후 2~3주 사이에 재판일이 통보되고 한번의 재판으로 종료되는 것이 원칙이다. 이때, 집주인이 출석하지 않거나 답변서도 제출하지 않는 경우 즉석에서 승소판결이 나오며 이 확정판결문을 기초로 강제집행도 할 수 있는 것이다.

*******전세게약 종료 내용증명 sample
수신: 허**
주소: 서울시 동작구 **2동 11-8번지
발신: 김**
주소: 서울시 동작구 **2동 11-8번지
제목: 임대차계약 종료에 따른 계약해지통보 관련 내용증명
부동산의 표시 : 서울시 동작구 **2동
11-8번지 지상 건물 1층 안쪽 101호

귀하의 무궁한 발전을 기원합니다.

다름이 아니옵고 귀하는 위 부동산의 소유주로서 이에 대하여
임대보증금 금오천만(\50,000,000)원,
임대기간을 2003. 11. 29.부터 2년간으로 하는 임대차계약을
본인과 체결하였던 바,
돌아오는 2005. 11. 28.이 임대기간이 종료되는 날로서
본인은 더 이상 계약을 연장할 의사가 없어
본 내용증명을 통하여 임대기간이 종료됨과 동시에
본 계약해지할 것을 통보하는 바입니다.

따라서 본인은 계약이 종료되는 대로
위 부동산을 귀하에게 명도할 것이므로
귀하 또한 차질 없이 본인에게
위 임대보증금을 지급하여 주실 것을 부탁드립니다.

본 내용증명서를 발송하는 것은
서로간의 의사표현을 서면상으로 하는 것이
현명할 것으로 판단되어
발송하는 것이오니 부디 이해하시기 바랍니다.

2005. 05월. 11일.
발신인 김** (인)

********** xxx **************

@ 집이 경매로 넘어가면...경매 일주일전에 법원에 배당요구서를 제출해야 합니다. 혹..순위에 밀리더라도, 소액임차권 우선변제제도가 있으니 활용할것.

********* 법의 도움이 필요할 때 *******
문의처: 법률구조공단 http://www.klac.or.kr
서울시 전세금 분쟁조정위원회.임대차 분정조정실: 731-6720   
서울지검 청사공단상담실
법률소비자연맹
한국가정법률상담소 국번없이132
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