방화뉴타운

[이석중]

김포공항과 마곡지구 사이에 위치해 있고 송도신도시, 김포 매립지 등과 인접해 있을 뿐만 아니라 수도권 서부산업집적지인 구로디지털단지와 상암 DMC 등과의 연계 또한 용이한 방화뉴타운.
방화뉴타운은 방화동과 공항동 일대 512,000㎡ 규모에 진행 중인 2차 뉴타운 사업지구다. 현재 지하철 9호선(2008년)과 인천공항철도(2012년)가 한창 공사 중이며 올림픽대로, 공항로, 남부순환의 진출입이 편리하다.

마곡지구 개발 수혜가 기대되고 교통개발 호재가 풍부한 방화뉴타운을 대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114(www.r114.co.kr)에서 긴등마을주택재건축 구역을 중심으로 다녀왔다.
뉴타운 사업지구 내 하나인 긴등마을주택재건축 사업지는 지난 10월 26일 사업시행인가를 받았다. 긴등마을재건축구역을 제외하곤 방화뉴타운 내 구역은 노후도가 충족되지 않아 구체적인 계발계획이 아직 나오지 않은 상태다.

△ 긴등마을주택재건축 지난 11월 말 관리처분총회 진행, 분위기는 조용한 편

긴등마을주택재건축 구역은 공항동 4-8번지 일대(31,668㎡ 규모)에서 진행 중이다. 지난 11월 28일 관리처분총회를 열어서인지 곳곳에 안내벽보가 붙어있고 시공사 선정관련 플랜카드 역시 걸려있다. 최근 분양가 상한제 적용을 피하기 위해 11월 말 관리처분인가를 신청한 상태다.
총 9개 동, 7~15층 규모로 모두 526가구가 힐스테이트로 새롭게 건립될 예정이다.

그러나, 조합이 이미 설립되어 현재 거래하는 경우 입주권을 받을 수 없고 현금청산 대상이 되므로 거래가 전무한 상황이다. 주변 사업장을 대상으로 간간히 문의가 이어져 오고 있지만 이 역시 이미 가격 수준이 높고 토지거래허가제로 인해 투자목적의 문의보다는 실거주를 목적으로 하는 수요자 문의만이 있을 뿐이다.

긴등마을주택재건축 구역 현장 또한 조합 사무실 주위로 주민들이 삼삼오오 모여 이야기를 나눌 뿐 매우 한산했다.
개발제한구역으로 묶여있어 주택들은 매우 낡고 조밀하게 붙어있으며 골목길이 좁아 차량진입이 어렵다. 구역 주변으로 지하철 9호선 공사가 진행되고 있어 해태아파트와 마주보는 도로변이 다소 시끄러운 편이고 건널목 신호등이 작동되지 않는 등 주변 환경개선이 시급한 상황이다.

△ 노후도 충족 못한 긴등마을 외 구역들, 사업진행까지 오랜 시일 소요 전망

긴등마을주택재건축의 경우 재건축 추진위원회가 약 15년 전부터 구성되어 있었고 개발제한구역으로 묶여 노후도가 심각해 뉴타운 지정과 함께 개발사업을 진행 할 수 있었다.
하지만 그 외 방화뉴타운 내 다른 구역의 경우 노후도가 충족되지 않아 구역에 따라서 2012년 혹은 2020년 이후부터나 개발이 가능해 개발사업이 진행되기까지 꽤 오랜 시간이 걸릴 것으로 보인다.

더딘 사업진행에도 불구하고 매물 가격은 호가가 높게 형성돼 거래 또한 부진한 상태다.
단독주택의 경우, 132㎡~148㎡ 규모의 구옥을 기준으로 3.3㎡당 1,400~1,500만원 수준(1㎡당 424만원~454만원)으로 5억 6,000~6억 원을 호가하고 있다.

△ 발산지구, 마곡지구 및 방화뉴타운 후광으로 일대 아파트 문의 꾸준

긴등마을 주변으로 방화뉴타운 일대 아파트의 경우 대체적으로 500가구 미만의 중소형 단지들이 여럿이다. 공항, 해태, 청성스마트빌 등 나홀로 동 아파트가 많은 편이다.
하지만 발산, 마곡지구 대형 택지지구가 개발되면 대규모 주거지역을 형성하면서 추가적인 가격 상승 효과를 볼 수 있을 전망이다.

발산지구의 경우도 마곡지구와 인접해 향후 가치 상승에 대한 기대가 높다.
인근 중개업소에 따르면 "대부분 10월~11월 입주한 대단지로 현재 거래는 많지 않은 상황이지만 꾸준히 매수자들의 문의가 이어져 오고 있다"고 전했다. 이 밖에 방화동 876번지 우림루미아트2차는 지난 2003년 12월 말부터 입주한 단지(총 320가구)로 102㎡기준 현재 4억 4,000만원~4억 9,000만원 수준에 시세가 형성되어 있다. 비교적 신규 단지로 깔끔하게 정비되어 있다.

△ 방화뉴타운 : 첨단산업단지 개발예정 마곡지구, 9호선 & 인천공항철도 등 교통호재 풍부
인근 마곡지구의 경우 현재는 송정역에서 버스로 5분, 도보로 약 15분 가량이 소요된다. 하지만 내년 말 지하철 9호선 개통 이후엔 역세권이 확장되고 여의도, 서초 등으로의 이동이 한결 수월해질 전망이다. 뿐만 아니라 인천공항철도 역시 공사 중이라 강서지역 교통의 큰 축을 이룰 것으로 보인다.
마곡지구는 지난 10월초 개발 계획 관련 세미나를 개최하는 등 내부적인 진행이 계속 이어져 오고 있으며 오는 2009년 사업에 착수할 예정이다.

약 330만㎡ 규모에 달하는 마곡지구가 첨단산업단지로 조성되면 방화뉴타운의 수혜가 기대된다. 방화뉴타운 사업지와 마곡지구와의 개발이 조화를 이룬다면 교통 및 주거지역으로 손색없는 지역이 될 것으로 기대된다.
현재 방화뉴타운 일대는 노후도를 충족하지 못한 구역이 많고 토지거래허가제와 이미 높게 형성된 가격 때문에 거래가 부진한 상황이지만, 장기간 투자계획을 갖고 실거주 목적으로 투자에 나선다면 향후에는 마곡지구 등 강서권 개발사업의 후광을 기대할 수 있을 것이다.