1세대1주택 고가주택에 대한 양도세 계산사례 및 신고납부...

[최명환교수]

오랫동안 알고 지냈던 지인으로 부터 연락이 왔습니다.

분당에 있는 아파트를 16.1억 원에 매도(고가주택)해서 양도세 신고납부 해야는데 도와달라고...

취득금액 14.7억 원... 양도차익은 1.4억원...

올해부터 양도시 2년이상 거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세규정을 적용받을 수 있었기에

작년 말까지 잔금일로 해서 매도하라고 알려 주었고, 그 지인은 12월23일 잔금일로 해서 아파트를

양도하게 되었습니다.

자... 비과세요건을 충족하지 못한다면, 1.4억 원의 양도차익에 대한 세금을 고스란히 다 내야 할

상황이었습니다.

다행히 그 전에 양도하여 비과세요건(2년이상 보유)을 충족하여 수천만원 세금을 낼 아파트에 대해

약12만 원의 양도세 및 지방소득세 납부로 마무리를 해 주었습니다.

참고로 올해 개정세법에 의하면 6월말까지 거주요건 충족 연장 및 장기보유특별공제는 보유와 거주

각각 구분해서 정리한다고 합니다.

자... 비과세요건을 충족한 고가주택에 대한 양도세 계산은 어찌될까요?

9억 원까지는 비과세 대상에 해당되고, 초과분에 대해서만 안분(구분)과세 됩니다.

즉, 양도차익 X 양도가액 - 9억 원 / 양도가액 = 고가주택에 대한 양도차익이 되는 것 이지요.

위 주택을 예를 들면, 1.4억 원 X 16.1억 원 - 9억 원 / 16.1억원 = 약 6,174만 원

장기보유특별공제 80%(작년은 보유기간만 봤음...11년 보유)인 약4,940만 원 공제후 과세되는

양도소득금액은 약1,234만 원... 

다시말해서1.4억 원의 양도차익 중 비과세(9억 이하 일반주택에 대한)가 7,826만원 이고, 과세되는 양도차익(9억 원 초과분 안분과세)이 6,174만 원이 되는 것 입니다.

여기에 장기보유특별공제 10년 이상 보유 80% 공제와 기본공제액인 250만원을 차감하면 양도소득

과세표준액이 나오는 것 이지요.

1,234만 원 양도소득금액에서 기본공제 250만원 공제하니 1천만원도 안되고 1,200만 원 이하금액

에 대한 적용세율 6% 적용... 약 60만원 전후가 나오게 되는 것 입니다.

                           < 양도소득 세액산출 산식 >

양도가액 - 필요경비(취득가액, 취득세등 납부세액, 취득및양도시 중개수수료등) = 양도차익

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

양도소득금액 - 양도소득기본공제(250만원) = 과세표준 X 세율 = 납부하여야 할 양도소득세

그러나, 제 지인의 양도물건에 대한 취득세, 중개수수료(취득 및 양도)등 필요경비 약 5~6천 만원을

포함시키지 않고 계산했기에 위 금액이 나온 것이고... 소유권도 배우자랑 두명의 명의로 되어 있어서 양도소득기본공제액도 250만원이 아닌 500만원을 공제받을 수 있었기에 1인 약6만 원, 합쳐서 약12만 원에 양도소득세를 신고납부 할 수 있었습니다.

(결론) 조금 손해를 본다고 생각이 될 지라도, 개정세법등을 고려하여 양도세를 줄일 수 있다면 양도

하고 다른 투자물건으로 눈을 돌려 보는 것도 좋은 재테크 방식 입니다.

양도가액이 맘에 안든다고 머뭇 거리다가 해가 바뀌어 개정세법에 적용 받았다면 수천만 원의 양도세를 부담했어야 하는 실예 입니다.

[탱구]

좋은정보 감사합니다.

[최명환교수]

감사합니다 ^^