2013.12.12일-성북구의회 제221회 제2차정례회 김일영의원 구정질문,-실태조사결과 문제점,대책,대안,매몰비영 국가지원 의무화,

[성북구의원 김일영(장위1.2동 지역)]

2013.12.12일-성북구의회 제221회 제2차정례회 김일영의원 구정질문,-

        실태조사결과 문제점,대책,대안,매몰비용 국가지원 의무화,

존경하는 의장님을 비롯한 선배동료의원 여러분! 그리고 50만 성북구민의 복리증진을 위해 불철주야 노력하시는 김영배 구청장님과 관계공무원 여러분! 또한 바쁘신데도 성북구의회를 찾아주신 방청객 여러분에게도 감사에 말씀을 드립니다.

본 의원은 장위1,2동 지역을 두고 있는, 도시건설위원회 부위원장 김일영의원입니다.

본 의원은, 이번 서울시에서 뉴타운개발 지역에 실시한, 실태조사 결과발표에 대한, 문제점과, 향후 대책에 대하여, 말씀드리겠습니다.

본 의원은, 장위뉴타운개발 구역내, 지역구를 두고있는, 조합원의 한사람으로서, 서울시가 그동안, 뉴타운 출구 전략의 하나로, 주민의 재개발 사업에, 정비사업 추진여부와, 의사결정에 필요한 정보를, 제공하기 위한 “실태조사”를 진행하였습니다.

실태조사에, 사업을 추진하는쪽과 사업을 중단하는쪽, 주민의 의견을 수렴하여, 공정성있는 실태조사로, 주민들의 알권리를, 제대로 알려줄수 있는, 좋은 기회란 점에서, 뉴타운지역 주민들은, 큰기대를 하였습니다.

실태조사의 목적은, 추진하는 주민과, 반대하는 주민의, 갈등을 해소하고, 전문가 등을 통해, 분양가, 공사비, 사업비등의 적정값을 산정하고, 사업의 수입과 지출을 따져, 사업성 “비례율”을 계산하고, 각 주민이 분양신청을 했을 때, 추가 부담금과, 돌려받게 될 금액을 추정해서, 주민들은 재개발 사업 추진에, 찬 반 여부를, 실태조사 정보에 의하여 판단하고, 결정하면 될 것으로 알았습니다.

성북구가 실태조사에 들어간, 총비용은 약15억5천8백만원으로 막대한 예산을 투입하여, 최근 실태조사 결과를, 성북구가 개별통보하였습니다.

실태조사 결과는 아래와 같은 많은 문제점을, 갖고 있습니다. 그 문제점에 대한 의견을, 서울시와 성북구에, 수차례 주민들은 민원을 제기하였으나, 적절한 조치가, 이루어지지 않고, 진행되였던 것입니다.

본 의원이 보기에도, 그동안 실태조사 결과를, 보았을때, 많은 예산을 들렸지만, 형식적인, 실태조사가 아니었나, 할 정도로, 꼼꼼하고, 정밀하지 못한, 조사였다고 볼 수 있습니다.

또한 실태조사에 앞서, 서울시는 뉴타운 재개발구역 해제시, 사업비 매몰비용에 대한, 조치가 먼저 제시되고, 이후 실태조사가, 진행되었어야 했을, 것입니다.

이런 사전에 충분한 설명이나, 법적상황에 대한 조치도 없이, 무작정 실태조사를 먼저, 실행한것도 문제였으며, 실태조사가 정확하게 이루어지질 못한것도, 문제였습니다. 이런 문제로 재개발 지역의 조합원들은, 실태조사 결과 발표후, 더욱 혼란이 가중되고 있습니다.

그로인해, 뉴타운 재개발 조합원들은 사업을 계속 진행해야 할 것인지, 아니면, 중단해야 할 것인지, 현명한 판단을, 기대할 수 있을지. 염여가 되고 있습니다.

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뉴타운재개발에 실시한, 이번 실태조사 결과, 문제점은, 다음과 같습니다.

첫번째- 아파트가격이, 주변시세와 동떨어진, 분양가 실태조사에 대하여, 말씀드리겠습니다.

아파트 분양가를 산정하는데 있어, 가장 중요한 것은, 그 지역 주변 시세입니다. 주변 시세보다 높은 가격에 분양을 한다면, 분양은 어려워질 것이 분명하기 때문입니다.

장위동 인근, 조건이 비슷한 아파트의 공급면적 기준으로 3.3㎡당 시세는, 약 1,390만원 정도입니다. 그러나 실태조사 가정한 일반 분양분 3.3㎡당 분양가는, 1,450만원으로, 60만원 더 높은 가격으로, 발표되었습니다.

이 60만원은 사업 전체 분양규모로 보았을때, “수백억원”이되는, 엄청난 차이금입니다. 서울시는, 이 차이 만큼, 현실에 맞지않는 실태조사가 되었습니다.

두 번째.- 아파트 재입주와, 조합원 현금 청산없이, 일반 분양분도 100% 분양 된다는, 실태조사에 대하여, 말씀드리겟습니다.

재개발사업에서 현금 청산자 없이, 조합원 모두가, 분양신청을 하는 경우는 없을 것입니다. 더욱이, 부동산 경기가 안 좋을수록, 사업성 저하로 인한, 추가 분담금 때문에, 분양신청을 포기하고 현금청산을 받고자 하는, 조합원이 증가할 수도, 있다고 보여집니다.

요즘같이, 어려운 경기에는, 분담금이 어려워 조합원의 22%가, 현금청산 할 것이라고, 조합은 추정하고 있습니다.

22%를 조합원이 현금 청산을, 선택할 수 있음에도, 불구하고, 서울시는 현금 청산자가, 전혀 없을 것으로 실태조사를 하였습니다.

또한, 일반 분양분도 100% 분양되어, 미분양이 전혀 없을 것으로, 가정하고 있습니다.

더욱이, 부동산 경기가 얼어붙어, 전세값만 치솟고, 집을 사고자하는, 사람이없는 요즘이라면, 일반 분양분이 100% 분양될 것이라고, 가정하는 것은, 현실적으로, 있을 수 없는, 실태조사였습니다.

만일 일반 분양분의, 분양성을 올리기 위해, 중도금 무이자, 할인분양 등과 같은, 각종 분양 촉진비용과, 현금청산자의, 금융비용 지출도, 발생하는데, 실태조사는, 이러한 비용도, 추가될 수 있음에도, 전혀 제외시키고 산정된것은, 조합원들을 우롱하는 처사이며, 알권리를, 무시당하는 허술한, 실태조사였다고 보여집니다.

세 번째.- 현실성 없는, 아파트 공사비가, 가정된 실태조사에 대하여, 말씀드리겠습니다.

서울시는 3.3㎡당. 공사비를 380만원으로. 가정하였으며. 이는 시공사와의. 가계약에서. 현재까지 10~15%의. 물가상승률을 반영한 것이라 한다면, 공사 가계약서에는, 가계약 시점부터 착공시점까지, 물가상승률을 적용하여, 공사비가 증액되도록, 되어있습니다.

실태조사를 받는, 각 구역의, 사업추진 일정은, 각기 다르나, 사업시행인가, 관리처분인가, 철거후 착공이라는, 주요 일정과 그 소요시간을 고려했을 때, 현시점부터 착공시점까지, 발생할 물가상승률에 따른, 추가 공사비가 실태조사에서 제외되었습니다.

실제로 경실련 자료에 의하면, 과거 서울시 사례로 봤을 때, 가계약에서 본계약까지, 평균 약 5년이 걸리고, 약 50%의 공사비 인상이, 발생되었다고, 보고되고 있습니다. 이를 근거로, 역산하면 서울시가, 이번 실태조사, 결과를 보았을때, 공사비의 35~40%에 해당하는 추가비용를, 누락시킨 실태조사 결과였다고 할 수있습니다.

또한, 서울시는 공사비가, 향후 변동 가능하므로, 기준 공사비 380만원에, ±5%-10%의 비례율및, 추정분담금을, 제공한다고 하는데, 향후, 물가상승으로 인해, 공사비가 오르면 올랐지, 떨어질 수가 없을 것입니다.

상기 경실련 자료와 같이, 공사비가 평균 50% 인상되고 있음에도, 불구하고, 10% 인상 까지만 실태조사 함으로서, 주민의 올바른 판단을, 기대할 수 없습니다.

더욱이, 사업기간이 지연될 경우, 추가공사비가 얼마가 더 오를지, 장담할 수 없지만, 부동산 경기 불황에 따라, 미분양이 발생할 수도 있기 때문에, 사업성이 저하 되었을 때, 시공사가 손해를 보더라도, 물가 상승률 만큼만, 공사비를, 인상할 것인지, 아니면, 이를 만회하고자, 다른 이유들을 들어서, 공사비를 더 인상할지, 알수 없음에도 불구하고, 이렇듯 공사비를 과소산정 한 것은, 잘못된 실태조사였다고 볼 수 있습니다.

네번째.-실태조사는 예산낭비와 주민의 혼란만, 가중된 실태조사에 대하여, 말씀드리겠습니다.

서울시는, 실태조사를 진행함에 있어, 주민들의, 찬.반 의견을 존중하여, 분양가, 공사비, 사업비를, 계산하겠다고 하였으나, 전혀 의견 조률도 되지않는 상황에서, 서울시가 합리적인, 근거제시도 없이, 실태조사관들의 임의대로, 분양가를 적용시켰다고 봅니다.

장위동 재개발구역, 15군데구역이, 위치와 조건이 전혀 다르기 때문에, 분양가와 공사비가, 각기 다를 수밖에 없음에도 불구하고, 장위동 전 구역에, 동일하게 적용시키었다는 것은, 성희없는 향식적인, 실태조사였다 볼수있습니다.

장위동 뉴타운 실태조사에, 총 7억9천2백만원의 막대한 예산이, 들어 갔습니다. 그러나 실태조사는, 주민의 기대를 저버리고, 예산만 낭비되었다고, 아니할 수 없습니다. 이번 실태조사는 주민들에게, 뉴타운 재개발 정보에 대한, 알권리를 제대로, 알리지 못하였다고, 본의원은 생각합니다.

이번 실태조사가, 가정적인 실태조사라 할지라도, 중요한 주민의, 재산 향방을 결정하는, 입장에서, 공정하고, 정확하고, 사업비 누락이 없이, 산정되는 실태조사를, 진행했어야 할, 서울시나 행정청이, 실제로는 수입은 과장하고 지출은 축소하며, 주민의 의견은 전혀 무시한, 뉴타운 실태조사에 대하여, 주민들의 대다수는 잘못된 실태조사 결과를 믿고, 결국 결정하게될 것입니다.

위의, 내용으로 바서, 도정법에서 정한, 사업추진에 찬성 반대가, 정확한 판단으로 이루어지고, 결정 될지, 매우 우려를, 아니할 수 없습니다.

서울시나 구청에서는, 지금이라도 답답하고 궁금한, 재개발 주민들의 민원에, 어느 한분이라도, 소외되지 않도록, 행정청은 최선을 다해주길 바라며, 사업비가 누락되고, 잘못된 실태조사 결과를 바로잡고 정리하여, 뉴타운지역 조합원들에게, 정확한 답변이 필요하다고 생각하는데,

구청장님의 의견를 말씀해 주시길 바랍니다.

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위에서 지적한 뉴타운 재개발, 실태조사 결과의 문제점과, 이후 대책과 대안에 대하여, 여섯가지의 질문을, 구청장님께 드리겠습니다.

*첫째. 실태조사에서, 수입과 지출, 정비사업비 산출한 근거를, 주민에게 공개여부에 대하여, 질문하겠습니다.

실태조사 결과에 수입및, 지출 계산액, 산출조서 상, 모든 세부 지출 항목에 대하여, 산출식에, 각각 어떤 숫자가, 어떻게 들어가, 결과 값이, 도출된 것인지, 확인할 수 있도록, 숫자와 산출식으로 된, 산출근거를 공개해 주실수 있는지,

구청장님 답변해 주시길 바랍니다.

*둘째. 실태조사에서, 구역마다 다른 조건의, 사업성을, 분양가와 공사비, 현금 청산이 일괄 동일하게, 적용된 여부에 대하여, 질문하겠습니다.

장위동 뉴타운 실태조사에서, 3.3㎡ 분양가가 주변의 시세보다, 높은 분양가로 산정되었으며, 공사비 3.3㎡ 역시 물가상승률과 금융비용등을 적용하지 않은 산출로 산정 되었습니다.

또한, 현금 청산이 전혀 없이, 100% 일반분양되는 것으로, 일괄 구역마다 동일하게 적용하여 실태조사 결과를 발표하였습니다.

구역마다 위치, 면적, 세대수 등, 각기 조건이, 모두 다름에도 불구하고, 사업성 분석에서, 가장 중요한 분양가와 공사비가 매우 중요한 재개발사업에서 일괄 동일하게, 구역마다 적용한, 객관적인 근거를, 공개해 주실수 있는지,

구청장님 답변해 주시길 바랍니다.

*세째. 정비사업 구역의, 실태조사 이후, 갈등 해소와, 방안 대책에 대하여, 질문하겠습니다.

최근 각 언론 매체에서는, 정비사업 구역의, 실태조사 이후, 사업추진 또는, 구역 해제 과정에서, 발생하는, 정비사업의 갈등이, 심각할 것으로, 예측하고 있으며, 이에 대한, 대책의 필요성을, 역설하고 있습니다.

실태조사로, 주민들의 뜻에 따라, 구역 해제, 조합 해산, 또는 사업추진을, 결정하는 실태조사가, 마무리 단계에 있으나, 사업의 중단, 또는 추진을 둘러싸고, 많은 갈등이 발생하고 있으며, 이에 대한 사회적 관심과, 갈등 해소를 위한, 특단의 대책이 필요할 것으로, 본 의원은 생각합니다.

본 의원의 지역구인, 장위 뉴타운 지구에서도, 실태조사 결과, 통보가 속속, 이루어지고 있으며, 이제 주민들의 사업추진, 여부에 대한, 의사 결정만을, 앞두고 있는 상태에서, 일부 구역들을 중심으로, 사업추진과, 조합 해산이라는, 상반된 의견들이, 곳곳에서 심각하게, 충돌하고 있습니다.

이러한 분쟁과 갈등이, 사업추진 또는, 조합 해산이라는, 어떠한 결론에 도달하든, 지역 주민들 끼리의, 돌이킬 수 없는, 감정의 골이 깊어져, 지역 공동체가, 와해되는, 심각한 부작용을 우려하지, 않을수 없습니다.

사업을 추진하든, 또는 구역을 해제하든, 이러한 갈등을 완하 하거나, 치유하기 위한, 집행부의 노력이 어느때 보다도, 필요한 때라고, 본 의원은 판단되는데, 집행부의 갈등 완화에 대한, 정책방향은 무엇인지,

구청장님 답변해 주시길 바랍니다.

*넷째. 사업추진 여부에 따른, 해제지역에 대한, 대책

과, 대안사업및, 향후 계획에 대하여, 질문하겠습니

다.

먼저, 성북구 전체 실태조사, 진행사항은, 어떻게 진행되고 있는지, 그리고 실태조사 결과 통보 이후, 장위뉴타운 12구역은 해제동의서 53.35%를 징구하여, 11월 25일 성북구청에, 서울에서 최초로, 뉴타운 재개발 해제 신청을 접수 한, 것으로 알고 있습니다.

앞으로, 조합 추진위원회를 해산하거나, 구역이 해제되어, 사업을 중단하게 될것으로, 예상되는 구역은, 우리구에 몇개 구역이나 되는지, 이러한 실태조사 결과 통보 이후, 사업이 중단되어, 뉴타운 해제시, 법령에서 정한, 대안사업 이외의, 관리 방안에 대한, 집행부의 계획은 무엇이며,

어떠한 절차나 방법으로, 향후 해제된 구역을, 관리할 것인지에 대한, 구체적인 계획은 무엇인지,

구청장님 답변해 주시길 바랍니다.

*다섯째. 뉴타운재개발 해제시, 사업비 매몰비용의, 해결 책에 대하여, 질문하겠습니다.

뉴타운재개발에 구역이 해제시, 사업비 매몰비용은 누가, 어떻게 책임져야 할 것인지, 의견들이 분부합니다.

장위 뉴타운개발지역은, 모두 묶이여, 많은 시일이 흘렸음에도, 아직도 뉴타운이란, 올가미에서 풀려나지 못하고, 주민들 재산 손실 뿐만 아니라, 사업까지도 어려운 실정에 있습니다.

이런 구역을 포함하여, 개발해제시, 사업비 매몰비용에대하여, 법적인 문제까지,

많은 어려움이, 앞으로 있을것으로, 생각듭니다.

조합의 법적 성격은, 민법상 사단법인의, 특수한 유형으로, 조합해산과 관련, 조

합의 해산시 발생하는, 매몰비용은, 국가지원이 당연합니다.

대법원 판례에 따르면, 재개발 조합은 재개발사업의 시행자로서, 조합원에 대한

법률관계에서, 특수한, 존립 목적을, 부여 받은, 행정추체로서의, 지위를 가지고,

있을뿐만 아니라,

조합이, 행정주체의, 지위에서, 정비구역안에 있는, 토지등을 수용할, 권한을 가

진점, 경비의 부과처분등의, 행정처분을 할수 있는, 권한을 부여한점,

조합인가는 법령상, 일정한 요건을, 갖추는 경우, 행정주체의, 지위를 부여하여,

행정주체의 지위가, 인정되는점, 기타 다른 법령 등에 의하여, 권리의무의 주체

가, 될 수 있는점들을 보면, 사업추진중, 도정법, 제16조의2, 규정에 따라, 중도

해산되는, 조합의 사용비용에 대하여, 국가지원의 의무화가, 반드시 필요하다고

판단됨, 본 의원은, 이런 점을 볼때, 해제된 뉴타운 지역에, 사업비 매몰비용은,

서울시와 국가가, 지원을 의무화해야 한다고, 생각하는데,

구청장님 답변해 주시길 바랍니다.

*여섯째. 사업추진을 하기로, 결정된 구역에 대한, 집행부의 지원책에, 대하여 질문하겠습니다.

뉴타운 지역에 실태조사 통보 이후, 주민의견 수렴 결과, 사업추진이 결정된, 구역이라 하더라도, 실태조사 과정에서, 분출 갈등, 등으로, 주민들간 분쟁이 다수, 지속적으로 발생하고 있어, 자발적인 문제 해결이, 곤란할 것으로 보여집니다.

2년 이상 장기간, 사업추진이 중단된 구역이나, 조합장이 6개월 이상, 부재인 구역 등도, 다 수 있는 것으로, 알고 있습니다.

이러한, 구역들은 사업추진이, 결정되었다 하더라도, 자생적으로 사업추진이, 불가능할 것입니다.

이러한 사업구역에 대해서는, 집행부의 특별한 지원 과, 자구책이 마련되어야, 할것으로 판단되는데, 집행부의 대책은 무엇인지,

구청장님 답변해 주시길 바랍니다.

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이상, 여섯가지의 질문에, 구청장님의 성의있는, 답변이 있으시길 바라며,...

본 의원의 질문을, 마치겠습니다.

장시간, 경청해주신, 선배동료의원 여러분!

그리고, 관계공무원 여러분! 또한 방청객, 여려분에게도, 감사의 말씀을 드립니다.

감사합니다.

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장위동 구석구석 누비며 주민과 약속 지켜..

김일영구의원 의정활동, 새성북신문 2014.1.16일자 보도