임대주택사업을 하시려면 ㅁㅁㅁㅁ

임대주택사업 ㅁㅁㅁㅁ 신중하게 접근하셔야 해요              ~~~>대전 서구 복수동 LBA밀알공인중개사                ~~~>042-582-8924(010-9235-9214)   올들어 아파트 전셋값이 급등하면서 주택시장에서 월세 주택비중이 가파르게 늘어나고 있다.   글로벌 재정위기 확산과 국내 주택시장 침체, 저금리 기조등으로 시장 상황이 불확실해지면서 매매 수요는 사라진 반면 전.월세 수요는증가하고있기 때문이다. 여기에 정부가 8.18 전.월세 시장 안정대책에서 오피스텔을 준 주택으로 인정한것도 월세시장이 확대되는 배경이 되고 있다.   월세 주택은 주거시장에서 유망 임대사업에 속한다고 볼 수 있다. 매월 정기 수입이 들어오는데다 1,2인 가구가 앞으로 계속 증가해 수요가 지속적으로 있다는 장점이 있기 때문이다. 여기에 임대수요자들의 소형주택 선호 현상도 더 두드러지는 것도 시장 확대에 일조할 것으로 보인다.   월세가 늘어나면 그만큼 임대시장에서 전세 물량이 축소된다. 이는 전세난이 가중되고 월셋값도 올라가는 것을 의미한다. 이에 따라 정부도 전월세 상한제와 같은 가격 통제는 쉽지않을 것으로 보고, 임대주택 공급확대와 임대사업 우대 정책등을 내놓고 있다.   실제 정부는 8.18 대책 후속으로 9월들어 세법개정안을 내놓았다. 수도권에서 1가구 2주택자도 임대사업자로 등록할 수 있도록 했고,집을 여러채 갖고 있으면서 나머지 집을 임대주택사업을 위해 전.월세를 놓으면 양도소득세 중과를 면제받을수 있도록 했다. 또 종합부동산세 비과세 혜택도 누릴수있도록 했다. 5년이상 임대한 주택에 대해서는 종합부동산세를 매기지않고, 양도소득세도 기본세율(6~35%)로만 세금을 낼 수 있도록 한 것이다.   여기에 매입 임대주택에 대한 세제 지원 요건도 당초 '수도권 임대주택 3채'에서 '전국1채'로 완화했고, 임대주택사업자로 등록하면 거주용 자가주택에 대해 3년이상 보유하고 2년이상 거주하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 했다. 종부세 역시 1세대1주택 특례를 적용해 세금 부담을 대폭 줄였고, 일반인이 투자 목적으로 1가구 2주택자가 돼도 5년만 임대를 주면 살고있는 주택에 대해서도 양도세를 내지않도록 했다.   일반 투자자 입장에서는 정부가 임대사업 활성화를 위해 과감한 세제혜택 방안을 내놓을때가 임대사업의 기회가 될 수 있을것이다. 특히 부동산 장기 불황시기의 이같은 혜택은 장기적으로 세제 혜택과 임대를 위해 매입한 주택의 시세차익도 거둘수있는 방법이 될수도 있다. 집값바닥론이 나오는 시기에는 무작정 주택매입 시기를 늦추기 보다는 최대한 낮은 가격의 주택을 사서 임대사업을 고려하는것도 부동산 재테크의 시작이 될수있을것으로 보인다.   임대사업을 하기 위한 주택을 구입할 경우 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)을 잘살펴야 한다.  전문가들은 전세가율이 60%선일때가 임대주택을 매입하는 적기라고 귀뜸한다. 실제 부동산 매매시장에서도 전세가율이 60%를 넘어서면 전세 수요가 매매수요로 돌아서면서 집값이 본격상승하는 것으로 보고 있다. 다만 막연히 전세가율55%이후부터는 매매수요가 급격히 증가하기 때문이다.   수도권에서 임대사업하기 좋은 주택이 있는 곳은 서울 도심권 접근성이 좋은데다 집값이 상대적으로 낮고 전세가율이 높은 지역이다. 구체적으로 9월말 기준 전세가율이 60%선에 이르는 안양시 평촌,군포시 산본, 수원시 일대와 서울 서대문구 (54.7%), 관악구(54.1%), 금천구(54.0%), 동대문구(53.8%)등이다.   지금은 주택시장이 혼돈의 시기이다. 주택시장에 끝없는 추락은 없는만큼 1주택자나 무주택자라도 전세가율 상승등 부동산 시장을 잘 살피면서 집값이 오르기전에 임대사업을 할 수 있는 방법을 찾는것도 현명한 재테크의 길이라고 본다.   ~~>주의할점은 임대사업을 위한 주택구입시에는 발품을 팔아 꼼꼼한 사전조사(교통, 주변 소음 등)를 하라는       것입니다.       교통이 좋지않거나 소음등 주거여건이 좋지않으면 예상보다 싼가격에 임대할 수 밖에 없어 대출 금리보다       낮은 수익률이 나올수있기 때문이지요.       안정된 수익을 얻기까지는 그만큼 땀과 노력이 필요한 것이 부동산 재테크라고 생각합니다 *^^*