주택임대차보호법 시행령 개정, 소액임차인 범위 및 최우선변제금액 상향 조정!

[상담원]

서울에 사는 A씨는 보증금 1억1000만원을 내고 살던 집이 경매에 넘어갔지만 최우선 변제를 받을 권리가 없어 막막했다. 보증금의 일정액을 우선변제받을 수 있는 주택임대차보호법상의 '소액임차인'에 해당하지 않기 때문이다. 그러나 2018년 9월 18일부터는 A씨도 소액임차인으로 보호 받아 최대 3700만원까지는 경매대금에서 최우선해서 보증금을 보전 받을 수 있게 된다.

보증금의 일정액을 우선 변제 받을 수 있는 '소액임차인'의 범위를 확대하고 최우선변제를 받는 보증금액도 높이는 내용을 골자로 하는 '주택임대차보호법 시행령 개정안'이 9월 18일 공포되어 즉시 시행되었다. 지난 2016년 3월 최우선변제 보호 범위를 확대한 지 2년 6개월만이다.

개정안에 따르면 서울의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위가 기존 보증금 1억원 이하에서 1억1000만원 이하로 확대되었다. 우선변제를 받을 수 있는 금액도 3400만원에서 3700만원으로 높아졌다.

세종시와 경기도 용인시·화성시를 포함해 수도권정비계획법상 과밀억제권역은 보증금 1억원 이하의 주택 임차인이 3400만원까지 우선변제 받을 수 있다.

<주택임대차보호법 시행령 ‘최우선변제’ 개정안>

지역 구분		최우선변제 적용 보증금		최우선변제금
현행	변경	현행	개정	현행	개정
서울시	-	1억원 이하	1억1천만원 이하	3,400만원 이하	3,700만원 이하
과밀억제권역	용인․화성․세종 포함	8천만원 이하	1억원 이하	2,700만원 이하	3,400만원 이하
광역시 등	용인․세종 제외 파주 포함	6천만원 이하	-	2,000만원 이하	-
그밖의 지역	화성․파주 제외	5천만원 이하	-	1,700만원 이하	-

(자료제공: 법무부)

보증금 수준이 크게 변하지 않은 지방 광역시 등 그 밖의 지역은 현 수준이 그대로 유지된다. 이에 따라 광역시와 경기도 안산·김포·광주·파주시는 최우선변제 보호 대상 보증금이 현행과 같이 6000만원 이하에 최대 2000만원까지 우선변제 받는다. 그외의 지역도 기존과 같이 5000만원 이하의 주택 임차인이 1700만원까지 우선변제 받는다.

법무부는 "한국감정원에서 제공한 자료를 기초로 2017년 3월부터 2018년 2월까지의 보증금을 분석한 결과, 2호 과밀억제권역 수준에 인접한 세종, 용인, 화성시 및 3호 광역시 등 수준에 인접한 파주시의 지역군을 조정했다"며 "실제 임대차 시장 현황을 반영한 지역군 조정을 통해 세종, 용인, 화성, 파주시의 임차인과 타 지역 임차인들과의 형평성을 확보하고 소액보증금 제도의 실효성을 제고할 것으로 기대한다"고 설명했다.

개정된 시행령은 이미 존속중인 임대차 계약에도 적용된다. 다만 개정안 시행 전 이미 해당 주택에 설정돼 있는 담보물권에 대해서는 개정 전 법령이 그대로 적용된다. 담보물권자의 재산권을 보장하기 위한 조치다.

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