◆토지 및 콘도 그리고 회원권 분양
부동산 상품 분양 업무에서 가장 어려운 것이 회원권 분양이다.
지금처럼 데이터가 없었던 당시 이들 분양은 맨발로 뛰는 것 뿐이었다.
20-30명의 영업팀 들이 영업이사의 통제아래 소정의 교육과 현장을 방문하고 고객을 모시고 현장설명을 한 후 계약을 성사시키는 것이었다.
인맥작업이 최고의 영업수단이고 공공기간을 통하여 재력가의 명단을 확보하고 일일이 전화 한후 방문을 하였다.
이 당시 현장방문은 도로사정이 좋지 않아서 보통 하루종일 걸리기 일수였다.분양업무가 어려운 만큼 직원들의 이직율이 많았으며 전문적으로 오랜기간을 회사에 급여도 없이 버틸수가 없었다.영업부는 급여가 대부분 없었기 때문에 수당을 받지 못하면 생활을 할 수가 없다.
지금처럼 체계적인 전문인력이 없었고 분양회사를 차리고 대행업무를 하는곳이 거의 없었으므로 이들 업체가 직영체제로 분양을 주로 하였다.직영체제 분양의 한계점 과 비효율적인 분양업무로 인하여 콘도분양은 더 이상 발전하지를 못하고 영업부 직원들이 이탈하기 시작 하였다.지금도 마찬가지지만
콘도 회원권이나 실버타운 스포츠클럽 등은 전문적인 교육을 받은 분양팀은 영업하기를 꺼리고 있다.
이들 사업체가 영업부를 확보하고 지속적인 분양업무를 시키기 위해서는 높은 보수와 수당을 함께 지급하고 많은 광고비를 지출하며 구매유도를 하는 방법밖에 없다.
◆ 토지구입의 허 와 실
토지는 지역에 따라 많은 가격 차가 있고 각종 규제 와 조치가 따른다.
투자대상을 분석해보면 토지는 주거지,상업지,임야,자연녹지로 크게 나눌수 있다.
서울의 대표적인 강남의 지가 현황을 보면 주거지나 상업지의 상승 비율이 거의 비슷한 수준이었으나 전철이 개통되면서 역세권 프리미엄으로 전철역 근처의 상업지가 상대적으로 가격상승이 높은 편이다.
1990년초 기준으로 반포의 신흥 주거지가 약 평당200-300만원에 거래 됬는데 현제는 약10 - 20배 이상의 지가상승이 나타나며 1년에 2배 이상의 고성장으로 지가가 상승한 결과를 초래했다.
토지의 지가 상승은 자연적인 것과 인위적인 지가상승으로 구분된다.
신도시등 도시개발을 위하여 정부나 토개공등이 부지를 조성하여 민간업체에게 공급하는 방법과 도시가 형성되면서 인구 증가 등 경제 발전 과 함께 자연적으로 상승하는 지역 그리고 개발에 따른 반사이익에서 발생되는 토지상승금액이다.
정부에서는 통상적으로 도시개발을 위하여 임야나 준 농림지를 매입 보상한후 기반시설을 하여 약2-4배의 가격으로 분양공급을 한다.
1994년 기준으로 일산 신도시의 주거용지 및 상업지는 약100-400만원에 분양하였지만 현재의 가격은 1,000-4,000만원으로 약 10배정도의 가격상승폭을 가져왔다.
이는 강남등 도시 중심의 토지 가격 상승폭에 1,000-1,500%정도로 자연상승폭과 거의 비슷한 수준으로 가격이 급등한 것을 볼수가 있다.
<내용출처 : 본인작성>