분양가상한제 개편... 재건축·재개발 단지들 갈림길

[김명숙]

국토교통부는 8일 분양가상한제 개편안 중 '상한제 심사 매뉴얼' 개정방안으로 △택지비 항목 개선 △기본형 건축비 구체화 △가산비 심사 항목 구체화 등을 발표했다.▷관련기사: '민간' 택지비, 입지특성 고려…분양가상한제 심사 개선(11월8일). 이중 민간택지 분양 단지는 개별 입지의 특성을 더 구체적으로 반영하기로 했다.

현재 민간택지는 감정평가 방식으로 택지비를 책정해 한국부동산원의 적정성 검사를 통과해야 한다. 서울 내 인근 비교 아파트 표준지 18곳의 땅값과 비교해서 감정평가를 해 왔는데, 비교대상 표준지가 너무 적다보니 개별입지 특성 반영이 미흡하다는 지적을 받았다.

분양가상한제 개편안 발표 이후 주요 재건축·재개발 단지들이 갈림길에 놓였다. '규제 완화'가 밑바탕인 만큼 분양가 상승을 노리고 일반분양에 속도를 내려는 움직임이 대표적이다. '단군 이래 최대 재건축'인 강동구 둔촌주공은 이번 개편안을 바탕으로 절차를 밟아 예정대로 내년 2월에 일반분양에 나선다는 방침이다. 반면 관망세를 유지하는 단지들도 있다. 규제 완화의 정도가 크지 않아 내년 대선, 공시지가 등을 반영하는 편이 분양가 상승에 더 유리하다고 보고 '일단 미루자'는 분위기다.

둔촌주공은 지난 2019년부터 일반분양을 추진했으나 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 갈등으로 2년째 분양을 미루고 있다. HUG는 둔촌주공의 평당 분양가를 2910만원으로, 조합원들은 3500만원 가량으로 요구하며 줄다리기를 하다가 결국 상한제 적용을 받게 됐다. 현재는 다수의 조합원들이 평당 4000만원 이상을 기대하고 있다.

둔촌주공은 이번 상한제 개편안을 바탕으로 일반분양에 속도를 낼 전망이다. 이 조합 관계자는 "기존 분양가상한제는 가산비도 들쭉날쭉했고 깜깜이식 분양가 산정으로 신규 분양 아파트들의 가격이 터무니없이 낮게 산정되는 제도적 허점이 있었다"며 "이번 상한제 개편을 통해 분양가를 적정하게 산정할 수 있는 여건이 마련됐다고 본다"며 "분양가 심사, 시공사와의 공사비 협의 등 몇 가지 변수가 있긴 하지만 일단 계획했던 내년 2월 일반분양을 목표로 사업을 추진할 것"이라고 덧붙였다.

반면 "일단 지켜보자"는 반응도 많다. 업계에서 기대했던 수준의 택지비, 가산비 상승이 포함되지 않은 만큼 상한제 개편안을 적용해도 분양가가 크게 오르지 않을 것이라는 판단에서다. 분양가 문제로 분양을 미룬 단지의 한 시행사 관계자는 "이번 개편안 내용이 기대에 못 미친다"며 "어차피 시세보다 훨씬 낮게 분양가가 책정될 것이어서 굳이 분양을 서두를 필요가 없어보인다"고 말했다.

이에 따라 정부가 이번 개편안을 발표하면서 기대했던 '민간 주택 공급 촉진'은 실현되기 힘들 것이란 전망도 있다. 현재 서울 주요 재건축·재개발 단지 중 분양가 문제로 일반분양을 지연한 단지는 △서초구 방배5구역(3080가구) △송파구 잠실진주(2636가구) △강동구 둔촌주공(1만2032가구) △동대문구 이문1구역(3069가구) △성동구 행당7구역(958가구) 등이다.

잠실진주, 이문1구역 등은 모두 "아직 일반분양 계획이 없다"고 답했다. 오히려 업계에선 내년 대선과 (인상된) 공시지가 결과를 반영해서 일반분양 일정을 잡자는 목소리가 나오고 있다. 올해 집값뿐만 아니라 땅값도 크게 올라 내년도 공시지가가 상승할 가능성이 높고, 이 경우 상한제의 택지비도 더 올라갈 수 있기 때문이다. 내년 대통령 선거에서 어떤 후보가 당선되느냐에 따라 규제 수위가 바뀔 수 있다는 기대감도 있다.

이번 개편안의 기조 자체는 규제 완화지만 큰 폭의 변화는 아니기 때문에 주택 공급 조기화에 미치는 효과는 미미할 것으로 보이며, 재건축·재개발사업은 오히려 대선에 따른 규제 기조 변화에 더 영향을 받을듯하고, 서울처럼 택지 단가가 비싼 지역의 경우 내년 공시지가를 반영해서 분양가를 산정하려는 움직임이 더 클 수 있다.

분양가상한제 개편으로 잠실주공5단지도 잠실역세권의 프리미엄을 반영해 적정한 분양가를 산정받을 수 있을 것으로 기대됩니다. 아직 정비계획변경(안) 통과 직전 단계이지만, 조합에서 평당 분양가 4,000만원을 기준으로 재건축 후에 조합원들에게 40평형 무상공급, 4억원 환급을 공약하고 있습니다. 이번 상한제 개편으로 현실을 더 정확하게 반영할 수 있어 재건축사업에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 사업승인 신청 전까지 5단지 아파트를 매수하면 조합원 지위를 승계받을 수 있습니다.

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