상가신축판매(부동산매매업)업에 대한 세액계산 방법

[절세의 영웅]

<질 의>

나대지(부동산 임대업 등록)에 근린상가를 신축(부동산매매업 추가)하였으나 매매가 지연 되어 2 년이상 임대 후 양도하였을 경우
1.이경우 부동산 매매업으로 보아 예정신고(양도소득세율 적용)후 익년 5월말까지 종합소득세율에 의한 종합소득세를 자진 신고납부하면 되는지요?
2, 아니면 양도소득세율에 의한 양도소득세 상당 금액과 종합소득세율에의한 종합소득세 산출세액을 비교하여 많은 금액을 기준으로 납부하는 비교과세 방법을 적용하는지요?
3.또한 종합소득세 계산시 건축자금에 소요된 차입금에 대한 이자에 대해서도 손금인정여부 및 장기보유 특별제가 가능한지 를 질의하오니 조속 하교하여 주시기 바랍니다

<사례 검토>

질의1>

거주자가 사업상 목적으로 상가를 신축하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 당해 상가의 판매소득은 사업소득에 해당하는 것이며, 장기간 분양이 되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대후 당해 상가을 판매한 경우 그 소득은 양도소득에 해당하는 것으로

상가를 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 상가를 양도하는 것이 양도소득 또는 사업소득인지는 그 상가의 신축목적ㆍ규모ㆍ상가의 보유기간ㆍ판매경위 등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 사실판단하셔야 할 것입니다.

질문2>

부동산매매업 소득에 대하여 소득세법 제69조 제3항에 따라 소득세법 제104조 제1항 제1호의 양도소득세 세율을 적용하여 부동산매매업자의 토지등 매매차익 예정신고납부를 하여야 하고,

종합소득세 확정신고시 소득세법 제55조에 따라 일반세율이 적용되거나, 소득세법 제64조의 부동산매매업자의 토지등 세액 계산의 특례 대상 부동산매매업의 경우 해당 세율이 적용되는 것입니다

즉, 상가신축매매업의 경우 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 확정신고시 소득세법 제104조 제8호(비사업용 토지) 및 제10호(미등기양도)의 어느 하나에 해당하지 아니하는 경우 소득세법 제55조에 의한 일반세율을 적용하여 산출세액을 계산하는 것이나

소득세법 제104조 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 소득세법 제64조의 부동산매매업자의 토지등 세액 계산의 특례에 따른 비교과세 세율이 적용되는 것입니다.

따라서 해당 토지 보유기간에 대하여 비사업용 토지 해당 여부를 검토하여 보시기 바랍니다.

질의3>

한편 판매목적으로 부동산매매용 건물을 신축하기 위하여 재고자산으로서 동 건물의 건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 해당 과세기간의 필요경비로 처리하는 것입니다.

그리고 부동산매매업자의 종합소득세 확정신고시 토지등 매매차익 예정신고시 공제받은 장기보유특별공제액은 사업소득금액 계산시 필요경비에 산입하지 않습니다.

[관련예규]

서면1팀-829, 2007.06.15.

거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나,

주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단 할 사항임

서면1팀-781, 2007.06.11

【질의】

Ｏ 경기도 소재 토지 570㎡를 주택공사로부터 2002년 12월에 매입하여 나대지 상태로 보유하고 있다가 2007년 5월 경기도로부터 건축허가를 득하여 다음날 착공하였으며, 부동산매매업(건물신축판매업)으로 2007년 5월에 사업자등록하였고 2007년 10월말경 분양할 예정임.

Ｏ 위의 경우 부동산매매업자가 매입한 토지를 건물을 신축하여 판매시 발생한 매매차익에 대하여 어떤 세율을 적용하여 세액을 계산하는지 여부

【회신】

1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 규정의 “비사업용토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 이의 비사업용 기간을 계산함에 있어 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함함)은 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것임.

2. 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임.

서면1팀-1387, 2005.11.15
사업용고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 건설자금이자로서 소득세법 제33조 제1항 제10호 및 같은법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적지출로 하여 당해 자산의 원본에 가산하는 것이나,

귀 질의의 판매목적으로 신축한 부동산매매용 건물은 재고자산으로서 동 건물의 건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것임.

[관련법령]

소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】

① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 종합소득 산출세액 (2009. 12. 31. 개정)

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 (2009. 12. 31. 개정)

가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 (2009. 12. 31. 개정)

나. 종합소득 과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 (2009. 12. 31. 개정)

소득세법 시행령 제168조의 6 【비사업용 토지의 기간기준】
법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다. (2009. 2. 4. 단서신설)
가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

오늘도 좋은 하루 되시길 바라오며, 늘 행복이 충만하시기를 기원합니다.