가압류된 공동소유 부동산, 분할하면 어떻게 되나요? 광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

문) 저는 갑과 부동산을 각 지분 1/2씩 공동소유 하고 있습니다. 그런데 갑의 채권자가 갑의 지분에 가압류를 하였습니다. 저는 갑과의 공유부동산을 분할하려고 합니다. 공유부동산이 분할이 되면 갑의 지분에 설정된 가압류는 어떻게 되나요.

답) 공유부동산이 분할이 되면 종래의 공유관계는 종료가 됩니다. 공유부동산의 분할은 협의 분할이 원칙이고 협의가 성립되지 않을 경우에는 재판을 통해 분할을 하게 됩니다. 협의분할을 하거나 재판상 분할을 하거나 현물분할이 원칙이고 대금분할이나 가격분할은 예외적으로 인정이 됩니다.

공유부동산이 분할이 되면 종래의 공유관계는 종료가 되고 지분의 교환 또는 매매가 일어나게 됩니다. 즉 현물분할의 경우 각 공유자는 자기에게 분할된 부분에 관해 다른 공유자로부터 그들의 지분을 양수받고, 다른 공유자에게 분할된 부분에 대해서는 자기지분을 양도하여 지분을 교환하는 방식으로 자기에게 분할된 부분에 대해서 단독소유권을 취득하게 됩니다.

문제는 귀하의 경우와 같이 갑의 지분에 설정된 가압류의 처리입니다. 즉, 공유부동산이 분할이 되는 경우 다른 공유자의 지분에 설정된 가압류가 여전히 전체 토지에 대해 효력이 미치는지 내가 분할로 취득하게 된 부분에 대해서도 가압류의 효력이 미치는가입니다.

대법원은 공유물의 분할은 공유자 상호간에 있어서 공유물의 각 부분에 관하여 가지는 지분의 교환 또는 매매가 행하여지는 것이고 또 저당권설정자가 고의로 지분의 비율이하로 현물을 취득하여 저당권을 해할 우려가 있으므로 분할전 공유자의 일부가 그 지분에 대하여 설정한 저당권의 효력은 분할전 공유자이던 나머지 사람이 분할에 의하여 단독소유로 된 대지에 대하여도 지분의 비율에 의하여 미친다고 해석할 것이다고 판시하고 있으므로 귀하의 경우도 공유부동산이 분할되더라도 여전히 귀하의 앞으로 단독 소유권을 취득한 부분에 대해 지분비율로 가압류의 효력이 미치게 되는 것입니다.

공유물 분할이 경매를 통한 분할 판결이 확정이 되면 판결에 따라 경매신청권과 그에 따른 매각대금 교부청구권이 발생하게 됩니다. 공유자들이 보유한 공유지분이 경매신청에 따라 매각이 되는데 이러한 공유부동산 위에 설정된 지상권, 전세권, 등기된 임차권 등을 낙찰자가 인수하는지 아니면 소멸되는지에 대해서도 의견대립이 있어 왔습니다.

이에 대해 대법원은 공유물분할을 위한 경매 등의 이른바 형식적 경매가 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매와 중복되는 경우에 관하여 규정하고 있는 구민사소송법 제734조 제2항 및 제3항을 감안하더라도, 공유물분할을 위한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정 매각조건으로 하여 실시된다고 봄이 상당하다고 판시하고 있고, 집행법원은 필요한 경우 위와 같은 법정매각조건과는 달리 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 할 수 있으나, 이때에는 매각조건 변경 결정을 하여 이를 고지하여야 한다고 판시하고 있습니다.(대법원 2009. 10. 29. 선고 2006다37908 판결)

광주부동산전문변호사 김덕은

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