■ 임차인의 월세가 밀린 경우 임대인의 대응은

[운영자]

■ 임차인의 월세가 밀린 경우 임대인의 대응은

임대차계약 중 임차인에게 임차해주고 난 후 월세를 미납하거나 임대차계약이 종료되었는데 여러 이유를 들어 건물을 인도하지 않을 때, 그리고 내 땅에 누군가 불법적인 점유하여 사용할 때가 있습니다. 이런 경우 소유자는 ‘명도소송’과 ‘점유이전금지가처분’으로 대응하게 되는데 구체적으로 명도소송이 어떤 소송인지, 그리고 어떻게 대응하는지 관련 쟁점을 살펴보겠습니다.

▶ 명도소송의 개념과 적용되는 법령은?

명도란 점유할 권리가 없는 자로부터 주택, 상가, 토지 등의 인도를 구하는 것을 말하며, 명도소송은 부동산 소유자 또는 임대인이 임차인이나 불법점유자를 상대로 제기하는 소송입니다. 즉, 집주인이 계약해지 사유로 임차인에서 나가달라는 소송이 명도소송입니다. 명도소송 판결문을 근거로 명도집행을 하여 월세를 연체하는 임차인을 내보낼 수 있습니다. 그리고 '점유이전금지가처분'을 명도소송과 함께 신청하여 결정을 받아두는데, 그 이유는 명도소송 진행 중에 임차인이 임대차의 점유를 상실시킬 우려가 있기에 방지하기 위해서 결정을 받아두는 것입니다.

임대차와 관련하여 적용받는 법령은 다음과 같습니다. 임대차의 기본법령은 민법 618조 이하에 규정하고 있습니다.(민법 제618조 내지 654조). 그리고 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법으로 상가나 주택 등의 임대차와 관련한 특별법을 규정합니다.

상가ㆍ오피스텔ㆍ공장 등 상업용 부동산의 경우 상가임대차법이 적용되며, 아파트ㆍ빌라ㆍ다가구주택 등 주거용 부동산의 경우 주택임대차법이 적용됩니다. 그리고 상가임대차법과 주택임대차법의 적용을 받지 않는 건물ㆍ토지 등 기타부동산의 경우 민법 적용을 받습니다.

▶ 명도소송 제기할 수 있는 요건은?

명도소송을 제기할 수 있는 대표적인 사유로 ① 월세가 밀린 경우 ② 계약기간 만료된 경우 ③ 계약서 위반한 경우 ④ 불법적으로 점유하고 있는 경우 이에 해당합니다. 이런 사유가 있다면 계약해지 통보하고 명도소송을 제기할 수 있습니다.

대표적으로 월세가 밀린 경우 임대인이 계약해지를 통하여 명도를 요청할 수 있는데, 상가ㆍ오피스텔ㆍ공장 등 상업용 부동산의 경우 3기에 해당하는 월세가 연체될 경우 계약해지를 통보하고 건물 명도를 요청할 수 있습니다. (상가임대차법 제10조 제1항 1호). 여기서 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임’이라고 규정하고 있는데 과거에 3기분의 월세를 연체한 사실이 있다는 점이 아니라 현재 3기에 이르는 월세가 밀린 경우를 말합니다.

아파트ㆍ빌라ㆍ다가구주택 등 주거용 부동산의 경우 2기에 해당하는 월세가 연체될 경우 명도소송을 할 수 있고(주택임대차법 제6조3 제1항 제1호), 건물ㆍ토지ㆍ공작물 등 기타부동산의 경우 2기에 해당하는 월세가 연체될 경우 명도소송을 할 수 있습니다(민법 제640조).

▶ 명도소송할 때 발생할 수 있는 쟁점은?

1) 명도단행가처분은 가능한가요?

일반적으로 명도소송 판결을 기다려 명도집행을 해야 합니다. 그러나 채권자 급박한 사정으로 부동산을 신속하게 인도받아야 할 필요가 있을 때 사용할 수 있는 가처분절차로 ‘명도단행가처분’ 신청을 고려해야 합니다.

명도단행가처분이 인용되려면
① 채권자에게 피보전권리(채권자가 가처분결정으로 보전하고자 하는 권리)가 존재하고, 본안소송의 판결 결과가 나올 때까지 기다릴 경우,
②회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과가 되는 사정이 있어야 합니다.

또한 채무자에게 유익비, 부속물매수청구, 보증금 반환, 유치권 등 항변할 권리가 없어야 합니다. 가장 중요한 요건은, 명도단행가처분이 인정될 경우 채무자가 입게 될 손해와 명도단행가처분이 인정되지 않을 경우 채권자가 입게 될 손해의 비교형량을 보고서 판단하게 됩니다.

따라서 채무자일 경우에는, ‘명도단행가처분이 인용되면 내가 점유를 잃게 되어 영업을 못하게 되어 생계에 지장이 생긴다’ 등의 주장이 가능하고, 반면에 채권자일 경우에는, ‘채무자로부터 토지를 한시라도 빨리 인도받아 아파트를 신축해야 하며, 입주자들과 분양계약을 했기 때문에 언제까지 완공하여 분양하지 않으면 입주자들에게 손해를 배상해줘야 한다’는 등의 주장이 가능합니다.

2) 소송 전 ‘내용증명’을 반드시 보내야 하는지

월세 미납의 경우 명도소송을 진행하려면 계약만료 전이라면 계약해지 통보가 필수적입니다.

명도소송에서 계약해지 사실을 입증해야 합니다. 통상 계약해지 통보의 방법은 내용증명을 보내는 것이 가장 최선입니다. 다만, 내용증명을 발송하는 것이 어려운 경우 문자를 발송하여 임차인이 답변하는 경우와 카카오톡을 보내 숫자 1이 사라진 점을 들어 확인한 것으로 갈음할 수 있습니다.

그러나 이도 명확하지 않다면 내용증명을 발송하는 것이 가장 좋습니다. 다만, 내용증명은 도달해야만 효력이 있는데 반송될 경우 내용증명을 발송본을 사진으로 찍어서 보내는 방법도 가능할 것입니다.

만약, 앞서 설명한 방법으로도 계약해지 통보가 어렵다면 명도소송을 제기하면서 계약해지 통보하는 방법도 있습니다. 이런 경우 사전에 명도소송 요건이 갖춰지고, 증거도 충분히 확보된 상황에서만 사용할 수 있습니다. 이때 내용증명으로 시간을 소요하지 마시고 곧바로 명도소송 제기하는 방법도 고려해보시기 바랍니다.


3) 월세미납 임차인에 ‘단전·단수’를 할 수 있는지?

집주인이 계약서나 관리규약 등으로 임차인 건물에 단전ㆍ단수할 수 있다는 조항을 들어 월세와 관리비를 밀린 사정만으로 단전·단수할 경우 민·형사상 책임을 진 사례도 있습니다. 상가의 경우 형법상 업무방해가 될 수 있고, 주거건물의 경우 형법상 수도불통죄가 성립할 수도 있습니다. 그리고 민사상 불법행위에 의한 손해배상책임도 부담할 수 있습니다.

법원은 일정한 조건을 갖춰진 경우 단전·단수를 허용하고 있습니다.

1) 임대차 계약기간이 만료되었을 것,

2) 차임이 연체되어 보증금이 남아 있지 않을 것,

3) 계약해지 의사표시를 하였을 것,

4) 수차례 차임지급을 통지하였을 것,

5) 미리 단전·단수를 예고하였을 것,

6) 단순히 영업을 방해하려는 의도나 고통을 주려는 의도가 아닐 것,

7) 단전·단수 조치가 최후의 수단일 것 등

위 요건을 갖췄다면 임대인의 단전·단수 조치가 정당한 사유가 됩니다.

이와 관련하여 법원은 “어떠한 행위가 정당한 행위로서 위법성이 조각되는 것인지는 구체적인 경우에 따라서 합목적적, 합리적으로 가려져야 할 것인바, 정당행위를 인정하려면 첫째 그 행위의 동기나 목적의 상당성, 둘째 행위의 수단이나 방법의 상당성, 셋째 보호이익과 침해이익과의 법익권형성, 넷째 긴급성, 다섯째 그 행위 외에 다른 수단이나 방법이 없다는 보충성 등의 요건을 갖추어야 한다.”라고 판단하고 있습니다.

실제 사례로 시장번영회 회장을 맡고 있는 피고인이 관리규정을 위반하여 칸막이를 천장에까지 설치하여 운영중인 일부 점포주들에게 대하여 단전 조치를 한 경우 정당한 사유로 본 사례도 있습니다.

▶ 집주인이 명도소송에 준비해야 할 서류와 소송제기

월세가 연체되어 명도소송을 제기해야 할 필요가 있을 때 사전에 준비할 서류들이 있는데, 임대차계약서, 문자나 카카오톡 대화 캡쳐 이미지, 내용증명, 건물도면, 전대차계약서, 건물간판 사진 등 그 밖에 임대차계약 관련 서류들을 준비해야 됩니다.

명도소송의 진행은 통상적으로

① 명도, 점유이전금지가처분 소제기

② 명도본안절차

③ 명도승소와 판결문획득

④ 명도집행시행 순으로 진행하게 됩니다.

이러한 절차로 빠르게 진행하는 노하우를 아는 것이 임대인에게 최대한의 손해를 방지할 수 있을 것입니다.

보증금이 일정금액 남아 있다고 명도소송을 지체하는 것보다는 명도소송 요건이 갖춘 경우라면 적극적으로 내용증명발송이나 명도소송 제기하는 방법으로 임대인에게 상담을 하면 될 것입니다.

※ 참조

■ 민법 제618조(임대차의 의의) 

임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

■ 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [개정 2018.10.16]
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009.1.30]

■ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020.7.31]

■ 주택임대차보호법  제7조(차임 등의 증감청구권) 

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. [개정 2020.7.31]
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. [신설 2020.7.31]
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008.3.21]

■ 민법 제640조(차임연체와 해지) 

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.