[상가건물임대차 보호법] 최우선 변제금액(2019.04.02 시행)

[청운지사]

▶ 상가건물 임대차보호법 (시행령 2019.04.02.개정)

▶ 최우선변제 받기 위한 요건은?

보증금 중 일정액을 최우선 변제 받기 위한 요건은 대항력을 갖추는 것!!!
[대항력 = 건물의 인도+사업자등록]

대항요건을 갖춘 임차인은 소액보증금 범위에서 최우선 변제받을 수 있습니다.(상가건물 임대차보호법 제3조, 제14조)

제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

제14조(보증금 중 일정액의 보호)

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

▶ 임차인이 배당순서에서 우선변제 받기 위한 요건은?

    대항력+확정일자를 갖추는 것!!!

대항력이 있는 임차인이 확정일자를 구비하면 배당에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.(상가건물 임대차보호법 제5조 제2항)

만약 확정일자를 갖추지 못했다면 배당에서 나중에 등재된 가압류채권자나 일반채권자들의 순서와 상관없이 채권자 평등주의로 안분 배당되기 때문에 우선변제하기 위해서는 꼭 확정일자를 갖추어야 합니다.

배당순서에 상관없이 최우선변제를 받는 것, 배당순서에서 우선변제를 받는 것, 모두를 충족하기 위해서는 꼭 대항력과 확정일자를 갖추시길 바랍니다.

참고로 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조의 규정은 상가건물 임대차보호법의 임차인에 관해서도 준용하므로 개인회생절차에서는,

대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 대항요건을 갖춘 소액임차인의 최우선변제권이 있는 임대차보증금 반환채권은 별제권에 준하는 채권으로 처리합니다.

그러나 대항요건을 갖추지 못한 임차인 등은 별제권이 아닌 일반회생채권에 해당합니다.

그리고 상가건물임차인이 주의하셔야 될 것이 소액임차보증금의 범위 기준시점은 임차인의 임대차계약날짜가 아닌 선순위 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준으로 적용되기 때문에 집주인의 선순위 대출날짜를 확인하셔야 합니다.(대법원 2001다84824 판결 참조)

예를 들어 임대인의 근저당권 설정 대출일이 2018.05월 이라면 소액임차인의 적용기준은 2018.05월로 되돌아갑니다.

2018.05월 당시 서울의 소액임차인 기준은 환산보증금 보증금 6억 1천만원, 보증금 6,500만원 이하, 최우선변제액 2,200만원으로 현재 개정된 환산보증금 9억원보다 그 범위가 훨씬 적습니다.

상가건물임대차보호법상의 소액임차인의 범위가 자주 개정이 이뤄지니 개정 여부도 살펴보시는 것이 좋을 것입니다.

또한 임차권등기명령의 등기가 되어있는 상가건물이나 계약기간중 임차보증금이 상승하여 보증금범위를 넘으면 최우선변제에서 제외되니 이 점도 유의하시기 바랍니다.

그럼 아래 환산ㆍ소액임차보증금의 범위에 해당하는 최우선변제금액을 참고하시길 바랍니다.

▶ 상가건물 임대차보호법 최우선변제금액 범위

※ 환산보증금 = {보증금+(월세X100)}

※ 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물 가액(환가대금)의 1/2을 초과하는 경우에는 환가대금의 1/2에 해당하는 금액에 한해 우선 변제됩니다.

우선변제권을 가진 임차인이 2인 이상일 경우에도 각각의 보증금 중 일정액의 합의 비율대로 건물 환가금액의 1/2에 해당하는 금액을 각 임차인에게 변제합니다.(상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 참고)

▶ 주택ㆍ상가건물임대차보호법에 따른 소액임차인의 범위 안내

바로가기 ☞ <대법원인터넷등기소> - 우측 하단 소액임차인 범위 안내

바로가기 ☞ 주택임대차보호법 최우선변제금액