2018년 입주 대란 우려…시세차익 노린 투자 금물

[남천나무]

올 들어서만 신규 분양 물량이 40만가구를 넘을 것으로 예상되면서 공급과잉 논란이 불거지고 있다. 40만가구가 얼마나 많은지는 분양 추이를 보면 알 수 있다.

분양가 상한제가 민간택지로 확대된 2007년 민간주택만 22만가구가 쏟아졌다. 2007년 이전 민간주택은 연간 20만가구를 넘지 않았다. 상한제를 피하기 위한 신규 분양은 2009년까지 이어졌다.

세계 금융위기 이후 공급이 줄다 주택시장이 살아나기 시작한 2010년대 들어서는 연 20만가구를 유지해 왔다. 그러다 전세난이 시작되면서 2014년 27만가구로 급증했고, 올해는 4분기 예정 물량을 포함하면 40만가구가 넘을 것으로 추정된다.

택지개발지구가 대부분인 경기도에 분양 물량의 60~80%가 몰려 있다. 전세난 속에 실수요가 몰리면서 분양시장이 활황이지만 입주가 몰려 있어 2~3년 뒤엔 입주난이 벌어질 수 있다는 우려가 나오고 있다. 공급이 많았던 지역별로 공급량과 주택시장 동향을 살펴본다.

수도권에서 공급이 많은 지역 중 한 곳은 경기도 김포시다. 한강신도시를 중심으로 김포 구도심 등지에서도 적지 않은 아파트가 쏟아졌다.

부동산114에 따르면 올 4분기 분양 예정 물량을 포함하면 올해에만 1만4400여 가구가 분양된다. 지난해 분양 물량(6219가구)의 두 배가 넘는 수치다. 문제는 지난 몇 년간 꾸준히 분양이 이어져 왔다는 점이다.

김포시에선 한강신도시를 중심으로 2010년 4190가구, 2011년 8469가구, 2012년 6053가구, 2013년 5271가구, 2014년 6219가 공급됐다. 최근 5년간 연 6000가구씩 쏟아져 나온 셈이다.

특히 올해 분양된 1만4400 여가구는 2018년 일제히 입주한다. 이 때문에 공급과잉 우려가 큰 곳이기도 하다. 한강신도시는 2~3년 전만 해도 서울 접근성이 떨어져 미분양이 적지 않았다. 하지만 최근의 공급 물량에도 불구하고 8월 말 기준 김포시의 미분양 물량은 238가구 뿐이다.

신규 분양 단지마다 청약 열기

그만큼 주택 수요가 꾸준히 유입되고 있다는 뜻이다. 한강신도시의 한 중개업소 사장은 “공급이 많은 것도 사실이지만 신규 분양 단지마다 주택 수요가 몰리는 걸 보면 큰 문제는 없을 것”이라고 말했다. 공급 만큼 수요 유입이 따라가고 있다는 얘기다.

실제로 지난주 반도건설이 한강신도시 Ac-3블록에서 분양한 반도유보라 5차 아파트는 중대형임에도 불구하고 순위 내 청약에서 평균 2대 1의 경쟁률을 보였다. 전용면적 96㎡는 청약 1순위에서 1.35대 1(당해지역)로 마감되기도 했다.

또 다른 중개업소 사장은 “2018년 김포도시철도가 개통하면 서울 접근성이 좋아진다”며 “출퇴근이 한결 편리해지는 데다 서울 전셋값 수준에서 내 집을 마련할 수 있어 서울 전세 수요가 꾸준히 유입되고 있다”고 말했다.

그러나 입주가 본격화하는 2018년에는 입주 대란이 올 수 있다는 우려도 나온다. 지역 수요보다는 서울 등 타 지역에서 유입되는 수요가 대부분인데, 서울이나 인접 지역 전세난이 안정되면 수요가 급격히 줄 수 있다는 분석이다.

한 중견업체 관계자는 “서울에선 재개발·재건축 단지, 수도권에서는 남부·동부권에서도 주택 공급이 이어지고 있어 2~3년 뒤에는 전세시장이 안정될 것”이라며 “그러면 서울 접근성이 떨어지는 지역부터 타격을 받을 것”이라고 내다봤다.

아파트가 빽빽하게 들어선 김포 한강신도시. 이곳을 중심으로 김포시에선 2010년 이후 연간 6000가구씩 주택이 공급됐다.

▲ 아파트가 빽빽하게 들어선 김포 한강신도시. 이곳을 중심으로 김포시에선 2010년 이후 연간 6000가구씩 주택이 공급됐다.

시세 차익 노린 투자 삼가야

거기에 입주까지 한데 몰려 있어 최악의 경우 세입자를 구하지 못해 잔금을 연체하는 일도 벌어질 수 있다는 우려도 나온다. 하지만 2008년 금융위기 이후 전반적으로 주택공급이 많지 않았기 때문에 충분히 소화할 수 있다는 목소리도 나온다.

앰게이츠 장원석 대표는 “한강신도시는 물론 수도권 공공택지는 2000년대 중반 인구나 주택공급 물량 등을 감안해 기획됐다”며 “이들 물량이 최근 한 데 몰린 것 뿐이지 당초 기획보다 공급이 초과한 것은 아니다”라고 말했다.

입주가 한데 몰려 진통은 있을 수 있지만 소화하지 못할 수준은 아니라는 얘기다. 실제로 최근 김포에서 분양된 단지들은 대개 한강신도시나 2000년대 중반 추진되던 도시개발사업지다.

다만 전문가들은 시세차익을 노린 투자는 삼가야 한다고 조언한다. 한 시장 전문가는 “김포시는 2억~3억원대에 아파트를 살 수 있다는 장점이 있지만 그만큼 접근성 등이 떨어져 가격 상승은 제한적일 수밖에 없다”고 말했다. 실제로 청약 열기는 뜨겁지만 분양권 거래가 많지는 않다.

최근 나온 아파트 분양가는 3.3㎡당 1000만원대로, 구도심 시세와 비슷한 수준이다. 매도자들은 웃돈을 2000만원 이상 희망하지만 매수자들은 1000만원 이상 넘어가면 부담을 느낀다는 게 중개업소들의 설명이다. 한 중개업소 사장은 “실수요 시장으로 봐야 할 것 같다”며 “김포도시철도 개통 호재도 이미 분양가에 반영돼 있다고 보는 게 맞을 것”이라고 말했다

중앙 일보

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[투영]

저도 제가 산 근처에 입주예정물량이 많아서 좀 걱정이긴하네요 좋은 정보공유 고맙습니다

[남천나무]

요즘 투자에 좀 더 신중 을
기해야 할 것 같습니다^^

[토피어리]

우리 동네 빌라 엄청 짖던데.. 우찌 될라나..

[남천나무]

빌라는 사는 즉시 손해라고 생각 합니다만.....^^

[스타트]

가사 잘 봤습니다~~

[남천나무]

고맙습니다^^

[내맘대로]

역시 투자는 팔고 나올때가 더 중요하지요 잘 보고 갑니당~~^^

[남천나무]

지당한 말씀 입니다^^