스크랩 보유세 인상 땐... 6억 넘는 집, 재산세 30％오를 듯

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 정부와 여당이 만지작 거리는 부동산 보유세 인상안, 최근 김동연 부총리 겸 경제기획원 장관이 최근 보유세를 올리는 것이 타당하다는 견해를 내놓으면서 앞으로 세금이 얼마나 늘어날지가 관심사로 떠올랐다. 보유세 인상이 현실화하면 부동산 보유자들의 세금 부담은 얼마나 더 키질까? KB국민은행 도곡점의 정주용 세무사를 통해 미리 계산해봤다. 

 이번 계산은 충남대 정세은 교수가 제시한 보유세 인상 방안을 토대로 이뤄졌다. 먼저 실거래가의 66.5%수준인 공시가격을 실거래가 수준으로 맞추고, 과세표준을 낮추는 역할을 하는 공정시장가액 비율도 최대 100%로 높이는 것이다. 정교수는 이명박 정부때 낮춘 종합부동산세의 세율(0.5~2.0%)을 참여정부 수준(1.0~3.0%)으로 높일 필요가 있다고 했지만 이번 계산에선 세율 조정 변수는 고려하지 않았다. 

 부동산을 가진 사람이 내는 보유세 중 대표적인 것은 재산세와 종합부동산세, 이 두 세금의 과세표준은 정부가 매년 발표하는 공시가격이다. 현재 아파트 공시가격은 실거래가의 65% 정도이다. 국세청과 지자체는 공시가격에 공정시장가액 비율이라는 것을 곱해 과세표준을 확정한다. 공정시장가액 비율은 재산세가 60%, 종부세가 80%다.

 예를 들어 10억원짜리 아파트의 공시가격은 대략 6억5000만원 정도로 책정되고, 재산세의 과세표준은 60% 정도인 3억9000만원, 종부세의 과세표준은 공시가의 80%인 5억2000만원이 된다. 정교수의 방안대로 공시가격을 실거래가 수준으로 높이고 공정시장가객 비율을 법정 최고 한도인 재산세 80%, 종부세 100%로 올릴 경우 보유세가 얼마나 늘어날까?

 결론부터 말하면 세금은 크게 늘어날 전망이다. 다만 재산세는 공시가격 3억원 이하의 경우 전년 부과분의 150%를 넘지 못한다는 상한 규정이 있다. 3억원 초과~6억원은 110%, 6억원 초과는 130%까지만 부과할 수 있다. 종부세는 재산세와 종부세의 합이 전년의 150%를 넘지 못한다. 결국 보유세가 한번에 2~3배로 오르지는 않지만 당분간 매년 상한선까지 오르는 것을 피하기 어렵다.

 작년 초 4억9000만원에 거래된 서울 노원구 상계동 주공아파트(79.07 ㎡)는 작년말 5억5000만원에 거래됐다. 3억3200만원이던 공시가격은 5억5000만원으로 76.7%가 오른다. 재산세의 과세표준은 1억9900만원에서 4억4000만원으로 121.1% 오른다. 31만8000원이던 재산세는 113만원으로 계산되지만 6억원 이하 주택에 적용되는 상한(110%)이 적용돼 10% 만 오른 35만원이 될 전망이다. 

 재산세가 당장 크게 오르지는 않지만 한동안 매년 10%씩 오르는 것을 감수해야 한다. 이미 공시가격이 6억원이 넘은 주택은 당분간 재산세가 해마다 30%씩 오를 가능성이 크다. 작년 초 9억6000만원(11층)에 가래됐던 용산구 이촌동 한가람아파트(84.96 ㎡)의 공시가격은 6억2400만원 이었다.

 연말에는 12억원(17층)까지 오른 것이 공시가격에 반영되고, 공정시장가액 비율까지 상향될 경우 재산세 과세표준은 3억7400만원에서 9억6000만원으로 오른다. 86만7000언이었던 재산세는 6억원 초과주택의 상한(100%)인 112만7000원 까지 오른다.시세 변동이 없다고 가정하면 재산세가 321만원이 될때까지 매년 인상 한도인 30%씩 오른다. 

 결국 공시가격 6억원 미만 주택은 매년 10%, 6억원 초과 주택은 30%씩 재산세가 늘어날 가능성이 크다. 공시가격 9억원이 넘는 주택을 가진 사람은 종부세 부담도 커진다. 공시가격이 실거래가로 상향될 경우 지금까지 종부세 대상이 아니던 실거래가 9억~14억원 수준의 아파트들이 대거 종부세 대상에 포함된다. 다주택자는 공시가격의 합계가 6억원이 넘으면 종부세 대상이 된다.   

 앞서 예로 든 한가람아파트의 경우 공시가격이 12억원으로 오르고 공정시장가액 비율이 100%로 조정되면 종부세 대상이 된다. 1주택자인 경우 9억원을 뺀 3억원이 과세표준이 되고, 세율(0.5%)을 곱한 종부세는 150만원이 된다. 여기서 재산세 96만원을 뺀 54만원이 종부세가 된다. 하지만 종부세도 전년 대비 150%를 넘지 못하는 상한 규정응 적용하면 17만3000원의 종부세를 추가로 내야한다. 결국 보유세 총액은 50%가 오르는 셈이다.

 1가구 2주택의 경우에는 고가주택을 보유하지 않았어도 종부세를 새로 부담하게 된다. 현재 각각 5억원과 4억원짜리 주택을 가진 경우 공시가격의 합이 6억원을 넘지않아 종부세 대상이 되지않는다. 하지만 이것이 실거래가로 반영되고 공정가액비율도 높아질 경우 재산세와 종부세를 합해 78만원의 보유세를 내야 한다. 기존에는 약52만원의 재산세만 내면 됐다. 여기에 공시가격이 오르지 않아도 보유세는 총액이 150만원이 될 때까지 매년 인상을 거듭하게 된다.

 일부 전문가들은 정부가 보유세를 강화해도 다주택자가 집을 파는 경우는 많지 않을 것으로 예상한다. 보유세를 높여 시장에 팔게 하려면 거래세가 낮아져야 하는데 정부가 지난해 부동산 대책으로 다주택자의 양도세를 중과하는 조처를 하면서 퇴로를 먼저 먹았다는 이유에서다.

 즉 보유세를 1000만원 더 내는 것이 아까워 양도세 수억원을 더 낼 사람이 얼마나 있겠냐는 것이다. 보유세를 추가로 내면서 버티는 사람이 많을 것이며, 특히 고가주택의 경우 최근 값이 크게 오른 경우가 많아 집주인들은 높아진 보유세를 한동안 버틸 여력이 생긴 상태다.

 보유세를 올릴 경우 임대주택 공급이 줄고 결국 서민만 어려워진다는 분석도 나온다. 심교언 건국대 교수는 "임대시장에서 대부분의 물량을 다주택자가 공급하는 것이 현실인데, 보유세를 올릴 경우 이들이 집을 사지 않고 결국 임대주택 공급물량이 줄어드는 효과를 내게된다"면서 "결국 임대비용은 오르고 서민이 어려움을 겪는 일이 생길 것"이라고 말했다.  

 그는 보유세 상향 정책이 국가 경제에도 부정적인 영향을 미칠 것으로 우려했다. 심교수는 "건설 부동산 산업은 정보기술(IT)보다 실물경제에 더 큰 영향을 미친다"면서 "특히 200만명에 달하는 ㄱㄴ설 부동산업 종사자와 가족이 영향을 받을 것"이라고 덧붙였다.