규제풀린 재개발 투자 '맑음' - 구역지정 급증하고 호가도 올라

[김영준]

 

주택시장의 무게가 재개발아파트로 쏠리고 있다. 올 들어 재개발 관련 규제가 많이 풀려 사업에 탄력이 붙었다.

일감이 달려 애를 먹던 건설업체들도 재개발사업을 따내려 힘을 기울인다. 투자자들이 몰리면서 재개발 지분(아파트를 분양받을 수 있는 권리) 값도 꾸준히 오르고 있다.

전문가들은 앞으로 재개발 투자가 더 활기를 띨 것으로 본다. 규제가 거의 풀려 투자 위험이 줄어들었기 때문이다. 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정으로 시공사 선정 시기가 사업 초기로 앞당겨졌고, 조합 설립을 위한 조합원 동의 요건도 완화됐다.

재개발 정비구역 지정에 걸리는 기간도 2년에서 10개월로 단축됐다. 조인스랜드컨설팅 전호완 부장은 “재개발은 전매 금지·개발이익환수제 등의 규제를 받지 않고, 사업 속도가 빨라져 투자가 활기를 띨 것”이라고 말했다.

◇사업속도 붙자 투자자 몰려=서울에서 재개발을 추진 중인 곳은 300여곳. 이 가운데 40여곳이 조합 설립을 위한 추진위원회를 만들었다. 지난해 6월부터 올 2월까지 구청에 정비구역지정을 신청한 곳도 32곳에 이른다.

서울시는 이 가운데 70% 이상이 요건을 갖추고 있어 연말까지 20여곳이 지정될 것으로 본다. 2002년 4곳, 2003년 10곳, 지난해 5곳에 비해 크게 늘어난 수치다. 구역 지정이 되면 재개발사업은 절반은 끝난 셈이다.

사업이 활기를 띠자 재개발 지분에 눈독을 들이는 투자자가 늘고 있다. 지난해 말까지 쌓였던 급매물이 모두 빠져 지분 값이 강세로 돌아섰다. 지난 1월까지 유난히 많았던 서울 은평·서대문구의 재개발구역 경매 물건도 요즘은 찾기 힘들다.

20평 이하 지분의 손바뀜이 특히 잦다. 서대문구 대흥2구역은 소형 지분 값이 평당 1200만~1400만원, 동작구 흑석5구역은 평당 1150만~1250만원까지 올랐다. 은평구 불광5구역은 기본계획 단계인 데도 평당 1300만~1400만원을 호가한다.

지분을 구입하기 부담스럽다면 일반분양 물량에 관심을 가져도 된다. 연내 공급될 재개발 아파트는 전국 22곳 1만여가구로, 이 가운데 4477가구가 청약통장 가입자들에게 배정된다. 서울에 알짜 물량이 많다.

눈여겨볼 곳은 청계천에 근접해 있는 서울 중구 황학동 황학재개발구역, 2007년 개통 예정인 지하철 9호선과 가깝고 한강과 공원조망이 가능한 동작구 흑석·노량진 재개발구역 등이다.

◇어떻게 투자하고, 짚어볼 것은=재개발 지분은 ‘고수익, 고위험 상품’이다. 내 집 마련과 재테크 수단이기도 하지만 투자 원금을 날릴 수도 있다. 투자 방법·시기에 따라 수익성이 천차만별이다.

가장 중요한 것은 사업추진 속도다. 지분 투자는 초기 부담금이 많기 때문에 구입비용·기간을 감안해 수익률을 따져봐야 한다. 재개발은 기본계획수립→구역지정→조합설립인가→사업시행인가→관리처분계획인가→이주·착공→완공의 절차를 거친다. 구역지정·사업시행인가 단계에서 지분 값이 가장 많이 오른다.

특히 구역지정은 4∼5차례 신청해야 관문을 통과할 정도로 어렵기 때문에 지정만 되면 가파른 호가 상승이 뒤따른다.

조합 내부에 분쟁이 있거나 조합장이 자주 바뀌는 곳은 조심해야 한다. 재개발조합에 문제가 있으면 추후 청산도 원만히 이뤄지기 어렵다. 조합 청산 등이 제때 안 되면 등기가 늦어지고 마무리 공사에도 문제가 생길 수 있다.

아파트 예상 건립 가구 수와 조합원 수도 확인할 필요가 있다. 건립 가구 수가 조합원 수보다 많아야 일반분양을 통한 수익이 많이 생긴다. ‘지분 쪼개기’가 성행하는 곳은 조심해야 한다. 조합원 수가 늘어나 수익이 줄어든다.

다행히 앞으로는 투기 목적으로 재개발 예정지역에 집을 새로 짓거나 가구 수를 늘리는 게 어렵게 된다. 서울시가 지분 쪼개기를 엄격히 제한하기로 했기 때문이다. 법무법인 유러 최환주 변호사는 “무허가 건물 지분이나 지상권만 있는 지분은 구입하지 않는 게 좋다”고 말했다.

자료원:중앙일보 2005. 4. 25